원인무효 및 일부잔금 미납시 취득세

원인무효 및 일부잔금 미납시 취득세

 

1. 취득의 원인무효

 

형식적 취득설에 의하면 원인무효의 경우에도 취득행위가 있었다면 취득세 납세의무가 성립하게 된다. 그러나 사해행위를 원인으로 증여계약이 취소판결을 받았다면 취득세 납세의무도 없는 것으로 보며(행자부 세정 13407-183, 2001.2.15.), 서류위조나 사기로 부동산이 이전된 경우에도 취득세 납세의무가 없다(행자부 세정 13407-498, 1999.4.27.).

 

실체적인 법률관계에 있어서 그 소유권을 취득한 것이라고 볼 수 없는 원인무효의 등기명의자는 취득세의 납세의무가 없는 것으로 본다(대판 64누84, 1964.11.24.) 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관한 거래계약이 거래허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 매수인이 매매대금을 전액 지급했다 하더라도 토지를 취득한 것으로 보지 아니한다(대판 97다8427, 1997.11. 11.).

 

아파트를 매수한 후 착오로 다른 호수에 관하여 등기한 경우에 이는 원인무효의 등기라 할 것이고, ‘합의해제’를 원인으로 하여 말소한 것은 원인 없이 경료된 등기를 말소하기 위한 방편에 불과하다(대판 2006두14384, 2007.1.24.),

 

부동산 신탁에 의해 건설되는 상가 분양과 관련하여 수분양자들은 건설회사 대표 등이 수분양자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐줄 것이라는 거짓말에 속아 분양계약을 체결하고 분양대금을 지급한 것에 불과하여 상가의 소유권을 취득한 것으로 보지 아니한다(대판 2015다 215243, 2018.10.25.).

 

또한, 토지를 매도하기 위하여 매매계약을 체결한 후에 매수자에게 소유권을 이전하여야 할 의무를 회피하려고 다른 사람과 통정허위표시에 의해 증여를 하는 것은 무효로서 취득세 납세의무가 없다(대판 2012두12709, 2 014.5.29.).

 

이중매매의 경우에 제2매수자가 취득세 납세의무가 있는지 문제가 된다. 대법원에서는 원인무효가 될 경우에 취득세 납세의무가 없는 것으로 보고 있으므로, 이중매매가 배임행위에 해당되어 원인무효가 되는 지를 판단해야 할 것이다.

 

일반적으로 부동산의 이중매매를 배임행위로 보는 기준은 ① 이중매매에 의한 이전등기시기, ② 제2매수자의 적극적인 배임행위 가담여부 등으로 보고 있다.

 

계약금만 받은 상태에서 제2매수자에게 이전등기를 한 것은 매매계약을 해약할 수 있는 시기이므로 배임행위가 성립되지 않는다. 그리고 적극적인 배임행위 가담 여부는 단순히 매도자의 이중매매사실을 안 것만으로 해당되지 아니하고, 해당 부동산의 매도사실을 알고서도 매도자에게 매도를 적극 요청해 매매계약에 이르는 정도가 되어야 한다(대판 93다55289, 1994.3.11.).

 

제1매수자는 제2매수자에 대한 소유권이전등기말소청구권을 행사하기 앞서 매도자와 제2매수자 두 사람이 악의로 매수인을 속였다는 것을 입증해야 한다.

부동산의 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 제2매매계약이 반사회적 법률행위에 해당하는 경우에는 제2매매계약은 절대적으로 무효이다.

 

그래도 당해 부동산을 제2매수인으로부터 취득한 제3자는 설사 제2매수인이 당해 부동산의 소유권을 유효하게 취득한 것으로 믿었다고 하더라도 제2매매계약이 유효하다고 주장할 수 없다(대판 96다 29151, 1996.10. 25.)

 

2. 계약의 취소

 

계약이 무효이거나 취소된 경우에는 처음부터 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득행위가 있다고 보지 아니한다. 조세소송에서 과세처분의 위법 여부를 판단하는 기준시기는 그 처분 당시이다.

 

그러므로 착오를 이유로 계약의 취소가 이루어졌다고 하더라도 그 착오의 내용이나 의사표시를 취소하는 목적 등에 비추어 볼 때 사실상 과세처분이 이루어진 이후의 사정에 근거한 것으로 그 실질에 있어서는 과세처분 후 계약을 합의해제하는 것에 불과한 경우에는 그 취소로 인한 취득세 과세처분의 효력에 대하여도 합의해제에 관한 위 법리가 그대로 적용된다(대판2013두2778, 2013.6.28.).

 

예를 들면, 취득세를 신고납부한 후에 비로소 매도자를 상대로 해당 토지에 건물 신축이 가능한 것으로 착각하였다고 주장하면서 계약의 취소를 이유로 민사소송을 제기하였고 매수자도 그 취소를 전제로 하여 취득행위가 없었다고 주장하는 것은 취득 이후에 일어난 사정이므로 당초의 취득행위에 영향을 줄 수 없다.

 

그러나 토지를 매수하는 매매계약을 체결 후 에 매매대금 전액을 지급하고 토지의 소유권이전등기를 마친 후 매도자를 상대로 사기 또는 착오를 원인으로 매매계약을 취소하고, 소유권이전등기말소등기의무를 이행함과 동시에 매매대금 전액의 지급을 구하는 내용의 소송을 제기하여 승소한 경우에는 취득행위가 없는 것으로 본다.

 

즉, 신고납부 후에 취소의 원인이 발생한 것이 아니라 당초에 사기 또는 착오가 있었다고 보아 매매계약이 취소되어 소유권이전등기가 말소됨으로써 취소의 소급효로 처음부터 토지에 관한 취득행위가 없었다고 본 것이다(대판 2021두60977, 2022.3.31.).

 

3. 일부잔금 미지급

 

취득세는 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 여기에서 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다(대판 2000두2204, 2001.2.9.).

 

매매의 경우에 있어서는 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금 지급이 이행되었을 때에 취득이 이루어 졌다고 본다.

 

대금이 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 있는지 여부는 개별적·구체적 사안에 따라 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대판 2008두8147, 2010.10.14.).