재산세 세부담상한제 주요내용

 

재산세 세부담상한제 주요내용

 

1. 입법취지 및 연혁

 

재산세 세부담상한제는 납세의무자의 급격한 재산세 상승에 따른 부담을 완화 하려는 목적에서 2005년 구 지방세버ᅟᅩᆸ(2005.1.5. 법률 제7332호로 일부 개정된 것) 제195조의2에 신설되었고, 2010년 구 지방세법(2010.3,31 법률 제10221호로 전부개정된 것)이 전면개정되면서 현재까지 제122조에서 세부담상한제를 규정하고 있습니다.

 

2. 세부담상한액의 계산 방법

 

1) 토지에 대한 세부담상한 범위

 

지방세법 제122조에 규정된 세부담상한제는 납세의무자가 보유한 토지 등의 직전연도 보유세 부담액에 대해 해당 연도의 보유세 인상율을 최대 50%로 억제하겠다는 것으로 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 간주하는 제도이다.

 

2) 토지에 대한 직전 연도 재산세 상당액의 계산

 

지방세법 제122조 및 지방세법 시행령 제118조 제1호에 규정된, (1) 토지의 직전연도 과세표준액이 있는 경우 및 (2) 없는 경우에 해당 토지에 대한 직전 연도 재산세 상당액을 계산하는 방법은 다음과 같습니다.

 

① 직전 연도의 과세표준이 있는 경우

 

과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 산출한 세액으로 하며 다만 해당 연도의 과세대상별 토지에 대한 납세의무자 및 토지현황이 직전 연도와 일치하는 경우에는 직전 연도에 해당 토지에 과세된 세액으로 합니다 (지방세법 시행령 제118조 제1호 가목)

 

➁ 직전 연도의 과세표준이 없는 경우

 

토지의 분할ㆍ합병ㆍ지목변경ㆍ신규등록ㆍ등록전환 등으로 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우에는 해당 연도 과세대상 토지가 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 산출한 세액으로 합니다 (지방세법 시행령 제118조 제1호 나목 본문)

 

 

3) 소결

 

납세의무자가 보유한 토지에 관한 재산세 세부담상한액을 구할 때 위에서 살펴본 지방세법 시행령 제118조 제1호 가목 및 나목 본문의 문언에 따라 재산세 세부담상한액 산출의 기준이 되는 토지의“직전연도 재산세 상당액”을 구하는 경우

 

❶ 토지의 공부상 현황에 변동이 없고 직전연도 과세표준이 있는 경우에는 지방세법시행령 제118조 제1호 가목이 적용되어야 하고

 

❷ 토지의 분할ㆍ합병ㆍ지목변경ㆍ신규등록ㆍ등록전환 등으로 공부상 현황에 변동이 발생한 경우에는 같은호 나목이 적용되게 됩니다.

 

 

골프장 조성중인 토지에 대한 재산세

 

1. 조성중인 골프장 세부담상한제 적용사례

 

1) 2016.4.24. 골프장 실시계획인가

 

2) 2017.3.29. 착공신고

 

3) 2019.6.1. 2019년 재산세 과세기준일

 

4) 골프장 시기별 공정율

구분	토목공사	건축공사
2017.6.30	4.61%
2017.12.31	25.62%
2018.6.30	37.01%
2018.12.31	75.84%	28.96%
2019.6.30	83.93%	47.27%

 

 

5) 2020년 3월 행정안전부 지방자치단체에 대한 정부합동감사

- 골프장 골사가 진행중이라도 사실상 지목변경이 이루어 졌다고 보고

2019년도 토지분 재산세 등을 재산정 한 후 과세요구

 

6) 2020.6.10. 과세예고

 

7) 2020.7.10. 과세전적부심사 청구

 

8) 2020.9.7. 과세전적부심사청구를 불채택

 

9) 2020.9.7. 토지분 재산세 과세

 

10) 2020.10.14. 조세심판원 심판청구

 

11) 2021.8.18. 조세심판원 기각

 

12) 2022.8.11. 2021구합52667 취소

 

골프장 건설을 위한 토목공사 등이 진행되면서 기존 공시지가 산전ㅇ당시의 현황(임야)과 과세기준일 현재 토지의 현황이 상이하며, 비록 공부상 지목변경이 없더라도 사실상 토지의 특성 등이 변경되어 과세기준일 현재 현황에 부합하는 공시지가가 없는 것으로 보아 지방세법시행령 제118조 제1호 나목의 직전 연도의 과세표준이 없는 경우에 해당 한다고 과세하는 자치단체도 있음 / 지방세법 시행령 제118조 제1호 나목을 합리적인 이유없이 확장 내지 유추해석한 것으로 타당하지 아니함

 

2 조성중인 골프장 세부담상한제 적용사례 검토의견

 

대법원은 2012.3.15.선고 2111두14524 판결에서 “조세법률주위의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특례규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세평등의 원칙에도 부합한다(대법원 1998,3,27 선고 97누 20090 판결 등 참조)”고 판시하고 있습니다. 따라서 위와 같은 조세법규엄격해석의 원칙상 지방세법 제118조 제1호 역시 그 문언대로 해석하여야 하며, 이를 함부로 확장해석하거나 유추해석하는 것은 타당하지 아ᅟᅵᆭ다고 할 것입니다

 

지방세법 시행령 제118조 제1호 나목 본문은 조세법규엄격해석 원칙에 비추어 그 문언상 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우로서 토지의 분할ㆍ합병ㆍ지목변경ㆍ신규등록ㆍ등록전환 등 5가지의 경우를 나열하고 있을 뿐이며,

 

“사실상 지목변경”은 위와 같이 토지에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우로 보는 사유에 포함하지 아니하고 있습니다.

 

그런대도 일부 지방자치단체는 골프장 조성공사가 진척됨에 따라 개별공시지가가 증가된 것이 사실상 사실상 지목변경에 해당하는 것이라는 자의적인 판단 아래 지방세법시행령 제118조 제1호 나목 본문에서 규정하는 직전 연도의 과세표준이 없는 경우에 해당한다고 보는 것은 납세의무자의 급격한 재산세 상승에 따른 부담을 완화하려는 목적에서 입법된 세부담상한제의 취지에 반하는 확장해석 내지 유추해석으로서 지방세법 시행령 제118조 제1호 나목의 문언에도 반하는 것임이 명백하다 할 것이다.

 

행정안전부 역시 토지의 사실상 지목변경은 지방세법 시행령 제118조 제1호 나목의 사유에 해당하지 않음을 이미 확인한 바 있습니다

 

행정안전부는 2015년 관련 유구너해석을 통해서 조세법규엄격해석원칙에 관한 대법원 1998.3.27. 선고 97누 20090 판결을 원용하면서 토지에 조성공사의 진척도가 높아짐에 따라서 사실상 지목이 변경되고 개별공시지가가 증가 된 것이 지방세법 시행령 제118조 제1호 나목에 규정된 토지의 분할ㆍ합병ㆍ지목변경ㆍ신규등록ㆍ등록전환 등에 준하는 사유가 발생한 것으로 볼수 없다는 견해를 밝히고 있습니다(행정안전부 지방세운영과-204, 2015.1.21.)

➔ 지방세법 시행령 제118조 제1호 가목에서 말하는 직전 연도의 과세표준이 있는 경우임.

 

따라서 위와 같은 행정안전부 유권해석을 통해서도 토지의 사실상 지복변경을 이유로 지방세법 시행령 제118조 제1호 나목을 적용하는 것이 아니라고 확인된다고 볼 것입니다.

 

조세법규엄격해석으ㅟ 원칙상, 토지 지목의 사실상 변경으을 지방세법 시행령 제118조 제1호 나목에 규정된 그 적용요건으로 볼수는 없으며 이러한 점이 행정안전부의 유권해석을 통해서도 확인되므르 그와 반대되는 전제에서 이루어진 과세처분은 위법하다 할 것입니다.

 

가사 토지의 지목이 사실상 변경된 것을 지방세법 시행형 제118조 제1호 나목에서 규정하는 직전연도 과세표준이 없는 경우에 해당한다고 보더라도 조성중인 골프장용 토지는 사실상 지목변경이 이루어지지 아니였는바 위법을 면할수 없습니다

 

대법원은 1993.6.8. 선고 92누18818 판결에서 토지에 골프장이 건설되어 사실상 지목변경이 우루어졌다고 보려면 “단지 절도, 성초 등의 형질변경공사와 골프장 조성공사 등 만으로는 부족하고 골프코스간의 작업도로, 골프장에의 진입도로 및 주차장의 포장공사 등 골프장 개설에 따른 모든 공사가 완공되어 전체적으로 골프장으로서의 기능을 사실상 발휘 할 수 있음이 객관적으로 인정되어야 할 것 이라고 판시한 바 있습니다

 

대법원 92누18818(1993.06.08.) 취득세 /취득세 과세대상으로 간주취득되는 골프장조성으로 인하여 유원지로 사실상 지목변경되었다고 인정되는 시점

 

판결요지

당초 전, 답, 임야인 토지가 유원지인 골프장으로 사실상 지목변경됨으로써 취득세 과세대상인 간주취득으로 보기 위하여는 절토, 성토 등 형질변경공사와 골프장조성공사 등만으로는 부족하고 골프코스간의 작업도로, 골프장에의 진입도로 및 주차장의 포장공사 등 골프장개설에 따른 모든 공사가 완공되어 전체적으로 골프장으로서의 기능을 사실상 발휘할 수 있다. 이 객관적으로 인정되어야 하고, 따라서 골프장으로서의 기능을 사실상 발휘할 수 있다.이 객관적으로 인정될 때를 취득시기로 보아 그때까지 소요된 비용을 취득세 과세표준으로 삼아야 한다.

 

 

사실상 지목변경 발생하였는지 여부 판단은 대법원 92누18818 판결의 법리에 의하면 골프장 건설에 따라 사실상 지복변경이 우러 졌다고 보기 위해서는 재산세 과세기준일 현재 골프장개설에 따른 모든공사가 완공되었었어야 할 것입니다.

 

소결

 

➀ 조세법규엄격해석의 원칙상 토지의 지목이 사실상 변경된 것이 지방세법 시행령 제118조 제1호 나목이 규정하는 토지에 직전 연도 과세표준이 없는 경우에 해당한다고 보는 것은 그 문언에 반하는 해석이며

 

② 무엇보다 골프장 개설을 위한 모든 공사가 완공되지 아니한 조정둥인 골프장 토지의 지목이 사실상 변경되었다고 볼수 조차 없으므로 위법하다고 볼 수 밖에 없다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지방세법

제122조(세 부담의 상한) 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액(제112조제1항 각 호 및 같은 조 제2항에 따른 각각의 세액을 말한다)이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택[법인(「국세기본법」 제13조에 따라 법인으로 보는 단체를 포함한다) 소유의 주택은 제외한다]의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. <개정 2011.12.31, 2016.12.27, 2021.12.28>

 

1. 제4조제1항에 따른 주택공시가격(이하 이 조에서 "주택공시가격"이라 한다) 또는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액이 3억원 이하인 주택의 경우: 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액

2. 주택공시가격 또는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액이 3억원 초과 6억원 이하인 주택의 경우: 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액

3. 주택공시가격 또는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액이 6억원을 초과하는 주택의 경우: 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 130을 초과하는 경우에는 100분의 130에 해당하는 금액

 

지방세법 시행령

제118조(세 부담 상한의 계산방법) 법 제122조 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 법 제112조제1항제1호에 따른 산출세액과 같은 항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액 각각에 대하여 다음 각 호의 방법에 따라 각각 산출한 세액 또는 산출세액 상당액을 말한다. <개정 2011.5.30, 2011.12.31, 2016.8.31, 2021.2.17, 2022.2.28, 2023.3.14>

 

1. 토지에 대한 세액 상당액

가. 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준(법 제112조제1항제1호에 따른 산출세액의 경우에는 법 제110조에 따른 과세표준을 말하고, 법 제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액의 경우에는 법 제110조에 따른 토지 등의 과세표준을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 있는 경우: 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 산출한 세액. 다만, 해당 연도의 과세대상별 토지에 대한 납세의무자 및 토지현황이 직전 연도와 일치하는 경우에는 직전 연도에 해당 토지에 과세된 세액으로 한다.

나. 토지의 분할ㆍ합병ㆍ지목변경ㆍ신규등록ㆍ등록전환 등으로 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우: 해당 연도 과세대상 토지가 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 산출한 세액. 다만, 토지의 분할ㆍ합병으로 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우에는 다음의 구분에 따른 세액으로 한다. 1) 분할ㆍ합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 없는 경우: 직전 연도에 분할ㆍ합병 전의 토지에 과세된 세액 중 해당 연도에 소유하고 있는 면적 또는 지분에 해당되는 세액 2) 분할ㆍ합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 있는 경우: 분할ㆍ합병 전의 과세대상 토지의 면적 또는 지분에 대하여 1)에 따라 산출한 세액과 분할ㆍ합병 후에 증가된 과세대상 토지의 면적 또는 지분에 대하여 1) 및 2) 외의 부분 본문에 따라 산출한 세액의 합계액

다. 가목 및 나목에도 불구하고, 해당 연도 과세대상 토지에 대하여 법 제106조제1항에 따른 과세대상 구분의 변경이 있는 경우에는 해당 연도의 과세대상의 구분이 직전 연도 과세대상 토지에 적용되는 것으로 보아 해당 연도 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 산출한 세액

라. 가목부터 다목까지의 규정에도 불구하고 해당 연도 과세대상 토지가 「도시 및 주거환경정비법」 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우로서 주택을 건축 중인 경우(주택 멸실 후 주택 착공 전이라도 최초로 도래하는 재산세 과세기준일부터 3년 동안은 주택을 건축 중인 것으로 본다)에는 다음 계산식에 따라 산출한 세액 상당액(해당 토지에 대하여 나목에 따라 산출한 직전 연도 세액 상당액이 더 적을 때에는 나목에 따른 세액 상당액을 말한다)

 

2. 주택 및 건축물에 대한 세액 상당액

가. 해당 연도의 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준이 있는 경우: 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액. 다만, 직전 연도에 해당 납세의무자에 대하여 해당 주택 및 건축물에 과세된 세액이 있는 경우에는 그 세액으로 한다.

나. 주택 및 건축물의 신축ㆍ증축 등으로 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우: 해당 연도 과세대상 주택 및 건축물이 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액

다. 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대하여 용도변경 등으로 법 제111조제1항제2호다목 및 같은 항 제3호나목 외의 세율이 적용되거나 적용되지 아니한 경우: 가목 및 나목에도 불구하고 직전 연도에도 해당 세율이 적용되거나 적용되지 아니한 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 산출한 세액

라. 주택의 경우에는 가목 본문, 나목 및 다목에도 불구하고 가목 본문, 나목 및 다목에 따라 산출한 세액 상당액이 해당 주택과 주택가격(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 주택가격을 말한다)이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 가목 단서에 따라 직전 연도에 과세된 세액과 현저한 차이가 있는 경우: 그 과세된 세액을 고려하여 산출한 세액 상당액

3. 제1호 및 제2호를 적용할 때 해당 연도의 토지ㆍ건축물 및 주택에 대하여 비과세ㆍ감면규정, 법 제111조제3항에 따른 가감 세율 및 법 제111조의2에 따른 세율 특례가 적용되지 않거나 적용된 경우에는 직전 연도에도 해당 규정이 적용되지 않거나 적용된 것으로 보아 법 제112조제1항제1호에 따른 세액 상당액과 같은 항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 세액 상당액을 계산한다.

4. 제3호에도 불구하고 직전 연도에 법 제111조의2제1항에 따른 세율 특례를 적용받은 주택이 해당 연도에 그 시가표준액이 9억원을 초과하여 법 제111조제1항제3호나목에 따른 세율이 적용되는 경우(납세의무자가 동일한 경우로 한정한다)에는 제2호가목 단서에 따라 직전 연도에 해당 주택에 과세된 세액으로 한다.