지역주택조합의 취득세 개요

지역주택조합의 취득세

 

 

1. 사업내용

 

공동주택을 건설하는 사업방식의 하나로 주택법상 조합을 설립하여 추진하는 (지역주택조합,직장주택조합)이 있다. 사업부지의 소유권이 확보되 않은 상태에서 조합원 모집을 통해 조달된 자금을 바탕으로 대지의 소유권을 취득한 후 사업계획승인을 받아 건설된 주택을 조합원에 우선 분양하는 공동주택 건설사업이다.

 

사업추진 절차를 보면 ① 주택조합추진위워히 단게에서 조합원(조합설립 전이므로 조합원은 아님)이 납부한 금전 또는 주택조합추진위원회가 직접 조달한 자금으로 15%이상의 사업부지를 취득하고(주택법 11조2항2호) ②주택법 제1조에 따라 주택조합인가를 받은후 조합원이 납부한 금전 또는 주택조합이 직접 조달한 자금으로 잔여 조합주택용 붇오산(사업부지)를 취득 ③건축물을 신축하고 사용승인을 받아 조합원분은 조합원 명의로 비조합원분은 주택조합 명의로 등기하게 된다.

 

조합 설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50%이상 토지 사용권원을 확보하여 신고하고, 공개모집해야 한다. 공개모집 이후 조합원 사망 자격상실 탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달 딘 조합우너을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순방법으로 모집할 수 있다.(11조의3) 조합원을 모집하려는 주택조합의 발기인은 조합원 모집신고를 하는 날 주택조합에 가입한 것으로 본다. 모집주체(주택조합)와 주택조합 가입 신청자는 사업개요, 조합원 자격기준 분담금 납부방법 사용권원 소유권을 확보한 면 적 및 비율 조합원 탈퇴 방법 등을 내용으로 하는 가입계약서를 작성한다.

 

조합설립인가를 받기 위해서는 주택건설대지의 80% 이상 토지 상요권 확보 및 15% 이상 토지 소유권을 확보해야 한다(제11조) 조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변겨인가 신청은 사업계획승인 신청일까지 하여야 한다(영22조)

 

2. 지역주택조합과 취득세

 

주택조합의 주택건설은 재개발 재건축방식과 상이하고 취득세 적굥도 차이가 있다.

 

주택조합 방식에서 지역주택조합이 일정 사업구역 내에서 주택신축을 위해 조합원으로부터 금전을 신탁받아 제3자로부터 사업부지를 취득하는 경우 취득세가 비과세되지 아니한다. 조합이 부동산을 취득하여 해당 토지는 신탁부동산이 되고 조합원과 조합간에 신탁계약이 된다.

 

주택조합은 신탁방식으로 사업을 추진하기 때문에 신탁에 관한 법리 및 신탁고 관련한 지방세법상 과세요건이 적용될 수 있다. 취득세의 경우 주택조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만 조합원에게 귀속되지 아니하는 일반분양분토지(비조합원용 부동산)에 대한 납세의무(7조8항)가 있다. 그리고 위탁자 지위이전에 대해 취득세 납세의무가 발생하는 데 위탁자 지위이전은 조합원의 지위승계에도 해당하기 때문에

이에 대한 취드게 납세의무도 동시에 발생한다고 볼 수 있다.

 

3. 조합 등이 금전으로 직접 취득한 토지

 

주택조합 등이 조합원으로부터 신탁받은 금전으로 매수하여 그 명의로 소유권이전등기를 마친 조합주택용 부동산은 조합원용인지 또는 비조합원용인지를 가리지 아니하고 구법 제110조 제1호 본문이 적용되는 신탁등기가 병행되는 신탁재산에 해당하지 아니하여 그 취득에 대ㅏ여는 구법 제110조 제1호 단서의 규정과 관계없이 취득세가 부과되어 왔다(대법원98두10950.2000.5.30.)

 

따라서 조합주택 등이 조합원으로부터 신탁받은 금전으로 매수하여 그 명의로 소유권이전등기를 마친 조합주택용 부동산 중 비조합원용 부동산의 취득의 경우에는 개정 법 제110조 제1호 단서 개정과 개정 시행령 제73조 제5항(현 영 제20조 제7항)의 신설에도 불구하고 여전히 주택조합 등이 사실상 잔금지급일 또는 등기일에 이를 취득한 것으로 보아 취득세를 부과하여야 한다.

 

그런데 최근 지역주택조합의 주택부지 취득관련 대법원 판례에서 조합이 조합원으로부터 신탁받은 금전으로 매수하여 조합 명의로 소유권이전등기를 마친 것으로 간주되므로 조합원이 취득세의 납세의무자가 되고, 비조합원 분양용토지는 지방세법 제7조 제8항 단서, 제1항, 제2항에 따라 조합이 납세의무자가 되며 후자의 경우 그 납세의무 성립시기는 지방세법 시행령 제20조 제2항, 제13항 등에 따라 사실상의 잔금지급일 또는 등기일 등이 된다고(대법원 2017두73679,2018.3.15.)보았다.

 

이와 같이 납세의무자를 이원화하여 적용한다는 대법원 판례는 다음과 같이 쟁점이 있을수 있다. 조합이 조합원으로부터 받은 금전으로 제3자의 토지를 취득한 것은 조합이 조합원으로부터 직접 취득세 과세대상 부동산을 취득한 것이 아니고 제3자로부터 조합이 주체가 되어 토지를 취득한 것이므로 독립적으로 납세의무가 성립한 점을 고려하지 않는 것이다.

 

조합이 취득한 것은 어차피 조합원용 토지가 아니면 비조합원(일반분양)용 토지가 될것인데 조합의 구성원은 조합원인 점에서 굳이 조합과 조합원의 납세의무를 구분할 실익이 없다.

 

조합원과 조합으로 각가 분리하게되면 각각의 취득시기와 과세표준을 어떻게 정할 것인지도 복잡한 문제가 될 수 있다. 특히 다수의 토지를 취득시기를 달리하여 취득하는 경우에는 과세행정이 매우 호난스럽고 납세자의 납세협력비용도 증가하는 문제가 있다.

하지만 비조합운용 분양용 토지의 비율 등에 근거하여 잠정적으로 취드게액을 산정한다는 것은 취득세 과세요건이 확정됨으로세 납세의무가 성립하는 취득세 과세체계와 불일치하게 된다.

 

제3자로부터 취득한 토지의 취득시기(대법원98두10950.2011두532) 그동안 사실상의 잔금지급일 또는 등기일에 조합이 취득한 것으로 보아 과세해 온점을 고려할 필요가 있다.

 

 

주택조합의 조합원 분양용 토지 및 공공시설 부지에 대한 감액경정청구 거부처분의 적법 여부

 

대법 2017두73679, 2018. 3. 15. 판결 : 상고기각(과세기관 패)

- 구 지방세법 제7조제8항, 제9조제2항, 제105조제10항, 제110조 제1호 단서

 

<쟁점요지>

주택조합의 조합원 분양용 토지와 공공시설 부지에 대한 취득세 등 과세관청의 적법, 위법한 처분이 혼재된 감액경정 청구를 거부한 처분의 적법성 여부

 

<판결요지>

① 조합원 분양용 토지 부분에 관한 취득세 등의 과세표준 및 세액을 감액경정하여야 함에도 이를 거부하였으므로 이 거부처분은 위법함

② 공공시설의 부지에 해당하는 부분에 대한 취득세 등 감액경정 청구를 거부한 부분은 위법하다고 할 수 없음

③ 이 사건 거부처분 중 조합원 분양용 토지 부분만이 위법하므로 그 부분만 취소되어야 할 것이나, 당심 변론종결 시까지 제출된 자료만으로는 정당한 세액을 산정할 수 없으므로 이 사건 거부처분을 전부 취소할 수밖에 없음

 

① 원고는 조합원으로부터 신탁받은 금전으로 이 사건 토지를 매수하여 그 명의로 소유권이전등기를 마치면서 피고에게 이 사건 토지 전체가 비조합원 분양용 토지에 해당한다는 전제 하에 취득세 등을 신고․납부하였는데, 그 후 이 사건 토지는 이전고시에 따라 조합원 분양용 토지와 비조합원 분양용 토지 및 공공시설의 부지로 확정되었으므로, 이 사건 토지 중 조합원 분양용 토지 부분의 경우 원고가 아닌 조합원들이 취득세 등의 납부의무를 부담한다고 할 것임. 따라서 피고는 이 사건 토지 중 조합원 분양용 토지 부분에 관한 취득세 등의 과세표준 및 세액을 감액경정하여야 함에도 이를 거부하였으므로, 이 사건 거부처분은 위 한도에서 위법함

 

② 이 사건 토지를 포함한 사업부지 48,420.7㎡ 중 10,923.2㎡가 공공시설 부지로서 지방자치단체 등에 귀속된 사실은 인정되나, 그러한 사정만으로는 원고가 사업시행계획인가 등에서 나타난 귀속의 조건에 맞추어 이 사건 토지를 취득하였거나, 귀속의 대상이 되는 토지의 위치나 면적이 구체적으로 특정된 상태에서 귀속을 조건으로 하여 이 사건 토지를 취득한 것으로 볼 수 있는 객관적인 사정이 있다고 인정할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이 사건 토지 중 공공시설 부지에 해당하는 부분은 위 구 지방세법 제9조제2항 소정의 취득세 비과세대상에 해당하지 않음. 그렇다면 이 사건 토지 중 공공시설 부지에 해당하는 부분에 대한 취득세 등 감액경정청구를 거부한 부분은 위법하다고 할 수 없음

 

③ 과세처분 취소소송에서 처분의 적법 여부는 정당한 세액을 초과하느냐의 여부에 따라 판단하는 것으로서, 당사자는 사실심 변론종결 시까지 객관적인 과세표준과 세액을 뒷받침하는 주장과 자료를 제출할 수 있고, 이러한 자료에 의하여 적법하게 부과될 정당한 세액이 산출되는 때에는 그 정당한 세액을 초과하는 부분만 취소하여야 할 것이지만, 그렇지 아니한 경우에는 과세처분 전부를 취소할 수밖에 없으며, 그 경우 법원이 직권에 의하여 적극적으로 부과할 정당한 세액을 계산할 의무까지 지는 것은 아닌바(대법원 1995. 4. 28. 선고 94누13527 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2015두622 판결 등 참조), 이는 과세처분에 대한 경정청구 거부처분 취소소송의 경우에도 마찬가지라 할 것임. 이 사건 거부처분 중 조합원 분양용 토지 부분만이 위법하므로 그 부분만 취소되어야 할 것이나, 당심 변론종결 시까지 제출된 자료만으로는 정당한 세액을 산정할 수 없으므로 이 사건 거부처분을 전부 취소할 수밖에 없음