농지에 대한 토지분 재산세 과세구분 고찰

농지(전,답,과수원) 토지분 재산세 과세구분 고찰

 

 

1. 농지의 개념

 

전· 답· 과수원으로서 ① 실제 영농에 사용되고 있는 개인 농업법인 소유농지, ② 한국농어촌공사가 농가에 공급하기 위해 소유하는 농지 ③ 사회복지사업자가 복지시설이 소비목적으로 사용할 있도록 소유하는 농지 ④ 종중이 소유하고 있는 농지 ⑤ 법인이 매립 간척으로 취득하는 농지 등에 대하여는 분리과세를 한다(지령 102①2).

 

전·답·과수원(이를 농지라 한다)으로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 농지가 대상이다. 여기서 농지라함은 전,답,과수원이어야 하는 데 이에 대한 구체적인 규정이 없다. 농지법 제2조 제1호에서는 농지에 대하여 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지(초지법에 따라 조성된 초지 등대통령령으로 정하는 토지는 제외)와 일정한 토지의 개량시설 및 농축산물 생산시설의 부지도 농지로 보고 있다.

 

지방세법 시행령 제21조에서 취득세와 관련하여서는 취득 당시 공부상 지목이 전, 답 또는 과수원인 토지로서 실제 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지를 말하며. 이 경우 농지 경영에 직접 필요한 농막ㆍ두엄간ㆍ양수장ㆍ못ㆍ늪ㆍ농도ㆍ수로 등이 차지하는 토지 부분을 포함한다. 아울러 등기 당시 공부상 지목이 목장용지인 토지로서 실제 축산용으로 사용되는 축사와 그 부대시설로 사용되는 토지, 초지 및 사료밭도 농지로 보고 있다.

 

“재산세”편에서는 농지를 지목을 요건으로 하지 아니하고, 농지법에서는 법적 지목에 불구하고 현황을 기준을 판단하고 있으며, “취득세”편에서는 지목이 전·답·과수원·목장용지이어야 한다.

 

따라서 “재산세”편에서는 농지의 법적 지목 여부에 불구하고 사실상의 현황을 기준으로 판단해야 할 것이다(대판 98두3464,1998.3.29.)

 

따라서 도시계획시설 부지 등을 주민들이 텃밭으로 사용하여 농사를 짓더라도 언제든지 본래 용도로 사용할 수 있으므로 일지적으로 농사에 사용하는 것은 농지로 보지 아니한다(조심 2020부2341.2021.3.29)

 

그리고 재배되는 식물의 종류 또한 제한을 두고 있지 아니하므로 농작물은 물론 다년생식물 재배도 영농으로 보아야 할 것이다.

 

다만 화훼나 다년생식물을 직접 재배하는 것이 아니라 판매를 하는 경우에 판매시설로서 농지로 볼 수 없다(조심2009지555,2010,1.21) 또한 영농에 사용되고 있는 으로 되어 있으므로 농지 소유자가 직접 영농에 사용해야 하는 것이 아니라 물적기준으로 해당 농지가 영농에 사용되어 지고 있으면 된다 할 것이다.

 

2, 인적기준

 

2019년까지는 “전.과수원.목장요지 및 임야”로 규정되어 있었기 때문에 인적요건을 고려하지 아니하고 물적요건에 의해서만 세율을 적용했다(대판 2019두51031, 2019.12.12.) 그러나 2019년말에 지방세법 제111조 제1항 제1호 다목을 개정하여 “제106조 제1항 제3호 가목에 해당하는”을 추가함으로써 분리과세 대상을 판단할 때에 인적요건도 충족해야 한다.

 

개인이 소유하고 있는 농지에 대하여 분리과세된다. 법인은 농지법 제2조 제3호에따른 농업법인만 해당한다. 이 경우 농업법인이라함은 농어업경여체 육성 및 지원에 관한 법률 제16조에 따라 설립한 영농조합법인과 같은법 제19조에 따라 설립되고 업무집행권을 가진자의 3분의1이상이 농업인인 농업회사법인이다.

 

한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따라 설립된 농어촌공사, 관계법령에 따른 사회복지사업자가 해당된다. 관계법령으로 되어 있으므로 사회복지법제2조에서 규정하고 있는 법률뿐만아니라 다른 법률 등에서 규정하고 있는 사회복지사업도 해당된다 할 것이다.

 

사회복지사업이라함은 사회복지사업법 제2조 제1호에서“보호 선도 또는 복지에 관한 사업과 사회복지상담, 직업지원, 무료 숙박, 지역사회복지, 의료복지, 재가복지, 사회복지관 운영, 정신질환자 및 한센병력자의 사회복귀에 관한 사업등 복지사업과 이와 관련된 자원봉사활동 및 복지시설의 운영 또는 지우너을 목적으로 하는 사업”으로 규정하고 있다. 또한 사회복지사업자로 되어 있으므로 개인이나 법인, 단체 등 그 인격의 형태도 불문한다.

 

공유수면을 매립 간척에 의하여 농지를 취득한 법인도 해당된다. 이 경우 법인에는 영리법인과 비영리법인 유에 상관없이 모두 해당한다.

 

그리고 농지를 소유하고 있는 종중이 해당된다. 이 경우 종중원 개인이 소유하고 있는 경우에는 종중소유임을 신고해야 만 종중으로 과세된다(지법107②3)

 

3. 행위요건

 

과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있어야 하며 농지소유자가 직접 영농을 해야 한다는 요건은 없다. 영농에 제공되는지 여부는 농작물의 생육기간을 감안하면 6월1일 현황에 따라 충분히 판다날 수 있을 것이다. 다

 

만 지목의 결정은 그 토지의 장기적인 주된 사용목적과 그에 적합한 위치 형상 등을 객관적으로 평가하여 결정하여야 할 것이고 그 일시적인 사용관계에 구애되는 것이 아니라(대판85누234,1985.9.10.) 정부의 행동지침 등에 의하여 휴경을 하는 경우에는 농지로 보도록 하고 있다.(세정-1847,2003.11.11.) 다만 농어촌공사나 종중의 경우에는 소유만 하고 있으면 되고, 실제 영농에 사용해야 한다.

 

4. 지역적 범위

 

농지의 지역적 범위는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 원칙적으로 제한이 없다. 다만 특별시 광여기(군 제외) 특별자치시, 특별자치도, 시지역(읍면제외)중에서 도시지역 안의 농지는 개발제한구역과 녹지지역 안에 있는 것에 한하며 주거 상업 공업지역에 있는 농지는 해당되지 아니한다. 개발제한구역은 용도구역으로서 별도로 지정된다.

 

즉 토지의 용도지역은 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역으로 나누어 지며, 용도구역은 이들 토지를 개발제한구역 도시자연공원구역 시가회구역 수산자원보호구역 입지규제치소구역 등으로 나누고 있다. 이 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제호에 따른 도시지역중 같은 법 제36조 제1항 제1호 각 목의 구분에 다른 세부 용도지역이 지정되지 않는 지역은 녹지지역에 포함된다(지령 102②2호 가목)

 

그리고 농지가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조에 따른 공익사업의 구역 안에 있었다면 같은 법에 따라 사업시행자에게 협의 또는 수용에 의하여 매각이 예정된 농지 중 택지개발촉진법 등 관계법령에 따라 도시 군 관리계획 결정이 의제되어 용도지역이 변경되거나 개발제한구역에서 해제된 경우에는 그 토지가 매각 되기 전까지는 계속 분리과세 대상 토지로 한다. 보상금을 공탁한 경우에는 공탁금 수령일 전까지 계속 분리과세 대상으로 한다(지령 102⑩ 1)

 

그리고 매각이 예정되었던 토지중 공공주택 특별법 제6조의2에 따라 특별관리지역으로 변경된 경우에는 그 토지가 특별관리지역에서 해제되기 전까지 계속하여 분리과세 대상 토지로 한다(지령102⑩2)

농지의 과세구분

소유자	대상토지	과세방법
개인	과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 잇는 개인소유 농지	저율분리과세
	영농에 제공도지 않는 농지	종합합산
한국농어촌공사	농가에 공급하기 위하여 소유하는 농지	저율분리과세
사회복지사업가	복지시설의 소비에 공하기 위하여 소유하는 농지 1990년 5월 31 이전에 취득한 농지 1990년 6월 1일 이후 상속,법인합병으로 취득한 농지	저율분리과세
	1990년 6월 1일 이후 (상속,법인합병 제외)에 취드간 농지	종합합산
종중	1990년 5월 31 이전에 취득한 농지 1990년 6월 1일 이후에 상속받은 농지	저율분리과세
	1990년 6월 1일 이후(상속취득 제외)에 취득한 농지	종합합산
법인	매립 간척에 의하여 취득한 농지로서 영농에 사용되고 있는 농지	저율분리과세
	위 매립 간척지 외에 법인이 소유하는 농지	종합합산
위 모두해당	특별시·광역시(군제외) 특별자치시·특별자치도·시지역(읍면제외)에서 도시지역으 농지 중 개발제한구역과 녹지지역 외에 소재한 농지	종합합산

 

5. 분리과세 농지

 

① 전ㆍ답ㆍ과수원으로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지는 저율분리과세대상 토지가 된다. 따라서 농업법인이 아닌 일반법인이나 법인격이 없는 단체가 소유하는 농지는 종합합산대상이 된다. 또한 영농에 사용되고 있지 아니한 경우에는 종합합산대상 토지가 되며 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(읍ㆍ면 지역은 제외한다)의 도시지역의 농지로서 개발제한구역과 녹지지역외에 있는 농지는 종합합산대상이 된다.

 

② 「농지법」 제2조제3호에 따른 농업법인이 소유하는 농지로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 농지는 저율분리과세대상 토지가 된다(지법 102①2나목) 다만, 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(읍ㆍ면 지역은 제외한다)의 도시지역의 농지는 개발제한구역과 녹지지역에 있는 것으로 한정한다.

③ 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 설립된 한국농어촌공사가 같은 법에 따라 농가에 공급하기 위하여 소유하는 농지는 저율의 분리과세 대상 토지가 된다(지법 102①2다목)

 

④ 관계 법령에 따른 사회복지사업자가 복지시설이 소비목적으로 사용할 수 있도록 하기 위하여 소유하는 농지도 저율분리과세대상 토지가 된다.(지법 102①2라목)

 

⑤ 법인이 매립ㆍ간척으로 취득한 농지로서, 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 해당 법인 소유농지는 저율의 분리과세대상이 된다. 다만, 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(읍ㆍ면 지역은 제외한다)의 도시지역의 농지는 개발제한구역과 녹지지역에 있는 것으로 한정한다.

 

⑥ 종중(宗中)이 소유하는 농지도 저율분리과세대상 토지가 된다. 다만 1990년 5월31일 이전에 취득하여 소유하고 있는 농지(1990년 6월 1일 이후에 상속받은 경우와 법인합병으로 취득하여 소유하는 경우를 포함한다)에 한한다

 

6. 농지 및 임야에 대한 세율적용 다툼

 

지방세법 제106조 제1항은 토지에 대한 재산세 분리과세대상 요건을 규정하고 있고 지방세법에서는 세율 규정만 가지고“전·답·과수원·목장용지 및 임야에 대해서는 과세표준의 1000분의0.7”로 규정되어 있으므로 분리과세대상 토지가 되는 전·답·과수원·목장용지 및 임야이면 되고, 그 밖에 다른 요건은 필요하지 않다고 보았다.

즉 전·답·과수원·목장용지 및 임야에 대해서는 일괄적으로 과세표준에 대하여 1000분의0.7을 적용하여야 하고, 그 소유 주체가 누구인지 등에 따라 세율을 달리 정할 수 없다고 한다(대판2019두51031, 2019.12.12.)

 

그러나 위에서 살펴본 바와 같이 2020년부터는 인적요건 행위요건 지역적 요건을 충족해야만 분리과세대상이 된다.

 

다만 같은 토지에 대하여 두 개 이상의 세율이 적용되는 경우에는 취득세처럼 높은 세율을 적용하는 규정이 없으므로 납세의무자에게 유리한 낮은 세율을 적용해야 할 것이다

 

즉 2019년말에 지방세법을 개정하여 “제106조 제1항 제3호 가목에 해당하는전·답·과수원·목장용지 및 나목에 해당하는 임야”로 함으로써 무조건 저율분리과세 세율이 적용되지 않도록 하였다.