주택건설사업에 공여되고 있는 토지의 범위 지방세법령정보시스템

주택건설사업에 공여되고 있는 토지의 범위

 

분리과세대상인 “주택건설사업에 제공되고 있는 토지”라 함은 주택건설사업의 사업주체가 사업부지의 소유권 등을 확보하여 자신의 위험부담 아래 주택건설사업을 진행하는 이상 자신의 사업계획에 따라 해당 토지를 주택건설사업 부지로 제공하면 충분한 것이지, 착공 등이 ㅇ루어져야만 주택건설사업에 제공되는 것이라고 보기는 어렵다. 즉 주택건설사업부지로 제공하기 위하여 다른 용도로 사용되고 있지 않는 토지로서 건설사업의 준비, 관리 행위, 물리적 공사 등의 주택건설사업 진행에 제공되고 있는 토지를 의미한다.(부동산세제과-1312,2022.5.4.)

 

사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지란 주택법에 의한 주택건설사업자가 주택건설사업승인을 받은 후 재산세 과세기준일(6.1)까지 주택건설사업을 착공하지 않았더라도 재산세 과세기준일 현재 다른용도(주차장, 임대 등)로 사용되지 않으면, 주택건설사업에 공여되고 있는 토지라 할 것이다. 그리고 주택건설사업자가 아닌 타인소유의 토지라고 하더라도 그 사용권을 확보하여 주택건설사업계획승인을 받으면 주택건설사업에 공여되는 토지로 볼 수 있다.(대법원 2010두28632, 2012.4.26.)

 

주택건설사업에 공여되더라도 사업계획승인 대상이 아닌 토지는 분리과세 대상이 아니다. 예를들어 도시환경정비사업으로 상업지역에 위치한 토지위에 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건설하는 경우 그 주택건설사업이 주택법상 사업계획승인 대상에서 제외되는 이상 주택법상 사업계획승인을 받은 것으로 의제될 수 없기 때문에 분리과세 대상토지에 포함되지 않는다.(대법원 2011두5551, 2015.4.16.)

 

재산세과세기준일 현재 주택건설사업 승인을 받아 당초 주택건설사업계획에 따라 주택건설공사를 착공하였으나 그 이후 장기간(2002.7월 ～현재) 공사가 중단된 상태로 방치되어 있고, 주택건설사업승인서상 주택건설사업 변경승인을 받지도 않은 경우라면 당해 토지는 주택건설사업에 공여되는 토지로 볼 수 없다고 보았다(지방세운영과-2104,2009.5.26.)

 

사업계획승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지의 의미 (법제처 법령해석총괄과- 2009-360, 2009.23.)

 

사업계획승인을 얻은 후에도 다양한 사유로 상당기간 동안 실제 주택 건설이 이루어지지 않을 수 있으며 일정기간이 지나도 공사에 착수하지 않을 경우 그 사업계획 승인이 취소될 수 있ㄴ느 점, 사업계획 승인을 얻었다고 하여 바로 해당 토지에서의 다른 용도로 사용이 제한되는 등의 법적인 효과가 있는 것으로 보이지 않는 점, 또한 법문에서 분리과세대상 토지를 사업계획승인을 받은 토지로만 규정하지 않고 사업계획승인을 받은토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지로 규정하고 있는 점, 사업계획승인을 받았다는 사실만으로 대상토지가 주택건설사업에 공여되고 있다고 보기는 어려운 점 등을 종합적으로 고려할 때 주택건설사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업의 부지로 제공되기 위하여 다른 용도로 사용되지 않고 있는 토지를 의미함.

 

 

주택건설사업에 공여된 토지의 범위 (법제처 법령해석과-2008-373 2009.1.21

재산세 분리과세 대상인 지방세법 시행령의 “사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지”는 주택법에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업의 부지로 제공되기 위하여 다른 용도로 사용되지 않고 있는 토지를 의미한다.

 

○ 「주택법」에 따른 주택건설사업은 입지의 선정, 토지 소유권 확보, 사업계획의 수립 및 승인, 기존 건축물 등의 철거, 주택건설공사의 착공 등 일련의 절차에 따라 진행된다고 할 것이며, 주택건설사업에 “공여(供與)”되고 있는 토지라 함은 이러한 주택건설사업을 위하여 실제로 제공되는 토지를 의미한다고 할 것인데, 위에서 본 바와 같이 사업계획 승인을 얻은 후에도 다양한 사유로 상당 기간 동안 실제 주택 건설이 이루어지지 않을 수 있으며, 일정 기간이 지나도 공사에 착수하지 않을 경우 그 사업계획 승인이 취소될 수 있는 점, 사업계획 승인을 얻었다고 하여 바로 해당 토지에서의 다른 용도로의 사용이 제한되는 등의 법적인 효과가 있는 것으로 보이지 않는 점, 또한 법문에서 분리과세 대상 토지를 “사업계획 승인을 받은 토지”로만 규정하지 않고 “사업계획 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지”를 규정하고 있는 점 등을 고려할 때, 사업계획 승인을 받았다는 사실만으로 대상 토지가 주택건설사업에 공여되고 있다고 보기는 어려울 것입니다.

 

○ 그렇다면, 주택건설사업에 공여되고 있다고 보기 위해서는 해당 토지가 사업계획 승인을 받은 후 실제 주택이 건설되기 위한 부지로서의 기능을 수행하고 있는 상태이어야 할 것이며, 이를 위해서는 적어도 해당 토지가 여전히 기존의 사용 용도에 따라 주거, 경작, 임대 등에 사용되고 있어서는 안된다고 할 것인바, 사업승인을 받았다는 이유만으로 실질적인 토지의 용도에 있어 기존의 상태와 아무런 변화가 없는 경우까지 주택건설사업에 공여된 것으로 보고 분리과세의 혜택을 부여하는 것은 토지의 사실상의 현황을 기준으로 과세하는 재산세 현황부과의 원칙(「지방세법 시행령」 제143조)에도 부합하지 않는다고 할 것입니다.

 

○ 한편, 분리과세 대상 토지를 정하고 있는 「지방세법 시행령」 제132조제5항 각 호 외의 부분 단서에서는 각종 공공시설·설비에 “직접 사용”되고 있는 토지를 정하고 있는 같은 항 제5호, 제9호부터 제11호까지의 경우 그 “시설 및 설비공사를 진행 중인 토지”도 포함하도록 규정하고 있고, 한국토지공사 및 대한주택공사가 타인에게 공급할 목적 등으로 소유하고 있는 토지를 정하고 있는 같은 항 제1호 및 제2호의 경우 “취득일부터 5년이 경과한 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지”를 제외하도록 명시적으로 규정하고 있는 점, 주택건설사업을 수행함에 있어서는 물리적인 공사행위 외에도 다양한 준비, 관리 행위가 이루어지는 점 등을 고려할 때, 위와 같이 명시적으로 물리적인 공사 착공행위 등을 요건으로 하고 있는 않는 같은 항 제8호의 토지 범위를 해석함에 있어 “주택건설사업에 공여”되었다는 의미를 반드시 물리적인 착공 등의 행위가 이루어진 때로 한정하여 해석하는 것은 타당하지 않다고 할 것입니다.

 

○ 또한 「주택법」 제16조제2항에 따르면 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 해당 주택건설대지의 소유권 등을 확보하도록 하고 있고, 같은 조 제7항 및 제9항에 따르면 사업계획 승인일부터 2년(정당한 사유가 있는 경우 1년 연장) 이내에 공사에 착수하지 않으면 승인이 취소되는 점 등을 고려할 때, 같은 법에 따른 주택건설사업의 사업주체가 사업부지의 소유권 등을 확보하여 자신의 위험부담 아래 주택건설사업을 진행하는 이상, 자신의 사업계획에 따라 해당 토지를 주택건설사업 부지로 제공하면 충분한 것이지, 반드시 재산세 부과기준일까지 철거공사, 건축공사 등의 착공이 이루어져야만 주택건설사업에 “공여”되는 것이라고 보기는 어렵습니다. ○ 그렇다면 재산세 분리과세 대상인 「지방세법 시행령」 제132조 제5항 제8호의 “사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지”라 함은 「주택법」에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업의 부지로 제공되기 위하여 다른 용도로 사용되지 않고 있는 토지를 의미한다고 할 것입니다

 

주요 해석사례

 

(1) 주택건설사업에 공여되고 있는 토지(법제처 법령해석총괄과 2008-0373,2009.01.21.)

재산세 분리과세 대상인 지방세법 시행령의 “사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지”는 주택법에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업의 부지로 제공되기 위하여 다른 용도로 사용되지 않고 있는 토지를 의미한다.(법제처 법령해석총괄과 2008-0373,2009.01.21.)

 

(2) 주택건설사업에 공여되고 있는 토지.(법제처 법령해석총괄과 2008-0360,2009.02.23.)

제공이라 함은 건축물의 착공을 의미하는 것이 아니라 주택건설사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업 부지로 제공되기 위하여 다른 용도로 사용되지 않고 있는 토지를 말한다. 즉 사업계획승인을 받은 날부터 제공되는 것으로 보되 상인이나 주민이 이주하지 아니하고 거주하고 있는 경우에는 제공되지 아니하는 것으로 본다.

 

(3) 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위해 사업계획의 승인을 받은 토지이나, 건축 공사 착공 등 없이 장기간 방치된 경우 분리과세 적용 여부는 해당 토지의 사용 현황, 주택건설사업자의 주택건설사업 진행에 대한 노력 등을 과세권자가 종합적으로 고려하여 판단할 사안임(부동산세제과-1312,2022.05.04.)

○ 「지방세법」 제106조제1항제3호사목 및 같은 법 시행령 제102조제7항제7호에서는 “「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지”는 재산세를 분리과세하도록 규정하고 있습니다.

○ 질의한 바와 같이 ‘주택건설사업에 제공하고 있는 토지’로 보기 위해서는 해당 토지가 사업계획 승인을 받은 후 실제 주택이 건설되기 위한 부지로서의 기능을 수행하고 있는 상태이어야 할 것이고

- 이를 위해서는 적어도 해당 토지가 여전히 기존의 사용 용도에 따라 주거, 경작, 임대 등에 사용되고 있어서는 안된다고 할 것입니다.

○ 한편, ｢주택법｣ 제21조제1항에 따르면 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 해당 주택건설대지의 소유권 등을 확보하도록 하고 있고,

- 같은 법 제16조 제1항 및 제4항에 따르면 사업계획 승인일부터 5년(정당한 사유가 있는 경우 1년 연장) 이내에 공사에 착수하지 않으면 승인이 취소되는 점 등을 고려할 때,

- 같은 법에 따른 주택건설사업의 사업주체가 사업부지의 소유권 등을 확보하여 자신의 위험부담 아래 주택건설사업을 진행하는 이상, 자신의 사업계획에 따라 해당 토지를 주택건설사업 부지로 제공하면 충분한 것이지,

- 물리적인 공사 착공행위 등을 요건으로 하고 있지 않는 이상 반드시 사업계획승인서 상 착공예정일 또는 사업검사예정일까지 착공 등이 이루어져야만 주택건설사업에 “제공”되는 것이라고 보기는 어렵습니다.

○ 결국, 분리과세 대상인 지방세법 시행령 제102조제7항제7호의 “주택건설사업에 제공되고 있는 토지”라 함은 주택건설사업의 부지로 제공하기 위하여 다른 용도로 사용되고 있지 않는 토지로서 건설사업의 준비, 관리 행위, 물리적 공사 등의 주택건설사업 진행에 제공되고 있는 토지를 의미한다고 할 것입니다.

○ 따라서, 주택법에 따라 사업계획의 승인을 받은 토지이나 건축공사 착공 등 없이 장기간 방치된 토지의 분리과세 적용 여부는 해당 토지의 사용 현황, 주택건설사업자의 주택건설사업 진행에 대한 노력 등을 과세권자가 종합적으로 고려하여 판단할 사안임(부동산세제과-1312,2022.05.04.)

 

(4) 도시개발사업 실시계획이 고시되었으나, 실시계획 고시전과 토지 이용현황에 변동이 없는 경우 사업지구내 ‘주택건설용 토지’의 재산세 과세구분 (지방세운영과-4134, 2010.09.07.)

 

○ 지방세법 제182조 제1항 제3호 마목 및 같은법 시행령 제132조 제5항 제24호에서 「도시개발법」 제11조에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지)에 대하여 분리과세 대상 토지[(도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제51조에 따른 공사 완료 공고가 날 때까지)]로 규정하고 있고, 같은법 제182조 제1항 제3호 가목 및 같은법 시행령 제132조 제1항 제2호 가목에서 전ㆍ답ㆍ과수원으로서 과세기준일 현재 실제영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지[다만, 특별시지역ㆍ광역시지역(군지역을 제외한다)ㆍ시지역(읍ㆍ면지역을 제외한다)의 도시지역 안의 농지는 개발제한 구역과 녹지지역 안에 있는 것에 한함]에 대하여 분리과세 대상 토지로 규정하고 있음.

○ 도시개발사업지구내 토지가 주택건설용 토지의 분리과세 대상 여부는 법문상 단순한 실시계획인가 받은 토지만을 대상으로 하지 않고 시행자가 ‘주택건설사업에 제공하는 토지’로 한정하고 있으므로, ‘사업시행인가’라는 절차적 요건에 그치지 않고 도시개발사업 진행과정상 실질적으로 주택건설용으로 사용될 수 있는 상태의 토지를 그 요건으로 한다고 봄이 타당함.

○ 또한 「지방세법시행령」 제132조 제5항 제8호의 분리과세 대상 ‘주택건설사업에 공여된 토지’의 범위와 관련하여, 주택건설사업에 공여되고 있다고 보기 위해서는 해당 토지가 사업계획 승인을 받은 후 실제 주택이 건설되기 위한 부지로서의 기능을 수행하고 있는 상태로서, 적어도 해당 토지가 기존의 사용 용도에 따라 주거, 경작, 임대 등에 직접 사용되고 있어서는 안될 것임.(법제처 법령해석총괄과-118, 2009.1.21. 참조)

○ 따라서, 도시개발사업 실시계획이 고시되었다 하여 실시계획 고시시점부터 사업지구 내 모든 토지에 대해 바로 ‘주택건설용 토지’로 보는 것이 아니라 개별 토지의 이용현황에 따라 판단하여야 하는 바, ① 과세기준일 현재 주택ㆍ건축물 부속토지로 사용되고 있는 경우라면 그 해당 용도의 토지이지 주택건설에 제공하는 토지로 보기가 어렵고, ② 농지가 경작이 종료되지 않고 기존과 동일하게 사용되고 있는 경우라면 주택건설용 토지로 보기 어려우며, 다만 당해 사업지구가 ‘면’지역으로써, 제132조 제1항 제2호 가목의 전ㆍ답ㆍ과수원으로서 과세기준일 현재 실제영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지에 해당한다면 분리과세(0.07％)를 계속적용 가능하고, ③ 한편, 나대지 등 당초 종합합산 대상 토지의 경우 주택건설사업의 부지로 제공되기 위하여 ‘주차장, 적치장 등’ 다른 용도로 사용되지 않고 있는 토지라면 주택건설용 토지로 볼 수 있다고 사료됨.

 

(5) 도시개발사업시행자가 도시개발사업에 공여하는 토지 중 기부채납 예정인 공공시설용 토지에 대하여 분리과세 되는지 여부 (지방세운영과-2218, 2008.11.19

 

○「지방세법」제182조 제1항에서 토지에 대한 재산세 과세대상을 종합합산, 별도합산 및 분리과세대상으로 구분하며, 동법시행령 제132조 제5항 제24호에서「도시개발법」제11조의 규정에 의한 도시개발사업시행자가 그 도시개발사업에 공여하는 주택건설용 및 산업단지조성용 토지에 대하여는 분리과세 한다고 규정하며 다만, 실시계획을 고시한 날부터 동법 제25조의 규정에 의한 조성토지 공급계획에 따라 공급이 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나, 동법 제50조의 규정에 의한 공사완료공고를 할때까지 도시개발사업에 공여되고 있는 주택건설용 및 산업단지조성용 토지에 한한다고 규정하고 있고,

○ 도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지의 범위는 주택건설을 위해 공여되는 단독ㆍ공동주택용지를 의미하나 기부채납을 사업요건으로 하여 도시개발사업계획의 승인을 받아 사업이 진행중인 공공시설용지의 경우에는 주택건설사업에 공여되는 토지로 보아 분리과세하는 것이 타당할 것으로(행정자치부 지방세법령해석심의 제2007-3호)

○ 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 도시개발사업 실시계획이 고시되고 그 사업이 진행중인 경우라면 도시개발사업시행자가 그 도시개발사업에 공여하는 토지중 기부채납예정인 공공시설용토지에 대하여는 분리과세 대상이라 사료됨. 다만, 이에 해당되는지 여부는 그 구체적인 사실관계 및 관계증빙자료를 확인하여 과세권자인 자치단체장이 판단할 사항임.

 

(6) 국민임대주택건설에 관한 특별조치법에 의하여 실시계획 승인을 받은 경우라면 도시개발사업에 공여하는 토지라고 한 사례.(지방세정팀-560 2008.2.11.)

 

국민임대주택건설 등에 관한특별조치법 제12조 제1항 제11호에서 법 제11조 규정에 의하여 실시계획승인이 있는 때에는 도시개발법 제11조의 규정에 의한 사업시행자의 지정 및 동법 제17조 규정에 의한 실시계획인가가 있는 것으로 의제하고 있으므로 당해 토지가 국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법 제11조 규정에 의하여 실시계획승인을 받은 경우라면 지방세법 시행령 제132조 제4항 제24호에서 규정하고 있는 도시개발사업에 공여하는 토지라 할 것이며, 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지의 범위는 그 사업방식 또는 소유 여부에 따라 판단할 것이 아니라 당해 도시개발사업에 공여하고 있는 모든 주택건설용 토지로 보는 것이 타당함.(지방세정팀-560 2008.2.11.)

현 지방세법시행령 제102조 제7항 제4호 / 현 공공주택특별법 제18조 제1항 제14호, 제17조

 

 

(7) 도시개발사업 실시계획을 고시한 이후에도 재산세 과세기준일 현재에 종전과 같이 농지로 사용되고 있는 토지에 대하여 도시개발사업용 토지에 대한 분리과세 적용을 배제하고 종합합산으로 토지분 재산세를 부과할 수 있는지 여부(대법원 2013두8622,2013.8.30.)

 

일시 농지로 사용된다고 하더라도 분리과세 적용을 배제할 수 없음, 농지로 경작하고 있다는 사정에만 주목하여 주택건설사업에 제공된 토지에 해당되지 않는다고 보는 것은 잘못이라고 한 사례

조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는바(대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결 참조), 이 사건 각 토지는 이 사건 사업에 제공된 토지로서 저율의 분리과세를 할 합리적인 이유가 있음에도 피고가 종전과 동일하게 이 사건 각 토지를 농지로 경작하고 있다는 사정에만 주목하여 주택건설사업에 제공된 토지에 해당되지 않는다고 보는 것은, 피고가 위 법문의 규정과 달리 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석한 것에 해당된다. (하급심-지법)

※ 이 사건 판례는 기존 유권해석(지방세운영-4134, 2010.09.07) 및 조세심판결정(조심2012지75, 2012.07.26.)과 상이하므로, 관련 규정에 대한 제도적 보완이 필요해 보임

 

(8) 쟁점토지에 대한 재산세 부과처분의 당부 (조심2012지0075.2012.07.26)

도시개발구역으로 지정된 토지이나, 개발 또는 공사가 이루어 지지 않아 서류상으로만 대지이고 사실상 농지 그대로 있다 하더라도 재산세 과세기준일 시점에서 상업지역안에있는 토지로 나타나 있기 때문에 종합합산 과세대상으로 구분하여 재산세를 부과고지한 처분은 타당하다.

 

9) 국민임대주택건설 사업이 승인고시되어 수용예정인 토지를 주택건설 사업에 공여되고 있는 토지로 보아 이를 분리과세하여야 한다는 청구주장의 당부(조심 2008서 3993,2009.8.17)

청구인 소유 토지는 국민임대주택건설사업의 승인을 받은 토지에 해당되어 도시개발사업의 실시계획인가를 받은 것으로 의제되는 것이므로 그 사업시행자가 소유하고 있는지 여부와 관계없이 분리과세대상으로 보는 것이 타당함. 즉 쟁점 토지는 국민임대주택건설사업의 승인을 받은 토지에 해당하므로 도시개발사업에 공여하는 주택건설용토지에 해당하여 분리과세대항에 해당한다 할 것인바, 종합합산과세대상으로 보아 종합부동산세를 결정고지한 것은 부당함.

(10) 도시개발사업에 제공하는 토지의 분리과세 적용 여부 (부동산세제과-473,2020 03 02)

개발관계법령에 따른 개발사업의 실시계획승인을 받아 개발사업에 제공하는 토지로서, 국가나 지방자치단체에 기부채납하기로 한 토지 및 개발사업에 제공하는 주택건설용·산업단지용 토지는 사업시행자가 해당 토지를 소유하는지 여부와 상관없이 분리과세대상으로 보는 것이 타당함.

 

(11) 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주차장으로 사용하고 있는 토지를 주택사업에 공여되고 있는 토지로 보아 재산세를 분리과세할 수 있는지 여부 (조심2011지33, 2011.10.13.)

“주택건설사업에 공여되고 있는 토지”라 함은 재산세 과세기준일 현재 주택건설사업의 부지로 제공되기 위하여 다른 용도로 사용되지 않고 있는 토지를 의미한다 할 것인바, 쟁점토지의 경우, 청구법인이 2006.5.12.부터 순차적으로 취득하여 이 건 재산세 과세기준일 현재 주차장용지로 사용되고 있는 이상, 동 토지를 주택건설사업에 공여되고 있는 토지로 보기는 어려움. 「지방세법」 제182조 제1항 제3호 라목 및 같은 법 시행령 제132조 제5항 제8호에서 「주택법」에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지는 분리과세 대상으로 규정하고 있고,위 조항에서 규정하고 있는 “주택건설사업에 공여되고 있는 토지”라 함은 재산세 과세기준일 현재 주택건설사업의 부지로 제공되기 위하여 다른 용도로 사용되지 않고 있는 토지를 의미한다 할 것인바,쟁점토지의 경우, 청구법인이 2006.5.12.부터 순차적으로 취득하여 이 건 재산세 과세기준일 현재 주차장용지로 사용되고 있는 이상, 동 토지를 주택건설사업에 공여되고 있는 토지로 볼 수는 없다 할 것이고, 동 토지를 관리차원에서 무상임대(사용대차) 하였다하여 이를 달리 볼 수는 없다 할 것이다.

 

(12) 공부상으로 주택이 존치하나 사실상 멸실되어 주택건설용 토지로 공여되고 있는 경우 분리과세대상 토지로 보아 재산세를 부과고지 하는 것이 적법한지 여부.(지방세심사-2006—1097,2006.11.27.)

 

재산세 과세대상 물건의 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 상이한 경우 사실상의 현황을 기준으로 판단하여야 할 것(같은 취지의 대법원 판례 98두3174, 2000.6.27.)인 바 2006년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 멸실된 사실이 청구인의 심사청구서와 처분청 담당공무원의 현장 확인에서 일치되게 확인되고 있는 이상, 비록 건축물대장상 2006.10.19. 주택이 말소되었다고 하더라도 2006년 재산세 과세기준일 현재는 이사건 토지에 주택이 소재하지 않는 나대지 상태이므로 현황부과 원칙에 의하여 이 사건 토지에 대한 재산세 부과시 분리과세 대상 토지로 보아 토지분 재산세를 부과고지한 것은 적법하다고 할 것임.

 

(13) 주택 건설 사업 계획에 따라 학교용지로 계획되어 있으나, 도시 계획 시설 실시 계획 인가가 확정되지 않았고 사실상 농지로 사용하는 토지의 경우 분리과세 대상인지 여부(지방세운영과-77, 2012.01.06.).

 

해당 토지에 대한 도시 계획 실시 인가가 확정되지 않아 그 실시가 불투명한 점, 재산세 과세기준일(6.1) 현재 주택 건설 사업자의 주택 건설에 실제 제공되고 있지 않는 점, 해당 토지를 다른 용도(경작 등)로 사용하고 있는 점 등을 고려 할 때 당해 토지는“주택건설에 제공되고 있는 토지”로 볼 수 없으므로 분리과세 대상 토지가 아니라고 사료됨.

 

(14) 주택법에 의한 주택건설사업승인을 받은 후 재산세 과세기준일(6.1)까지 주택건설사업을착공하지 않은 토지에 대하여 재산세 과세대상구분상 분리과세대상으로 볼 수 있는지 여부 .(지방세운영-173, 2008.07.02.)

 

 

주택건설사업자가 주택건설사업승인을 받은 후 재산세 과세기준일까지 사업을 착공하지 않았을 경우라도 주택건설사업에 공여되고 있는 토지라면 분리과세대상인 것임

 

○「지방세법」제182조 제1항 제3호에서 재산세 과세대상구분상 분리과세 대상토지에 대하여 규정하고 있으며,「지방세법시행령」제132조 제4항 제8호에서「주택법」에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(「주택법」제32조의 규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와「도시 및 주거환경정비법」제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지에 대하여는 재산세 과세대상구분상 분리과세대상으로 규정하고 있음.

○「지방세법시행령」제132조 제4항 제8호에서 "주택건설사업에 공여되고 있는 토지"라 함은 "현행 법령에서 주택건설사업계획의 승인을 받은 토지로만 규정하고 별다른 적용시점과 제한 규정이 없어 주택건설사업 승인시점부터 주택건설사업에 공여되고 있는 토지로 보아야 할 것이나"(행정자치부 지방세정팀-676, 2007.3.16. 참조) 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주택건설용도 이외의 다른 용도(경작, 임대 등)로 사용되는 경우에는 주택건설사업에 공여되고 있는 토지로 볼 수 없을 것으로 생각됨(행정자치부 심사청구2006-1097, 2006.11.27. 참조).

○ 귀 문의 경우「주택법」에 의한 주택건설사업자가 주택건설사업승인을 받은 후 재산세 과세기준일(6.1.)까지 주택건설사업을 착공하지 않았을 경우라도 재산세 과세기준일 현재 다른 용도(경작, 임대 등)로 사용되지 않고 주택건설사업에 공여되고 있는 토지라면 재산세 과세대상구분상 분리과세대상이라 생각되나, 이에 해당하는지 여부는 그 구체적인 사실관계 및 관계 증빙자료를 확인하여 과세권자인 자치단체장이 판단할 사항임.

 

(15) 주택건설사업계획 승인 받은 토지를 지방세법시행령 제132조 제4항 제8호에서 규정한 주택건설사업에 공여하고 있는 토지로 볼 수 있는지 여부 (세정-50,2007.03.16.)

○ 지방세법시행령 제132조 제4항 제8호에서 “「주택법」에 의하여 주택건설 사업자 등록을 한 주택건설사업자(「주택법」 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와「도시 및 주거환경정비법」 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택 건설사업에 공여되고 있는 토지”에 대하여는 재산세의 과세대상을 분리과세대상으로 규정하고 있습니다.

○ 여기에서 분리과세 대상이 되는 주택건설사업에 공여되고 있는 토지라 함은 현행 법령에서 주택건설사업계획의 승인을 받은 토지로만 규정하고 있어 별다른 적용시점과 제한규정 없기 때문에 주택건설사업 승인시점부터 분리과세대상토지로 보아야 할 것이므로

○ 귀 문의 경우 과세기준일(6월1일) 이전에 주택건설 사업계획을 승인 받아 주택건설사업에 공여되고 있다면 지방세법시행령 제132조 제4항 제8호에서 규정한 주택건설사업에 공여되고 있는 토지로 보는 것이 타당할 것입니다.

 

(16) 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지”의 의미
(지방세운영-2091, 2008.11.10)

재산세 분리과세 대상인 ｢지방세법 시행령｣ 제132조 제5항 제8호의 “사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지”라 함은 ｢주택법｣에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업의 부지로 제공되기 위하여 다른 용도로 사용되지 않고 있는 토지를 의미한다고 할 것입니다.

 

○ ｢지방세법｣ 제182조 제1항 각 호 외의 부분에서는 토지에 대한 재산세 과세대상을 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분하고 있으며, 같은 항 제3호에서는 분리과세대상 토지를 각 목으로 정하면서, 같은 호 가목부터 라목에서는 대통령령이 정하는 공장용지·전·답·과수원 및 목장용지, 임야, 골프장 등을 정하고 있으며, 같은 호 마목에서는 “가목부터 라목까지의 규정에 따른 토지와 유사한 토지로서 분리과세해야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지”를 정하고 있습니다.

 

○ 이에 따라 ｢지방세법 시행령｣ 제132조 제5항 각 호에서는 같은 법 제182조 제1항 제3호 마목의 분리과세 대상 토지를 규정하면서, 같은 법 시행령 제132조 제5항 제8호에서는 “｢주택법｣에 따라 주택건설업자 등록을 한 주택건설사업자(｢주택법｣ 제32조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제7조부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함함)가 주택을 건설하기 위하여 ｢주택법｣에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지”를 규정하고 있습니다.

 

○ 한편, ｢주택법｣ 제16조 제1항 및 같은 법 시행령 제15조에 따르면 단독주택의 경우 20호, 공동주택의 경우 20세대 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도 등 서류를 첨부하여 시·도지사 등에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 하며, 같은 법 제16조 제7항부터 제9항까지, 같은 법 시행령 제18조에 따르면 사업계획승인을 얻은 사업주체는 승인을 얻은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하고, 승인을 얻은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하여야 하되, ｢문화재보호법｣ 제56조에 따라 문화재청장의 발굴통지서 교부가 있은 경우, 해당 사업시행지에 대한 소유권 분쟁(소송절차가 진행 중인 경우에 한함)으로 공사착수가 지연되는 경우, 사업계획승인의 조건으로 부과된 사항을 이행함에 따라 공사착수가 지연되는 등의 정당한 사유가 있는 경우 사업주체의 신청에 따라 그 사유가 종료된 날부터 1년의 범위 안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있도록 규정하고 있으며, 위 기간 내에 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 사업계획승인권자가 그 사업계획승인을 취소할 수 있고, 사업계획승인을 얻은 사업주체가 공사에 착수하려는 때에는 사업계획승인권자에게 신고하도록 하고 있습니다.

 

○ 재산세 분리과세제도는 정책적인 고려에 따라 중과세 또는 경과세의 필요가 있는 토지에 대하여 예외적으로 별도의 기준에 따라 분리과세함으로써 종합합산과세에서 오는 불합리를 보완하려는 제도로서, ｢지방세법 시행령｣ 제132조 제5항 각 호의 토지의 경우 공기업이 업무수행을 목적으로 소유하는 토지, ｢공유수면매립법｣에 따라 매립 또는 간척한 토지로서 일정한 요건에 해당하는 토지 등으로, 종합합산 과세표준에서 제외하여 예외적으로 저율의 분리과세를 함으로써 조세부담을 경감하여 주는 특혜 규정이라 고 할 것이며, ｢지방세법 시행령｣ 제132조 제5항 제8호에서 ｢주택법｣에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 주택건설사업계획의 승인을 받은 토지로서주택건설사업에 공여되고 있는 토지를 분리과세 대상으로 규정한 입법취지는 주택건설사업자에 대한 조세지원을 통하여 국민의 주거안정 및 주거수준 향상을 위한 주택의 건설·공급이 활발하게 이루어지게 하기 위한 것이라고 할 것입니다.

 

○ 또한 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 하고, 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면 요건 중 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는 점(2003. 8. 22. 선고 2001두3525 판결) 등을 고려할 때, ｢지방세법 시행령｣ 제132조 제5항 제8호에서 정한 “주택건설사업에 공여되고 있는 토지”의 범위를 해석함에 있어서도 법문에 따라 엄격하게 해석해야 할 것입니다.

 

○ ｢주택법｣에 따른 주택건설사업은 입지의 선정, 토지 소유권 확보, 사업계획의 수립 및 승인, 기존 건축물 등의 철거, 주택건설공사의 착공 등 일련의 절차에 따라 진행된다고 할 것이며, 주택건설사업에 “공여(供與)”되고 있는 토지라 함은 이러한 주택건설사업을 위하여 실제로 제공되는 토지를 의미한다고 할 것인데, 위에서 본 바와 같이 사업계획 승인을 얻은 후에도 다양한 사유로 상당 기간 동안 실제 주택 건설이 이루어지지 않을 수 있으며, 일정 기간이 지나도 공사에 착수하지 않을 경우 그 사업계획 승인이 취소될 수 있는 점, 사업계획 승인을 얻었다고 하여 바로 해당 토지에서의 다른 용도로의 사용이 제한되는 등의 법적인 효과가 있는 것으로 보이지 않는 점, 또한 법문에서 분리과세 대상 토지를 “사업계획 승인을 받은 토지”로만 규정하지 않고 “사업계획 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지”를 규정하고 있는 점 등을 고려할 때, 사업계획 승인을 받았다는 사실만으로 대상 토지가 주택건설사업에 공여되고 있다고 보기는 어려울 것입니다.

 

○ 그렇다면, 주택건설사업에 공여되고 있다고 보기 위해서는 해당 토지가 사업계획 승인을 받은 후 실제 주택이 건설되기 위한 부지로서의 기능을 수행하고 있는 상태이어야 할 것이며, 이를 위해서는 적어도 해당 토지가 여전히 기존의 사용 용도에 따라 주거, 경작, 임대 등에 사용되고 있어서는 안된다고 할 것인바, 사업승인을 받았다는 이유만으로 실질적인 토지의 용도에 있어 기존의 상태와 아무런 변화가 없는 경우까지 주택건설사업에 공여된 것으로 보고 분리과세의 혜택을 부여하는 것은 토지의 사실상의 현황을 기준으로 과세하는 재산세 현황부과의 원칙(｢지방세법 시행령｣ 제143조)에도 부합하지 않는다고 할 것입니다.

 

○ 한편, 분리과세 대상 토지를 정하고 있는 ｢지방세법 시행령｣ 제132조 제5항 각 호 외의 부분 단서에서는 각종 공공시설·설비에 “직접 사용”되고 있는 토지를 정하고 있는 같은 항 제5호, 제9호부터 제11호까지의 경우 그 “시설 및 설비공사를 진행 중인 토지”도 포함하도록 규정하고 있고, 한국토지공사 및 대한주택공사가 타인에게 공급할 목적 등으로 소유하고 있는 토지를 정하고 있는 같은 항 제1호 및 제2호의 경우 “취득일부터 5년이 경과한 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지”를 제외하도록 명시적으로 규정하고 있는 점, 주택건설사업을 수행함에 있어서는 물리적인 공사 착공행위 등을 요건으로 하고 있는 않는 같은 항 제8호의 토지 범위를 해석함에 있어 “주택건설사업에 공여”되었다는 의미를 반드시 물리적인 착공 등의 행위가 이루어진 때로 한정하여 해석하는 것은 타당하지 않다고 할 것입니다

 

○ 또한 ｢주택법｣ 제16조 제2항에 따르면 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 해당 주택건설대지의 소유권 등을 확보하도록 하고 있고, 같은 조 제7항 및 제9항에 따르면 사업계획 승인일부터 2년(정당한 사유가 있는 경우 1년 연장) 이내에 공사에 착수하지 않으면 승인이 취소되는 점 등을 고려할 때, 같은 법에 따른 주택건설사업의 사업주체가 사업부지의 소유권 등을 확보하여 자신의 위험부담 아래 주택건설사업을 진행하는 이상, 자신의 사업계획에 따라 해당 토지를 주택건설사업 부지로 제공하면 충분한 것이지, 반드시 재산세 부과기준일까지 철거공사, 건축공사 등의 착공이 이루어져야만 주택건설사업에 “공여”되는 것이라고 보기는 어렵습니다.

 

○ 그렇다면 재산세 분리과세 대상인 ｢지방세법 시행령｣ 제132조 제5항 제8호의 “사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지”라 함은 ｢주택법｣에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업의 부지로 제공되기 위하여 다른 용도로 사용되지 않고 있는 토지를 의미한다고 할 것입니다.

 

(17) 주택건설사업에 제공되는 시점(지방세운영-2104, 2009.5.26.)

 

○ 지방세법 제182조 제1항 제3호 및 동법시행령 제132조 제5항 제8호의 규정에 의거 ｢주택법｣에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(｢주택법｣ 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설 사업에 공여되고 있는 토지는 재산세를 분리과세 하도록 규정하고 있습니다.

 

○ 주택건설 사업에 공여되고 있는 토지를 분리과세 대상으로 규정한 입법취지는 주택건설사업자에 대한 조세지원을 통하여 국민의 주거안정을 위한 주택의 건설·공급이 활발하게 이루어지게 하기 위한 것이며, 주택건설 사업에 “공여”되고 있는 토지라 함은 주택건설 사업을 위하여 주택건설사업 실시계획에 따라 주택건설 사업용에 실제로 제공되는 토지를 의미하는 바,

 

○ 귀문의 경우 재산세 과세기준일 현재 주택건설사업 승인을 받아 당초 주택건설사업계획에 따라 주택건설공사를 착공하였으나, 그 이후 장기간(ʼ02.7월~현재) 공사가 중단된 상태로 방치되어 있고, 주택건설사업승인서상 주택건설사업 변경승인을 받지도 않은 경우라면 당해 토지는 주택건설 사업에 공여되는 토지로 볼 수 없다고 사료되나, 이에 해당되는지 여부는 구체적인 사실관계를 명확히 확인한 후 과세권자가 결정할 사안입니다.