골프장 지방세

 

골프장 지방세 

 

골프장 과세 연혁

 

- 1973년 사치성재산 중과세 제도 도입당시 골프장이 포함되어 취득세, 재산세 중과세

 

- 1999년 신‧증설하는 회원제 골프장만 취득세 중과세 대상, 승계취득하는 골프장은중과세 제외 ,재산세는 모든 회원제 골프장 중과세

 

- 2004.7.1. 회원제 골프장의 신설등록 전에 사실상 회원제 골프장으로 사용 중인 경우(시범라운딩으로 취득시기가 도래한 경우 등 미등록 상태라도 중과대상에 포함) : 시범라운딩하는 경우에도 중과세

 

- 2005.1.1. 재산세 중과세율이 5%에서 4%로 인하

 

- 2006.1.1 골프장 지목변경 공사 전후로 입목을 구분등록대상 골프장에 식제하는 경우 취득세 중과대상으로 추가.

 

- 2008년에서 2010년까지 수도권 외 지역의 회원제골프장에 대해 취득세 중과를 폐지, 재산세 중과세 세율을 4%에서 2%로 완화.

 

- 2011년부터 당초 세율로 환원.

 

- 2017.1 미등록 회원제의 골프장의 재산세 중과 : 사실상 회원제 골프장으로 사용 중인 경우(시범라운딩으로 취득시기가 도래한 경우 등 미등록 상태라도 중과대상에 포함)에도 재산세 중과세.

 

- 2020.1.1.부터 종합합산으로 과세하던 회원제 골프장 원형보전지를 대중제 골프장과 동일하게 별도합산으로 과세대상 토지로 전환.

 

2. 골프장 취득세 및 재산세 개요

 

「체육시설의 설치‧이용에 관한 법률」에 따른 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록의 대상이 되는 토지와 건축물 및 그 토지 상(上)의 입목을 취득하는 경우에는 표준세율 + {중과기준세율(2%) x 4배}로 취득세가 중과된다.

 

 

재산세의 경우 회원제골프장의 건축물과 토지에 대해 중과세를 적용하는데 그 범위는 구분등록 대상으로 한정하며 취득세 규정을 그대로 준용한다. 토지분 재산세 부과와 관련하여 대중제와 회원제의 적용방식을 보면 다음과 같다.

 

대중제의 경우 골프코스 등 운동시설용 토지에 대해 별도합산 대상이고(영§101③9), 원형보전임야에 대해서도 별도합산 대상으로 규정(영 §101③13가)하고 있다.

 

그에 따라 대중제 골프장의 경우 골프장 내 토지는 대부분 별도합산 토지로 과세된다, 회원제 골프장의 경우 골프코스 등 구분등록 대상이 되는 토지는 고율의 분리과세가 적용된다.

그리고 원형보전 임야의 경우 2020.1.1.부터 회원제 골프장의 원형보전지도 대중제와 동일하게 별도합산으로 전환화였다.(영 §101③13가). 그에 따라 고율 분리과세 토지와 원형보전 임야를 제외하면 종합합산 대상이 된다.

 

최근 회원제 골프장의 종합합산 대상 토지 여부와 관련하여 행정해석과 조세심판원 결정례에 차이가 있었다. (§111①1다2) 재산세 중과세 참고)

 

<체육시설의 설치 이용에 관한 법률 시행령> 제20조(등록 신청) ③ 제1항에 따라 체육시설업의 등록을 하려는 자 중 회원제 골프장업의 등록을 하려는 자는 해당 골프장의 토지 중 다음 각호에 해당하는 토지 및 골프장안의 건축물을 구분하여 등록을 신청하여야 한다. 골프코스(티그라운드‧페어웨이‧러프‧헤저드‧그린 등을 포함한다) 2. 주차장 및 도로 3. 조정지(골프코스와는 별도로 오수처리 등을 위하여 설치한 것은 제외한다) 4. 골프장의 운영 및 유지‧관리에 활용되고 있는 조경지(골프장 조성을 위하여 산림훼손, 농지전용 등으로 토지의 형질을 변경한 후 경관을 조성한 지역을 말한다.) 5. 관리시설(사무실‧휴게시설‧매점‧창고와 그 밖에 골프장 안의 모든 건축물을 포함하되, 수영장‧테니스장‧골프연습장‧연수시설‧오수처리시설 및 태양열이용설비 등 골프장의 용도에 직접 사용되지 아니하는 건축물은 제외한다) 및 그 부속토지 6. 보수용 잔디 및 묘목‧화훼 재배치 등 골프장의 유지‧관리를 위한 용도로 사용되는 토지

 

골프장의 개념은 “취득세”편의 개념을 그대로 차용하고 있다(지법 106 ① III 다목). 즉, 골프장용 토지라 함은 회원제 골프장용 토지로서 「체육시설의 설치‧이용에 관한 법률 시행령」 제20조의 규정에 의한 구분등록대상이 되는 모든 토지를 말한다(지법 13 ③).

 

다만, 취득세의 경우에는 골프장을 신설‧증설한 경우에만 3배 중과세를 하는 반면에, 재산세의 경우에는 2016년까지 신설이나 승계취득을 불문하고 과세기준일 현재 골프장이면 고율분리과세가 되었다.

 

그런데 2017년부터 지방세법 제106조 제1항 제3호 다목을 개정하여 “지방세법 제13조 제5항 각 호 외의 부분 후단은 적용하지 아니한다.”의 부분을 삭제하였다.

 

지방세법 제13조 제5항 본문 중 후단은 골프장을 신규등록하거나 변경등록하는 경우에만 취득세를 중과세하는 제한적 규정으로 보고 있다(행심 2005-133, 2005.5.2.).

 

그래서 재산세에서는 이 중과세 제한규정의 적용을 배제하여 승계취득한 것도 포함하여 고율분리과세를 하도록 한 것인데, 2017년부터 이 중과세 제한 규정을 적용하도록 함으로써 승계취득한 골프장에 대하여 고율분리과세를 할 수 없게 되었다.

 

그러나 2007년에 대전고등법원에서 회원제골프장을 경매에서 취득한 경우에도 지방세법에서 특별히 승계취득한 경우를 중과세에서 제외하는 규정이 없으므로 승계취득의 경우에도 취득세 중과세대상이라고 판결하였는바(대전고법 2006누1775, 2007.6.23.), 승계취득한 골프장도 중과세대상으로 본다면 현행 지방세법 제106조 제1항 제3호 다목의 골프장용 토지에는 승계취득한 골프장도 포함이 된다.

 

조세심판원에서는 승계취득하여 보유하고 있는 회원제 골프장도 분리과세대상으로 보고 있다(조심 2018지1125, 2019.5.30.).

 

다만, 골프장 내에 원형이 보전되는 임야는 신·증설이나 승계취득에 상관없이 모두 별도합산대상이다(지령 101 ③ 13호 가목).

 

 

그리고 회원제 골프장 내의 건축물 부속토지 중 다음에 설명하는 구분등록대상에서 제외되는 건축물의 부속토지는 주거용이면 주택으로 과세되고 기타 건축물의 부속토지는 별도합산대상 토지가 된다. 구분등록대상이 되는 부동산의 범위를 보면 다음과 같다.

 

① 골프코스(티그라운드·훼어웨이·라프·해저드·그린 등을 포함한다)

② 주차장 및 도로

③ 조정지(골프코스와는 별도로 오수처리 등을 위하여 설치한 것운 제외한다)

④ 골프장의 운영 및 유지‧관리에 활용되고 있는 조경지(골프장 조성을 위하여 산림훼손, 농지전용 등으로 토지의 형질을 변경한 후 경관을 조성한 지역을 말한다)

⑤ 관리시설(사무실·휴게시설·매점·창고 기타 골프장 안의 모든 건축물을 포함하되, 수영장·테니스장·골프연습장·연수시설·오수처리시설 및 태양열이용설비 등 골프장의 용도에 직접 사용되지 아니하는 건축물은 제외한다) 및 그 부속토지

⑥ 보수용 잔디 및 묘목‧화훼 재배 등 골프장의 유지‧관리 용도로 사용되는 토지

 

 

 

┃회원제 골프장에 대한 토지분 재산세 과세구분┃

구분	토지구분	과세구분
회원제 골프장 내 토지	골프코스‧주차장‧도로	고율분리과세
	자연상태의 조경지, 토지 형질변경없이 조경, 복토 등의 공사 후 임야로 회복된 토지	별도합산
	골프장 조성을 위하여 산림훼손, 농지전용 등으로 토지의 형질을 변경한 후 경관을 조성한 조경지	고율분리과세
	보수용 잔디‧묘목‧화훼 재배 등 골프장 유지‧관리용 토지	고율분리과세
	골프코스와 관련된 조정지	고율분리과세
회원제 골프장 내 건축물 부속토지	골프코스와는 별도로 오수처리 등을 위하여 설치한 조정지	종합합산
	사무실‧휴게시설‧매점‧창고 등의 건축물 부속토지	고율분리과세
	게스트하우스‧퍼팅연습장‧외부기사대기실‧게스트 세탁실	고율분리과세
	수영장‧테니스장‧골프연습장‧연수시설‧오수처리시설 및 태양열이용설비 등 골프장에 직접 사용되지 않는 건축물 부속토지	별도합산
	별도 건축물 – 직원후생복지시설(케디 등 직원식당, 휴게실)	별도합산
	퇴비 저장시설	별도합산
골프장 외곽 소재 토지	진입도로, 저수지	종합합산
비회원제 골프장	전체 토지	종합합산
대중형 골프장	전체 토지	별도합산

 

즉, 골프장은 「체육시설의 설치‧이용에 관한 법률」 제10조의 2에서 회원제골프장, 비회원제골프장, 대중형 골프장으로 구분하고 있는데, 이 중에서 회원제 골프장은 고율분리과세가 되고, 대중형 골프장은 별도합산이 되며, 비회원제골프장은 종합합산과세가 된다.

 

3. 골프장 취득시기

 

2004.7.1. 회원제 골프장의 신설등록 전에 시범라운딩을 하는 경우 취득의 시기를 명확히 하였는데, 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용토록 하였다.

 

“골프장을 등록하지 않더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우의 의미는 이용대상, 이용목적, 이용에 따른 대가의 징수여부 등 여러 제반사정에 비추어 볼 때 골프장으로 등록하기 전이라 하더라도 실질적인 사업운영의 목적으로 골프장을 사용하는 경우를 의미한다(대법원 2008두7175, 2008.8.21.).

 

그린피를 받지 않았더라도 시범라운딩 시작부터 사실상 골프장으로 사용되었다는 사례, 골프장 코스점검을 위하여 이용요금 없이 실시한 시범라운딩은 취득시기로 볼 수 없다는 사례(지방세정팀 –4988,2006.10.13.)도 있다.

 

시범라운딩이라 함은 골프장을 개장하기에 앞서 코스 등을 점검하고 기타 미비점을 보완하기 위해 골프장을 개방하는 것으로서, 이와 같은 목적에 그치지 않고 다수의 일반인에게 개방하여 회원모집을 위한 홍보의 수단으로 활용하거나(대법원 2008두7175, 2008.8.21.), 그린피와 카트피, 캐디피 등을 유료로 받는 등 실질적인 이익을 취하는 경우(조심 2011지172, 2012.3.7.), 일시적이 아닌 반복적‧지속적으로 이루어지는 경우(지방세운영과-2425, 2008.12.5.)등에는 사실상 골프장으로 사용된다고 본다.

 

골프장을 사용하기 전 사용승인을 득한 클럽하우스의 경우 취득의 시기는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)이 취득일이 된다.

 

다만 중과세율의 적용시기는 지방세법 제112조 제2항 규정에 의거 체육시설의 설치‧이용에 관한 법률의 규정에 의하여 체육시설업의 등록을 하는 날 또는 등록을 하기 전에 사실상 골프장으로 사용한 경우에는 사실상 골프장으로 사용하는 날이 된다(지방세정팀-3869, 2005.11.18.).

 

그리고 골프장 홀별로 취득시기(시범라운딩)가 다른 경우 각각의 홀별로 취득시기를 달리하여 중과세를 할 수 있다(대법원 2008두7175, 2008.8.21.).

 

 

골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치‧이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다)을 하는 경우 뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용한다.

 

즉, 골프장을 만들기 위해서는 임야나 밭과 같은 일단의 토지를 취득하여 사업승인을 받은 후에 일련의 골프장 조성공사와 필요한 건축물 등 시설을 갖추어 등록을 하게 된다.

 

그렇다면 골프장으로 등록하기 전에 취득한 부동산에 대하여는 중과세 요건이 갖추어지지 않았으므로 일반과세만 하여야 한다.

 

그리고 골프장으로 등록한 경우에 구분등록대상이 되는 부분들에 한하여 중과세 요건이 갖추어지고, 등록한 날부터 30일 이내에 8%에 해당하는 취득세를 신고납부하면 될 것이다.

 

이와 같이 등록 전에는 사실상 골프장으로 사용하더라도 과세할 수 없는 문제점이 발생하자 2004년 7월 1일부터는 사실상 사용하는 때에 취득하는 것으로 보아 중과세분을 신고하고 납부하도록 하였다.

 

이상의 것을 요약하면 다음 표와 같다.

 

구 분	구분등록대상			구분등록 미대상
	취득세	농특세	지교세	취득세	농특세	지교세
임야‧밭 등 토지 취득	4%	0.2%	0.4%	4%	0.2%	0.4%
골프장 시설공사	-	-	-	-	-	-
건축물 사용승인	10.8%	1.0%	0.16%	2.8%	0.2%	0.16%
토지 사실상 사용, 골프장 등록	8%	0.8%	-	-	-	-

 

계획된 골프장 중 일부만 조성하여 사용하는 경우에는 그 부분에 대하여만 사실상 사용일에 취득한 것으로 보고, 지목변경에 따른 취득세도 그 부분에 대하여만 사실상 사용일에 납부하도록 지방세법 시행령 제34조 제5호에 특별규정을 두고 있다.

 

골프장 개장일이라 함은 골프장 개설에 따른 모든 공사가 완공되어 전체적으로 골프장으로서의 기능을 사실상 발휘하는 때로서 「체육시설의 설치‧이용에 관한 법률 시행규칙」 제23조 제2항 관련 허가 등을 필하고 골프장으로서의 모든 공사가 완공되어 클럽하우스 운영을 위한 음식점‧휴게실 등의 영업허가를 받고 그린피 등 골프장 이용관련 요금을 받는 등 영업을 개시하는 때를 의미하고, 개장일 전에 동 법률에 의하여 등록을 한 경우에는 등록일을 취득시기로 보도록 하고 있다(행자부 세정 13430-570, 1998.12.30.).

 

골프장에 대하여는 재산세가 4% 세율로 고율분리과세되는데, 만약 6월 1일 이후에 등록하였다면 6월 1일 현재에는 중과세 골프장에 해당되지 아니하기 때문에 해당 연도에는 고율분리과세를 할 수 없게 된다.

 

이 경우에는 건축물을 건축하고 있는 부속토지 부분은 별도합산으로, 기타 부분은 종합합산 등으로 과세하여야 할 것이다.

 

4. 골프장 취득세 과세표준

 

골프장 조성비용은 취득세 과세표준이 된다. 전‧답‧임야에 대한 산림훼손(임목의 벌채 등), 형질변경(절토, 성토, 벽공사 등), 농지전용 등의 공사뿐만 아니라 잔디의 파종 및 식재, 임목의 이식, 조경작업 등과 같은 골프장으로서의 효용에 공하는 모든 공사를 완료하여 골프장조성공사가 준공된 때에 비로소 유원지(체육시설용지)로 지목이 변경된다.

 

따라서 골프장 조성비와 잔디 파종 및 식재비용 등 골프장조성에 들인 비용은 지목변경을 위하여 소요된 비용으로서 모두 취득세과세표준이 되고, 또한 이들 비용은 골프장용 토지의 취득을 위한 것이므로 이에 대하여는 중과세율이 적용된다(대법원 89누5638, 92누18818 등).

 

미등기된 입목 식재비용만 골프장 조성시 지목변경으로 인한 비용에 포함되고, 등기된 입목의 식재비용은 지목변경시 취득세 과세표준에서 제외(대법원 1999.9.3., 97누2245)되고 있어 과세형평상 구분 등록된 토지상의 미등기 입목과 같이 구분등기된 토지상의 등기된 입목도 중과세 대상에 포함하도록 입법보완 되었다(2006.1.1.)

 

골프장에는 여러 가지 부대설비가 시설되게 된다. 즉 잔디이식‧조경공사‧정화시설 등의 부대설비공사를 하게 되는데, 골프장 조경 및 입목비용‧잔디공사비‧정화시설‧낙뢰방지기 등은 골프장시설에 필수적인 종물로서 이들 시설비는 골프장의 취득원가에 포함하여야 할 것이다.

 

또한 골프장 공사를 진행하는 데 소요된 임차료‧보험료‧지급수수료 등 부대비용도 취득원가에 포함하여야 할 것이다. 다만, 골프장 조성공사 기간 중에 회원권 판매업무와 일바노간리 업무를 위하여 건설현장이 아닌 본사에서 발생한 임‧직원의 급여(공사인부임은 제외), 차량유지비‧교통비‧통신비‧도시비‧접대비 등 일반관리비와 회원권분양광고비는 취득세 과세표준에서 제외된다(세정 13407-487, 1996.5.3.)

 

그런데 「체육시설의 설치‧이용에 관한 법률」 제14조에서는 회원제골프장을 하고자 하는 경우 다음과 같이 대중골프장을 함께 설치하도록 하고 있다.

 

① 18홀인 회원제골프장 : 6홀 이상의 대중골프장

② 18홀을 초과하는 회원제골프장 : 6홀에 18홀을 초과하는 9홀마다 3홀을 추가하는 규모 이상의 대중골프장

 

회원제골프장과 대중골프장을 함께 취득한 경우에는 적용세율이 다르므로 과세표준액을 구분하여야 한다(대판 96누11129, 1997.4.22.)

 

이 경우에는 회원골프장과 일반골프장으로 분명하게 구분되는 부분의 면적을 구분한 다음, 다시 회원제골프장 중 구분등록대상과 미등록대상의 면적을 구분하여 총취득가액을 안분하여야 할 것이다.

 

다만, 구분등록대상이 되는 시설 중 회원제골프장과 일반골프장으로 공동이용되고 있는 클럽하우스‧수위실‧주차장‧보일러, 태양영시설, 저수지 등의 취득비용에 대하여는 회원제골프장과 일반골프장의 등록면적에 의하여 안분하여야 할 것이다. 이를 도표로 요약하면 다음과 같다.

 

구분		면적계산	과세표준 안분면적
			중과세	일반과세
회원제골프장 전용부분(A)		A	A
대중골프장 전용부분(B)		B		B
공동이용시설	구분등록대상(C)	· E = C x A / (A + B) · F = C x B / (A + B)	E	F
	구분미등록대상(D)	D		D
합계			A + E	B + F + D

 

5. 골프장 중과

 

지방세 운영예규(예규 지법 111-1)에서도 회원제골프장에 대중골프장을 병설 운영하는 경우의 골프장용 건축물에 대한 재산세 부과는 회원제골프장과 대중골프장으로 사업승인된 각각의 토지의 면적에 따라 안분하여 중과세율과 일반세율을 적용한다고 정하고 있다.

 

회원제와 대중제 골프장이 공동 이용하는 조정지의 경우 비록 ”대중제“시설로 등록되어 있더라도 실제 회원제 골프장으로 이용되는 부분은 안분계산하여 중과세를 적용한다(지방세운영과-5411, 2009.12.22.).

 

회원제 골프장용 부동산으로 구분등록되어 있어 언제든지 회원을 모집하여 운영할 수 있는 경우라면, 현황상 회원제 골프장으로서 실체를 구비하고 있는 것으로 보아 중과대상 해당한다(지방세운영과 –625, 2011.2.10.).

 

한편 체육시설법에 따라 회원제골프장으로 등록하였으나, 실제로는 회원을 모집하지 아니하고 대중제골프장으로만 운영하고 있는 경우에는 고율의 재산세 분리과세를 적용할 수 없다(대법원 2012두 11904, 2013.2.15.)는 사례도 있다.

 

「지방세법」 제112조 제2항에서 「체욱시설의 설치‧이용에 관한 법률」에 의한 구분등록의 대상으로서 구분등록을 하지 않았다 하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 골프장으로 보도록 규정하고 있어 구분등록대상이 되는 토지 및 건축물에 대해서는 실제 구분등록을 하였는지를 가리지 아니하고 중과세하여야 한다(감심 2008-257, 2008.10.1.)

 

체시법 시행령상(제20조 ④ 본문‧제3호) 등록대상의 하나로 조정지를 규정하면서 골프코스와는 별도로 오수처리 등을 위하여 설치한 것을 제외하고 있다. 따라서 해당 유지가 조정지로 구분등록되어 활용되고 있다면 취득세 중과세대상이라 하겠고, 조정지로 구분등록이 되어 있는 경우라도 골프코스와는 관계없이 별도로 오수처리 등을 위하여 설치한 것이라면 중과세 대상이 아니다(지방세정팀-1790, 2007.5.16.).

 

폐수집수 정화탱크가 골프장 건물의 일부이며, 저수순환장치가 급수시설이므로 모두 취득세 과세대상에 해당한다(대법원 98두6876, 2001.1.16.).

 

급‧배수시설로서 골프장의 용도에 직접 사용되고 있다면 구분등록을 하지 않았더라도 재산세 중과세율이 적용되는 회원제 골프장용 건축물에 해당한다(대판 2011두25142, 2013.9.26.)

 

체육시설의 설치‧이용에 관한 법률 제19조 제1항에서는 신규등록과 변경등록에 대하여 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제19조 제1항에서는 ‘체육시설업 등록신청서’를 규정하고 있으며, 같은 조 제4항에서는 ‘변경등록신청서’를 규정하고 있다. 따라서 지방세법에서 “시설을 증설하여 변경등록하는 때만 포함”하도록 되어 있으므로 여러 가지 변경등록 중에서 “시설증설 변경등록”외에 승계취득 등은 중과세 되지 아니한다.

 

이와 같이 처음으로 일정한 시설을 갖추어 회원제골프장업으로 등록하는 것과 기존의 회원제 골프장을 확장‧증설하여 변경등록하는 경우에만 중과세대상이다(지방세심사 2005-133, 2005.5.2.)

 

즉, 동 법률 제27조의 규정에 의하여 회원제골프장 운영자가 그 영업을 양도하거나 사망한 때 또는 법인의 합병이 있는 때에는 그 양수인‧상속인 또는 합병 후 존속하는 법인이나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 체육시설업의 등록 또는 신고에 따른 권리‧의무를 승계하게 되는데, 이 경우에는 취득세가 중과세되지 아니한다.

 

그러나 2007년에 대전고등법원에서 회원제골프장을 경매에서 낙찰받아 취득한 것에 대하여 지방세법에서 특별히 승계취득한 경우를 중과세에서 제외하는 규정이 없으므로 승계취득의 경우에도 중과세대상이라고 판결하였다(대전고법 2006누1775, 2007.6.28.)

 

6. 조경지 등

 

1) 취득세

 

골프장 내의 조경지의 개념을 1996년 5월 28일 전까지는 “골프장의 운영 및 유지‧관리에 활용되고 있는 조경지(자연상태를 포함한다)”로 하고 있었으나, 이를 “골프장 조성을 위하여 산림훼손, 농지전용 등으로 토지의 형질을 변경한 후 경관을 조성한 지역”으로 개정하였다. 1996년 5월 28일 대통령령 제15003호로 「체육시설의 설치‧이용에 관한 법률 시행령」을 개정할 때의 개정이유를 보면 명백하게 지방세 중과세 배제를 밝히고 있다.

 

즉, 회원제골프장의 시설물 중 조정지‧오수처리시설‧태양열이용설비 등 법령의 규정에 따라 의무적으로 설치하여 골프장의 용도에 직접 사용되지 아니하는 시설물에 대하여는 지방세 중과세대상이 되는 구분등록대상에서 제외하는 것으로 하였다.

 

법원에서는 골프코스의 홀과 홀 사이에 있는 조경지는 임야가 아닌 체육시설용지에 해당하는 것으로 보았다.

 

즉, 조경지를 체육시설용지로 보아서 종합합산과세를 할 것인가, 개발제한구역 내의 임야로 보아서 저율분리과세를 할 것인지에 대해 체육시설용지로 본 것이다.

 

과세관청에서는 다음과 같은 여러 가지 사유를 들어서 토지의 형질변경을 통해 조성한 조경지로서 중과세 대상이라고 판단하여 과세하였다.

 

그러나 조세심판원에서는 해당 조경지 부분을 원형을 훼손하고 설치한 지역이라는 명백한 증거를 과세관청이 제시하지 않고 있고, 당초의 사업계획과 해당 지역에 여러 종류의 수목이 자라고 있다는 이유로 중과세 대상이 아니라고 판단하였다.

나아가 구 「지방세법 시행령」 제119조에서 재산세 과세대상의 공부상 등재 현황과 사실상 현황이 다른 경우에는 후자에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있으므로, 골프장을 조성하거나 산림을 복구할 때 흘러내린 복토 등을 원상회복하는 과정에서 일시적인 훼손이 있다 하더라도 규정상 의무사항인 수림대(40% 이상)의 확보 등을 위하여 자연 그대로 방치하여 원래의 임야 상태로 회복된 토지는 종합합산 과세 대상으로 보고 있다.

 

그리고 직원숙소‧식당, 캐디하우스의 경우 문화체육관광부에서는 격오지에 위치한 골프장업의 특성상 직원 출근 등의 불편을 해소하기 위한 선택적 복지시설로서 골프장의 관리‧유지를 위해 반드시 필요한 시설이 아닌 것으로 보고 있고, 조세심판원에서는 이들 시설의 부속토지는 별도합산과세대상으로 보고 있다.

 

회원제 골프장 내에 있는 클럽하우스 건축물에 있는 직원식당, 캐디 락카실 및 직원휴게실로 사용되고 있더라도 클럽하우스의 주된 용도는 직원 후생복지시설이 아니라 골프장 회원을 위한 락카룸‧골프매장‧식당 등의 편의시설을 제공하는 시설에 해당하므로 클럽하우스 전체가 회원제 골프장의 부속시설이다(조심 2019지192, 2020.1.9.).

 

다만, 클럽하우스 내 식당과 구분되어 별도의 건축물에 설치되어 있는 사원식당은 직원의 후생복지시설로서 골프장의 용도에 직접 사용되는 시설로 보지 아니한다(조심 2019지1847, 2019.12.4.).

 

토지 중 폐기물집하장, 오수처리장, 골프연습장, 기숙사 주변 유휴지 시설은 골프장용에 직접 사용하는 골프장 토지로 보지 아니하며, 폐기물보관장은 골프장에서 발생한 베어높은 잔디 등을 외부에 반출하기 전에 잠시 야적하는 곳으로 골프장의 유지‧관리를 위한 용도로 사용하는 시설이고, 캐디교육장도 골프장의 직원을 위한 교육시설로서 골프장에 직접 사용되는 토지이다(조심 2019지804, 2019.12.26.).

 

다만, 클럽하우스 앞에 위치한 퍼팅연습장은 골프회원이 골프라운딩을 시작하기 이전에 대기하면서 실제 퍼팅연습을 하기 위하여 이용되는 장소로서 중과세 대상이다(조심 2019지804, 2019.12.24.).

 

2) 재산세

 

최근 조세심판원에서는 골프장의 유지관리를 위한 토지로 등록되어 있더라도 회원제 골프장의 조성 당시부터 토지의 형질을 변경하지 아니하고 자연상태의 임야로 존치되고 있는 토지, 골프장 공사를 진행하던 중 편의나 불가피한 사정 등으로 제거한 비탈지 나무의 일부나 경사지에서 흘러내린 복토 등으로 인하여 토지의 일부에 훼손이 있었다 하더라도 자연 그대로 방치하여 원래의 임야로 회복된 토지, 골프코스와는 무관한 골프장 외곽의 유휴지, 잡종지 등은 분리과세 대상이 아닌 것으로 결정하고 있다(조심 2017지658, 2017.9.18.).

 

지방세법 제13조 제5항 제2호에서 골프장은 “「체육시설의 설치‧이용에 관한 법률」에 따른 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록의 대상이 되는 토지와 건축물 및 그 토지상의 입목”으로 되어 있다. 동법률 시행령 제20조 제3항 제4호에서 “골프장의 운영 및 유지‧관리에 활용되고 있는 조경지(골프장 조성을 위하여 산림훼손, 농지전용 등으로 토지의 형질을 변경한 후 경관을 조성한 지역을 말한다)”로 조경지의 개념을 규정하고 있다.

 

이를 보면 조경지의 요건은 ① 사용목적(현재시점), ② 조성요건(취득시점), ③ 등록요건(구분등록)으로 구분되어 진다.

 

첫째, 사용목적요건은 현재 골프장의 운영 및 유지‧관리에 활용되고 있어야 한다. 구분등록이 되어 있고 골프장 조성당시 토지형질 변경 및 경관조성을 하였더라도 현재 골프장에 활용되고 있지 않다면 조경지라 할 수 없다.

 

둘째, 조성요건은 골프장을 건설할 당시에 산림을 훼손하거나 농지를 전용하는 등 토지의 형질을 변경하고 그 곳에 경관을 조성한 토지를 말한다. 골프장 조성당시에 토지형질을 변경하여 경관을 조성하였다면 시간이 경과되어 임야처럼 보이더라도 상관없다.

 

골프장 조성당시에 관할 행정관청에 산림훼손허가나 지목변경 등의 형질변경 허가를 받은 구체적인 해당 토지 면적의 자료가 있을 것이다.

 

형질변경이라 함은 농지전용이나 산지전용허가를 받은 후 흙을 깎아 내는 절토, 흙을 쌓거나 매워 넣는 성토, 땅을 고르게 다듬는 정지 등의 방법으로 토지의 형상을 바꾸는 행위를 말한다.

 

토지의 형질을 변경하고 그곳에 경관을 조성한 것을 말하는데, 굳이 나무를 삭제하여 경관을 조성하지 않더라도 조형물 등을 설치하거나 초지 형태로도 경관조성이 가능하다 할 것이다. 나무를 식재하는 경우에는 그 종류에 상관없다 할 것이다.

 

셋째, 「체육시설의 설치‧이용에 관한 법률 시행령」 제20조에 따라 회원제 골프장용 부동산으로 구분등록이 되어 있어야 한다. 등록대상이 됨에도 불구하고 구분등록을 하지 아니한 경우에 세무부서에서 현황과세원칙에 따라 분리과세할 수 없다 할 것이다.

 

조세심판원 결정의 내용과 같이 처음부터 자연상태의 임야인 경우, 임야의 일부를 훼손하였으나 경관조성없이 임야로 자연회복된 토지, 골프코스와는 무관한 골프장 외곽의 유휴지‧잡종지 등은 당연히 분리과세 대상이 아니라 할 것이다.

그러나 조세심판원에서는 회원제 골프장 조성 당시 조경지로 구분등록 되었다고 하더라도 자연 그대로 방치하여 원래의 임야로 회복된 토지 등에 대하여는 조경지로 볼 수 없다고 결정하고 있는 바 위 요건 사실에 비추어 보면 확대해석의 측면이 있다.

 

7. 골프장 창업

 

1) 개정 연혁에 따른 감면

	2014.12.31		2016.12.27.		2019.6.11.
조특법§120③	O			이관후
지특법§58조3	이관전	X		O		O
중소령§4	X	X		X		O

 

 

기간	감면 여부
~2014.12.31.	조특법§120③ 골프장 제외규정 없고, 중소기업창업지원법에 따른 창업의 개념을 준용하지 않음 ⇨ 퍼블릭 골프장 감면 가능, 회원제 골프장 감면 가능
2014.12.31.~2016.12.27.	지특법§58조3 으로 이관되면서, 골프장 제외규정 존재. 중소기업창업지원법에 따른 창업의 개념을 준용함 ⇨ 골프장 감면 불가
2016.12.27. ~2019.6.11.	지특법§58조3 의 골프장 제외규정 2016.12.27. 삭제되었으나, 중소기업창업지원법에 따른 창업을 감면대상으로 하므로, 중소기업창원지원법 시행령에 따라 골프장 제외 ⇨ 골프장 감면 불가
2019.6.11.~	지특법§58조3 의 골프장 제외규정이 없고, 중소기업창업지원법 시행령에서 골프장 제외규정 삭제 ⇨ 퍼블릭 골프장 감면 가능, 회원제 골프장 감면 불가

 

8. 골프장 주요 쟁점 사례

 

1) 골프장 사업양도양수시 영업권 취득세 과세표준 포함여부

 

(사실관계)

 

- 취득법인은 골프장(토지+건물)을 매도인으로부터 유상취득하며 이에 해당 골프장 영업권을 포함한 가액을 과세표준으로 하여 취득세 자진신고납부함.

* 사업양도양수도계약서에 부동산과 별개로 영업권(인허가등) 내용이 구분되어있음

* 영업권을 측정하기 위한 객관적인 근거가 있음(감정평가서 제출)

* 종전 매도자의 사업과 동일한 사업 영위중인 것으로 판단됨(골프장 운영업)

* 재무상태표와 법인장부(원장)에 영업권이 따로 계상되어 있음

(장부상 골프장 취득일과 영업권 취득일이 같음)

 

(질의)

골프장용 부동산과 함께 취득한 영업권이 취득세 과세표준에 산입되는지 여부

 

(주요해석사례)

① 조세심판원결정[조심2020지1281(20200821)] : 법인이 인수한 쟁점 영업권은 부동산과는 별개로 취득한 자산으로 부동산 취득세 과세표준에서 제외

② 조심2019지1532(20190829), 조심2018지0018(20180529), 행심2005-457(20051031) : 판례에 근거하여 쟁점 골프장의 취득과 관련없이 배타적 영리기회를 가질 수 있는 영업권이 아닌 골프장 취득에 있어서 직·간접적인 일체의 비용으로 판단하여 과세표준에 포함

③ 대법원 2008두22280, 2011.4.14.)영업권의 인정 범위

사업계획승인 그 자체의 재산적 가치를 부인할 수 없고, 제1토지의 전전인수자인 원고가 골프장 영업을 정상적으로 영위하기 위해서는 별개의 계약체결을 통해 사업계획승인 등의 법률상의 지위를 인수하는 것이 필수불가결하며, 사업양수도 계약서상 사업계획승인 등의 영업권 대가가 특정되어 있지는 않지만 그 양수대가에 영업권의 대가도 포함되어 있다고 보아야 하고, 제2토지대금과 골프장 사업계획승인 등 영업권에 대한 대금의 구별이 사실상 불가능한 이상 공시지가를 초과하는 나머지 부분을 사업계획승인 등 영업권 양수대가로 보는 것은 불가피하다고 할 것이므로 쟁점금액은 영업권 양수대가에 해당함

사업양도양수도계약서에 부동산과 별개로 영업권(인허가등) 내용이 구분되어 있고 영업권을 측정하기 위한 객관적인 근거가로 공신력있는 감정기관의 감정평가서를 제출하였고 재무상태표와 법인장부(원장)에 영업권이 따로 계상되어 있다면 종전 매도자의 사업과 동일한 사업(골프장 운영업)인점 등을 고려할 때 영업권으로 보여지므로 부동산 과세표준에서 제외하여야 합니다.(대법원 2008두22280, 2011.4.14.참조)

 

2) 회원제골프장 내 시설 및 시설물 개수 시 취득세 중과세율 적용 여부

 

회원제 골프장 내 기존 건축물과 일체가 되어 있는 급수·배수시설 등 시설을 기능향상을 위해 수선하는 경우나, 난방용·욕탕용 온수 및 열공급시설 등 시설물을 설치하는 경우는「지방세법」에 따른 개수에 해당하므로 구분등록 여부와 관계없이「지방세법」제15조 제2항에 따른 취득세 중과세율을 적용하는 것이 타당하다고 판단됨 (부동산세제과-1443,2023.04.13.)

 

3) 회원제 골프장 클럽하우스 내 숙박시설을 재산세 중과세(4%)대상인지 여부

 

｢지방세법｣ 제111조제1항제2호에서 ｢체육시설의 설치·이용에 관한법률｣에 따른 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록의 대상이 되는토지와 건축물에 대하여 재산세를 중과세(4%)하도록 규정하고,

- 같은 법 시행령 제20조제3항에서 체육시설업의 등록을 하려는 자 중회원제 골프장업의 등록을 하려는 자는 해당 골프장의 토지 중 다음 각 호에 해당하는 토지 및 골프장 안의 건축물을 구분하여 등록을 신청하여야 한다고 규정하면서,

 

- 제5호에서 “관리시설(사무실·휴게시설·매점·창고와 그 밖에 골프장안의 모든 건축물을 포함하되, 수영장·테니스장·골프연습장·연수시설·오수처리시설 및 태양열이용설비 등 골프장의 용도에 직접 사용되지 아니하는 건축물은 제외한다) 및 그 부속토지”라고 규정하고 있습니다.

 

○ 위 규정에 따라 회원제 골프장 안의 건축물로서 수영장·테니스장·골프연습장 등과 같이 회원제 골프장의 용도에 직접 사용되지 아니하는 건축물에 해당되지 않으면, 쟁점 숙박시설을 회원제 골프장용건축물로 보아 재산세를 중과세 할 수 있을 것입니다.

 

○ 쟁점 숙박시설은 회원제 골프장 안의 식사·옷 갈아입기·목욕·휴식등을 할 수 있도록 만든 클럽하우스 내에 위치하고 있고, 회원제 골프장의 편의시설로 구분등록이 되어 있으며, 골프장 회원들만 휴게목적으로 이용하고 있어 골프장 이용객의 서비스 향상을 위한시설로서 회원제 골프장 용도에 직접 사용되므로 재산세 중과세 대상으로 보는 것이 타당하다.(부동산세제과-465, 2020.02.28.)

 

4) 미인가 유사 골프회원권 거래에 관한 취득세 부과제척기간

 

미인가 유사 골프회원권을 취득한 자의 단순 미신고 행위만으로는 "사기 그 밖의 부정한 행위"로 볼 수 없어 부과제척기간 10년 적용 불가함.(지방세정책과-732,2019.08.28.)

 

5) 골프카트의 보관창고 자동차관련시설인 차고의 용도지수(74)인지 골프장의 용도지수(127)인지

 

처분청은 쟁점창고가 골프장의 부수시설이고「건축법 시행령」상 자동차관련시설에 해당하지 아니하므로 골프장의 용도지수를 적용하여야 한다는 의견이나,「지방세법」제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있는 점, 판례 등에서 골프카트는「지방세법 시행령」제7조에 따른 원동기를 장착한 이동성 있는 물품으로서 취득세의 과세대상이 되는 차량에 해당하는 것으로 판시하고 있는 점 등에 비추어 쟁점창고는 그 현황에 따라 차량에 해당하는 골프카트를 보관하는 장소이므로 자동차 관련시설인 차고의 용도지수(74)를 적용하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다 하겠음.(조심 2017지1016,2018.05.09.)

6) 회원제골프장 클럽하우스 재산세 중과 및 용도지수

 

① 쟁점건축물(클럽하우스 내 직원식당, 휴게실 등)은 재산세 중과세대상이 아니라는 청주주장의 당부② 이 건 제①·②·③건축물의 구조지수 및 용도지수 적용이 적법한지의 여부(조심2019지0192,2020.01.09)

 

① 쟁점건축물은 클럽하우스 건축물 등에 소재하여 직원식당, 캐디 락카실 및 직원휴게실로 사용되고 있고 쟁점건축물의 건축물대장에 따르면 그 용도가 운동시설, 골프장으로 등재되어 있는 점, 쟁점건축물을 위 규정의 수영장·테니스장 등 골프장 용도에 직접 사용되지 않는 건축물에 해당한다고 보기 어려운 점, 클럽하우스의 주된 용도는 직원 후생복지시설이 아니라 골프장 회원을 위한 락카룸·골프매장·식당 등의 편의시설을 제공하는 시설에 해당하는 점 등에 비추어달리 잘못이 없다고 판단됨.

 

② 이 건 제①건축물에 대하여 골프장의 용도지수를 적용하지 아니하고 각각의 용도대로 용도지수를 적용한다면 회원제 골프장용 건축물에 대하여 골프장의 용도지수를 적용할 대상이 없어지는 불합리한 문제가 발생하는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 제①건축물의 시가표준액을 산정하면서 카드보관소․지하주차장에 대하여 골프장의 용도지수인 127을 적용한 것은 달리 잘못이 없다고 판단됨. 다만, 이 건 제③건축물은 클럽하우스와 독립되어 위치하고 있고 골프장 관리설비 등을 보관하는 창고로 사용되고 있는 점 등에 비추어 이 건 제③건축물의 시가표준액 산정시 적용된 용도지수는 80으로 보는 것이 타당함.

 

7) 합병으로 승계취득하는 회원제 골프장에 대해 취득세가 감면되는지 여부

 

합병으로 양수하는 재산에 대한 취득세 감면이 포함되고, “「지방세법」 제13조제5항에 따른 부동산등”에 합병으로 승계취득하는 회원제 골프장이 포함됨. (법제처2018-0194,2018.09.14.)

 

8) 합병으로 취득하는 회원제 골프장 「지방세특례제한법」제57조의2에 따라 취득세를 면제할 수 있는지 여부

 

「지방세특례제한법」 제177조는 2011.1.1. 「지방세법」의 전부개정으로 감면과 관련된 내용을 「지방세특례제한법」으로 이관하면서 종전에 「지방세법」 제291조에서 규정하였던 감면 제외대상을 옮겨 적은 것에 불과하므로 그 의미가 달라졌다고 보기 어렵고, 이 건 부동산이 종전 「지방세법」 제291조에 따른 감면 제외대상에 해당한다는 점에 대하여 청구법인과 처분청 사이에 별다른 이견은 없어 보이므로 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨 (조심 2020지1464, 2021.08.09.)

 

10) 회원제골프장을 적격물적분할로 취득한 경우 취득세 중과 여부

 

구 ｢지방세특례제한법｣ 제57조의2 제3항 제2호에 따르면 2015. 12. 31.까지 적격 물적분할로 인하여 취득하는 재산은 취득세를 면제하되, 구 ｢지방세특례제한법｣ 제177조에 따르면 감면을 적용할 때 ‘｢지방세법｣ 제13조 제5항에 따른 부동산 등’은 감면대상에서 제외한다.(감심 2021-1078,2023.09.07.)

 

11) 회원제 골프장 내 기숙사 건물의 취득세 중과 대상 여부

 

골프장내 직원 및 캐디를 위한 기숙사의 경우 문화체육관광부에서 골프장의 관리·유지를 위해 반드시 필요한 시설로 규정하고 있지 않고 골프장내 직원용 기숙사는 골프장의 유지관리에 더 밀접한 관련성을 가진다고 보기는 어렵다고 판단되므로 취득세 중과세 대상 건물에 포함되지 않는다. (지방세운영과-3829,2014.11.14.)

 

12) 골프장 카트고 지역자원시설세

 

지방세법 제146조 및 시행령 제138조 제1항 제2호 자목 규정에 따라 화재예방소방시설설치유지및안전관리에 관한 법률시행령 별표2에 따른 항공기 및 자동차관련시설중 주차용 건축물로보아 지역자원시설세 중과대상임.

 

13) 야외조명시설

 

건축물은 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물로서 지방세법시행령 제5조로 정하는 것으로 골프장 야간경기를 위해 설치한 야외조명시설은 건축물 범위에 포함되지 아니함.

 

14) 조성중인 골프장용지에 대한 재산세 세부담상한

 

쟁점 토지는 직전연도(2012년)와 동일한 잡종지로서 토지 조성 공사의 진척도가 높아지고, 이에 따라 개별공시지가가 증가되어 토지의 경제적 가치도 높아졌다하더라도, 이는 이미 사실상 지목이 변경된 토지 현황에 그 정도를 더한 것에 불과한 것이며, 이로 인해 토지의 경제적 가치가 높아졌다는 것만으로 이를 토지의 분할ㆍ합병ㆍ지목변경ㆍ등록전환 등에 준하는 사유가 발생하여 토지현황이 변경된 것으로 볼 수는 없다 할 것임