연부취득고

연부취득 고찰

 

 

지방세법상 연부(年賦)에 대한 정의를 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다라고 규정하고 있다

 

연부취득은 유상승계취득의 일종이나 대금 지급이간이 2년 이상이라는 점에서 장기간 매매대금을 지급하는 형태이기 근본적으로 최종 연부금을 완납하여야 취득이 종결되는 것이다. 그러므로 연부취득은 최종 연부금을 취득할 것을 정지조건으로 하는 장기 유상승계취득의 일종이라고 할 수 있다.

 

연부취득은 매매계약에 의한 유상승계취득의 일종으로 2년 이상 기간을 두고 장기간 대금을 지급방식으로 원칙적으로 잔금을 지급하여야 비로소 취득에 해당하는 것이나지방세법상에서 매 연부금을 지급하는 시점마다 취득한 것으로 보아 매 연부금을 지급한 때에 취득세 납세의무가 발생하게 되는 것이다.

 

따라서 연부금을 지급하는 도중에 해약이 된 경우에는 중도금지급 중에 해약된 것과 같이 취득이 이루어지지 아니한 상태가 되므로 기납부한 취득세는 환부하게 되는 것이다.

 

연부취득이라 하더라도 최종연부금을 완납할 것을 정지조건으로 하여 납세의무가 있는 것으로 보는 것이기 때문에 연부금을 완납하지 아니하고 중도에 계약을 해약한 것이라면 중도금지급 중에 해약한 것과 마찬가지의 결과를 초래하게 되는 것이다.

 

그러므로 연부취득은 일종의 장기간 대금을 분납하는 유상승계취득의 일종으로서 승계취득 시 취득을 판단하는 대전제는 잔금을 상대방에게 지급하여야 그 효력이 발생하는 것이므로 잔금인 최종 연부금을지지급하지 아니하고 계약을 해지한 경우에는 취득이 성립되지 아니한 결과가 되고 나아가 취득세 납세의무도 성립되지 아니한다

 

연부취득은 ① 유상승계취득으로서 연부계약 형식을 갖출 것 + ② 매매대금을 2년 이상에 걸쳐 분할하여 지급할 것으로 규정하고 있어서 ①+② 요건을 동시 충족하여야 한다.

 

연부계약형식을 어떻게 보는지 여부에 대하여 규정하고 있지 아니하기 때문에 단순히 매매대금 지급기간이 나누어서 2년 이상이 되는 경우에 연부취득으로 보는 것이 아닌 것이다

 

또한 이러한 연부취득에 해당되는지 여부는 매매계약의 내용에 따라 판단하여야 하는 것이기 때문이다

 

연부계약 형식은 ① 근본적으로 부동산소유권 취득과 견련되어 있을 것을 요한다고 봄이 상당하고 이와 관련한 견련관계나 조건관계에 있을 것으로 요한다

 

이는 연부취득은 조세채권의 조기인식을 위한 특례로서 연부금을 지급한 금액에 해당하는 비율만큼 당해 재산을 부분 취득하는 것으로 하여 그 지급액을 과세표준으로 취득세를 부과하는 것이기 때문이다

 

연부취득의 요건으로 ② 매매계약당시 계약목적물이 존재하여야 하고 이를 전제로 소유권 취득이 이루어 지는 것이며 취득과 견련되는 것이기 때문이다.

 

연부취득인지 여부는 계약일 당시에 연부취득으로서 연부계약 형식을 구비한 것이어야 하는바, 예를 들어 도시개발사업의 시행으로 인한 공사기간의 연장 등에 따라 최종연부금 지급시점의 지급일이 변동되는 것이라면 대금지급기간이 2년 이상으로 확정되지 아니한 것이기 때문에 연부 취득의 요건을 구비하지 못하게 된 것이고 설령 대금지급기간이 연부금 도중에 변동이 된 것이라면 그 변동으로 대금지급기간이 2년을 초과하게 되는 날로부터 연부취득의 요건을 구비하게 되어 그 때부터 연부취득이 되는 것이다

 

지방세법령의 연부취득에 해당하는지 여부는 매매계약의 내용에 따라 판단하여야 하는 것이며 그 연부계약상 종전 매수인의 권리의 승계나 의무 인수를 고려하지 아니하고 제3자가 부동산을 취득하게 된 계약인 경개계약의 내용 자체에 의하여 판단하여야 하는 것이다

 

따라서 연부취득에 해당하는지 여부는 승계계약의 내용 자체에 의하여 판단하여야 할 것이고, 경개계약을 체결한 이후 취득하는 토지의 연부금을 모두 지급하였다고 하더라도 이러한 사실만으로는 승계계약의 지급기일이 변경되는 계약이 체결되었다고 보기 어렵기 때문이다.

 

따라서 연부취득의 대금지급기간요건은 연부취득을 정의하는 요소가 아닌 것이며 연부계약의 내용만으로 연부취득 여부를 정하여야 하는 것이다.

 

따라서 연부취득 중에 2년 이전에 연부대금을 완납한 경우에는 대금지급에 다른 기한의 이익을 포기한 것에 불과한 것이지 이 부분을 연부취득성립여부와 연계할 수는 없는 것이다

 

조세심판원결정에서 연부취득을 당초 연부계약을 체결하고 2년 이내 연부금을 완납하는 경우에는 연부취득이 아니라고 보나 대법원 판결(대법원 2019두52607, 2020.1.16.)과 종전 조세심판원결정(조심 2013지0513, 2013.8.12.), 행정안전부 유권해석(행자부 세정 13407－529, 2001.5.18.)과 차이가 있다.

 

그리고 연부취득시 이자비용의 과세표준 포함여부와 관련하여 행정안전부는 최종 연부금을 납입할 때까지 발생한 이자비용은 마지막 연부금 납부분의 취득세 과세시 그 과세표준을 포함해야 한다

 

그러나 대법원은 연부금의 이자비용이 각각의 연부취득 이후에 발생한 비용이라면 취득세 과세표준에 포함 될수 없다고 판결하였다.

 

연부 취득과정에서 계약이 변경되면 취득행위 자체가 원천적으로 없었던 것으로 보아 기존 계약자가 납부하였던 취득세를 환급하고 있는 점과 배치된다는 주장이 있을수 있지만 행정안전부는 매 연부취득은 임의적 취득으로 최종 연부금 납부시 완전한 취득이 되는데 그 전에 계약이 취소된 경우는 환급이 가능하다.

 

연부취득 해당여부를 검토할 때 대법원은 계약서상 잔금지급일을 특정일로 정하지 않았더라도 잔급지급까지 2년이 경과할 것을 예상할수 있는 경우라면 연부취득에 해당된다

 

해당 판결에서는 계약서상 잔금지급일을 소유권 이전관련 서류 교부일로 정하여 특정일을 지정하지 않았으나 해당 서류 교부일이 관련문서 등 제반사정으로 볼 때 명백히 2년이상 소요될 것을 알 수 있는 경우라면 연부취득으로 보아야 한다는 것이다.

 

일시취득 조건으로 취득한 부동산에 대한 대금지급방법을 연부계약형식으로 변경한 경우에는 계약변경 시점에서 그 이전에 지급한 대금에 대한 취득세의 납세의무가 발생하며, 그 이후에는 사실상 매 연부금지급일마다 취득세를 납부하여야 한다

 

연부취득중 경개계약이 이루어진 경우 연부취득이 매수자에게 승계되는 것이 아니므로 경개계약 시점에서 매수자의 취득기간이 2년 미만인 경우에는 매수자는 연부취득에 해당하지 않는다.

 

그리고 당초계약과 달리 잔금의 납부시기를 일부 변경하여 2년이 경과딘 경우에도 연부취득에 해당하지 않는다.

 

연부취득중이던 자가 마지막 연부금을 납입하기 전에 계약을 해지한 경우라면 최종 취득이 성립하지 않았음로 기존 납부한 연부금에에 대한 취득세는 환급하여야 한다.

 

다만 연부취득중이던 자가 본인이 포함된 공동명의로 변경하는 경우에는 그 계약을 해지한 것으로 볼수 없으므로 기존 납부한 취득세에 대한 환급은 불가하며 공동명의로 변경한 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 그 지분비율대로 납부하면 된다.

 

매매계약을 당초에 일시취득형식으로 체결하였으나 2년 이상에 걸쳐 대금을 납부하는 연부계약형식으로 변경하였다면 변경계약 시점까지 지급한 금액은 변경계약시점에서 납세의무가 성립한 것이며 그 이후에는 연부금액 지급이라다 취득세를 신고납부해야 한다.

 

연부로 취득 중인 부동산을 경개계약에 의하여 연부로 취득한 경우, 경개계약 시점에서의 경개계약자는 당초 계약자가 지급한 금액에 대한 취득세를 납부하여야 하며, 그 이후부터는 연부금 지급일마다 매 연부금액에 대한 취득세를 납부하여야 한다. 이 경우 종전 계약 해지자가 납부한 취득세는 환급하여야 한다.