대도시내 신설법인의 임대용 부동산 중과세

대도시내 신설법인의 임대용 부동산 중과세

 

1. 의의

 

서울 등 대도시내에서 법인을 신설한 후 5년이내 취득하는 부동산은 취득세가 중과세된다. 만약 대도시외 법인이 서울 등 대도시내 지점을 설치하면서 그 전후 5년이내 부동산을 취득하는 경우라도 취득세가 중과세되는 위험을 감수하여야 한다.

 

이는 지법(§13②) 규정에 의거 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입(서울 외의 지역에서 서울내로의 전입도 대도시로의 전입으로 봄)함에 따라 5년이내 대도시내 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함)하는 경우에 취득세를 중과세하기 때문이다.

 

대도시내 법인설립을 피하기 위하여 휴면(休眠)법인을 인수하는 경우도 있으나 휴면법인을 인수하는 경우에도 법인설립으로 의제하기 때문에 휴면법인 인수후 5년이내 취득하는 부동산도 중과세된다.

 

이에 따라 대도시외 법인이 대도시내 지점을 설치하면서 사업자등록을 하지 않고 실제 지점을 두거나 다른 용역업체에 관리를 위탁하는 등 취득세 중과세를 회피하는 방안을 모색하게 된다. 특히, 바로 대도시내로 전입하는 대신 임대용 부동산을 취득하는 경우가 있는데, 이러한 경우 취득세 중과세가 적용되지 않는 방법이 있는지 검토할 필요가 있다.

 

대도시외 법인이 대도시내 부동산 취득시 취득세 중과세문제와 관련하여 고민을 하게 되는 주요 쟁점들은 다음과 같다.

 

① 대도시외 법인이 대도시내 임대용 부동산을 취득한 후 지점사업자등록을 할 경우 취득세 중과세대상에 해당하는지,

 

② 부동산 소재지에 지점설치로 보아 중과세 가능성이 있는지

 

③ 법인등기부에도 불구하고, 본점소재지가 서울에 있는 것으로 보아 대도시외 법인 본점의 실질을 부인할 수 있는지

 

④ 대도시외 법인이 대도시내 부동산을 취득하되, 건물 및 임대차 관리 등은 제3의 용역업체를 선정하여 위탁할 경우 취득세 중과세 가능성이 있는지

 

⑤ 대도시외 법인이 서울에 자회사 법인을 신설한 후, 자회사 신설법인의 명의로 대도시내 부동산을 취득하고 건물 및 임대차 관리 등은 제3의 용역업체를 선정하여 위탁할 경우를 전제로 취득세 중과세 가능성이 있는지 등이 쟁점에 해당한다.

 

여기서는 대도시외 법인이 대도시내에서 임대사업 등을 하기 위하여 취득하는 부동산에 대한 취득세 중과세 쟁점을 위주로 살펴보고, 대도시내 부동산 취득후 어떤 방법으로 사용하여야 중과세 대상에서 벗어나는지 등 합법적인 범위내에서 중과세를 회피하는 방법 등을 고찰하고자 한다.

 

2. 대도시내 법인신설과 사실상 지점요건

 

(1) 대도시내 사실상 법인신설·전입과 중과세

 

대도시 설립·설치·전입 이후 부동산 취득에 대한 취득세 중과의 입법 취지는 대도시의 인구팽창 억제, 환경의 순화보존 및 지역 간의 균형적 발전 등을 도모하기 위한 것이므로, 이러한 입법 취지에 비추어 볼 때 본점의 전입 등기는 이루어지지 아니하였지만 실질적으로 대도시 내로 본점을 전입한 법인이 그 전입 이후 5년 이내에 부동산을 취득한 경우도 취득세 중과대상으로 본다.(대법원2006두2503, 2006.6.15., 참조)

 

해당 본점이 대도시내신설 또는 전입하였는지 여부는 법인등기부상의 전입 등기만으로 판단할 수는 없고, 실질적으로 당해 법인소재지내에서 대표자 등 임직원이 상주하면서 기획·재무·총무 등 법인의 전반적인 사업을 수행하여 당해 법인사무소가 법인의 중추적인 의사결정 등 주된 기능을 수행하는 장소였는지를 검토하여 판단하게 된다.(대법원2021두32965, 2021.5.27., 참조)

 

이와 같이 사실상 본점을 설치하거나 전입·이전한 경우에 해당한다고 하기 위하여는 새로 취득한 부동산에 한 지점 설치는 형식적인 것이고, 실제로는 종전의 본점을 폐쇄하고 새로 취득한 부동산 소재지에 본점의 인적·물적 설비를 철수하여 이전한 경우라야 한다.(대법원98두11786, 1999.5.14., 참조).

 

종전 본점을 폐쇄하지 않고 기존 인적·물적 설비를 대부분 이용하여 지점을 설치하고 해당 지점이 본점보다 더 커진 사례에서도 법원은, 해당 법인이 부동산 소재지에 형식적으로만 지점을 설치하였다거나 사실상 본점을 이전하였다고 할 수 없으므로 부동산에 관한 소유권이전등기는 취득세 중과요건을 결하게 되는 경우에 해당하지 아니한다고 판시하였다.(대법원2017두48505, 2017.9.28., 참조)

 

[판례] 사실상 본점에 대한 입증책임(조심2017지427, 2017.09.28)

｢법인의 본점을 대도시 내로 전입｣한다 함은 대도시 외에 소재한 본점의 인적·물적설비를 대도시 내로 이전하거나, 대도시 내에 새로운 인적·물적설비를 설치하고 그 장소에서 법인의 중추적인 기능을 수행하는 것을 의미한다 할 것이며, 여기에는 본점의 전입등기는 이루어지지 아니하였지만 실질적으로 대도시 외에서 대도시 내로 본점을 전입한 것도 포함된다 할 것임(대법원2006두2503, 2006.6.15., 판결, 같은 뜻임). 대도시 외의 지역에서 설립된 법인이 등기부상 본점 전입등기는 하지 아니한 채 사실상 본점을 대도시 내로 전입한 것으로 보아 중과세율을 적용하기 위해서는 일반적으로 세금부과처분의 취소소송에서 과세요건사실에 관한 입증책임이 과세권자에게 있으므로 그 법인이 인적·물적설비를 갖춘 본점을 대도시 내로 전입하였다는 사실도 과세관청이 입증해야 할 것임(대법원2003두14284, 2004.4.27., 판결 참조).

 

 

(2) 사실상 지점요건

 

지칙(§6)의 규정에 따르면 지점의 범위는 「법인세법」 제111조· 「부가가치세법」 제8조 또는 「소득세법」 제168조에 따른 등록대상 사업장(비과세 또는 과세면제 대상 사업장과 사업자단위 과세 적용 사업장의 종된 사업장을 포함)으로서 인적 및 물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소를 의미한다. 따라서 부가가치세법상 사업자등록 대상인 사업장이면 중과세 요건을 성립하며 반드시 사업자등록한 사업장에 한정하고 사실상의 지점도 이에 포함된다.

 

이와 같이 사업자등록이 지칙(§6)에 사무소 등의 요건으로 규정되기 전인 1984.5.11. 이전에는 지점등기를 하고 사실상의 지점으로 인정될 사업장을 갖춘 경우라면 그 이후에 사업자등록을 하였다고 하더라도 지점등기일을 지점설치일로 보았으나 동 규칙의 개정일 이후에는 중과세가 되는 지점의 요건이 보다 더 구체적으로 규정되었다.

 

그러나 2014년 이후에는 사실상 지점으로 이용하면서도 사업자등록을 하지 아니하여 중과세를 회피하는 사례를 차단하기 위한 목적에서 사실상 지점의 개념을 도입하였다. 사업자등록 여부와는 관계없이 사업자등록대상이 되는 사업장에 해당되면 중과세 적용대상이 되는 지점으로 보기 때문에 『사실상 지점설치일을 기준』으로 하는 것이므로 지칙(§6)의 규정은 2014.1.1.을 기준으로 사실상 법인설립일이나 지점설치일로 의제하는 것은 아니다.(조심2017지730, 2017.09.05., 참조)

 

[사례] 지점설치 요건의 적용기준(조심2017지730, 2017.09.05.)

청구법인이 인용한 조세심판원 결정(조심 2015지760, 2015.10.22.)은 「부가가치세법」등에 따라 등록된 사업장을 ‘대도시 내 사무소’로 본다는 규정이 시행(1984.5.12.신설)되기 전에 이미 대도시 내에 사무소를 설치하고 사실상 사업을 영위하였다면 사업자등록 여부에 관계 없이 당해 사무소를 대도시 내 사무소로 보아야 한다는 결정으로서 이는 1984.5.12. 이후 설치되었음에도 사업자등록을 하지 않은 쟁점사무소와는 직접적인 관련이 없는 점 등에 비추어 이 건 부동산은 대도시 내 사무소 등의 설치에 따른 부동산에 해당된다 할 것임

 

[사례] 사실상 지점의 판단과 중과세적용(조심2018지421, 2019.2.20.)

「지방세법 시행규칙」(2014.1.1. 안전행정부령 제48호로 개정된 것) 개정으로 대도시내 중과대상 사업소의 범위가 종전 「법인세법」, 「부가가치세법」,「소득세법」에 따라 등록된 사업소에서 등록대상이 되는 사업소로 변경이 된 점, 청구법인의 서울특별시 영등포구 소재 쟁점지점이 서울특별시 송파구 소재 지점으로 이전되었다는 사실이 확인되지 아니하므로 청구법인은 쟁점토지의 취득시점에 서울특별시 송파구 지점을 새롭게 설치한 것으로 보이고, 2017.1.12. 청구법인 서울특별시 송파구 지점용으로 쟁점토지를 취득한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점토지는 청구법인 송파구 지점 설치에 따른 부동산으로서 중과세율 적용대상으로 보는 것이 타당함

 

(3) 대도시내 지점과 인적설비 범위

 

대도시내 중과대상인 ｢지점 또는 분사무소의 설치 이후의 부동산등기｣의 지점 또는 분사무소에 해당하기 위해서는 실질적 요건으로서 인적․물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소이어야 한다(대법원2015두55462, 2016.2.18.)

 

여기서 ｢인적․물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소｣라 함은 당해 법인의 지휘․감독하에 영업활동 내지 대외적인 거래업무를 처리하기 위한 인원을 상주시키고 이에 필요한 물적 설비를 갖추었으며, 실제로 그러한 활동이 행하여지고 있는 장소를 말한다.(대법원99두3188, 1999.5.11., 참조) 여기서 인적설비의 범위가 지점요건을 판단하는 중요한 관건이 된다.

 

따라서 대도시내 지점설치에 따른 중과세적용시 인적설비인 위탁사업체의 종업원을 인적설비로 볼수 있는지 여부가 쟁점이다. 판례에 따르면 인적설비의 고용형식 요건과 관련하여 인적설비란 당해 법인의 지휘․감독 하에 인원이 상주하는 것을 뜻할 뿐이고 그 고용형식이 반드시 당해 법인에 직속하는 형태를 취할 것을 요구하는 것은 아닌 것이다.(대법원98두2737, 1998.4.24., 참조)

 

따라서 ｢인적 설비｣란 그 고용형식이 반드시 해당 법인에 직속하는 형태를 취하여야 하는 것은 아니지만 적어도 해당 법인의 지휘․감독 아래 인원이 상주하는 것을 의미한다(대법원2008두18496, 2011.6.10., 등 참조).

 

[판례] 인적설비와 고용형식 요건(대법원98두2737, 1998.4.24.)

지점 또는 분사무소라 함은 법인세법․부가가치세법 또는 소득세법의 규정에 의하여 등록된 사업장으로서 그 명칭 여하를 불문하고 인적․물적 설비를 갖추고 계속하여 당해 법인의 사무 또는 사업이 행하여지는 장소를 말하고(대법원 92누10029, 1993.6.11. 참조), 인적설비란 당해 법인의 지휘․감독하에 인원이 상주하는 것을 뜻할 뿐이고 그 고용형식이 반드시 당해 법인에 직속하는 형태를 취할 것을 요구하는 것은 아님.

 

[판례] 지점의 요건과 중과세(대법원2008두4145, 2008.5.15.)

회사가 그 목적사업을 스스로 직원을 채용하여 수행하느냐 아니면 각 업무별로 용역계약을 체결하여 그 사업을 수행하느냐는 당해 회사의 경영판단에 따른 것이므로 그러한 사정에 따라 외형적으로 성립된 법률관계를 달리 해석하여서는 아니된다고 할 것인바, 회사가 이 사건 건물에 대한 임대 및 관리업무를 ○○회사에 위탁하여 ○○회사가 이를 위탁관리해 왔음을 알 수 있고, 이러한 원고와 ○○회사 사이의 자산관리위탁계약이 형식에 불과한 것으로서 사실상 원고 회사가 ○○회사의 직원들을 지휘, 감독하면서 실질적으로 지점의 업무를 수행한 것으로 볼 만한 아무런 자료가 없는 이상 원고 회사가 국내에 사무실이나 직원을 두지 아니하고 목적사업수행을 용역계약을 통하여 수행하였다는 사정만으로 ○○회사의 직원들을 사실상 원고의 지점업무를 수행하는 인적요소로 볼 수 없다고 할 것임.

 

[사례] 대도시내 지점의 범위와 인적요건(조심2018지226, 2019.02.19.)

청구법인과 OOO간에 체결한 위탁운영계약서에서 호텔의 모든 인력은 소유주(청구법인)의 직원이라고 규정하고 있고 청구법인이 그 선임, 채용, 보상, 징계, 전보, 재배치 및 해고의 주체인 것으로 나타나므로 동 호텔의 직원은 청구법인의 지휘․감독을 받는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것인바, 호텔은 「부가가치세법」상 청구법인의 등록사업장으로 물적(호텔 사업장)․인적(호텔 직원) 설비를 갖추고 해당 사업이 계속적으로 이루어지는 곳이므로 동 호텔로 사용되는 건축물은 대도시내 지점설치 이전에 청구법인의 지점 용도로 직접 사용하기 위하여 취득한 부동산으로 보는 것이 타당함.

 

3. 대도시내 신설법인의 중과세 대상 부동산 범위

 

(1) 지점설치전 취득 부동산과 지점설치후 부동산의 중과세 범위

 

대도시내 법인설립·전입·지점설치 이전에 취득한 부동산 중과세의 요건을 살펴보면 ｢부동산 취득 후 5년 이내에 지점 등을 설치｣하여야 비로소 중과세요건을 구비하게 되는 것이며 부동산만 취득하고 지점 등을 설치하지 아니하는 경우에는 취득세 중과세대상에서 제외되는 것이다. 이와 관련하여 대도시 내로의 전입 이전에 취득하는 부동산을 지점 등으로 사용하게 되어 지점 등을 따로 설치하지 아니하는 경우 중과세대상에 해당되는지 여부가 쟁점이다.

 

지령(§27③)의 규정을 보면 전입에 따른 부동산의 범위는 당해 법인 또는 지점 등이 그 설립·설치·전입 이전에 취득하는 모든 부동산을 의미하기 때문에 법인 전입 이전 5년 전까지 취득하는 모든 부동산을 포함하여 중과세대상으로 할 것으로 판단되나, 법인 또는 지점 등이 그 전입과 관련없이 취득한 부동산을 그 후에 법인의 본점 또는 지점 등으로 사용하게 된 경우의 부동산까지 포함하는 것이 아니라고 할 것이다.

 

따라서 전입 이전에 취득한 부동산에 법인의 본점을 이전하여 사용하거나 지점 등을 설치하여 사용하는 경우, 즉 당해 법인이 사업용으로 사용하는 고정자산적 성격으로 사용하여야만 중과세대상으로 보아야 하고, 전입 이전에 취득한 부동산이라고 하더라도 당해 법인이 고정자산적 성격으로 사용하지 아니하고 임대용으로 사용하는 경우에는 취득세 중과세대상에서 제외된다.(대법원2012두13511, 2015.3.26., 참조)

 

[판례] 대도시내 법인등 설치 전후에 따른 부동산 중과세범위(대법원2012두13511, 2015.3.26.)

대도시에서 법인 설립, 지점·분사무소 설치 및 법인의 본점·주사무소·지점·분사무소의 대도시 전입에 따라 부동산을 취득하는 경우와 그 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 대도시 내에서 부동산을 취득하는 경우를 구분하여, 전자의 경우에는 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 용도로 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우에 한하여 취득세 중과대상이 되고, 후자의 경우에는 법인 또는 사무소 등이 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 부동산을 취득하였다는 요건만 갖추면 그 용도를 불문하고 취득세 중과대상이 된다고 할 것임. 그리고 위 각 규정은 대도시 내로의 인구유입에 따른 인구팽창을 막고 대도시의 인구 분산을 기하는 데 그 목적이 있지만, 일단 위 각 규정에 정한 요건사실이 충족되면 일률적으로 위 각 규정을 적용하여야 하는 것이 원칙이고, 구체적인 사안에서 그 입법 목적과의 배치 여부를 따져 그 적용 여부를 결정할 수는 없음(대법원2008두18496, 2011.6.10., 판결 참조). 따라서 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 용도로 직접 사용하기 위해 취득한 부동산이 아니라거나, 입법목적에 부합하지 아니하여 취득세 중과대상이 아니라는 것은 아님.

 

(2) 대도시내 지점의 임대사업에 직접사용하는 부동산 의미

 

(가) 직접사용에 대한 학설

 

① 배타적 사용권행사설

 

배타적 사용권행사설은 취득의 주체가 당해 법인의 고유목적사업을 위해 취득한 부동산 등 대상물건을 배타적으로 사용하는 경우에 한하여 감면을 적용하는 것으로 보는 견해이다. 따라서 취득의 주체를 기준으로, 당해 부동산 등 대상물건에 대하여 어떤 용도로 사용권을 행사한 결과 당해 법인의 고유목적사업에 직접 사용하게 된 결과를 초래하는 경우에 이를 직접 사용되어진 것으로 보며, 나아가 주체의 입장에서 보면 직접 사용이란 사용권을 타인의 개입없이 직접 행사하는 경우만을 의미한다고 보는 것이다.

 

지특법에서는 ｢직접 사용｣이란 이 법에서 정한 감면을 적용받는 감면대상자 스스로가 감면목적 또는 그 용도에 맞게 해당 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등을 사용하는 것을 말한다. (대법원2018두65996, 2019.4.5., 참조)

 

[판례] 임대와 직접사용의 범위(대법원2018두65996, 2019.4.5.)

지특법의 법률의 개정 취지는 직접 사용의 주체를 구분하지 아니할 경우 제3자 임대 등 다른 수익적 방법이 있는 경우까지 과도한 감면혜택으로 이어지는 불합리한 점이 있어 이 경우에는 특례를 제한하여 취득세를 감면하고자 하는 입법의 취지에 맞추고자 그 사용의 주체를 명확히 하고자 함.

 

[판례] 직접사용의 의미규정 성격(＝창설적 규정)(대법원2019두57916, 2020.3.12.)

사업시행자가 해당 부동산을 ‘그 사업’, 즉 개발촉진지구로 지정된 지역에서 고시된 개발사업의 시행을 위하여 사용하는 경우를 의미하는 것으로 보아야 하고, 반드시 사업시행자 본인, 즉 취득세 감면 대상인 부동산의 ‘소유자’가 부동산을 해당 개발사업에 스스로 사용한 경우만을 의미한다고 볼 수 없다. 그런데 지방세특례제한법이 2014.1.1. 개정되면서 “‘직접 사용’이란 부동산의 소유자가 해당 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다.”라는 정의 규정(제2조 제1항 제8호)이 신설되었다. 이와 같은 법률 개정은 종래의 해석을 재확인하였다기보다는 입법자가 사업시행자 스스로가 부동산을 사용하는 경우에만 이 조항이 적용되도록 결단을 내리고 이를 실현하기 위하여 새로 규정을 둔 것으로 보아야 함.

 

② 고유목적 공여설

 

고유목적 공여설의 관점에서 보면 법인의 고유목적사업으로 사용되는 부동산 등 대상물건에 대하여 직접 사용으로 보는 경우에 한하여 감면을 적용하는 견해이다. 이와 같은 견해를 취하는 경우에는 해당 감면조문이 취득주체 관련 규정이 없는 상태에서 ｢당해 법인의 목적사업에 직접 사용하는 경우에는 …을 감면한다｣라는 형식을 취하게 된다.

 

따라서 대상부동산(부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등)을 기준으로 당해 부동산 등 대상물건에 대하여 어떤 용도로 사용되어진 결과 당해 법인의 고유목적사업에 직접 사용하게 된 결과를 초래하는 경우에 이를 직접 사용되어진 것으로 보며, 나아가 대상 물건의 입장에서 보면 직접 사용을 의미할 때에는 누가 사용하더라도 고유목적사업에 제공되는 경우라면 직접 사용하는 것으로 의미한다. (대법원2012두12716, 2012.10.11., 참조)

 

[판례] 비영리법인의 고유업무에 직접사용 범위(대법원2012두12716, 2012.10.11.)

여기에서 말하는 직접 사용에는 해당 재산이 비영리사업자의 공익사업에 직접 사용되는 이상 비영리사업자가 제3자에게 임대 또는 위탁하여 자신의 공익사업에 사용하는 것도 배제되지는 아니함. 다만 비영리사업자가 제3자에게 임대 또는 위탁하는 방법으로 공익사업에 부동산을 직접 사용한다고 보기 위해서는 비영리사업자가 해당 부동산을 그 사업수행에 직접 사용하는 것으로 볼 수 있을 정도의 제3자에 대한 지휘, 통제 및 관리 감독의 권한을 가지고 있어야 함.※대법원판례(대법원2011두20239, 2011.12.13.)도 동일한 취지임.

 

(나) 임대업과 직접사용 범위 판단

 

｢직접사용｣이란 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있다.(지특법§2① 제8호)

 

그러므로 직접사용은 배타적 사용설에 입장에서 규정하고 있으며 이에 비추어 볼 때 직접사용의 판단기준은 직접 당해 법인의 고유업무에 사용권을 행사하는 것을 의미하기 때문에 비록 목적 사업에 임대업이 있어 임대업에 공여되더라도 이는 제3자로 하여금 사용하게 하는 경우에 해당되므로 직접사용에 포함되지 아니하는 것이다.(대법원99두4723, 2001.6.29., 참조)

 

[판례] 대도시 중과세 대상 부동산의 직접 사용의 의미(대법원99두4723, 2001.6.29.)

｢직접 사용｣이라 함은 유통사업용으로 취득한 당해 부동산을 그 목적사업인 유통사업을 영위하기 위한 고정재산재로서 계속적·고정적으로 제공하는 경우를 의미한다고 할 것이어서 비록 취득자가 그 부동산을 임대하여 임차인으로 하여금 유통사업을 영위케 한다고 하더라도 이러한 경우는 취득자가 그 부동산을 고정재산재로 제공하여 유통사업을 직접 영위하는 것이 아님.[(대법원95누9228, 1996.2.9.); (대법원93누15113, 1993.11.23.) 참조]

 

[사례] 임대용부동산과 지점부동산 중과세 범위(조심2016지643, 2017.05.17.)

대도시에서 지점 또는 분사무소를 설치하기 이전에 취득한 부동산은 지점 용도로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산만 위 규정에 의하여 취득세 중과세율 적용대상에 해당하고, 그러하지 아니하고 임대용으로 사용하는 부동산은 취득세 중과세율 적용대상으로 보기 어렵다 할 것(조심2008지1049, 2010.6.23., 등 다수, 같은 뜻임)인바, 청구법인이 지점 설치 이전에 취득한 부동산으로서 지점 용도로 직접 사용하지 아니하고 임대용으로 사용하여 취득세 중과세율 적용대상이 아닌 것임. 또한 청구법인 부속병원의 인사노무팀, 총무팀, 재무경리팀, 홍보마케팅팀 및 기획예산실이 사용하는 면적으로 확인되어 쟁점부동산은 학교용 부동산에 해당하여 취득세 등의 면제대상임.

 

 

4. 대도시 법인의 임대용 부동산 취득세 중과세 관리

 

(1) 지점요건을 결여하는 방법

 

지칙(§6)의 규정에서 지점 또는 분사무소의 설치란 실질적 요건으로서 인적․물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소를 설치하는 것이다. 여기서 인적설비란 당해 법인의 지휘·감독하에 인원이 상주하는 것을 뜻할 뿐이고 그 고용형식이 반드시 당해 법인에 직속하는 형태를 취할 것을 요구하는 것은 아닌 것인바,(대법원2005두13469, 2007.8.24., 참조) 임대법인이 위탁임대경영계약을 체결한 계약서에서 일반적인 임대차계약과 달리 경영이익금을 일정한 금액으로 지급받기로 약정한 경우 이는 임대료와 유사한 형태를 띄고 있지만 본질적으로 위탁경영계약을 체결한 것과 동일하기 때문에, 임대법인의 영업장으로서 대도시내에서 지점을 설치한 경우에 해당되는 것이므로 유의하여야 한다.(조심2019지3838, 2020.05.15., 참조)

 

따라서 대도시내 중과세 리스크를 회피하기 위해서는 사실상의 지점요건을 결여하도록 사실상 임대사업을 대도시내 본점에서 영위하여야 하는 것이고 단순히 청소관리 등 건물관리용역을 위탁하는 경우이어야 한다. 또한 부동산 취득후 5년간 타인에게 임대하고 사용하지 아니하는 방법도 있다.(조심2020지3291, 2021.10.8., 참조)

 

[사례] 지점설치에 따른 대도시내 중과세(조심2020지3291, 2021.10.8.)

쟁점부동산 취득은 ○○지점을 기준으로 할 경우에는 지점 설치 이후 5년이 경과하여 취득하는 부동산으로서 중과세 대상에서 제외되고, 청구법인(본점)을 기준으로 할 경우에는 본점 전입 이후 5년 이내에 취득하는 부동산으로서 중과세 대상에 해당된다 할 것인데, 쟁점부동산은 본점의 기능과는 관련 없이 ○○지점의 사업장소재지로 등록되어 판매 및 용역 제공 활동에 사용되고 있는 점, ○○지점이 쟁점부동산으로 이전하면서 면적이 확장되고 새로운 업종이 추가되었고, ○○지점이 종전부동산에서 영위하던 사업의 동질성을 유지한 채 쟁점부동산으로 이전한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 ○○지점에 관계되어 취득한 부동산에 해당하고 새로운 지점의 설치로 볼 수 없어 지점이 최초로 설치된 이후 5년이 경과한 후 취득한 쟁점부동산은 중과세 대상에서 제외됨.

 

(2) 취득부동산을 직접사용 회피하는 방법

 

대도시에서 지점 또는 분사무소를 설치하기 이전에 취득한 부동산은 지점 용도로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산만 위 규정에 의하여 취득세 중과세율 적용대상에 해당하고, 그러하지 아니하고 임대용으로 사용하는 부동산은 취득세 중과세율 적용대상으로 보기 어렵다(조심2008지1049, 2010.6.23., 등 다수).

 

임대법인이 지점 설치 이전에 취득한 부동산으로서 지점 용도로 직접 사용하지 아니하고 임대용으로 전적으로 사용하거나 중과세 예외업종을 영위하는 경우에는 그 부분에 대하여 취득세 중과세 적용대상이 아닌 것이다.(조심2016지643, 2017.05.17.)

 

[사례] 임대용부동산과 지점부동산 중과세 범위(조심2016지643, 2017.5.17.)

대도시에서 지점 또는 분사무소를 설치하기 이전에 취득한 부동산은 지점 용도로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산만 위 규정에 의하여 취득세 중과세율 적용대상에 해당하고, 그러하지 아니하고 임대용으로 사용하는 부동산은 취득세 중과세율 적용대상으로 보기 어렵다 할 것(조심 2008지1049, 2010.6. 23. 등 다수, 같은 뜻임)인바, 청구법인이 지점 설치 이전에 취득한 부동산으로서 지점 용도로 직접 사용하지 아니하고 임대용으로 사용하여 취득세 중과세율 적용대상이 아닌 것임. 또한 청구법인 부속병원의 인사노무팀, 총무팀, 재무경리팀, 홍보마케팅팀 및 기획예산실이 사용하는 면적으로 확인되어 쟁점부동산은 학교용 부동산에 해당하여 취득세 등의 면제대상임.

 

(3) 임대용 부동산에 일부 사용하는 방법

 

｢법인이 대도시 내에서 그 목적사업 수행을 위하여 필수적으로 소요되는 사무소 등으로서 계속적·고정적으로 그 업무에 사용되는 고정재산적 성질을 가지는 부동산의 취득에 대하여 중과세하는 것이다.(대법원94누11804, 1995.4.28.) 대도시 전입 이전에 취득하는 일체의 부동산등기라 함은 당해 법인 또는 그 지점 등이 그 설립·설치·전입과 관련하여 그 이전에 취득하는 부동산의 등기를 뜻하는 것이므로 그 부동산의 전부가 반드시 당해 법인 또는 지점의 업무에 사용되는 것은 아니더라도 그 설립·설치·전입과 아무런 관련이 없이 취득한 부동산등기는 포함되지 않는다.

 

따라서 대도시 내에서 설립 또는 대도시 외에서 전입 전 5년 이내의 법인이 인적·물적시설이 소요되는 본점·지점 등 사업장용으로 사용하기 위한 부동산이 아닌 상가 등을 건축하여 분양하기 위하여 취득하는 부동산은 취득세가 중과세되지 아니한다.(대법원2005두4205, 2006.9.8., 참조)

 

그러나 부득이 지점설치전 취득하는 부동산 내에 지점을 설치하는 경우라면 지점용으로 사용하는 부분에 대하여 중과세되는 만큼 임대용건물내 지점용 사용면적을 최소화하여 중과세 신고납부를 하여야 한다.

 

(4) 사실상 지점의 실무적 판단과 입증방법

 

이와 같이 사실상 본점이나 지점을 설치하였는지 여부는 물적설비(사무소 등)와 인적설비(종업원 등)를 조사하고 이에 대하여 실제 영업 등이 이루어진 장소에 해당하는지 이래와 같은 방법을 통하여 종합적으로 판단해야 한다.

 

[사실상 지점요건 실무판단기준]

 

구분	지점요건	실태확인	지점요건 부합판단
(1) 물적설비 요건	부동산등기부	소유 자가사용	여,부
	건축물관리대장	소유 자가사용	여,부
	임대차계약서	임대인 임차인	여,부
	사업소분 주민세 부과	실제 사업주	여,부
(2) 인적설비 요건	종업원 급여	급여대장 계좌이체	여,부
	지방소득세(특별징수)신고	근로소득 신고지	여,부
	종업원분 주민세신고	사실상 근무지	여,부
	위탁 종업원 금전 지급	사실상 종업원	여,부
(3) 계속사업 범위	부가가치세신고(세금계산서)	영업매출 매입확인	여,부
	사업자등록증	임대사업장등록	여,부
	이사회 총회 개최장소	사실상 운영장소	여,부
	법인카드 주된사용처	사실상 운영	여,부
종합판단	지방세법시행규칙 제6조에 따른 지점요건