건축허가 후 건축법 제18조 규정에 의한 착공이 제한된 토지

건축허가 후 건축법 제18조 규정에 의한 착공이 제한된 토지

 

지방세운영-358(2011.01.20.) /문화재 발굴조사 등으로 장기간 착공을 하지 못한 토지는「건축법」제18조에 따른 착공이 제한된 토지로 의제하여 별도합산 과세대상 토지로 보는 것임

 

[질의]

 

① 쟁점 토지에 대하여 사업시행자가 문화재 지표조사 실시(2008.12.1.)

 

② 문화재청의「문화재 보존대책」통보(2009.2.25.)

 

③ 매장문화재 발굴 허가신청(2009.4.1.), 발굴허가(2009.4.13. 문화재청장)

 

④「도시및주거환경정비법」에 따른 사업시행인가(2009.5.15.)

 

⑤ 건물 유구와 유물이 확인되어, 전면발굴로 발굴허가 변경(2009.6.12.)

 

⑥ 유적발굴 변경허가(2010.6.24., 사업비16억, 발굴기간 총 319일)

 

문화재 발굴조사 등으로 인해 장기간 착공을 하지 못한 경우, 당해 토지를 별도합산 대상토지로 볼 수 있는지.

 

[회신]

 

가. 지방세법 시행령 제131조 제1항에서 제131조의 2 제1항에 따른 건축물의 범위에는 행정안전부령으로 정하는 지상정착물, 과세기준일 현재 건축물이 사실상 멸실된 날(건축물이 사실상 멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 건축물대장상의 멸실일)부터 6개월이 지나지 않은 건축물, 건축허가를 받았으나「건축법」제18조에 따라 착공이 제한된 건축물 및 건축 중인 건축물은 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물은 제외한다고 규정하고 있음.

 

나. 건축물 부속토지 또는 건축중인 토지의 경우에는 별도합산과세대상 토지이나, 적법하게 건축허가를 득하였음에도, 국가 정책 목적상 문화재 보호를 위해 건축 착공이 제한된 경우에도 무거운 세부담을 지우는 것은 불합리하다고 보아, 세부담을 합리적으로 조정하기 위해 별도합산 대상인 건축물 부속토지로 볼 수 있도록 지방세법시행령을 개정하였음(2010.5.31.).

 

다. 쟁점 토지가 문화재 보호를 위해 착공이 제한된 토지인지 여부를 보면, 사업시행인가 전에 문화재 지표조사를 실시하였고, 지표조사 결과 문화재청으로부터 "사업지역에 대해 사업을 하고자 할 경우, 문화재보호법에 따라 허가를 받아 발굴조사를 실시하도록 하며,

 

유적이 확인될 경우 이의 처리방안을 문화재청과 협의할 것 등"의 문화재 보존대책을 통보받았으며, 이에 따라 문화재청의 문화재 보존대책을 이행하기 위해 문화재 발굴작업을 진행하였고, 1차발굴 후 문화재발굴로 추가발굴 및 보존조치를 위해 발굴기간(319일)이 변경되어, 과세기준일 현재 착공에 이르지 못하고 있음이 사실인 이상 문화재보호를 위해 착공이 제한된 경우로 볼 수 있음.

 

라. 한편,「건축법」제18조에 의한 착공이 제한된 경우 별도합산 과세대상 토지로 규정하고 있는 바「도시및주거환경정비법」제32조 제1항 제2호에서 사업시행자가 사업시행인가를 받은 때에는「건축법」제11조의 규정에 의한 건축허가가 있은 것으로 간주하고,「문화재보호법」에 따라 건설공사의 시행자는 사업계획 수립시 문화재 지표조사를 실시하여야 하며(법제91조 제1항),

 

「도시및주거환경정비법」에 의한 정비사업의 경우 사업시행계획서 작성시 지표조사를 실시하여야하고(시행규칙 제81조의 2), 건설공사 시행자는 문화재 지표조사 및 문화재 보존대책 의무를 이행하여야 하며(법제91조), 건설공사의 인·허가 등을 할 경우 미리 매장 문화재의 포장여부·보호방안을 검토하여야 하고, 필요시 인·허가를 불허할 수 있으며(법 제62조).

 

「건축법」상 국방·문화재보존·환경보전·국민경제를 위해 필요한 경우 주무부장관의 요청을 통해 국토부장관은 허가권자의 건축허가·착공을 제한할 수 있고(법 제18조),

 

건축 허가권자는 허가를 하려면 해당용도·규모 또는 형태의 건축물을 건축하려는 대지에 건축하는 것이 문화재보호법 등 관계 법령의 규정에 맞는지 확인해야 함(법 제12조 제1항).

 

이와 같이 건축행위와 관련하여「건축법」,「문화재보호법」,「도시및주거환경정비법」이 상호 보완, 의제 등 유기적인 관계에 있다고 볼 수 있으며,

 

「건축법」상 건축허가를 의제하고 있는「도시및주거환경정비법」에 의한 사업시행인가에 따라 착공을 하기 위해서는「문화재보호법」에서 정한 세부적·구체적인 관련절차 및 의무이행이 필수적이므로, 문화재 보호를 위해 착공이 제한된 토지가 별도합산 대상 토지에 해당하는 지 여부의 판단에 있어서는 사실상「건축법」제18조는「문화재보호법」의 예비적·보완적 규정으로 볼 수 있음.

 

마. 따라서, 쟁점 토지의 경우 사업시행인가 신청이 총회를 거쳐 사업시행계획서(규약) 및 동의요건 등을 충족하였고, 관련기관(부서)에 협의한 결과 적합하여「도시및주거환경정비법」에 따라 적법하게 인가·고시되었으므로(사업시행인가 부서 의견),

 

당해 사업시행계획인 지상24층 지하7층의 건축시설에 대한 건축허가를 득한 것으로 볼 수 있으며, 과세기준일 현재 무단 방치되어있는 토지라기보다 사업시행인가를 득하였음에도 문화재 보호를 위해 관련법에 따라 발굴행위 등이 실질적으로 이루어지고 있어 착공에 이르지 못하고 있고, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것은 불가피(대법원2007두11139, 2008.1.17.)한 점 등을 종합적으로 고려할 때

쟁점 토지는「건축법」제18조에 따른 착공이 제한된 토지로 의제하여 별도합산 과세대상 토지로 보는 것이 합리적이라 사료되나, 이에 해당하는 지 여부에 대하여는 구체적인 사실관계 및 관련규정 등을 고려하여 과세권자가 판단할 사안임.

 

조심 2023인9086

감심 2014-417

조심 2011지505

조심 2012지504

조심 2011지763

 

 

지방세법 시행령 [시행 2010. 5. 31.] [대통령령 제22178호, 2010. 5. 31., 일부개정]

 

[일부개정]

 

◇지방세법 시행령 개정이유

 

재산가치가 낮은 건축물 부속토지의 별도합산 과세대상 적용 기준을 정할 때 해당 건축물의 시가표준액이 그 부속토지의 시가표준액의 3퍼센트에 미달하는 경우에서 2퍼센트에 미달하는 경우로 하향 조정하고, 용도지역의 변경이나 개발제한구역의 해제로 과세대상 구분이 분리과세에서 종합합산과세로 변경되는 경우 급격한 세부담 증가가 예상되므로 이를 완화하기 위하여 일정기간 동안은 계속 분리과세를 하도록 하며, 재개발사업으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우 토지의 세부담상한을 일부 조정하고, 취득세 및 등록세 감면 대상인 경형 자동차의 범위를 명확히 하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.

 

◇주요내용

 

가. 별도합산 대상 멸실 건축물 부속토지 명확화 등(영 제131조제1항)

 

멸실된 날부터 6개월이 지나지 않은 건축물 부속토지에 대하여 별도합산을 적용할 때, 건축물 멸실일에 대한 기준을 현행 “건물멸실등기를 한 날”에서 “건축물이 사실상 멸실된 날”로 변경하고, 별도합산 대상 건축물 부속토지의 범위와 관련하여 현행 법령상 “건축기간이 경과한 건축물”의 의미가 불명확하기 때문에 과세기준일 현재 건축허가를 받고 「건축법」 제18조에 따라 건축착공이 제한된 경우의 건축물 부속토지로 변경하며, 별도합산 대상 건축물 여부의 기준으로서 건축기간의 경과 요건은 삭제함.

 

나. 재산가치가 낮은 건축물 부속토지에 대한 별도합산 개선(영 제131조의2제1항제2호나목)

 

건축물의 시가표준액이 부속토지의 시가표준액의 3퍼센트에 미달하는 경우 전체 부속토지를 종합합산 과세하던 것을, 시가표준액 기준비율을 3퍼센트 미만에서 2퍼센트 미만으로 하향 조정하고 건축물의 바닥면적 부분에 대해서는 기준비율과 관계없이 건축물의 부속토지로 인정하여 별도합산을 적용할 수 있도록 개선함으로써 건축물 대비 토지 시가표준액의 급상승으로 인한 세부담 급증을 완화함.

 

다. 용도지역 변경 및 개발제한구역 해제에 따른 세부담 급증 개선(영 제132조제7항 신설)

 

용도지역이 변경(녹지지역에서 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 변경)되거나 개발제한구역이 해제되어 분리과세 대상 토지에서 제외되는 토지 중 공익사업으로 수용이 예정된 토지에 대해서는 수용되기 전까지 계속 분리과세 대상 토지로 함으로써 세부담 급증을 완화함.

 

라. 재개발 등으로 멸실된 주택에 대한 재산세 세부담상한 제도 보완(영 제142조제1호라목)

 

재개발 사업으로 주택이 멸실된 경우에는 최초 3년 동안은 “주택 착공 전”이라 하더라도 전년도 주택기준 세액을 재산세 세부담상한으로 적용할 수 있도록 개선하고, 전년도 상당세액 산출 방법 중 연차별 세부담상한 누진율을 100분의 150에서 100분의 130으로 하향 조정하여 재개발 지역 납세자의 세부담 급증을 완화함.

 

마. 감면 대상 경형 자동차의 범위 명확화(영 제222조의2제1항)

 

취득세 및 등록세 감면 대상 경형 자동차의 기준에 전기자동차의 경우 적용 기준을 명확히 규정하여 세정 운영상 혼선을 방지함.

 

 

 

국무회의의 심의를 거친 지방세법 시행령 일부개정령을 이에 공포한다.

대통령 이 명 박 (인)

2010년 5월 31일

국무총리 정 운 찬

국무위원 행정안전부 장관 맹 형 규

⊙대통령령 제22178호

지방세법 시행령 일부개정령

지방세법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.

제131조제1항을 다음과 같이 한다.

① 제131조의2제1항에 따른 건축물의 범위에는 행정안전부령으로 정하는 지상정착물, 과세기준일 현재 건축물이 사실상 멸실된 날(건축물이 사실상 멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 건축물대장상의 멸실일)부터 6개월이 지나지 않은 건축물, 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물 및 건축 중인 건축물은 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물은 제외한다.

 

제131조의2제1항제2호나목 중 “당해”를 “해당”으로, “100분의 3에 미달하는 건축물의 부속토지”를 “100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지”로 한다.

 

제132조에 제7항을 다음과 같이 신설한다.

⑦ 제1항 및 제2항을 적용할 때 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 구역 안에 있는 토지로서 같은 법에 따라 사업시행자에게 협의 또는 수용에 의하여 매각이 예정된 토지 중 「택지개발촉진법」 등 관계 법령에 따라 도시관리계획 결정이 의제되어 용도지역이 변경되거나 개발제한구역에서 해제된 경우에는 그 토지가 매각되기 전(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제40조제2항에 따라 보상금을 공탁한 경우에는 공탁금 수령일을 말한다)까지는 계속 분리과세 대상 토지로 한다.

 

제142조제1호라목 중 “주택을 건축 중인 경우에는”을 “주택을 건축 중인 경우(주택 멸실 후 주택 착공 전이라도 최초로 도래하는 재산세 과세기준일부터 3년 동안은 주택을 건축 중인 것으로 본다)에는”으로, “150/100”을 “130/100”으로 한다.

제222조의2제1항에 단서를 다음과 같이 신설한다. 다만, 동력원으로 전기만 사용하는 자동차의 경우에는 길이ㆍ너비 및 높이 기준만 적용한다.

 

부칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다

제2조(적용례) 제131조제1항, 제131조의2제1항제2호나목, 제132조제7항 및 제142조제1호라목의 개정규정은 2010년 6월 1일 현재 납세의무가 성립하는 것부터 적용한다.

제3조(일반적 경과조치) 이 영 시행 당시 종전의 규정에 따라 부과하였거나 부과하여야 할 지방세에 대해서는 종전의 규정에 따른다.