쟁점주택의 취득이 조정대상지역 외 1세대 3주택에 해당하여「지방세법」제13조의2 제1항 제2호에 따른 중과세율 적용대상인지 여부

조심 2022지1797 (2023.02.27)
[세 목]	취득	[결정유형]	취소
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[제 목]	쟁점주택의 취득이 조정대상지역 외 1세대 3주택에 해당하여「지방세법」제13조의2 제1항 제2호에 따른 중과세율 적용대상인지 여부
[결정요지]	청구인은 2022.2.18. 사업시행사의 확인을 거쳐 쟁점주택 공급계약의 지위에 따른 ○○○의 권리의무를 승계한 점에서 이때 세대별 소유 주택 수에 가산하는 주택분양권을 취득하였다고 봄이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 이와 다른 전제에서 쟁점주택의 취득에 대하여「지방세법」제13조의2 제1항 제2호에 따른 중과세율을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[관련법령]	지방세법 시행령 제28조의4
[참조결정]
[따른결정]
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[주 문]

OOO시장이 2022.7.15. 청구인에게 한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요   가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO원에 매매 취득한 후, 2022.6.30.「지방세법」제11조 제1항 제8호 가목에 따른 세율(1%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.   나. 처분청은 쟁점주택의 취득이 1세대 3주택에 해당한다고 보아 2022.7.15. 청구인에게「지방세법」제13조의2 제1항 제2호에 따른 중과세율(8%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 취득세 등을 차감하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과‧고지하였다.   다. 청구인은 이에 불복하여 2022.8.10. 이의신청을 거쳐 2022.9.29. 심판청구를 제기하였다.     2. 청구인 주장 및 처분청 의견   가. 청구인 주장   청구인은 쟁점주택을 “분양권” 전매계약을 통하여 취득하였으므로, 그 주택 수의 산정방법은「지방세법 시행령」제28조의4에 따라 “주택분양권의 취득일”을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정하여야 한다.   처분청에서 제시한 행전안전부 예규[OOO, 이하 “쟁점1예규”라 한다]는 “준공 후 미분양 아파트를 분양사와 공급계약 한 경우”에 대한 질의 회신으로, 그 제목부터 이 건의 경우와 달라 직접 적용할 수 없다.   즉 이 건은 “시행사와 직접 공급계약을 체결한 것”이 아니라 “준공 전 이미 공급계약이 이루어진 일반 분양권을 기 분양자로부터 승계취득한 전매거래”인 점에서 쟁점1예규와 사실관계가 다르다.   처분청은 주택분양권의 “공급계약”과 “전매계약”을 구별하지 아니하고 쟁점1예규를 적용하였는바, 결국 이 건에 적용되어야 할 행전안전부 예규는 “분양권을 전매로 취득하면서 매도인(원분양자)과 매수인, 분양사업자(시행사)의 확인을 거쳐 분양권 권리의무승계가 이루어진 경우라면, 그 승계일에 사실상 분양권을 취득한 것으로 보는 것이 타당하므로, 그 이후에 잔금지급일이 도래되었다 하더라도 이를 달리 볼 수는 없을 것”이라는 내용이다[OOO, 이하 “쟁점2예규”라 한다].   한편「지방세법」제13조의3 제3호에서 주택분양권의 지위를 매매 등의 방법으로 취득한 것을 포함하여 주택분양권으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의4 제1항에서 주택분양권에 의하여 취득하는 경우 그 분양권의 취득일을 기준으로 세대별 주택 수를 산정한다고 하고 있는바, 동 규정에 의하면 쟁점주택의 취득에 따른 주택 수의 산정은 해당 분양권을 취득한 2022.2.18.을 기준으로 하는 것이 타당하다.   분양권 전매계약은 준공 전·후 여부와 관계없이 등기 이전 단기적 이익을 목적으로 하여 다시 파는 행위로 신규 주택을 분양 받은 자가 해당 지위를 다른 사람에게 넘겨주는 분양권 거래이다.   만약 처분청 의견과 같이 준공 후 분양권 거래의 취득시기를 분양대금 완납일(등기일) 시점으로 보게 되면, 모든 분양권은 등기 이전 전매거래가 가능하게 되어, 주택분양권을 주택으로 보아 주택의 추가 취득을 제한하도록 하는 지방세법령상의 입법취지가 몰각되고, 양도소득세 탈루를 조장하게 될 위험이 있다.   청구인은 쟁점주택에 대한 취득세 신고 시 처분청 담당 공무원에게 보유 주택 수와 해당 주택들의 취득시기, 그리고 5곳의 세정과 직원 및 법무사 등에게 문의한 결과를 모두 전달하였음에도, 이 건 취득세 등에 가산세까지 부과한 것은 부당하다.   만약 다른 시청이나 다른 공무원을 통하여 신고를 하였다면 이러한 사례는 발생하지 않았을 것이고, 처분청 담당 공무원조차 정확하게 알지 못하는 행정안전부의 예규를 일반인이 찾아서 그에 따라 신고하라는 것은 통상적인 납세 의무의 범위를 넘는 점에서도 가산세 부과처분은 부당하다.   나. 처분청 의견   쟁점주택은 준공 후 2020.7.17. 이미 소유권보존등기가 되었고, 청구인은 2022.2.4. aaa으로부터 이를 매수하는 계약을 체결하였다.   이와 같이 쟁점주택은 준공 이후에 매매계약이 체결되었으므로「지방세법」제11조 제1항 제8호 및「주택법」제2조 제1호에 따른 “주택”의 거래로 보아야 한다.   청구인은 쟁점주택의 매매를 “분양권거래”로 보아야 한다고 주장하나, “주택 수에 포함되는 주택분양권은 주택이 존재하기 전의 공급계약이 체결된 경우로서 해당 주택에 대한 잔금 지급이 완료되기 전까지로 한정된다”는 내용의 쟁점1예규에 의하더라도 쟁점주택의 매매를 분양권거래로 볼 수 없는 것은 분명하다.   따라서「지방세법 시행령」제20조 제2항 제1호에서 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 규정하고 있는바, 이 건의 경우 청구인은 쟁점주택의 잔금을 2022.6.30. 완납하였으므로 이 날을 기준으로 소유 주택 수를 산정하여 취득세가 적용되어야 한다.   한편 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상 제재로서 납세자의 고의·과실은 고려되지 아니하고 법령의 부지·착오 등은 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니한바, 이 건 가산세 부과처분은 적법하다.     3. 심리 및 판단   가. 쟁점   쟁점주택의 취득이 조정대상지역 외 1세대 3주택에 해당하여「지방세법」제13조의2 제1항 제2호에 따른 중과세율 적용대상인지 여부   나. 관련 법령   (1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 것)   제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 7. 그 밖의 원인으로 인한 취득 가. 농지 : 1천분의 30 나. 농지 외의 것 : 1천분의 40 8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다. 가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10   제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. 2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율   제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다. 3.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조 제1항 제3호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다. 부칙 ＜제17473호, 2020.8.12.＞   제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. (단서 생략)   제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.   제3조(주택 수의 판단 범위에 관한 적용례) 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다.   (2) 지방세법 시행령(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 일부 개정된 것)   제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다. 1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다. (각 목 생략)   제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.   (3) 주택법   제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.   다. 사실관계 및 판단   (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.   (가) 청구인은 2022.2.4. 쟁점주택의 원분양자 aaa과 다음과 같은 내용의 분양권 매매계약을 체결하고, 2022.2.18. 분양사업시행사의 확인을 거쳐 쟁점주택 공급계약의 지위에 따른 권리의무를 승계하였으며, 2022.6.30. 분양대금을 완납하였다.       OOO   (나) 쟁점주택의 등기사항전부증명서의 주요내용은 다음과 같다.       OOO   (다) 쟁점주택 취득 전후와 관련하여 청구인 세대의 주택 소유현황은 아래 ＜표＞와 같다.   ＜표＞ 청구인 세대의 주택 소유현황(쟁점주택 제외)     OOO   (라) 청구인은 쟁점주택 취득에 대하여, 조정대상지역 외 1세대 2주택 세율(1%)를 적용하여 취득세 등을 신고·납부하였으나, 처분청은 쟁점주택의 취득이 조정대상지역 외 1세대 3주택에 해당한다고 보아 중과세율(8%)을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과‧고지하였다.   (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.   (가)「지방세법」(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 것) 제13조의2 제1항 제2호에서 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 유상취득하는 경우를 취득세 중과대상(취득세율: 8%)으로 규정하면서, 같은 법 제13조의3 제3호에서 법 제13조의2를 적용할 때「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조 제1항 제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(이하 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다고 규정하고 있다.   한편,「지방세법 시행령」제28조의4 제1항에서 법 제13조의2 제1항 제2호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택 및 법 제13조의3 제3호에 따른 주택분양권의 수를 의미하고, 이 경우 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다고 규정하고 있다.   (나) 처분청은 쟁점주택이 2020.7.17. 준공 및 소유권보존등기가 경료됨으로써 주택으로서의 실체가 이미 존재하였던 점에서 청구인이 2022.2.4. 이를 “주택분양권” 매매 형식으로 취득하였다고 하더라도 쟁점주택은「지방세법」제11조 제1항 제8호 및「주택법」제2조 제1호에 따른 “주택”으로 보아야 하므로, 청구인이 쟁점주택의 잔금을 완납한 2022.6.30.을 기준으로 청구인 세대 소유 주택 수를 산정하여 취득세율이 적용되어야 하고, 이를 쟁점1예규에서도 확인하고 있다는 의견이다.   그러나,「지방세법」제13조의3 제3호에서 다주택자의 중과세율 적용의 기초가 되는 세대별 소유 주택 수에 가산하는 “주택분양권”은「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조 제1항 제3호에 따른 부동산에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위 내지 그 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 의미하는바, 이 건 매매계약 체결 당시 매도인 aaa(원분양자)이 기 납부한 분양대금은 OOO원으로, aaa이 동 계약을 통해 청구인에게 처분할 수 있는 권한은 “주택을 공급받는 자로 선정된 지위”, 즉 “주택분양권”에 불과한 것으로 보이는 점, 매매계약 체결 당시 쟁점주택이 준공되어 이미 소유권보존등기가 되어 있었다 하더라도, “쟁점주택 자체”를 처분할 수 있는 권한은 aaa이 아니라 원시취득자인 사업시행자에 귀속되어 있었던 점, 처분청에서 제시한 쟁점1예규는 준공 이후 미분양 아파트를 사업시행자와 직접 “공급계약”한 경우에 대한 질의 회신으로, 준공 이전 이미 공급계약이 이루어진 일반 분양권을 원분양자로부터 승계취득한 “전매계약”인 이 건 사실관계에 그대로 적용하기 어려운 점, 청구인은 2022.2.18. 사업시행사의 확인을 거쳐 쟁점주택 공급계약의 지위에 따른 aaa의 권리의무를 승계한 점에서 이때 세대별 소유 주택 수에 가산하는 주택분양권을 취득하였다고 봄이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 이와 다른 전제에서 쟁점주택의 취득에 대하여「지방세법」제13조의2 제1항 제2호에 따른 중과세율을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.     4. 결론   이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제6항, 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.