분양가 상승차익 정산공사비 신축건물 취득세 과표 산입여부

분양가 상승차익 정산공사비 신축건물 취득세 과표 산입여부

 

 

조심2011지0320(20120703) 취득세 경정 / 구법인이 시공사에게 이익분배금으로 지급한 쟁점용역비를 이 건 건축물의 취득비용으로 볼 수 있는지 여부

 

결정요지

도급계약서상의 비용 외에 추가로 소요될 금액이 없는 점, 세금 신고납부시에도 간접비는 모두 과세표준에 포함된 점 등으로 미루어 건축물 취득과 관련한 직, 간접비용이 아닌 순수 이익분배금 성격의 용역비로 판단되는 바, 해당 비용을 제외하고 취득세 등을 경정하는 것이 타당하다

 

(청구법인 주장)

 

청구법인은 퇴직군인의 복지를 위한 연금운영을 목적으로 하여 설립된 법인으로, 2000년 5월 OOO로부터 청구법인을 시행사로 하고 OOO를 시공사로 하여 이 건 건축물을 건축분양하자는 사업제안이 있었고, 청구법인은 그 제안을 받아 들여 2000.9.4. 건설도급 가계약 및 2006.7.11. 변경가계약을 체결한 후, 2008.4.30.에 이르러 본 계약(사업약정)을 체결하였으며, 사업기간이 장기간 소요됨에 따라 분양가격이 최초 계획했던 가격보다 상향조정될 경우 추가로 발생되는 이익금을 청구법인과 OOO이 50:50으로 배분하고 또한 회원분양가와 일반분양가의 차액에 대한 20%를 OOO에 지급키로 약정함에 따라 청구법인은 이를 용역비라는 명목으로 OOO에게 OOO(이하 “쟁점용역비”라 한다)을 지급하게 된 것이고, 청구법인은 2010.9.24. 이 건 건축물을 취득한 후 쟁점용역비를 취득가격에 포함하여 취득세 등을 신고납부하였으나, 쟁점용역비는 분양가격 상승이라는 조건과 연동되어 발생된 이익의 사후적 분배금으로서 이 건 건축물의 분양(판매)과 관련된 비용이지 건축물 취득과는 무관한 비용이므로 쟁점용역비를 취득세 등의 과세표준에서 제외하여야 한다.

 

(처분청 의견)

청구법인은 2010.9.24. 이 건 건축물을 취득한 후 2010.10.20. 처분청에 취득신고를 하면서 쟁점용역비OOO를 업무대행비라는 항목으로 구분하여 취득세 과세표준에 포함해서 신고한 점, 청구법인과 OOO간 체결된 사업약정서에 의하면 약정서 제3조 2항의 업무용역 대가로 쟁점용역비를 지급하는 것으로 되어 있는 점, 법인장부에도 용역비로 회계처리한 점, 공사도급금은 시공사의 이윤이 반영되어 산정되므로 청구법인의 주장과 같이 쟁점용역비가 시공사인 OOO에게 지급한 이익배분금이라 하더라도 이는 OOO의 입장에서 이윤일 뿐, 시행사인 청구법인 입장에서는 이 건 건축물을 신축해주는 대가로 시공사에게 지급한 비용이라는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점용역비는 청구법인이 이 건 건축물을 취득하기 위하여 시공사에게 지급한 비용으로서 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다.

 

(쟁점)

 

청구법인이 시공사에게 지급한 쟁점용역비가 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되는지 여부

 

쟁점사항에 대하여 살펴본다

 

(가) 구 지방세법 제111조 제5항 의 규정에 의하면 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제82조의2 제1항 의 규정에 의하면  법 제111조 제5항 제1호 부터  제4호 까지의 규정에 따른 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 하도록 규정하면서 그 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을, 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료를 제6호에서 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용 등을 간접비용으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제82조의2 제2항 의 규정에 의하면 제1항에도 불구하고 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용, 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용, 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용 등은 취득가격에 포함하지 아니하는 것으로 규정하고 있다.

 

(나) 위의 규정에 의한 '취득가격'에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것이다(OOO OOOOOOOOO OO OOOOOOOOOOO OO, OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO OO

 

(다) 살피건대, 청구법인과 OOO간 2008.4.30.에 체결된 사업약정서 (별표 1) 용역비 정산기준에 의하면 청구법인과 OOO는 OOO OOO OOO OOO OOOO개발사업구역 5블럭 및 6블럭 72,005㎡상에 공동주택용 건축물 213,988.47㎡를 신축분양하여 발생한 매출액 OOO 중, 토지 취득과 그 부대비용 OOO, 건축물공사비 OOO, 설계비감리비학교용지부담금 등 간접비 OOO 등 OOO을 제외한 OOO을 세전수익으로 계상하고 세전수익의 50%에 해당하는 OOO, 일반분양분 20% 보전금액 OOO 합계 OOO을 용역비로 구분하여 OOO에 지급하는 것으로 되어 있으므로 쟁점용역비는 청구법인이 이 건 건축물 신축분양사업을 실시하고 토지비, 건축비 등 제 비용을 제외한 이익금의 일부를 OOO에게 지급한 것으로서 순수한 사후 이익분배금 성격으로 보여지고, 이 건 건축물 취득을 위하여 지급한 비용으로 볼 수 없는 점,

 

2000년 5월 청구법인에게 제안한 사업참여제안서상 향후 분양가가 상향조정되어 초과수입금이 발생되는 경우 그 초과수입금을 청구법인과 OOO가 50대50으로 배분하기로 계약되어 있었고, 청구법인과 OOO간 2000.9.4. 및 2006.7.11. 체결된 건설공사 도급가계약 및 2008.4.30. 체결된 사업약정에 의하면 세전수익금액을 50대50으로 배분한다고 계약되어 있었던 사실, 실제 이 건 건축물의 분양가는 2000년 5월 평당 OOO 내지 OOO에서 2008.4.30. 평당 OOO으로 상향조정되었던 사실, 이 건 사업약정서에 의하면 쟁점용역비는 세전수익의 50%, 일반분양분 20% 보전 금액 등을 용역비 항목으로 지급한 것으로 기재되어 있는 사실 등에 비추어 보면 청구법인이 OOO에게 지급한 쟁점용역비는 이 건 공동주택용 건축물을 신축하여 분양함으로써 생긴 이익금을 청구법인과 OOO간 계약에 따라 나누어 갖는 사후 이익분배금 성격으로 이 건 건축물 자체의 가격과는 관련이 없는 금액인 점,

 

청구법인과 OOO간 2008.8.13. 체결된 OOO 아파트 신축공사 도급계약서에 의하면 이 건 건축물의 시공사인 OOO는 이 건 건축물을 쟁점용역비가 제외된 금액인 OOO(부가가치세 포함)에 건축하기로 되어 있고, 이 금액에는 건축공사비 뿐만 아니라 설계비, 예술장식비, 기타 경비 등 간접비도 포함하고 있으며, 이 건 건축물의 건축을 위하여 추가로 OOO 이상의 금액이 소요될 요인이 없는 것으로 보여지므로 쟁점용역비는 이 건 건축물 취득을 위하여 거래상대방에게 지급된 것으로 보기에는 어려움이 있는 점,

 

이 건 건축물의 취득가격에 쟁점용역비를 포함할 경우 이 건 공동주택용 건축물의 ㎡당 건축원가가 같은 시기, 동일지역에 분양된 공동주택에 비해 ㎡당 OOO 정도 높으나, 이 건 건축물의 취득가격에 쟁점용역비를 제외할 경우 이 건 건축물의 ㎡당 건축원가가 같은 시기, 동일지역에 건축된 공동주택과 유사한 점에 비추어 보면 쟁점용역비를 이 건 건축물의 취득가격으로 보기에는 어려운 점,

처분청이 제출한 이 건 건축물에 대한 취득세 과세표준 신고서 등에 의하면 청구법인은 이 건 건물에 대한 취득세를 신고납부하면서 사업약정서 제3조 제2항에 규정된 업무에 소요된 설계비, 도시개발업무대행비, 공사민원합의금, 교통영향평가비용 등 취득과 관련된 간접비 성격의 비용 등을 모두 취득세 과세표준에 포함하여 신고납부한 것으로 나타나고 있어 쟁점용역비에 이 건 건축물의 취득과 관련한 간접비용이 포함되어 있다고 보기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때,

 

쟁점용역비는 청구법인과 OOO가 이 건 건축물을 신축분양함으로써 발생한 이익금을 계약에 의해 청구법인이 OOO에게 지급한 순수한 사후 이익배분금 성격의 금액으로 이 건 건축물 자체의 가격이라 할 수 없고, 청구법인이 이 건 건축물의 취득을 위하여 제3자에게 지급한 비용으로 볼 수 없으므로 비록, 청구법인이 이 건 건축물 취득시기 이전에 쟁점용역비를 OOO에게 지급하였다 하더라도 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되지 않는 것으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.

 

 

조심2010지0517(20120626) 취득세취소 /청구법인이 시공사에게 이익분배금 성격의 비용(인센티브)을 이 건 아파트의 취득비용으로 볼 수 있는지 여부

 

결정요지

공동주택을 신축하는 과정에서 지급된 직접 비용이나 절차적비용이 아닌 공동주택용 건축물을 신축하여 분양함으로써 생긴 이익금을 나누어 갖는 이익분배금에 해당한다 할 것이므로, 금액을 아파트의 신축(취득)을 위하여 지급한 비용으로 보기는 어려운 바, 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다

 

(청구법인 주장)

(1) 청구법인과 OOO(청구법인과 공동사업자인 OOO를 합하여 “청구법인들”이라 한다)는 OOO과 2006.9.28. 체결한 사업약정서(2차)에서 청구법인들이OOO을 진행하면서 그 개발이익이 OOO을 초과하는 경우 그 초과이익의 40%를 OOO에 지급하기로 약정하였고, 그 후 이 건 아파트의 분양(사전분양)이 성공적으로 완료되어 초과이익 발생이 예상됨에 따라 쟁점금액을 이 건 아파트의 도급가액(취득가액)에 반영하여 OOO과 도급계약을 하였으나, 쟁점금액은 청구법인들이 이 건 아파트를 취득하기 위하여 지급한 금액이 아니라고 보아 이 건 아파트 신축에 따른 취득세 등의 과세표준에서 제외하였다.

 

(2) 쟁점금액은 그 지급배경 등을 고려할 때, 이 건 아파트의 취득가액(건축비용)이 아니라 OOO이 청구법인들을 대신하여 이 건 아파트의 분양과 관련된 각종 업무를 성공적으로 수행함에 따라 그에 대한 대가로 지급한 성과분배금에 해당되므로 이 건 아파트의 취득세 과세표준에 해당되지 않으며, 실례로 쟁점금액을 취득가액에서 제외하더라도 이 건 아파트의 취득가액은 ㎡당 OOO(평당 OOO)으로 인근의 다른 건설사의 ㎡당 OOO(평당 OOO)보다 낮지 않으므로 쟁점금액을 이 건 아파트의 취득가액(도급금액 등)의 일부로 볼 수는 없으며 청구법인들이 쟁점금액을 장부상 공사원가에 포함하여 회계처리 하였다고 하더라도 이는 청구법인들의 초과이익 중 일부를 시공사인 OOOO에게 성과금으로 배분하는 것이므로 이를 이 건 아파트의 취득가액에 포함하는 것은 실질과세원칙에 부합하지 않는다.

 

(3) 쟁점금액의 취득가액 해당 여부에 대한 청구법인들의 질의에 대하여 OOO는 “투입된 건축비 등의 적정성 여부, 동일 시기의 유사 건축물의 도급금액과 현저하게 차이가 있는지 비교 등 여러 가지 사항을 종합적으로 고려하여 과세권자가 판단할 사항”이라고 회신OOO하였음에도 처분청은 동일 시기의 유사 건축물의 도급금액 등에 관하여 사실 조사 등을 하지 아니하고 이 건 아파트의 전체 도급금액을 취득가액으로 판단한 이상 이는 합리적 이유 없이 OOO의 법규해석 지침(예규)을 배척한 것이므로 부당하다.

 

(처분청 의견)

(1) 지방세법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제82조의3 제1항 에서 규정하고 있는 “취득가액”에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 취득가액에 포함되는 것이다(OOO OOOOOOOOOOOO, OOOOOOOOO OO OO).

(2) 아파트 신축 사업시행과 관련한 공사발주, 광고홍보에 관한 행위, 분양가격결정, 각종 용역발주 등 사업진행상 발생되는 업무를 포괄적으로 위임받아 처리하는데 제공한 용역의 대가는 건축물을 취득하기 위하여 지급한 직간접비용으로 보아야 할 것이므로OOO, 쟁점금액은 아파트의 신축 사업을 수행하기 위한 OOO의 사업대행(인허가 지원 등)과 용역 제공에 따른 비용에 해당될 뿐 만 아니라 청구법인들의 장부상에도 공사원가로 포함되었으므로 처분청이 쟁점금액을 이 건 아파트의 취득가액으로 보아 취득세 등을 부과한 것은 적법하다.

 

 

(쟁점)

 

이 건 아파트의 분양시 사업비와 개발이익을 제외한 초과 수익이 발생할 것으로 예상되어 동 초과수익을 시행사와 시공사가 일정비율로 배분하기로 약정하고 공사도급계약서상의 도급가액에 시공사 몫의 초과수익인 쟁점금액을 반영한 경우 쟁점금액을 이 건 아파트의 취득가액으로 보아 취득세 과세표준에 포함할 것인지 여부

 

쟁점에 대하여 살펴본다.

 

(가) 지방세법 제111조 제5항 의 규정에서 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가액이 입증되는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가액 또는 연부금액을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있고,

 

같은 법 시행령 제82조의3 제1항은 취득세의 과세표준이 되는 취득가액이라 함은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있다.

 

(나) 위 규정에서 말하는 “취득가액”에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이나,

그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가액에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것이다(OOO OOOOOOOOO OO OOOOOOOOOOO OO, OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO OO).

 

(다) 그런데 이 건의 경우를 살펴보면, 청구법인들과 OOO이 2006.9.28. 체결한 사업약정서(2차) 제3조에서 이 건 아파트를 분양하여 이익이 발생하면 OOO까지는 청구법인들의 몫으로 하고 OOO을 초과하는 이익이 발생하는 경우 그 초과이익의 40%인 쟁점금액을 OOO에게 배분하기로 사전에 약정하고 도급금액 OOO을 건축공사비 OOO과 쟁점금액 OOOOO으로 구분하여 도급계약서를 작성한 점, 쟁점금액은 이 건 아파트를 분양하여 발생한 분양대금에서 건축비, 토지비 등 각종 비용을 제외한 이익금의 일부를 OOO에게 지급한 것으로서 이 건 아파트의 신축과 관련된 것이 아니라 이 건 아파트의 성공적인 분양에 기여한 OOO의 역할(OOO이 건축한 아파트에 대한 수요자의 선호 등)에 대한 보수로 볼 수 있는 점, 이 건 쟁점금액을 제외하더라도 이 건 아파트의 ㎡당 건축비용은 OOO으로서 같은 시기에 건축한 인근 아파트와 유사하거나 더 높은 점, OOO의 이 건 아파트 건축공사비 O,OOOOO은 도급계약서상 계약금액 OOO(쟁점 금액을 제외한 금액)의 88.74%(원가율)로 2008년도 주택건설업체(대기업)의 평균 원가율2)2) 주택건설업체의 원가율은 2008년 88.5%, 2009년 89.9% (출처 : OOO “건설업체 2009년과 비슷한 점 등을 종합하여 볼 때,

 

쟁점금액은 청구법인들과 OOO이 이 건 아파트를 신축분양하여 발생한 초과이익금을 사전 약정에 따라 OOO이 청구법인들로부터 이익배분의 성격으로 지급받은 금액으로서 이 건 아파트 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 이 건 아파트 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함되지 아니한다 할 것이므로 청구법인들이 이 건 아파트를 취득하기 이전에 쟁점금액을 OOO에게 지급하였고 이를 이 건 아파트의 매출원가로 회계처리하였다고 하더라도 그러한 사실만으로 쟁점금액이 이 건 아파트의 취득가액에 포함된다고 볼 수는 없다고 판단된다.

따라서 처분청이 쟁점금액을 이 건 아파트의 취득가액으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.