건설임대주택 판단기준

건설임대주택 판단기준

 

건설임대주택 판단기준

 

임대사업자가 임대를 목적으로건설하여 임대하는 주택(민특법 제2조 2.가)에 대한 판단은 주택법 적용을 받는 주택의 경우에는 공급방식이 분양이 아닌 임대로 사업계획승인을 받아 임대사업자로 등록한 경우로 판단되며, 건축법 적용을 받은 주택의 경우 공급방식을 분양 임대여부를 건축허가 시 계획하고 있지 않으므로 소유권 보존등기 이전에 임대사업자로 등록(관할 지자체와 협의하여 임대하는 주택으로 건축허가를 받은 경우, 소유권 보존등기 이후도 가능)하였다면 임대를 목적으로 건설한다고 판단됨(국토교통부 민간임대정책과—4438 2020.11.17)

 

다만 주택법 제4조에따라 등록한 주택건설사업자가 공급방식을 분양으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대로 전환한 주택(민특법 제2조 2.나)은 등록시기에 관계없이 건설임대주택으로 볼수 있음(건설교통부 공공주택팀-4076,2006.11.20.)

 

⇒ (관련해석) 국토교통부 민간임대정책과-4438,2020.11.17.; 건설교통부 공공주택팀-4076,2006.11.20.;법제처21-0410,2021.6.4.:종합부동산세과-1496,2008.11.3.; 종부세집행기준 8-3-4-5

 

1) 법제처 2021– 0410,2021,6,4 주택을 신축하여 소유권보존등기를 마친 후 민간임대주택으로 등록하는 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택에 해당하는지 여부(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호 등 관련)

 

「건축법」에 따라 주택을 신축하여 소유권보존등기를 마친 소유자가 해당 주택을 임대하기 위해 민간임대주택법 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제1항제1호에 따라 임대사업자로 등록하는 경우, 해당 주택은 같은 법 제2조제2호가목에 따른 민간건설임대주택에 해당하지 않습니다.

 

2) 종합부동산세과-1496,2008.11.3. 미분양주택을 임대하는 경우 건설임대주택 해당 여부

 

주택법에 따라 등록한 주택건설사업자가 사업계획승인을 얻어 건설한 주택으로 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택을 사업자등록을 하고 과세기준일 현재 임대하는 경우 합산배제 임대주택에 해당함.

 

(관련 예규)

○ 서면인터넷방문상담5팀-1144. 2008.05.28.

「주택법」제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택으로서 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택을「임대주택법」제6조의 규정에 의한 임대사업자등록 및 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조의 규정에 따른 사업자등록을 하고 과세기준일 현재 임대하는 경우 해당 주택은「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제1호 규정을 적용받을 수 있는 것임

○ 국토해양부 공공주택팀 - 1076. 2006.11.20

주택건설사업자 및 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자, 건축업자 등이 사업계획승인서 또는 건축허가서에 의하여 임대사업자로 등록하는 경우 보존등기 전까지 임대사업자로 등록하여야 건설임대주택으로 볼 수 있음․ 다만, 임대주택법 제2조 제2항 나목에 의하여 주택건설사업자가 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 미분양 주택을 임대하는 경우에는 등록 시기에 관계없이 건설임대주택으로 볼 수 있음.

 

3) 종부세 집행기준 8-3-4 보존등기 후에 임대사업자등록을 한 경우

함산배제되는 건설임대주택은 소유군 보존등기 전까지 임대사업자등록을 마치고 임대한 경우에 해당하므로 보존등기 후에 공공주택특별법 제4조 또는 민간임대주택에 고나한 특별법 제2조 제7호에 의한 임대사업자등록을 한 경우 합산배제되는 건설임대주택에 해당하지 아니한다.

 

4) 종부세 집행기준 8-3-5 합산배제 건설임대주택

민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제호에 따른 민간건설임대주택과 공공주택특별법 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택으로서 보존등기일일까지 공공주택특별법 제4조 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따른 임대사업자등록을 하고 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 한 경우 해당 주택은 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제1호의 건설임대주택에 해당한다.

 

 

2. 건설임대주택에 따른 임대사업자에게 포괄적양수한 경우 임대주택 유형

 

민특법(이하“민간임대주택법”) 제43조에 따라 임대의무기간 동안에도 시장군수구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있으며, 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계하여 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야합니다. 이때의 임대사업자의 지위를 포괄승계한다는 의미는 임대사업자 등록에 따라 구분 종류 임대개시일 임대의무기간 등을 그대로 승계받은 것을 의미합니다. 따라서 건설임대주택을 다른 임대사업자에게 양도받은 경우라면 건설임대주택으로 유지됨을 알려드립니다.(국토교통부 민간임대정책과-346, 2021.1.20.)

 

⇒ (관련해석) 건설교통부 공공정책과-534,2004.2.24.; 건설교통부 공주58070-1809 2003.11.18. ; 대법원 2020두48352, 2020.12.24.(심리불속행) ; 대법원2006다14103 2006.8.2. ; 서면 2022—법규재산-5687 2024.6.3. ; 사전 –2021—법령해석재산-1643,2021.11.30. ; 종합부동산과-37, 2010.8.18.

 

1) 대법원 2020두48352, 2020.12.24.(심리불속행)

쟁점 임대주택은 종부세법 시행령 제3조 제1항 제1호 나목에서 정한 “5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것”이라는 요건을 충족하지 못하여 합산배제 임대주택에 해당하지 아니함(국승)

 

2) 대법원 2006다 14103 2006.8.25

임대사업자가 건설임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하였다고 하여 그 임대주택의 성격이 건설임대주택’에서 ‘매입임대주택’으로 변경되는 것은 아니다.

3) 서면 2022—법규재산-5687 2024.6.3. /승계취득한 공공건설임대주택 종부세 합산배제 시, 임대기간 기산일 및 공시가격 기준일

공공주택사업자로부터 건설임대주택을 포괄승계로 취득한 경우-건설임대주택의 성격이 매입임대주택으로 변경되는 것은 아니며, -종부세령§3①(1) 임대기간요건(5년) 및 공시가격요건(9억원 이하)는 건설임대주택을 포괄양수한 공공주택사업자가 해당 주택을 승계취득하여 임대를 개시한 날부터 계산함

 

4) 사전 –2021—법령해석재산-1643,2021.11.30. / 민간임대주택법§43②에 따른 포괄양수방식으로 승계한 민간건설임대주택의 임대주택 유형

‘민간건설임대주택’으로 최초 취득하여 임대사업에 사용하던 임대주택을 민간임대주택법§43②에 따른 포괄양수 방식으로 승계하여 임대사업에 계속 사용하는 경우로서, 해당 포괄승계 후의 임대주택이 종부령§3①(7)의 요건을 모두 갖춘 경우에는 합산배제 임대주택에 해당하는 것임. 다만, 해당 포괄승계 후의 임대주택이 건설임대주택으로서 민간임대주택법 제2조 제2호에 따른 ‘민간건설임대주택’에 해당하는지 여부는 해당 법령의 유권해석기관인 국토교통부 소관업무임을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

 

5) 종합부동산과-37, 2010.8.18. / 승계받은 건설임대주택의 분양전환 시 임대기간 충족 여부

 

다른 임대사업자에게 승계받은 (공공)건설임대주택을 임차인에게 분양전환하는 경우에 임대의무기간을 충족한 것으로 봄

 

(관련예규)

○ 건설교통부 공주58070-1809, 2003.11.18

임대주택은 임대주택법 제16조 및 동법 시행령 제13조제2항제1호의 규정에 의거 “다른 임대사업자”에게 매각(전체 또는 부분)할 수 있는 바, 임대주택을 인수하는 임대사업자는 매매계약서에 종전 임대사업자의 지위를 승계한다는 내용을 명시하여야 하므로 종전 임대사업자의 권리･의무를 포괄적으로 승계하는 것인 바, 공공건설임대주택을 인수하는 임대사업자는 공공건설임대주택으로서 법령상 제반의무를 지는 것임.

또한, 국민주택기금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택은 공공건설임대주택이므로 동 기금을 상환한 경우에도 공공건설임대주택이며, 다른 임대사업자가 공공건설임대주택을 매입한 후 임차인이 변경되더라도 임대주택의 종류가 변경되는 것은 아니므로 임차인의 변경 전･후 모두 공공건설임대주택임.

 

○ 건설교통부 공공주택과-534, 2004.2.24

임대의무기간 중에 있는 공공건설임대주택을 매입하는 임대사업자는 “매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계”하는 것이므로 동 임대주택에 대한 임대사업자의 지위를 승계한 대로 당초의 공공건설임대주택으로서 관리하여야 하고 임대주택의 우선 분양전환, 임대조건 신고, 분양전환 시 분양전환 가격산정 기준 등에 대하여는 임대주택법령에서 정한 규정에 따라야 함

 

 

대법원 2006.8.25.선고 20006다14103판결(우선분양권자지위확인)

 

 

1. 피고의 상고이유에 대한 판단

 

가. 임대사업자의 지위 승계 주장에 대하여

구 임대주택법시행령(2002. 9. 11. 대통령령 제17737호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제9조 제3항은 다른 임대사업자에게 임대주택을 매각하는 경우 매매계약서에 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하도록 규정하고 있고, 기록에 의하면 임대사업자인 주식회사 한국토지신탁(이하 '한국토지신탁'이라 한다)과 다른 임대사업자인 피고 사이의 이 사건 임대아파트에 관한 2002. 11. 7.자 매매계약서 제16조에서도 피고는 한국토지신탁의 이 사건 임대아파트에 관한 임대사업자의 권리와 의무를 포괄적으로 승계하기로 하였음을 알 수 있으므로, 피고가 한국토지신탁의 원고에 대한 이 사건 임대아파트에 관한 매각의무를 승계하였다고 한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 임대사업자의 지위 승계에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

 

나. 승낙의 의사표시의무와 관련한 주장에 대하여

 

기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대아파트에 대한 임대사업자로서의 지위를 승계한 피고가 이 사건 임대아파트의 임차인인 원고에게 이 사건 임대아파트를 매수할 것을 청약하여야 할 의무가 있음에도 상당한 기간 내에 위 청약을 하지 않자 원고가 이 사건 2005. 2. 24.자 청구취지 및 청구원인변경서의 송달로써 구 임대주택법시행규칙(2000. 8. 3. 부령 제253호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조의3의 [별표2]에 따른 분양전환가격에 따라 매수하겠다는 청약의 의사표시를 하였으므로, 피고는 원고의 위와 같은 청약에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다고 한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 위법이 없다.

 

다. 이 사건 임대아파트가 매입임대주택이라는 주장에 대하여

 

이 사건 기록과 구 임대주택법(2002. 12. 26. 법률 제6833호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조, 제12조, 제15조, 구 임대주택법시행령 제9조, 제13조의 각 규정 및 국민주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대주택건설에 대한 각종 지원 및 제한을 규정한 임대주택법의 입법취지 등에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대아파트는 한국토지신탁이 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 받아 건설한 구 임대주택법 제2조 제2호 소정의 공공건설임대주택이고, 임대사업자가 건설임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하였다고 하여 그 임대주택이 건설임대주택에서 매입임대주택으로 변경되는 것은 아니므로 피고가 위에서 본 바와 같이 한국토지신탁의 임대사업자로서의 지위를 승계한 이상 구 임대주택법 제15조, 같은법시행령 제13조 제2항의 규정에 따라 원고에게 이 사건 임대아파트를 우선적으로 분양하여야 한다.

 

같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 건설임대주택 및 매입임대주택의 의미에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

 

라. 원고와 한국토지신탁 사이에 체결된 2001. 11. 30.자 임대차계약서 특약사항 제19조에 관한 주장에 대하여

 

약관의규제에관한법률 제3조 제2항, 제3항은 사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 하고, 이에 위반하여 계약을 체결한 때에는 당해 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없다고 규정하고 있는바, 위와 같이 사업자에게 약관에 정하여져 있는 중요한 내용에 관하여 설명을 요구하는 것은 어디까지나 고객이 알지 못하는 가운데 약관의 중요한 사항이 계약내용으로 되어 고객이 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하고자 하는 데 그 근거가 있으므로, 약관에 정하여진 사항이라고 하더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한 사항에 대하여까지 사업자에게 설명의무가 있다고는 할 수 없다(대법원 2005. 4. 14. 선고 2004다63200 판결 등 참조).

 

기록에 의하면, 공공건설임대주택의 임대사업자인 한국토지신탁이 1,335세대에 이르는 다수의 임차인들과 구 임대주택법 제18조, 구 임대주택법시행규칙 제8조에 따른 표준임대차계약서 서식에 의하여 임대차계약을 체결한 뒤 그 임대차기간만료로 2001. 11. 30.경 원고와 재계약을 체결하면서 그 서식에 일부 조항을 추가하여 미리 마련한 임대차계약서에 의하여 임대차계약을 체결하였고, 위 임대차계약서 특약사항 제19조는 임차인에게 임대의무기간의 경과 전 임대주택의 매각에 동의할 의무를 부과하고 임차인이 분양계약을 체결하지 않을 경우 그 임대주택을 명도하여야 할 의무를 부과하는 내용을 규정하고 있으며, 한국토지신탁은 위 2001. 11. 30.자 임대차계약을 체결하기 전인 2001. 10. 12. 이 사건 C임대아파트의 입주자들에게 임대기간 만료일이 다가오고 있으므로 계속하여 거주하기를 원하는 입주자들은 인상된 임대보증금을 납부하고 계약을 체결하라는 안내문(갑 제15호증)을 배포하였는데, 그 안내문에는 임대의무기간 전의 매각에 관한 사항인 위 특약사항 제19조에 관한 설명이 전혀 없었고, 2001. 11. 30. 위 임대차계약을 체결하면서도 임차인인 원고에게 위 특약사항에 대한 설명을 한 적이 없었으며, 위 임대차계약서는 3면으로 구성되어 1면에 당사자가 서명날인하도록 되어 있는데 위 특약사항은 마지막 면의 하단에 작은 글씨로 기재되어 있음을 알 수 있다. 위 특약사항 제19조는 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 합의한 경우에 한하여 당해 임대주택을 임차인에게 매각할 수 있다는 구 임대주택법시행령 제9조 제2항 제3호의 규정과는 다른 내용을 규정한 것이므로 이는 임대차계약의 중요한 내용이라 할 것이고, 위 특약사항 제19조의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 임차인이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 내용이라고 할 수도 없다.

 

원심이 같은 취지에서, 위 특약사항 제19조의 규정은 계약의 중요한 내용을 이루는 것 이므로 한국투자신탁은 원고에게 위 특약사항을 설명하였어야 하는데, 한국투자신탁이 원고에게 이를 설명한 바가 없으므로, 한국투자신탁은 위 특약사항 제19조를 이 사건 임대차계약의 내용으로 주장할 수 없다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 심리미진, 채증법칙 위반으로 인한 사실오인, 약관의 설명의무에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

 

따라서 위 특약사항 제19조를 이 사건 임대차계약의 내용으로 주장할 수 있음을 전제로 한 나머지 상고이유의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

 

마. 매각시기에 관한 주장에 대하여

 

기록에 의하면 이 사건 입주자모집공고와 한국토지신탁과 원고 사이에 체결된 1999. 9. 6.자 및 2001. 11. 30.자 임대차계약서 제12조에 "분양전환시기 또는 주택의 매각시기는 최초의 입주지정기간 종료 후 5년으로 한다."라고 규정되어 있어 이 사건 임대아파트에 대한 매각시기에 관한 약정을 하고 있음을 알 수 있으므로, 한국토지신탁의 임대사업자의 지위를 승계한 피고는 위 약정에 따라 최초의 입주지정기간 종료 후 5년이 되는 2004. 11. 30.에 원고에게 이 사건 임대아파트를 매각할 의무가 있다 할 것이다. 원심이 같은 취지에서 피고가 이 사건 임대아파트를 계속 임대사업에 제공할 생각이므로 매각의무가 없다는 피고의 주장을 배척한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 심리미진, 채증법칙 위반 및 매각시기에 관한 법리오해의 위법이 없다.

 

바. 매각가격의 산정에 관한 주장에 대하여

 

(1) 구 임대주택법시행규칙 제3조의3의 [별표2]에는 "분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액으로 한다. 감정평가금액은 감정분양하기로 결정된 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액으로 한다. 감정평가업자의 선정은 임대인과 임차인이 각각 1인씩을 선정하되, 임대인과 임차인이 선정하지 못할 불가피한 사유가 있는 때에는 관할 시장 · 군수가 선정한다."라고 규정되어 있다.

 

기록에 의하면 원심이 이 사건 임대아파트의 매각가격을 산출하는 데 기초로 삼은 감정평가금액은 천안시장이 선정한 2인의 감정평가업자에 의하여 감정평가한 금액을 산술평균한 금액임을 알 수 있으나, 한편 기록에 의하면 원고가 2003. 3. 27.경 피고에게 이 사건 임대아파트에 대하여 임대의무기간 만료일인 2004. 11. 30. 분양전환을 받을 것이므로 공공건설임대주택의 매매가격 기준에 따른 분양전환가격을 산정하여 줄 것을 통지하였으나 피고는 2003. 3. 31.경 임대의무기간 만료시 자신의 의사에 따라 처분할 것이며 원고가 요구하는 금액으로는 매도할 의사가 없다는 통지를 하였고, 그 이후에도 원고에게 그 분양전환을 할 의무가 없다고 다투고 있음을 알 수 있는바, 이는 임대인과 임차인이 감정평가업자를 선정하지 못할 불가피한 사유가 있는 때에 해당한다고 할 것이므로, 원심의 위와 같은 이 사건 임대아파트에 대한 매각가격의 산정에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다.

 

(2) 기록 및 구 임대주택법시행규칙 제3조의3의 [별표2]의 규정내용에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 임대아파트의 입주지정일인 1999. 11. 30.부터 5년이 경과한 2004. 11. 30.을 기준으로 하여 위 [별표2]에 따른 이 사건 임대아파트의 건설원가(= 최초입주자모집 당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비)는 50,036,400원(= 53,397,000원 + 1,840,720원 - 5,201,320원)이고 감정평가금액(2인의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액)은 68,000,000원이므로, 위 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액은 59,018,200원이며, 위 가격은 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액인 71,528,080원을 초과하지 않으므로 이 사건 임대아파트의 매각가격은 59,018,200원이라고 판단한 조치는 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위반이나 매각가격 산정에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

 

2. 원고의 부대상고에 대한 판단

 

피상고인은 상고권이 소멸된 후에도 부대상고를 할 수 있지만 상고이유서 제출기간 내에 부대상고를 제기하고 부대상고이유서를 제출하여야 하는 것인바(대법원 1993. 1. 26. 선고 92다46394 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 등 참조), 기록에 의하면, 상고소송기록접수통지서가 피고에게 송달된 날로부터 20일이 지난 뒤에 원고가 부대상고를 제기하였음이 분명하므로, 원고의 부대상고는 부적법한 것으로서 그 흠결을 보정할 수 없는 것이다.