토지거래허가구역 취득시기

토지거래허가구역 취득시기

 

 

대법원 2015두60259(2016.03.24.) 취득세 /토지거래허가구역내의 취득시기 및 과표산정 오류의 위법 범위(처분청 승소)

 

판결요지

토지거래계약허가구역 내 토지의 취득시기는 잔금지급일이며, 과표산정에 오류가 있더라도 정당세액 범위 이내라면 취소대상은 아님.

 

 

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지거래계약허가구역 내의 토지에 관하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 대금을 지급한 경우, 비록 그 매매계약이 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 효력이 발생하지 아니하지만, 그 후 허가를 받거나 그 토지가 토지거래계약허가구역에서 해제되었다면 그 매매계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 취득세 부과에 있어서의 토지의 취득시기는 잔금지급일로 보아야 한다(대법원 2012. 12. 27. 선고 2012두19229 판결 등 참조).

 

○ 피고가 과세표준액을 산정함에 있어 이 사건 토지의 매도인인 김00이 자진 신고한 내역에 따라 이 사건 토지의 지목변경 이후의 개별공시지가가 ㎡당 1,590,000원임을 전제로 위 금액에서 2006. 1. 1. 기준 개별공시지가를 뺀 금액에 이 사건 토지의 면적을 곱하는 방식으로 과세표준액을 산정하는 오류를 범하였다고 하더라도, 부과고지된 세액이 정당한 산출 세액의 범위를 넘지 아니한 이상 이를 이 사건 처분의 취소사유로 주장할 수는 없다. (하급심-고법)

 

대법원 2012두19229(2012.12.27.) 취득세 /토지거래 허가구역지역 내에서 토지를 취득한 경우 취득세 신고납부 시기( 처분청일부승소)

 

판결요지

토지거래 허가구역지역 내에서 토지를 취득함에 있어, 비록 토지거래허가일 이전에 매매대금을 모두 납부하였다고 하더라도 토지거래허가를 받지 아니하여 매매계약이 유동적 무효인 상태인 경우라면, 당해 매매계약은 확정적으로 유효한 것이 아니므로 취득세를 신고·납부할 의무가 없고 토지거래 허가를 받거나 토지거래 허가구역 지정이 해제될 때 비로소 취득세를 신고·납부할 의무가 발생함실시계획인가일 이전에 매매계약 및 잔금이 지급되었다면 실시계획인가일 이후에 토지거래 허가가 이루어졌더라도 기부채납에 따른 취득세 비과세 대상이 아님

 

1. 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제105조 제2항은 부동산의 취득에 관하여 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 여기서 ‘사실상 취득’이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다(대법원 2001. 2. 9. 선고 99두5955 판결 등 참조). 한편 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 토지거래계약허가구역 내의 토지에 관하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 대금을 지급한 경우, 비록 그 매매계약이 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 효력이 발생하지 아니하지만, 그 후 허가를 받거나 그 토지가 토지거래계약허가구역에서 해제되었다면 그 매매계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 취득세 부과에 있어서의 토지의 취득시기는 잔금지급일로 보아야 할 것이다.

 

2. 원심은, 주식회사 0000는 00 00 도시개발사업을 추진하기 위하여 토지거래계약허가구역 내에 있는 00시 00구 0동 산61-16 일대 토지 196,360.9㎡(이하 ‘이 사건 토지’)를 매수하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2006. 12. 29.부터 2007. 4. 19.까지 매도인에게 잔금 총 177,107,748,105원을 지급한 사실, 원고는 주식회사 0000의 발행주식 74,000주 중 37,740주를 취득하여 51%의 지분을 소유한 대주주였는데, 2007. 10. 9. 추가로 22,260주를 취득하여 총 60,000주, 지분으로는 81.08%를 소유하게 된 사실, 주식회사 0000는 이 사건 토지 중 일부에 대하여는 2009. 1. 8.과 2009. 1. 30.에 토지거래계약허가를 받았고, 그 나머지 부분은 2009. 1. 30. 토지거래계약허가구역에서 해제된 사실을 인정하였다.

 

원심은, 위 인정사실에 터 잡아 피고가 구 지방세법 제105조 제6항 등에 따라 주식회사 0000의 과점주주인 원고가 2007. 10. 7. 주식 22,260주를 추가로 취득함으로써 당시 주식회사 0000가 잔금 지급을 완료해 놓은 이 사건 토지 중 증가된 주식의 비율 30.08% 만큼을 취득한 것으로 간주된다고 보고 원고에 대해 취득세 등을 부과ㆍ고지한 이 사건 처분에 대하여, 그 판시와 같은 이유를 들어 주식회사 0000는 원고가 주식을 추가로 취득한 2007. 10. 9. 이후로서 토지거래계약허가 또는 토지거래계약허가구역 해제 무렵인 2009. 1.경 이 사건 토지를 취득하였다고 보아야 하고, 따라서 이 사건 토지의 취득에 대하여는 구 지방세법 제105조 제6항이 적용되지 않는다고 판단하였다.

 

3. 그러나 원심이 인정한 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 주식회사 0000이 이 사건 토지를 취득함에 따른 취득세 부과에 있어서는 그 취득시기는 주식회사 0000이 그 매매 잔대금을 지급한 날로 보아야 하므로, 주식회사 0000의 과점주주인 원고가 주식회사 0000의 발행주식 중 22,260주를 추가로 취득한 2007. 10. 7. 당시에는 이미 주식회사 0000이 이 사건 토지를 취득한 상태에 있었다고 보아야 할 것이다.

 

그럼에도 불구하고 원심은 과점주주인 원고가 주식회사 0000의 발행주식을 추가로 취득한 이후에 주식회사 0000이 이 사건 토지를 취득하였다고 보아야 한다는 이유로 이 사건 토지의 취득에는 구 지방세법 제105조 제6항이 적용되지 않는다고 판단하였으니, 원심판결에는 토지거래계약허가구역 내의 토지 취득에 따른 취득세에 있어서 그 취득시기에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있으므로, 나머지 상고이유 주장에 대하여 나아가 판단을 할 필요 없이 원심판결은 파기를 면할 수 없다.

 

4. 이에 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법원 2012두16695(2012.11.29.) 취득세 /토지거래 허가구역지역 내의 토지취득에 따른 취득세 신고·납부 기준일 (처분청 일부승소)

 

판결요지

토지거래 허가구역 내의 토지에 관한 매매계약이 토지거래 허가를 받지 아니하여 유동적 무효 상태에 있다면, 취득 시기로 정한 사실상 또는 계약상 잔금지급일이 도래하였다고 하더라도 그 매매계약이 확정적으로 유효하게 되었다고 할 수 없으므로 취득세 신고·납부의무가 있다고 할 수 없고, 그 후 토지거래 허가를 받거나 토지거래 허가구역 지정이 해제되는 등의 사유로 그 매매계약이 확정적으로 유효하게 되었을 때 비로소 취득세 신고·납부의무가 있다고 할 것이다.

 

1) 판결요지

 

○ 토지거래 허가구역지역 내에서 토지를 취득함에 있어, 비록 토지거래허가일 이전에 매매대금을 모두 납부하였다고 하더라도 토지거래허가를 받지 아니하여 매매계약이 유동적 무효인 상태인 경우라면,

 

- 당해 매매계약은 확정적으로 유효한 것이 아니므로 취득세를 신고․납부할 의무가 없고 토지거래 허가를 받거나 토지거래 허가구역 지정이 해제될 때 비로소 취득세를 신고․납부할 의무가 발생함

 

- 실시계획인가일 이전에 매매계약 및 잔금이 지급되었다면 실시계획인가일 이후에 토지거래 허가가 이루어졌더라도 기부채납에 따른 취득세 비과세 대상이 아님

 

2) 판결문 주요내용

 

○ 토지거래 허가구역지역 내의 토지에 관한 매매계약이 토지거래 허가를 받지 아니하여 유동적 무효 상태에 있다면, 구 지방세법 시행령(2010. 9. 20. 대통령령 제22395호로 전부 개정되기 전의 것) 제73조 제1항 각 호에서 취득 시기로 정한 사실상 또는 계약상 잔금지급일이 도래하였다고 하더라도 그 매매계약이 확정적으로 유효하게 되었다고 할 수 없으므로 취득세 신고․납부의무가 있다고 할 수 없고, 그 후 토지거래 허가를 받거나 토지거래 허가구역 지정이 해제되는 등의 사유로 그 매매계약이 확정적으로 유효하게 되었을 때 비로소 취득세 신고․납부의무가 있다고 할 것이므로, 구 지방세법 제120조 제1항에 따른 취득세 신고․납부는 그때부터 30일 이내에 하면 된다고 해석함이 타당함

 

○ 원고들이 이 사건 쟁점토지의 취득을 위한 매매계약을 체결하고 그 대금을 지급한 시기는 위 실시계획인가의 고시일 이전으로서 이 사건 쟁점토지가 국가나 지방자치단체에 귀속 또는 기부채납될지 알 수 없는 상태에서 이를 매수하였다는 등의 이유로 이 사건 쟁점토지*는 구 지방세법 제106조와 제126조에서 취득세와 등록세의 비과세대상으로 규정한 ‘국가 또는 지방자치단체에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득한 부동산’에 해당하지 않음

 

* 쟁점토지의 경우 2008.2.19. 이전에 매매잔금을 지급한 후 2008. 12. 2. 실시계획인가가 이루어졌고, 그 이후 2009. 1. 30. 토지거래허가 또는 허가구역이 해제된 사례임

 

□ 종전의 판례 및 실무

 

○ 행안부 유권해석(세정-3015, 2007.08.02, 세정-5891, 2006.11.27 등)의 경우 토지거래 허가구역 내에서 토지 취득에 따른 잔금을 완납하였다 하더라도 토지거래 허가를 받지 아니한 경우에는 취득이 이루어진 것이 아니라고 판단함. 따라서 잔금납부와 토지거래 허가일 사이에 법인의 주주가 과점주주가 된 경우에도 거래 허가를 받지 못한 부분에 대하여는 취득세 납세의무가 없고, 취득세 시가표준액도 토지거래허가일 현재의 공지지가를 기준으로 산정하여야 한다고 해석함

 

○ 유권해석과 달리, 조세심판원(2010지496, 2011.01.07, 2009지1108, 2010.11.10 등)에서는 토지거래 허가를 득하지 아니하였다고 하더라도 매매잔금을 납부하였다면 사실상의 취득이 이루어진 것으로 판단함. 따라서 잔금지급일 이후에 기부채납 약정으로 볼 수 있는 실시계획인가가 있었다면 기부채납에 따른 취득세 비과세 대상에 해당하지 않는다고 해석함

 

○ 한편, 대법원에서는 토지거래 허가신청 불허가 처분사례(대법 97다8427, 1997.11.11 판결)에서 토지거래 허가구역 안에서 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하였다고 하더라도 취득세 신고당시 토지거래허가를 받지 못하였다면 당해 토지를 취득하였다고 볼 수 없어 그 신고행위는 조세채무의 확정력을 인정할 여지가 없는 당연무효라고 판단한 반면,

 

- 법인의 비업무용토지를 판단하는 사례(대법 98두3174, 2000.06.27 판결)에서는 토지거래 허가지역에서 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 잔금을 지급한 다음 허가를 받은 경우에, 비록 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니하지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 취득세 중과대상이 되는 법인의 비업무용 토지의 취득시기는 계약상 또는 사실상의 잔금지급일로 보아야 한다고 위 판례와 다소 상반되게 판단함

 

○ 위와 같이 그간 실무해석은 물론 판례의 경우에도 토지거래 허가구역내의 토지 취득과 관련된 취득세 납세의무 성립시기 등에 대하여 다툼이 있었음

 

□ 이 사건 판례의 시사점

 

○ 이 사건 판례에서는 토지거래 허가구역 내에서 잔금을 지급하였다고 하더라도 토지거래 허가를 받지 못한 경우에는 토지거래 허가일이 취득세 신고․납부 기준일이 된다고 결정하여, 그간 논란이 되었던 취득세 신고․납부시기와 그로 인한 가산세 문제를 판단하는데 기준을 제시하였다는데 큰 의의가 있음

 

○ 다만, 이 사건 판례에서는 취득세 신고․납부시기만을 판단하였을 뿐 토지거래 허가일을 취득세 납세의무성립일 또는 취득시기로 보아야 한다는 명확한 결론을 내리지 않았음에 유의해야 할 것임

 

- 즉, 토지거래 허가일에 취득세 납세의무가 성립하였기 때문에 그 날을 기준으로 취득세를 신고․납부하는 것이 타당하다는 것인지(이하, ‘전자’), 아니면 잔금지급일에 취득세 납세의무가 성립하였으나 다만 신고․납부시기 만은 토지거래 허가일로 보아야한다는 것인지(이하, ‘후자’)를 명확하게 결론내지 않았음

 

○ 따라서, 토지거래허가 구역내 부동산 거래에 대한 취득시기에 관하여 동 판례 이후 결정된 대법 2012두19229, 2012.12.27. 판례를 참고하여야 할 것임

 

- 동 판례에서는 잔금지급과 토지거래허가일 사이에 과점주주가 주식을 추가로 취득한 것에 대하여 당해 토지가 의제취득에 따른 취득세 과세대상에 포함되는지 여부를 다툰 사안으로, ‘후자’의 의견에 따라 토지의 취득시기를 잔금지급일로 보아 과점주주 취득세 과세대상에 포함된다고 판단하였음

 

○ 결국, 토지거래허가 구역내에서 토지거래 허가를 받거나 토지거래 허가구역 지정이 해제되기 이전에 토지 매매대금을 모두 납부한 경우, 취득세 납세의무 성립시기는 잔금지급일이 되고, 다만 취득세 신고납부 기준일은 토지 거래허가 또는 해제일이 된다고 보아야 할 것임

 

 

□ 대법 판례에 기초한 토지거래 허가구액내 취득세 납세의무 종합

 

○ 이 사건 판결 및 대법 2012두19229, 2012.12.27. 판결에 의할 경우 기존 행안부 유권해석 및 조세심판원 견해를 모두 변경해야 할 것으로 보이고, 그간 쟁점들을 정리해 보면 다음과 같이 요약할 수 있음

 

<토지거래 허가 전에 잔금을 지급한 경우 지방세 관련 쟁점 요약>

쟁점내용	쟁점에 대한 판단
취득세 납세의무성립 시기(취득시기)?	잔금지급일
취득세 신고납부 기준일?	토지거래 허가 또는 허가구역지정 해제일
잔금지급일과 토지거래허가일 사이에 실시계획인가시 기부채납 비과세 해당 여부?	기부채납 비과세 해당하지 않음
잔금지급일과 토지거래허가일 사이에 과점주주 성립시 해당토지의 의제취득 과세대상 포함여부?	의제취득에 따른 취득세 과세대상 포함됨
토지 취득에 따른 건설자금이자 계산 기간?	잔금지급일 까지
취득세 시가표준액 산정기준일?	잔금지급일
토지거래 허가전에 전매시 납세의무성립 여부?	잔금지급일 납세의무 성립(전매시 신고납부)

□ 별첨[관련판례] : 대법 2012두16695, 2012.11.29, 대법 97다8427, 1997. 11.11, 대법 98두3174, 2000.6.27. 대법 2012두19229, 2012.12.27. 판결

 

※ 별첨 : 관련 판례

 

󰊱 대법 2012두16695, 2012. 11. 29. 판결

 

1. 원고들의 상고이유에 대하여

 

구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제106조 제2항, 제126조 제2항은 국가 또는 지방자치단체에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세와 등록세를 부과하지 아니하도록 규정하고 있다. 원심은 채택 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 쟁점토지는 2008. 12. 2. 이 사건 도시개발사업에 관한 실시계획인가에 따라 그 위치와 면적이 특정된 공공시설용지에 포함됨으로써 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되거나 기부채납될 것이 예정되었는데, 원고들이 이 사건 쟁점토지의 취득을 위한 매매계약을 체결하고 그 대금을 지급한 시기는 위 실시계획인가의 고시일 이전으로서 이 사건 쟁점토지가 국가나 지방자치단체에 귀속 또는 기부채납될지 알 수 없는 상태에서 이를 매수하였다는 등의 이유로 이 사건 쟁점토지는 구 지방세법 제106조와 제126조에서 취득세와 등록세의 비과세대상으로 규정한 ‘국가 또는 지방자치단체에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득한 부동산’에 해당하지 않는다고 판단하였다.

 

앞서 본 규정과 그 입법 취지 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이유 설시에 다소 미흡한 점은 있으나 위와 같은 사실인정과 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 구 지방세법 제106조 제2항, 제126조 제2항 및 신의칙에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

 

2. 피고의 상고이유에 대하여

 

구 지방세법 제120조 제1항은 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 30일 이내에 그 세액을 신고하고 납부하도록 규정하고 있다. 위 규정 내용과 입법 취지에 비추어 볼 때, 토지거래 허가구역지역 내의 토지에 관한 매매계약이 토지거래 허가를 받지 아니하여 유동적 무효 상태에 있다면, 구 지방세법 시행령(2010. 9. 20. 대통령령 제22395호로 전부 개정되기 전의 것) 제73조 제1항 각 호에서 취득 시기로 정한 사실상 또는 계약상 잔금지급일이 도래하였다고 하더라도 그 매매계약이 확정적으로 유효하게 되었다고 할 수 없으므로 취득세 신고․납부의무가 있다고 할 수 없고, 그 후 토지거래 허가를 받거나 토지거래 허가구역 지정이 해제되는 등의 사유로 그 매매계약이 확정적으로 유효하게 되었을 때 비로소 취득세 신고․납부의무가 있다고 할 것이므로, 구 지방세법 제120조 제1항에 따른 취득세 신고․납부는 그때부터 30일 이내에 하면 된다고 해석함이 타당하다.

 

원심이 같은 취지에서 이 사건 쟁점토지에 관한 취득세 등의 신고․납부가 그 토지거래 허가일 또는 토지거래 허가구역 지정 해제일부터 30일 이내에 적법하게 이루어졌으므로 그 신고․납부기한을 도과하였음을 전제로 한 이 사건 가산세 부과처분이 위법하다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 취득세 신고․납부기한에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

 

3. 결론

 

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 상고인 각자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

󰊲 대법 97다8427, 1997. 11. 11. 판결

 

1. 상고이유 제1, 2점을 함께 본다.

 

원심판결의 이유에 의하면, 원심은 원고가 1991. 3. 6 국토이용관리법 토지거래허가구역 내에 있는 이 사건 토지를 소외 한○택외 3인으로부터 매수하여 같은 해 6. 29까지 위 매도인들에게 그 매매대금을 전액 지급하고, 같은 해 7. 25 서산시장에게 이 사건 토지의 취득에 따른 취득세로 금27,440,000원을 자진신고납부한 다음, 1994. 5. 6 서산시장으로부터 이 사건 토지의 위 거래에 관한 토지거래허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 사실을 인정한 다음, 지방세법에서 말하는 사실상 취득이란 법률상 유효요건 즉 이 사건의 경우 토지거래허가를 갖추어 취득하는 때를 말하는 것이 아니고 장래 토지거래허가를 받을 것을 조건으로 하여 현실적인 양도양수가 이루어졌으면 그 후에 토지거래허가가 돈 경우라도 현실적인 양도양수가 있을 때 취득한 것으로 본다는 의미로 새겨야 할 것이고, 한편 국토이용관리법상의 토지거래허가의 성질도 허가구역 내의 토지에 관하여 관할관청으로부터 토지거래허가를 받을 것을 전제로 체결된 매매계약은 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니하고 허가를 받아야 비로소 그 계약이 소급하여 유효한 계약이 되고 불허가 된 경우에는 무효로 확정되는 것이므로 그 계약은 토지거래허가를 받기 전까지는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 할 것이고, 따라서 매수인이 단지 매매대금을 모두 지급하였다는 것만으로는 지방세법 소정의 “사실상의 취득”이라고 할 수 없으므로, 원고가 피고에게 위 매매계약에 따른 위 취득세 상당액의 자진신고납부행위는 과세요건이 갖추어진 것이라고 볼 수 없다고 할 것이어서 피고는 아무런 법률상의 원인없이 원고가 납부한 취득세 상당액을 이득하고 원고는 위 금원의 손실을 입었다고 판단하였다.

 

취득세는 신고납세방식의 조세로서 이러한 유형의 조세에 있어서는 납세의무자가 스스로 과세표준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의하여 조세채무가 구체적으로 확정되고 그 납부행위는 신고에 의하여 확정된 구체적 조세채권의 이행으로 하는 것이며 국가나 지방자치단체는 그와 같이 확정된 조세채권에 따라 납부된 세액을 보유하는 것이므로, 납세의무자의 신고행위가 중대하고 명백한 하자로 인하여 당연무효로 되지 아니하는 한 그것이 바로 부당이득에 해당한다고 할 수 없고, 여기에서 신고행위의 하자가 중대하고 명백하여 당연무효에 해당하는지의 여부에 대하여는 신고행위의 근거가 되는 법규의 목적, 의미, 기능 및 하자있는 신고행위에 대한 법적 구제수단 등을 목적론적으로 고찰함과 동시에 신고행위에 이르게 된 구체적 사정을 개별적으로 파악하여 합리적으르 판단하여야 할 것이다(대법원 1995. 2. 28 선고 94다 31419 판결 ; 1995. 6. 30 선고 94다 50212 판결 ; 1995. 9. 29 선고 94다 40420 판결 ; 1995. 12. 5 선고 94다 60363 판결 등 참조).

 

그런데 국토이용관리법상의 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관한 매매계약 등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이며, 토지에 대한 거래허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 매수인이 매매대금을 전액 지급하였다고 하더라도 매수인이 토지를 취득하였다고 할 수는 없다고 할 것이므로, 원고가 토지거래허가구역 안에 있는 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하고 매도인에게 그 매매대금을 모두 지급하였다고 하더라도, 이 사건 취득세 신고당시에는 관할관청으로부터 토지거래허가를 받지 못하여 이 사건 토지를 취득하였다고 할 수 없다.

 

나아가 기록에 의하면, 원고는 자진신고납부 해태에 따른 부가세의 부담 등을 염려하여 이 사건 취득세의 자진신고납부를 하였고, 00시장으로부터 이 사건 토지의 위 거래에 관한 토지거래허가신청에 대하여 불허가처분을 받자 이 사건 토지의 매도인들인 위 소외인들과 매매관계를 청산한 다음 당시의 지방세법상 납세의무자에 대한 과오납금환부신청권 등 구제수단이 마련되어 있지 않아 부득이 이 사건 민사소송에 의하여 위 취득세액의 반환을 청구하기에 이른 사정을 알 수 있고, 달리 기록상 원고가 이 사건 토지 관하여 납세자라고 오인될 만한 객관적 사정을 찾아 볼 수 없다.

 

사실관계가 이러하다면, 원고의 이 사건 취득세 신고행위는 위와 같은 특별한 사정으로 말미암아 조세채무의 확정력을 인정할 여지가 없는 중대하고 명백한 하자가 있는 것으로 당연무효라고 할 것이다. 원심이 이 사건 취득세 신고행위의 당연무효여부에 관하여 심리 판단하지 아니하고 단지 신고납부된 취득세의 과세요건이 흠결되었다는 이유만으로 부당이득의 성립을 인정하였음은 그대로 수긍하기 어렵다고 할 것이나, 이 사건 신고행위로 인한 조세채무의 확정력이 배제된 것으로 판단된 취지는 결론에 있어서 정당하다고 할 것이다. 이와 다른 논지는 이유 없다.

 

󰊳 대법 98두3174, 2000. 6. 27. 판결

 

3. 취득시기에 대하여

 

원심판결 이유에 의하면 원심은, 운송 및 보관업 등을 영위하는 원고가 1994. 11. 8 소외 ○○○과 토지거래허가구역 안에 있는 이 사건 토지에 관하여 토지거래허가를 받으면 대금 1,504,840,000원에 매수하기로 하는 내용의 매매예약을 하되, 위 매매예약금을 위 ○○○에게 먼저 지급한 뒤 토지거래허가를 받고서 정식으로 매매계약을 체결하기로 약정하였고, 이에 따라 원고는 1995. 2. 16 위 ○○○에게 위 매매예약금을 모두 지급하였으며, 1995. 3. 31 토지거래허가를 받게 되자 같은 날 위 ○○○과 위 매매예약금을 매매대금으로 하고, 매매대금의 지급은 위 매매예약금의 지급으로 갈음하기로 한 내용의 매매계약을 체결한 사실을 인정한 다음, 취득세 중과대상이 되는 법인의 비업무용 토지에 해당하는지 여부를 가림에 있어 토지거래허가를 받기 전에 사실상 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하였더라도 토지거래허가를 받기 전까지는 그 매매계약은 무효의 상태에 있으므로 계약상 또는 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 볼 수는 없고, 토지거래허가를 받은 때인 1995. 3. 31을 그 취득시기로 보아야 할 것이라고 판단하였다.

 

그러나, 구 지방세법(1997. 8. 30 법률 제5406호로 개정되기 전의 것) 제111조 제5항 제3호, 제7항, 구 시행령 제73조 제1항, 제82조의 2 제1항 제2호에 의하면 취득세에 있어서의 취득의 시기에 관하여 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보되, 다만, 잔금을 계약상의 지급일 전에 사실상 지급한 경우와 법인장부 중 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 등에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 국토이용관리법상 토지거래허가지역 내의 토지에 관하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 잔금을 지급한 다음 허가를 받은 경우에, 비록 그 매매계약은 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니하지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 취득세 중과대상이 되는 법인의 비업무용 토지의 취득시기는 구 시행령 제73조 제1항의 규정에 의하여 계약상 또는 사실상의 잔금지급일로 보아야 할 것이다.

 

원심이 적법하게 확정한 사실과 기록에 의하면, 이 사건 토지의 취득가격은 원고가 작성한 법인장부에 의하여 입증되고, 원고가 1995. 2. 16 대금을 모두 지급한 다음 1995. 3. 31 토지거래허가를 받았다는 것이므로 이 사건 토지의 취득시기는 그 사실상의 잔금지급일인 1995. 2. 16이라고 할 것이다.

 

󰊴 대법 2012두19229, 2012.12.27. 판결

 

1. 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제105조 제2항은 부동산의 취득에 관하여 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 여기서 ‘사실상 취득’이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다(대법원 2001. 2. 9. 선고 99두5955 판결 등 참조). 한편 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 토지거래계약허가구역 내의 토지에 관하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 대금을 지급한 경우, 비록 그 매매계약이 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 효력이 발생하지 아니하지만, 그 후 허가를 받거나 그 토지가 토지거래계약허가구역에서 해제되었다면 그 매매계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 취득세 부과에 있어서의 토지의 취득시기는 잔금지급일로 보아야 할 것이다.

 

2. 원심은, 주식회사 0000는 00 00 도시개발사업을 추진하기 위하여 토지거래계약허가구역 내에 있는 00시 00구 0동 산61-16 일대 토지 196,360.9㎡(이하 ‘이 사건 토지’)를 매수하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2006. 12. 29.부터 2007. 4. 19.까지 매도인에게 잔금 총 177,107,748,105원을 지급한 사실, 원고는 주식회사 0000의 발행주식 74,000주 중 37,740주를 취득하여 51%의 지분을 소유한 대주주였는데, 2007. 10. 9. 추가로 22,260주를 취득하여 총 60,000주, 지분으로는 81.08%를 소유하게 된 사실, 주식회사 0000는 이 사건 토지 중 일부에 대하여는 2009. 1. 8.과 2009. 1. 30.에 토지거래계약허가를 받았고, 그 나머지 부분은 2009. 1. 30. 토지거래계약허가구역에서 해제된 사실을 인정하였다.

 

원심은, 위 인정사실에 터 잡아 피고가 구 지방세법 제105조 제6항 등에 따라 주식회사 0000의 과점주주인 원고가 2007. 10. 7. 주식 22,260주를 추가로 취득함으로써 당시 주식회사 0000가 잔금 지급을 완료해 놓은 이 사건 토지 중 증가된 주식의 비율 30.08% 만큼을 취득한 것으로 간주된다고 보고 원고에 대해 취득세 등을 부과ㆍ고지한 이 사건 처분에 대하여, 그 판시와 같은 이유를 들어 주식회사 0000는 원고가 주식을 추가로 취득한 2007. 10. 9. 이후로서 토지거래계약허가 또는 토지거래계약허가구역 해제 무렵인 2009. 1.경 이 사건 토지를 취득하였다고 보아야 하고, 따라서 이 사건 토지의 취득에 대하여는 구 지방세법 제105조 제6항이 적용되지 않는다고 판단하였다.

 

3. 그러나 원심이 인정한 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 주식회사 0000이 이 사건 토지를 취득함에 따른 취득세 부과에 있어서는 그 취득시기는 주식회사 0000이 그 매매 잔대금을 지급한 날로 보아야 하므로, 주식회사 0000의 과점주주인 원고가 주식회사 0000의 발행주식 중 22,260주를 추가로 취득한 2007. 10. 7. 당시에는 이미 주식회사 0000이 이 사건 토지를 취득한 상태에 있었다고 보아야 할 것이다.

 

그럼에도 불구하고 원심은 과점주주인 원고가 주식회사 0000의 발행주식을 추가로 취득한 이후에 주식회사 0000이 이 사건 토지를 취득하였다고 보아야 한다는 이유로 이 사건 토지의 취득에는 구 지방세법 제105조 제6항이 적용되지 않는다고 판단하였으니, 원심판결에는 토지거래계약허가구역 내의 토지 취득에 따른 취득세에 있어서 그 취득시기에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있으므로, 나머지 상고이유 주장에 대하여 나아가 판단을 할 필요 없이 원심판결은 파기를 면할 수 없다.

 

4. 이에 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

조심2011지0502(20120404) 취득세기각 /토지거래허가구역내의 부동산에 대해서 매매계약을 체결하고 잔금지급일 이후 토지거래허가를 득한 경우 잔금지급일을 취득일로 보아 가산세를 부과한 처분의 당부

 

결정요지

중복세무조사에 의한 과세처분이라는 주장은 사실이 아닌 것으로 확인되었으며, 토지거래허가구역내의 토지에 대해 허가일 이전에 잔금을 지급하였다면 사실상의 취득일로 인정되는 것이므로 이에 취득세 및 가산세를 부과한 처분은 타당하다.

 

조심 2009지1109(2010.11.10.) 취득세 경정/토지거래허가구역 내 토지 취득시기를 잔금지급일로 보는 경우 건설자금이자를 토지 취득비용으로 볼 수 있는지 여부

 

토지거래허가구역 내의 토지거래의 경우, 관할관청의 허가를 받기 전까지는 유효한 취득으로 볼 수 없으나 토지 취득을 위한 잔금을 지급한 이후에 토지거래허가를 받은 경우 당해 토지의 취득시기는 잔금지급일로 보는 것이 타당함

 

조심2009지1108(20101110) 취득세경정 /토지거래허가구역 지정 해제일까지 발생한 건설자금이자를 토지 취득비용으로 볼 수 있는지 여부(경정)

 

결정요지

토지거래허가 이전에 잔금을 완납하였다면 사실상 취득으로 인정되는 것이며, 취득 당시에 무상귀속 여부가 확정되지 않았던 토지로서 취득세 등의 비과세대상에서 제외한 처분은 잘못이 없는 것이나, 취득일 이후 발생한 건설자금이자를 과세표준에 포함한 처분은 경정되는 것이 타당하다.

 

 

조심2013지0584(20131121) 취득세경정 /(1) 토지거래허가구역내의 이 건 토지에 대한 잔금을 지급한 날로부터 5년이 경과된 후에 이 건 취득세 등을 과세한 처분의 당부

 

결정요지

(1) 토지의 토지거래허가구역 해제일로부터 30일 이내에 취득세를 신고납부하여야 하나, 이행하지 않아 취득세 신고납부기간 만료일의 다음날로부터 5년이 경과하지 않은 때에 처분청이 청구법인에게 한 취득세 부과처분은 적법하다. (2) 납부불성실가산세는 취득세 등을 지연납부한 이자 성격으로 면제하는 경우 납부기한 내에 취득세 등을 납부한 자와의 형평성에 문제가 발생하므로 납부불성실가산세를 부과한 처분은 적법하다.

 

 

지방세정팀-6096 (2006.12.06.)취득세/토지거래허가구역 내 토지의 취득시기

 

토지거래대금의 완납 여부와 관계없이 토지거래허가를 받은 날 또는 토지거래허가구역 지정이 해제되는 날에 취득이 성립한다.