점유취득시효 완성한 토지 재산세 납세의무자

재산세 납세의무자

 

점유취득시효 완성한 토지 재산세 납세의무자

 

사실상 소유자의 의미

 

재산세과세기준일 현재 사실상 소유하고 있는 자를 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 여기에서“사실상 소유자”라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 객관적으로 보아 당해 재산을 배타적으로 사용수익처분할수 있는 자 즉 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진자를 뜩한다(대법언 2005두15045,대법원95누5080등) 이는 언제라도 공부상 소유자로 등재될수 있는 상태에 있다면 재산을 사실상 소유하고 있다할 것이며 공부상 소유자로 등재하더라도 취득 또는 양도의 실질적 여건이 갖추어졌는지 등의 제반 사항을 종합하여 사실상 소유자가 따로 있음이 확인된다면 공부상 소유자에게 재산세 납세의무를 지울수 없다(조심2016지0544,2016.9.30.)

 

사실상 소유자의 판단

 

실질적인소유권 측면에서 납세의무자를 판단하면 실무적으로 어려움이 많다. 사인간의 내부관계를 과세관청이 판단할수 없느 영역에 해당하는 경우까지 사실상 소유자를 조사해서 결정하라는 취지는 아니다. 지방세법 제107조 제1항의 사실상 소유하고 이는 자라 함은 같은법 시행령 제20조에 규정된 취득의 시기가 도래되어 당해 토지를 취득한 자를 말한다. 이는 법 제120조 제1항의 규정에의하여 신고하느 경우에는 같은 법 제107조 제2항 제1호의 규정에 우선하여 적용된다(통칙 지벙 107-1) 즉 취득의 시기가 도래하면 그 취득자를 사실상 소유자로 보는 것이 가장 객관적인 이유로 이해할 수 있다.

 

한편 지방세법 제106조 규정의 의거 과세기준일 현재 재산세 과세대상물건의 소유권이 양도양수된 때에는 양수인을 당해 납세의무자로 본다(통칙 지법106-1), 그리고 지방세법 제107조 제2항의 공부상 소유자라 함은 등기된 경우에는 등기부등본상의 소유자를 미등기인경우에는 토지대장 또는 임야대장의 소유자를 말한다(통칙 지법 107-3)

 

사실상 소유자 내지 실질적 소유자에 해당하는 지 여부는 사법상의 소유자가 갖는 완전한 사용수익처분의 제반권능을 반드시 모두 갖추어야 하는 것은 아니며(대판 2010두9015,2012.12.13.)해당 재산을 배타적으로 상요수익처분할 수 있는 권능을 가지고 있는 자를 말한다(대판2020두43548, 2020.11.5.)

다른사람이 토지등을 점유하고 있더라도 재산세 납세의무는 재산세 과세기준일 현재 ㄱㅇ부상 소유자에게 납세의무가 있는 것으로 보고 있다(대판 2012두11843 201.8.30) 토한 사해행위 취소로 이전등기가 말소되더라도 말소되기 전까지는 재산의 사실상 소유자는 등기부상 소유자로 본다(대판98두11458,2000.128)

 

점유취득시효 완성된 토지(서울시 세제-11802,2019.8.21.)

 

점유추득시효를 원인으로 이미 소유권이전등기를 한 일부 입주민들이 현재까지 재산세를 납부하고 있고 잔여 634세대 입주민들이 이 건 토지에 대해 소유권 이전등기를 하지 않았다하더라도 판결문에서 점유취득시효완성(2002.7.1.)을 원인으로 이 건 토지를 취득한 사실이 확인되고 있으므로 이 건 토지를 점유하고 있고 기타 사용 수익하고 있다할 것이어서 사실상 소유자에 해당하여 이 건 토지 재산세의 각 과세기준일(2014-2016 6월 1일) 재산세 납세의무가 있다 할 것입니다.

 

 

부동산세제과-1369(20200618) 재산세 /아파트와 별개로 등기등록이 가능한 시설물 부속토지의 시효취득이 요건이 완성됐을 때 재산세 납세의무자에 대한 질의 회신

 

관계법령 : ｢지방세법｣ 제107조제1항 및 제2항제1호

 

답변요지

판결에 따라 시효취득을 원인으로 시설물의 부속토지 중 일부를 취득한 사실은 나머지 634세대의 원분양자와 현소유자를 권리변동의 당사자로 보기는 어려운 점, 2014년~2016년 과세기준일 현재 원분양자의 점유취득시효가 완성되었다 하더라도 소유권등기청구권을 행사할 수 있을 뿐 소유권이 변동되었다고 보기 어려운 점 등을 고려했을 때, ｢지방세법｣ 제107조제2항제1호에는 해당하지 않으며, ｢지방세법｣ 제107 조제1항에 따라 나머지 잔여 지분의 토지를 사실상 소유하고 있는 공부상 소유자(원소유자)를 재산세 납세의무자로 보는 것이 타당함

 

<질의요지>

 

아파트와 별개로 등기등록이 가능한 시설물(수영장, 정구장)부속토지에 대하여 아파트 총 3,930세대 중 3,296세대의 세대원들이 점유취득을 원인으로 한 소유권 이전등기절차를 이행하라는 판결을 받아 지분별로 소유권이전을 하였을 경우, 나머지 세대원의 잔여 지분에 대한 2014년~2016년 재산세 납세의무자는 공부상 소유자(원소유자), 아파트 원분양자(점유취득시효 완성자), 아파트 현소유자 중 누구인지

 

<회신내용>

 

○ ｢지방세법｣ 제107조제1항 및 제2항제1호에서 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있고, 공부상 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자를 납세의무자로 보도록 규정하고 있습니다.

 

○ “취득시효 제도는 일정한 기간 점유를 계속한 자를 보호하여 그에게 실체법상의 권리를 부여하는 제도이므로, 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 자는 점유부동산에 관하여 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 취득하게 되는 것”(대법원 1995.3.28. 선고 93다47745 전원합의체판결 참조)인데,

 

- 이러한 20년간 소유의 의사로 타인의 토지를 점유한 자는 ｢민법｣ 제245조에 따라 등기를 함으로써 비로소 그 소유권을 취득하게 되므로, “점유자가 원소유자에 대하여 점유로 인한 취득시효기간이 만료되었음을 원인으로 소유권 이전등기청구를 하는 등 그 권리행사를 하거나 원소유자가 취득시효완성 사실을 알고 점유자의 권리취득을 방해하려고 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 원소유자는 점유자 명의로 소유권이전등기가 마쳐지기까지는 소유자로서 그 토지에 관한 적법한 권리를 행사할 수 있다고 할 것”(대법원 2006.5.12. 선고 2005다75910 판결 참조)입니다.

 

○ 또한, 위 질의의 경우 판결에 따라 시효취득을 원인으로 시설물의 부속토지 중 일부를 취득한 사실은 소송을 제기한 3,296세대에게만 영향을 미치므로 나머지 634세대의 원분양자와 현소유자를 권리변동의 당사자로 보기는 어려운 점, 잔여 지분에 대하여 2017.5.10.에 공부상 소유자로부터 원분양자를 명단으로 한 시효증서를 받아 2017.6.30.에 조합 명의로 신탁등기를 완료하였으므로 쟁점 토지를 20년간 점유한 자는 과세기준일 현재 아파트 현소유자와 일치하지 않는 점, 2014년~2016년 과세기준일 현재 원분양자의 점유취득시효가 완성되었다 하더라도 소유권등기청구권을 행사할 수 있을 뿐 소유권이 변동되었다고 보기 어려운 점 등을 고려했을 때,

 

- ‘소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때’에는 해당하지 않으며, ｢지방세법｣ 제107조제1항에 따라 나머지 잔여 지분의 토지를 사실상 소유하고 있는 공부상 소유자(원소유자)를 재산세 납세의무자로 보는 것이 타당하다고 판단됩니다.

 

○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

제107조(납세의무자)

법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자 2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자 3. 삭제 ② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자 2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자 3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자 4. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자 5. 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 “위탁자”라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다. 6. 「도시개발법」에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자 7. 외국인 소유의 항공기 또는 선박을 임차하여 수입하는 경우에는 수입하는 자 8. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 파산선고 이후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산의 경우 공부상 소유자 ※ 파산절차 상 파산관재인의 권리와 (중립)의무, 보유세나 건보료 등에 미치는 영향 등 관련 법률관계를 종합적으로 고려하여, 파산 선고 후 종결 시까지 파산 재단의 재산세 납세의무자를 공부상 소유자(파산채무자)로 명확히 함 ③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다. 영 제106조(납세의무자의 범위 등) ① 법 제107조제1항제3호에 따른 납세의무자(위탁자별로 구분된 재산에 대한 수탁자를 말한다. 이하 이 항에서 같다)는 그 납세의무자의 성명 또는 상호(법인의 명칭을 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 다음에 괄호를 하고, 그 괄호 안에 위탁자의 성명 또는 상호를 적어 구분한다. ② 국가, 지방자치단체 및 지방자치단체조합이 선수금을 받아 조성하는 매매용 토지로서 사실상 조성이 완료된 토지의 사용권을 무상으로 받은 자가 있는 경우에는 그 자를 법 제107조제2항제4호에 따른 매수계약자로 본다. ③ 법 제107조제3항에 따라 소유권의 귀속이 분명하지 아니한 재산에 대하여 사용자를 납세의무자로 보아 재산세를 부과하려는 경우에는 그 사실을 사용자에게 미리 통지하여야 한다. 규칙 제53조(주된 상속자의 기준) 법 제107조제2항제2호에서 "행정안전부령으로 정하는 주된 상속자"란 ｢민법｣상 상속지분이 가장 높은 사람으로 하되, 상속지분이 가장 높은 사람이 두 명 이상이면 그 중 나이가 가장 많은 사람으로 한다. 제54조(납세의무 통지) 영 제106조제3항에 따른 사용자에 대한 납세의무 통지는 별지 제58호서식에 따른다.

 

1. 원칙적 납세의무자

원칙적으로 재산세 과세기준일(6월 1일) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1) 공유재산인 경우엔 그 지분에 해당하는 면적에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 본다. (공유재산)

2) 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 주택에 대한 산출세액을 지방세법 제4조제1항 및 제2항의 규정에 따라 그 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 한다. (주택/토지 소유자가 다를 경우)

 

□ 사실상 소유자와 재산세 납세의무자 관련 사례

○ 재산세 납세의무자가 되는 사실상 소유자

- 재산세 납세의무자가 되는 사실상 소유하고 있는 자라함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다고 보아야 하고, 이는 그 재산을 취득하였거나 취득한 것으로 볼 수 있어야 할 것임. 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나, 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우 사실상 취득한 것으로 볼 수 있다 할 것이지만(대법원 2005두2261 참조), 이에 이르지 아니하고 부동산 소유권 취득의 형식적 요건뿐만 아니라 그 실질적 요건을 갖추지 못한 경우에는 그 부동산을 취득한 것으로 볼 수 없고, 이는 재산세 납세의무자가 되는 사실상 소유하고 있는 자에도 해당하지 아니함.

 

□ 운영 예규

○ 법107-1【사실상의 소유자】

「지방세법」 제107조제1항의 「사실상 소유하고 있는 자」라 함은 같은 법 시행령 제20조에 규정된 취득의 시기가 도래되어 당해 토지를 취득한 자를 말하며, 법 제120조제1항의 규정에 의하여 신고하는 경우에는 같은 법 제107조제2항제1호의 규정에 우선하여 적용된다.

 

□ 재산세의 납세의무 귀속 관련 판례

○ 재산세 납세의무자가 되는 사실상 소유자(대법원2010두4964, 2012.12.13.)

- 국가를 상대로 제기한 소유권보존등기 말소등기청구소송에서 진정한 소유자임이 밝혀져 승소 확정판결을 받은 경우
승소자는 그 과세기준일 당시 해당 토지에 대한 소유자로서의 권능을 실제로 행사하였는지 여부와 관계없이 판결 확정 전의 과세기간에 대하여도 재산세 납세의무자가 됨.

 

○ 준공인가된 주택재개발조합의 주택에 대한 납세의무자(대법원2019두43894, 2019.10.17.)

- 주택재개발조합이 재산세 과세기준일(6.1) 직전에 건축된 주택에 대해 준공인가(5.19)를 받게 됨에 따라, 과세기준일 전·후 입주분, 일반분양분 및 임대계약분에 대한 재산세 납세의무(6.1)에 대한 다툼
재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세이므로, 재산의 현황, 사용 관계, 재산과 관련한 계약 관계 등을 종합하여 재산을 사용·수익 또는 처분을 할 수 있는 시점에 이르면 재산세 납세의무자인 사실상 소유자가 됨.

 

○ 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 주택의 실질적 소유자(대법원 2020두41245, 2020.09.24)

- 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 그 주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 그 소유자를 납세의무자로 본다고 정하고 있고, ‘재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있음.

 

○ 민간자본의 원활한 유치를 위하여 공법인 명의로 소유권 등기를 하였으나, 사용·처분하려면 국가의 승인을 받도록 조건부 분할 준공허가를 받아 취득한 경우, 재산세 납세의무가 있는 ‘사실상 소유자’에 해당하는지 여부(대법원 2020두43538, 2020.11.05)

- 재산세 납세의무가 있는 ‘사실상 소유자’란 공부상 소유자로 등재한 여부를 불문하고 재산에 대한 실질적인 소유권, 즉 그 재산을 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있는 권능을 가진 자를 말하는 것인데 국가가 이 사건 이전등기를 마친 것은 원고에게 이 사건 토지에 관한 온전한 소유권을 양도하기 위함이 아니라, 그 공부상 명의자를 원고로 하되 자신의 감독·승인 하에서 제한적으로 이 사건 토지를 관리하도록 하여 이 사건 토지를 보다 효율적으로 이용하기 위함이었다고 봄이 상당하며, 원고는 이 사건 토지를 자신의 재무제표에 계상하지 않고 부외자산으로 별도 관리하고 있고, 이 사건 토지의 유지·관리에 필요한 비용은 매년 국고로 충당되고, 이 사건 토지에서 발생하는 수익금이나 처분대금은 농지관리기금, 유지관리적립금에 귀속되어 종국적으로 국가의 수익이 되며, 위 기금들의 주된 사용자가 원고인 것은 원고가 위 기금들의 소유자이거나 실질적 귀속주체이기 때문이 아니라 위 기금들의 수탁관리자이기 때문인 것으로 원고는 토지의 사실상 소유자로 볼 수 없음.

○ 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지만을 소유한 것으로 보아 재산세(토지분)를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부 (조심2021지0878, 2021.11.23.)

- 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용․수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아닌 것이다(조심 2011지654, 2011. 11.28., 같은 뜻임).
청구인은 이 건 주택의 부속토지의 일부인 쟁점토지를 소유하고 있고, 처분청의 현장확인 등에 의하면, 이 건 주택은 미등기된 공부상 빌라로 세입자가 BBB, AAA와 임대차계약을 체결한 후 거주하고 있는 것으로 보아 이 건 주택의 부속토지의 공동 소유자인 청구인 외 2명이 건물을 소유하며 사용·수익하였거나 할 수 있는 것으로 보이므로 청구인도 쟁점토지에 대한 재산세(주택분) 납세의무가 있음.

 

2. 예외적 납세의무자

예외적 납세의무자로 다음의 경우에는 재산세 과세기준일 현재 다음에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

 

1) 공부상의 소유자

- 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자

 

2) 상속에 대한 주된 상속자

- 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 행정안전부령이 정하는 주된 상속자. 상속등기도 이행하지 아니하고, 사실상의 소유자가 과세기준일 현재 신고하지 아니한 경우에는 「주된 상속자」의 기준에 따라 납세의무자를 판단하여야 한다.

 

< 주된 상속자의 판정 >

① 민법상의 상속지분이 가장 높은 자 ② 연장자

 

3) 종중재산의 공부상 소유자

- 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니한 때에는 공부상의 소유자

4) 연부취득 중인 재산의 매수자

- 국가･지방자치단체･지방자치단체조합과 재산세의 과세대상 재산을 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 경우에는 그 매수계약자

 

이 경우 국가 등이 선수금을 받아 매매용 토지를 조성한 경우에는 당해 토지의 조성이 사실상 완료되어 사용권을 무상으로 받은 날로부터 매수계약자로 본다. 연부취득 여부가 납세의무자 여부를 판단하는 중요한 과세요건이므로 취득세 부분을 참고하여야 한다.

 

5) 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자(「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말함). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 봄

 

□ 특례 신설

’21.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등록된 신탁재산을 위탁자가 소유한 것으로 간주하여 신탁재산의 납세의무자를 수탁자에서 위탁자로 변경하고, 해당 재산에 대한 재산세 등이 체납된 경우 수탁자를 통해 재산세 등을 체납처분으로 징수할 수 있도록 수탁자의 물적납세의무와 그 납부고지 및 징수 등에 관한 특례를 신설하였다.

 

○ 「신탁법」에 따른 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 납세의무성립 시기별 납세의무자

- (’93~’13년) 위탁자

- (’14~’20년) 수탁자(신탁재산의 납세의무자는 그 수탁자의 성명･상호(법인의 명칭을 포함) 다음에 괄호를 하고 그 안에 위탁자의 성명･상호를 기재하여 구분)

- (’21년~ ) 위탁자(수탁자는 위탁자가 신탁재산에 대한 재산세를 체납하였을 경우
물적납세의무 부담)

○ 적용요령

- 이 법 시행(’21.1.1) 전에 재산세 납세의무가 성립된 경우 종전 규정 적용

- 이 법 시행 전에 과세물건을 취득한 경우 「조세특례제한법」 및 「지방세특례제한법」에 따라 감면하여야 할 재산세에 대해서는 납세의무자가 변경되더라도 그 감면기한이 종료될 때까지 감면 적용

 

□ 운영 예규

○ 법107-2【연부취득시 납세의무자】

「지방세법」 제107조제2항제4호에서 연부취득에 의하여 무상사용권을 부여받은 토지는 국가 · 지방자치단체 · 지방자치단체조합(이하 이조에서 ‘국가등’ 이라한다) 등으로부터 연부취득한 것에 한하므로 국가등 이외의 자로부터 연부취득 중인 때에는 매수인이 무상사용권을 부여 받았다 하더라도 국가등 이외의 자가 납세의무자가 된다.

 

○ 법107-3【공부상의 소유자】

「지방세법」 제107조제2항의 「공부상의 소유자」라 함은 등기된 경우에는 등기부등본상의 소유자를, 미등기인 경우에는 토지대장 또는 임야대장상의 소유자를 말한다.

 

○ 법107-4【종중의 의미】

「지방세법」 제107조제2항제3호의 「종중」이라 함은 공동선조의 분묘수호와 제사 및 종중원 상호간의 친목을 목적으로 하는 자연 발생적인 종족 집단체를 말하며, 종중원 개인명의로 등기된 종중재산은 같은 법 제120조제1항의 규정에 의하여 신고한 경우에만 인정한다.

 

○ 법107-5【신탁토지의 범위】

「지방세법」 제107조제1항제3호의 「신탁재산」은 「신탁법」에 의한 경우를 의미하므로 명의신탁은 이에 해당되지 아니한다.

 

6) 사업시행자

- 도시개발법에 의하여 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업 및 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자에게 납세의무가 있다.

 

7) 외국인 소유의 항공기 또는 선박을 임차하여 수입하는 경우에는 수입하는 자

 

8) 납세의무자 파산시 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 파산선고 이후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산의 경우 공부상 소유자가 납세의무가 있다.

※ 파산절차 상 파산관재인의 권리와 (중립)의무, 보유세나 건보료 등에 미치는 영향 등 관련 법률관계를 종합적으로 고려하여,파산 선고 후 종결 시까지 파산 재단의 재산세 납세의무자를 공부상 소유자(파산채무자)로 명확히 함

 

□ 환지예정지상태의 토지에 대한 재산세 납세의무 사례

○ 환지예정지상태 재산세 납세의무(조심 2017지0660, 2017.8.7.)

- 재산세 과세기준일 현재 도시개발법 제36조제1항에 따른 환지 예정지의 지정을 받아 그 효력이 발생하는 경우 도시개발사업의 지구 내의 종전토지 소유자에게는 종전토지가 아니라 환지예정지로 지정된 토지를 과세대상으로 하여 재산세 등을 과세하는 것이 타당하다.

 

 

○ 환지예정지에 대한 재산세 납세의무(조심 2015지1775, 2016.1.27.)

- 환지처분의 공고가 있는 경우에는 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고일의 다음날부터 종전의 토지로 간주되므로 종전의 토지 위에 존재하던 권리관계는 환지에 그 동일성을 유지하면서 이전하게 되고, 이 경우 환지 후 토지의 면적이 종전토지에 감보율을 적용한 권리면적보다 큰 이른바 증평환지의 경우에 있어서도 종전토지에 대한 소유권을 상실하게 됨과 동시에 새로 부여된 환지 후 토지 전체의 소유권을 확정적으로 취득하는 것이므로 환지면적을 권리면적과 과도면적으로 구분･표시하였다고 하더라도 이는 환지계획에서 환지된 부분 중 종전토지에 대한 환지비율을 권리면적으로 밝혀두고 과도면적을 따로 표시하여 청산금의 납부대상을 정하는데 지나지 아니할 뿐만 아니라, 그와 같은 경위로 청산금이 결정되었다고 하더라도 환지 후 토지 전체에 대하여 권리를 취득하는 데에는 아무런 영향이 없음.

 

□ 상속재산 재산세 납세의무자 사례

○ 미등기 상속재산 납세의무자(지방세운영과-992, 2016.4.19.)

- 상속이 개시된 재산에 대해 과세기준일 현재 공동상속인 간 상속재산 분할협의가 이루어지지 아니하여 주된 상속자와 공동상속인 중 일부 상속자가 각각 본인의 법정 상속분에 대해 사실상 소유자로 하여 관할 지자체장에게 신고한 경우라면, 상속재산의 사실상 소유자를 신고한 것으로 보기 어려워 해당 상속재산에 대한 납세의무자는 주된 상속자에게 있다고 할 것임.

 

○ 상속 개시된 재산의 재산세 납세의무자(부동산세제과-1211, 2020.06.01.)

- 과세기준일 이전에 사실상의 소유자를 확인할 수 있는 증거자료 없이 법정상속 지분별로 상속 취득세를 신고납부하였으나 소유권이전등기는 이행하지 못하던 중, 과세기준일 시점 이후에 피상속인으로부터 포괄적 유증을 받은 수증자가 증여를 원인으로 상속재산에 대한 소유권을 이전한 경우, 쟁점 부동산에 대한 상속 취득세를 신고납부하였다가 원인 무효를 사유로 기 납부한 취득세를 환급받은 사실이 있는 점, 피상속인의 자녀들이 수증자를 상대로 쟁점 부동산에 대한 유류분 반환청구의 소를 제기하여 ’19.8.1. 화해권고결정이 확정된 점 등을 종합적으로 고려할 때, ’17.8.14.부터 쟁점 부동산에 대한 사실상 소유자가 포괄적 유증을 받은 수증자라는 사실이 확인되므로 수증자를 납세의무자로 보아 재산세를 부과하는 것이 타당함.

 

3. 소유권 귀속이 불분명할 경우 사용자가 납세의무자

- 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부 할 의무가 있다. 「소유권의 귀속이 불분명한 토지」란 소유권의 귀속 자체에 분쟁이 생겨 소송 중에 있거나 공부상 소유자가 생사불명 또는 행방불명되어 오랜 기간동안 그 소유자가 관리하고 있지 아니한 토지 등을 말한다. 이 경우 과세권자는 사용자를 납세의무자로 보아 재산세를 부과하고자 하는 경우 재산세 납세의무자 통지서에 따라 사용자에게 미리 통지하여야 한다.

□ 운영 예규

○ 법107-6【사실상의 소유자를 알 수 없을 때】

「지방세법」 제107조제3항의 「소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우라 함은 소유권의 귀속 자체에 분쟁이 생겨 소송 중에 있거나 공부상 소유자의 행방불명 또는 생사불명으로 장기간 그 소유자가 관리하고 있지 않는 경우 등을 의미한다.

 

○ 법107-7【상속재산에 대한 납세의무자】

상속은 「민법」 제997조의 규정에 의하여 피상속자의 사망으로 인하여 개시되며, 상속등기가 되지 아니한 때에는 상속자가 지분에 따라 신고하면 신고된 지분에 따른 납세의무가 성립하고 신고가 없으면 「지방세법 시행규칙」 제53조에 따른 주된 상속자에게 납세의무가 있다.

 

○ 법107-8【미등기 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자】

재산세 과세기준일 현재 신탁계약은 체결하였으나 신탁등기가 이행되지 않은 신탁재산은 수탁자를 납세의무자로 규정하는 「지방세법」 제107조제1항제3호를 적용하지 아니한다.

 

□ 사실상 소유자 사례

○ ｢도시개발법｣에 따른 체비지의 재산세 납세의무자(부동산세제과-876, 2020.04.21.)

- 쟁점 체비지의 경우 매수인이 체비지를 학교설립 용도로 사용하기로 계약서상 기재되어 있는 점, 건축공사의 준공 및 등기이전의 완료시까지 매수인이 체비지를 사실상 점유하여 사용하고 있는 점, 잔금 미지급 상태이나 체비지 대장에 등재되어 취득의 실질적 요건을 갖추고 있는 점 등을 고려할 때, 매수인을 쟁점 체비지를 사실상 소유하고 있는 자로서 재산세 납세의무자로 보는 것이 타당함.

 

○ 과세기준일 현재 청구법인 명의로 소유권이전등기가 되지 않은 토지에 대하여 재산세 부과처분이 적법한지 여부(조심2020지0236, 2020.05.25.)

- 「지방세법」 제107조 제1항은 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제120조 제1항 제1호는 재산의 소유권 변동 사유가 발생하였으나 과세기준일까지 그 등기가 되지 아니한 재산의 공부상 소유자는 그 변동사실을 지방자치단체의 장에게 신고하도록 규정하고 있는데, 제120조 제1항의 취지는 양수인이 양도인에게 잔대금을 지급하여 과세대상물건을 사실상 취득한 시점에서 권리변동이 생긴 것으로 보아 그 물건을 사실상 취득한 양수인에게 재산세 납세의무를 부담시키겠다는 것인바, 청구법인이 이 건 재산세 등의 과세기준일 현재 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 경료하지 않았으나 그전에 이미 매매대금을 완납함에 따라 해당 토지를 사실상 취득하였으므로 그 이후에 발생한 쟁점토지에 대한 재산세 납세의무는 청구법인에게 있다 할 것임.

 

○ 아파트와 별개로 등기등록이 가능한 시설물 부속토지의 시효취득이 요건이 완성됐을 때 재산세 납세의무자(부동산세제과-1369, 2020.06.18.)

- 판결에 따라 시효취득을 원인으로 시설물의 부속토지 중 일부를 취득한 사실은 나머지 634세대의 원분양자와 현 소유자를 권리변동의 당사자로 보기는 어려운 점, 2014년~2016년 과세기준일 현재 원분양자의 점유취득시효가 완성되었다 하더라도 소유권 등기청구권을 행사할 수 있을 뿐 소유권이 변동되었다고 보기 어려운 점 등을 고려했을 때, ｢지방세법｣ 제107조제2항제1호에는 해당하지 않으며, ｢지방세법｣ 제107조제1항에 따라 나머지 잔여 지분의 토지를 사실상 소유하고 있는 공부상 소유자(원소유자)를 재산세 납세의무자로 보는 것이 타당함.