지역주택조합 관련 조세심판원 주요 결정사례

지역주택조합 관련 조세심판원 결정사례

 

 

조심2018지0287(20181211) 재산세 경정 /청구법인이 신탁받은 부평지역주택조합의 쟁점토지가 재산세 분리과세 대상 토지에 해당하는지 여부(경정)

 

결정요지

비록 이 건 주택조합이 직접 취득한 것이라서 위 괄호의 문언에는 맞지는 않지만 해당 토지가 이 건 주택조합의 조합원들에게 귀속될 토지임은 명백하므로 청구주장이 위 괄호규정의 취지에 배치된다거나 이를 몰각시킬 정도는 아니라고 보임.

 

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

 

(가) OOO은 2015년 5월 주택조합추진위원회를 결정하고 2016.9.26. 처분청으로부터 지역주택조합 설립인가를 받은 「주택법」 제2조  제11호에 따른 주택조합이며, 주택건설사업용 토지를 조합 명의로 매수하여 청구법인에 신탁등기(일부 미신탁)한 것으로 나타난다.

 

(나) OOO은 2017년 1월까지 총 사업부지의 96%에 상당하는 쟁점토지를 매입하였으며, 조합원이 납부한 분담금 OOO과 조합원 신용대출 OOO 및 담보대출 OOO 등 총 OOO의 대출을 통해 자금을 확보하여 쟁점토지를 취득하고 청구법인과 담보신탁계약을 체결한 것으로 나타난다.

 

(다) OOO은 2017년 2월 사업계획승인을 신청하여 진행 중에 있고 2017.6.1. 과세기준일 현재 OOO은 사업계획승인을 받지 못한 상황이며, 2017.6.21. 조합원수 1,074명으로 주택조합변경인가필증을 교부받았다.

 

(라) 처분청은 2017.9.7. 2017년 과세기준일(6.1.) 현재 납세의무자인 청구법인에게 쟁점토지를 종합합산과세대상 등으로 하여 재산세 OOO, 지방교육세 OOO을 부과·고지하였다.

 

(2) 청구법인은 처분청의 답변에 대하여 추가 의견을 제출하였다.

 

(가) 2014.1.1. 개정 전 「지방세법」상에서는 신탁재산의 경우 법률상 소유자는 수탁자이나 재산세 납세의무자는 위탁자로 되어 있어 납세의무자가 재산세를 체납하더라도 다른 재산이 없는 경우 신탁재산에 대하여 체납처분을 할 수 없어 2014년 「지방세법」개정에 따라 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자를 위탁자에서 신탁재산의 등기상 소유자인 수탁자로 변경한 것이다. 2014년 5월 「지방세법 시행규칙」을 개정하여 신탁재산은 위탁자별로 합산 과세함에 따라 납세의무자(수탁자)의 위탁자 관련 정보에 대한 신고서식(별지 제64조의1) 규정하였고, 위탁자를 기준으로 소유 재산의 형태에 따라 재산세 과세대상 구분하여 부과하고 있는 것이다.

 

「지방세법 시행령」제102조 제5항 제7호의 분리과세대상 토지의 요건은 「주택법」에 따른 주택건설사업에 제공되는 토지를 말하는 것으로 사업주체가 목적사업에 직접 사용하는 경우에는 분리과세 혜택을 주는 것이다. 즉, 주택건설사업자(주택조합 및 도정법상 사업시행자 포함)가 사업계획 승인(주택조합은 사업계획 승인 받기 전의 토지 포함)을 받아 주택건설사업에 직접 사용하는 경우 저율의 분리과세 혜택을 줌으로서 분양가격을 낮추고 이를 통해 주택공급 장려하기 위한 것으로, 분리과세 혜택의 주요 조건은 주택건설사업에 직접 사용하는 것에 방점을 둔 것이다.

 

이 건도 조합원들이 주택조합을 결성하여 주택을 건설·취득하기 위한 목적으로 토지를 취득한 것으로 토지 취득 전에 OOO로부터 주택조합설립 인가를 받았고, 토지취득 이후에 주택건설 사업계획 승인을 받기 위한 제반 서류를 OOO에 제출하여 사업계획 승인 진행 중이다. 즉, 이러한 제반 상황을 보면 OOO의 토지취득이 주택건설사업에 직접 사용하기 위한 것임을 알 수 있다.

 

한편, 주택건설사업자의 경우 20세대 이상의 주택(아파트)공급을 위한 사전(선)분양을 위해서는 주택도시보증공사의 분양보증이 필수요건이며 분양보증을 위해서는 사업부지의 신탁이 필수요건이다. 따라서, 토지의 소유가 주택도시보증공사 또는 부동산신탁회사로 이전되더라고 당초 주택건설을 위한 사업목적이 변경이 되지 않고 사업계획승인을 득한(주택조합의 경우 사업계획승인 요건은 아님) 경우에는 주택건설사업에 직접 사용한 것으로 보아 분리과세대상 재산세를 부과하고 있는 것이다.

 

2014년 「지방세법」개정(납세의무자 수탁자로 변경)이후 국세청은 종합부동산세 과세안내에서 위탁자 기준으로 비과세된 신탁재산의 경우 수탁자도 동일하게 비과세가 적용된다고 안내하고 있다. 종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하기 위해 도입된 제도로 재산세를 과세대상을 기준으로 분리과세대상을 제외한 재산세의 종합합산과세 및 별도합산과세 토지와 주택의 소유자에게 국세를 부과하는 것이다. 따라서 기본적으로 재산세의 과세표준을 기초로 하여 과세하는 것이다.

 

국세청이 발행한 2014.9.15. ‘종합부동산세 비과세 부동산 신고와 관련한 보도참고자료’에서는 종합부동산세 비과세 등 신고 문답 자료를 안내하면서 신탁재산에 대한 납세의무자가 위탁자에서 수탁자로 변경이 되더라도 위탁자를 기준으로 요건을 맞추면 되는 것이지 수탁자를 기준으로 비과세를 적용하는 것은 아니라고 하고 있다. 재산세 분리과세 제도는 입법자의 정책적인 고려에서 도입된 정책세제로 실질적인 사업시행자인 위탁자(OOO)를 기준으로 분리대상 요건을 검토해야 하는 것이다.

 

토지에 대한 재산세 과세구분은 원칙적으로는 토지의 사용용도를 기준으로 과세구분을 하는 것이므로 별도의 소유자에 관한 규정이 없는 이상 ‘토지 사용용도 자체’를 기준으로 과세구분을 하여야 하는 것이다. 예를 들어 위탁자가 소유하고 있는 경우 토지분 재산세가 저율의 분리과세(예: 0.2%)가 적용되고 있으나 수탁자에게 신탁을 목적으로 이전하는 경우에는 수탁자의 재산이 되어 분리과세 세율을 적용 받지 못하고 종합부동산세가 과세되는 등 보유세 부담이 높아지게 되는 불합리한 문제가 발생하게 되는 것이다.

 

다수의 판례 등(대법원 2017.1.12. 선고 2016두53951 판결, 조심 2016지896, 2017.1.5., 조심 2017지423, 2017.8.23.)에서도 신탁재산의 경우 위탁자를 기준으로 토지 이용 용도를 판단하여 분리과세를 적용하고 있다.

 

(나) 쟁점② 관련, 재산세의 과세표준에 대해서 대법원 판례를 기초로 살펴보면, ‘지역주택조합 명의로 신탁등기가 이루어지지 않은 토지에 대해서도 「신탁법」상 신탁재산에 대해서는 위탁자별로 구분된 「신탁법」상 신탁재산인 토지나 주택의 종합부동산세 과세표준은 수탁자가 보유한 모든 토지나 주택의 재산세 과세표준을 합산할 것이 아니라, 위탁자별로 구분하여 그 신탁재산의 재산세 과세표준을 합산한 금액에서 각각 일정한 과세기준금액을 공제하는 방법으로 산정하여야 한다고 봄이 타당하다’고 판시하고 있다.

 

따라서, 납세의무자는 청구법인이나 재산세 과세표준을 산정할 경우에는 신탁등기와 관계없이 사실상의 위탁자별 구분하여 재산세 과세표준을 산정하여야 하는 것이며, 최종적인 위탁자는 OOO의 조합원이 되는 것이므로 조합원별로 종합합산과세를 합산하여 재산세를 계산하여야 하는 것이다.

 

토지의 재산세 종합합산과세대상의 경우 과세표준 구간별로 세율이 높아지는데, 5,000만원 이하의 경우 0.2%이나 1억원 초과의 경우 0.5%이므로 최종적인 위탁자인 조합원별로 재산세 별도합산대상 총 과세표준 OOO이고 조합원수는 1,074명이므로, 조합원(위탁자별)당 과세표준은 OOO으로 5,000만원 미만이라 0.2%의 재산세율이 적용된다 할 것이며, 대법원의 판례는 조합원별(위탁자별)로 과세하도록 하고 있고, 이와 같이 과세할 경우에는 위탁자별 재산세 세율은 0.2%를 적용해야 하는 것이다.

 

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

 

(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴보면, 처분청은 OOO이 쟁점토지를 청구법인에게 신탁하여 소유권이 이전되었으므로 「지방세법 시행령」제102조  제5항 제7호에서 규정한 분리과세대상 토지에 해당하지 않는다는 의견이나, 위 호에서 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받아 주택건설사업에 제공되는 토지를 분리과세대상 토지로 규정하고 있고 괄호에서 분리과세대상 토지에  「주택법」 제2조  제11호에 따른 지역주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다고 규정하고 있는 바, 이는 주택건설사업자가 주택건설사업을 보다 효율적으로 수행할 수 있도록 하기 위하여 주택건설사업에 사용되는 토지를 저율의 분리과세함으로써 조세부담을 경감하여 주고, 지역주택조합의 경우에는 사업계획승인 이전에 취득하는 토지에 대해서도 저율의 분리과세를 적용하도록 규정함에 따라 지역주택조합을 통한 주택공급의 활성화에도 그 입법취지가 있다 할 것이다.

 

OOO은 조합원이 납부한 금전 등으로 쟁점토지를 취득하고 주택을 건설하기 위하여 사업계획 승인을 추진하고 있는 점, 쟁점토지는 OOO이 조합원이 납부한 금전으로 매수한 「신탁법」에 따른 신탁재산으로 사업계획의 승인을 받기 전의 토지에 해당하고 이를 청구법인에게 재신탁하였다 하여 달리 볼 것은 아닌 점, OOO이 청구법인에게 쟁점토지를 신탁한 것은 위탁자가 부담하는 채무 내지 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자를 통해 신탁부동산의 소유권 및 담보가치를 보전하고 위탁자의 채무불이행시 환가 정산하는데 그 목적이 있는 점 등에 비추어, 쟁점토지는 「지방세법 시행령」제102조  제5항 제7호의 요건을 충족하여 분리과세대상으로 보는 것이 타당하므로 처분청은 쟁점토지를 분리과세대상으로 구분하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

 

(나) 쟁점②는 쟁점①이 인용됨에 따라 심리 실익이 없이 이를 생략한다.

 

 

참조결정

조심2016지0896 / 조심2017지0423

 

 

 

조심2016지0896(20170105) 취득세 취소 /쟁점오피스텔의 신탁등기를 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여한 것으로 보아 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분의 당부

 

결정요지

「신탁법」상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있는 점, 이 건 신탁의 경우 담보부신탁으로서 신탁으로 인하여 쟁점부동산의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 위탁자인 청구법인은 부동산담보신탁계약 및 그 특약에 따라 월 임료의 수납행위, 임대차보증금 반환채무의 부담, 신탁부동산의 현실적인 점유, 유지관리 및 통상적인 임대업무 수행 등 실질적인 관리를 하면서 여전히 임대인의 지위를 보유하고 있는 점 등에 비추어 이 건 신탁을 임대 외의 용도로 사용한 것 내지 매각으로 보아 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있다.

 

 

「지방세특례제한법」 제31조 제1항에서 「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「임대주택법」제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다고 규정하면서 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항을 적용할 때 「임대주택법」제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있으며, 「민법」 제554조에서 증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제563조에서 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다.

 

 

「지방세특례제한법」 제31조 제2항에서 규정하고 있는 "임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우"란 취득자가 해당 임대주택을 임대용으로 사용할 것을 포기하여 사실상 다른 용도로 사용하거나 유상으로 매각 또는 무상으로 증여하는 것을 의미하는 것으로서, 위탁자가 채무 등을 담보하기 위하여 해당 임대주택을 「신탁법」에 따른 신탁등기를 통하여 수탁자에게 이전하고 그 후에도 해당 임대주택이 계속하여 임대용으로 사용되고 있는 경우에는 「지방세법」 제9조 제3항에서 신탁등기가 병행되는 신탁재산의 취득에 대하여 취득세 등을 비과세하도록 규정하여 신탁제도를 장려하고 있고, 임대주택에 대한 취득세 감면 규정의 입법 취지, 위 추징 규정의 문언 및 신탁의 법적 성격 등에 비추어 이에 해당하는 것으로 볼 수 없다 할 것이다.

 

 

OOO에게 쟁점오피스텔의 소유권을 신탁을 원인으로 하여 이전등기한 것은 사실상 담보 등으로 제공하기 위한 것으로 보이고, 이를 임대용 외의 다른 용도로 사용하거나 매각·증여한 것으로 보기는 어렵다고 할 것이다.

 

 

따라서, 처분청이 쟁점오피스텔에 대한 취득세 등이 추징대상이 된 것으로 보아 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

 

 

조심2017지0423(20170823) 취득세 취소 /신탁을 원인으로 쟁점신탁회사에게 이 건 토지의 소유권을 이전 등기한 경우를 감면된 취득세의 추징대상이 되는 매각 또는 증여로 볼 것인지 여부

 

결정요지

이 건 토지의 소유권 이전은 청구법인과 쟁점신탁회사 사이에 체결된 관리형신탁계약에 따른 신탁등기로서 청구법인이 신탁계약에 따라 이 건 토지의 소유권을 쟁점신탁회사에게 이전 등기하였다 하더라도 청구법인이 이 건 토지를 유상으로 매각하였거나 무상으로 증여한 것으로 보기는 어려우므로 처분청이 이 건 취득세 등(가산세 포함)을 추징한 처분은 잘못이라고 판단됨

 

참조결정 : 조심2016지0325 / 조심2016지0896

 

조심2016지0325(20170124) 취득세취소 /임대사업자가 임대용 공동주택을 취득한 후 신탁계약을 체결하고 그에 따라 소유권이전등기를 한 경우 임대 외의 용도로 사용한 것으로 보아 취득세 등을 추징한 처분의 당부

 

결정요지

「신탁법」상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있는 점, 이 건 신탁의 경우 담보부신탁으로서 신탁으로 인하여 쟁점부동산의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 위탁자인 청구법인은 부동산담보신탁계약 및 그 특약에 따라 월 임료의 수납행위, 임대차보증금 반환채무의 부담, 신탁부동산의 현실적인 점유, 유지관리 및 통상적인 임대업무 수행 등 실질적인 관리를 하면서 여전히 임대인의 지위를 보유하고 있는 점 등에 비추어 이 건 신탁을 임대 외의 용도로 사용한 것 내지 매각으로 보아 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있다

 

 

대법원 2016두53951(2017.01.12.) 재산세 /지식산업센터 건축허가를 받아 건축 중에 신탁하여 수탁자가 설립승인을 받은 경우 위탁자를 지방세 감면대상 설립자로 볼 수 있는지 여부

 

판결요지

지식산업센터 설립사업의 마무리 단계에서 신탁된 사정만으로 설립자로서 자격을 상실했다고 봄은 입법취지에 어긋남(감면대상에 해당)

 

대법 2016두53951, 2017. 1. 12. 판결 : 기각(과세기관 패)

- 지방세특례제한법 제58조의2 제1항

 

<쟁점요지> 지식산업센터 건축허가를 받아 건축 중에 신탁하여 수탁자가 설립승인을 받은 경우 위탁자를 지방세 감면대상 설립자로 볼 수 있는지 여부

 

<판결요지> 지식산업센터 설립사업의 마무리 단계에서 신탁된 사정만으로 설립자로서

 

자격을 상실했다고 봄은 입법취지에 어긋남(감면대상에 해당)

 

○ 피고는 최초 입주 시부터 부동산 임대 및 공급업을 영위할 수 있는 것은 지식산업센터의 설립자에한하는데, 이 사건의 경우 지식산업센터의 설립승인을 받은 것은 원고 00씨티가 아닌 원고 한국자산신탁이므로,원고 00씨티는 적법하게 입주계약을 체결한 것으로 볼 수 없다고 주장한다.

 

○ 살피건대, 원고 00씨티가 이 사건 토지 상에 아파트형공장을 설립하기 위해 한국산업단지공단과입주계약을 체결하고, 이 사건 토지를 취득하였음은 앞서 본 바와 같고, 갑 제6호증의 기재에 변론 전체의취지를 종합하면, 원고 00씨티가 2008. 12. 29. 아파트형공장 신축을 위한 건축허가까지 받은 사실이 인정되는바,

 

원고 00씨티가 지식산업센터 설립사업의 마무리 단계에서 위 지식산업센터의 소유권을 원고 한국자산신탁에신탁하였다는 사정만으로 지식산업센터의 설립자로서 위 센터에 입주할 자격을 상실한다고 보는 것은지식산업센터의 원활한 설립을 지원하기 위한 산업집적법의 취지에 어긋나는 해석으로서 허용되지 아니한다.

 

피고의 위 주장은 이유 없다. (서울행정법원 2015. 10. 15. 선고 2015구합59037 판결)

 

 

조심2020부7752 2020.12.15. 쟁점부동산이 조합원들의 신탁재산이므로 청구법인이 종합부동산세 납세의무자가 아니라는 청구주장의 당부 (기각)

 

과세기준일 현재 신탁등기가 이루어지지 아니하여 쟁점부동산의 사실상의 소유자는 청구법인으로 보이는 점, 청구법인이 주장하는 사실상 토지는 주택분으로 재산세가 부과된 주택에 해당하는 점, 청구법인이 조특법 제104조의19 제2항의 규정에 따른 주택신축용토지 합산배제 신고서를 제출한 사실이 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

 

조심2021서1922 2022.4.19. 쟁점부동산은 위탁자별로 구분된 신탁재산에 해당하므로 위탁자별로 나누어 종합부동산세 과세표준 등을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부(기각)

 

청구법인제출한 일부 주택의 등기부등본과 신탁원부 등의 자료만으로는 쟁점부동산이 「지방세법」제107조 제1항 제3호의 위탁자별로 구분된 신탁재산에 해당하는지 여부가 불분명한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 종합부동산세 납세의무자를 청구법인으로 보아 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단됨

 

조심2022서5620 2022.8.2. 조합원을 기준으로 종합부동산세 과세표준을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부(기각)

 

신탁원부 및 부동산담보신탁계약서상 위탁자는 AAA, 수탁자는 청구법인으로 확인되는 점, 등기사항전부증명서상 과세기준일 현재 AAA이 청구법인에 신탁한 것으로 확인되는 점, 재산세 고지서에 따르면, 납세자는 청구법인으로 기재되어 있는 점, 위 재산세 부과처분이 취소 또는 경정되지 않는 한 후행조세인 이 건 종합부동산세 부과처분은 원칙적으로 유효하다 할 것인 점 등에 비추어 볼 때,처분청이 쟁점주택들의 종합부동산세 납세의무자를 청구법인으로 보아 이 건 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

 

조심2020지0231 2021.3.29. 주택조합이 조합주택을 신축하기 위하여 조합원으로부터 신탁받은 금전으로 취득한 토지에 대하여 신탁등기를 하지 아니한 경우에도 이를 분리과세대상으로 하여 재산세를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부(기각)

 

지방세법 제107조 제1항 제3호에서 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우 수탁자를 납세의무자로 보도록 규정하고 있는 점에 비추어 같은 법 시행령 제102조 제7항 제7호에서의 「신탁법」에 의한 신탁재산도 단순히 신탁계약이 체결된 것만으로는 부족하고, 수탁자 명의로 소유권 등기와 신탁재산으로서의 등기가 이루어져 수탁자의 고유재산과 구분되는 재산을 의미한다고 해석하는 것이 법률체계상 합리적이라고 판단됨