도시 및 주거환경정비법상 지방세 감면

도시 및 주거환경정비법상 지방세 감면

 

1. 의의

 

종전에는 재개발사업 등의 시행에 따른 취득세 과세와 감면적용에 대하여 지방세특례제한법에서 규정하고 있었으나, 개정 지방세관계법령에서는 이를 분리하여 과세체계는 지방세법령에, 감면은 지방세특례제한법에서 각각 구분하였다. 또한 기존에는 재개발사업 등 조합원이 취득하는 부동산은 청산금을 과세표준으로 과세하고 비조합원은 환지처분 등으로 승계하는 부동산에서 종전 부동산 가액을 공제한 초과액을 과세표준으로 과세하였으나, 개정(2023.1.1.)이후에는 지법(§7⑯)의 규정에 의거 재개발사업 등으로 취득한 건축물은 원시취득으로 과세, 토지는 당초취득분 보다 증가한 면적에 대해 과세하며 지목변경분 간주취득은 환지면적기준으로 과세하도록 개정하였다.

 

개정전에는 당초 원조합원은 청산금을 내지 않는 한 사실상 취득세가 면제되나 승계조합원의 경우 환지처분으로 취득하는 부동산가격에서 원조합원으로부터 취득한 가격을 공제한 차액을 과세표준으로 하여 과세했던 것이다. 그러나 개정후에는 아래 [표1]과 같이 환지처분으로 취득하는 건물은 원시취득으로, 토지는 승계취득으로 과세된다.

 

이에 따라 주택의 경우 종전에는 재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 재개발사업의 시행으로 주택(청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산을 포함)이 1가구 1주택인 경우 감면대상이나 개정후에는 청산금 여하에 불구하고 취득하는 주택을 기준으로 감면을 적용한다. 그리고 주택 감면후 사후관리규정이 적용되므로 그 취득일부터 5년 이내에 사치성재산에 해당하는 고급주택 등에 해당하거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우 및 일시적 2주택자에 해당하여 취득세를 경감받은 사람이 그 취득일부터 3년 이내에 1가구 1주택이 되지 아니한 경우에는 감면된 취득세를 추징하게 되는 점이 차이점이다.

 

아래의 [표1]과 같이 재개발사업등으로 취득하는 부동산에 대하여 당초 조합원이 취득하는 부동산에 대한 감면규정이 삭제됨에 따라 변동되는 세부담을 비교 고찰하고자 한다.

 

[표1] 재개발사업에 따른 조합원의 세부담 비교

구분	2022.1231 이전까지	2023.1.1이후
원조합원	[표1] 재개발사업에 따른 조합원의 세부담 비교	(1) 건물 전체 : 원시취득 (2) 도시개발사업 시행시 조합원의 과세표준액 = (A × B) - C
승계조합원	환지처분 부동산가격 – 취득 당시가격 (취득물건별로 취득유형 구분하여 세율 적용)	(1) 건물전체 : 원시취득 (2) 비조합원용 토지승계취득가액= A × [B - (C × B / D)]

 

 

2. 도시개발사업 등에 따른 취득세 감면 비교

 

(1) 도시개발사업에 따라 취득하는 부동산 감면

종전에는 「도시개발법」 제2조 제1항 제2호에 따른 도시개발사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함)가 환지계획 등에 따라 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 면제하였다.

 

당초 조합원의 경우 청산금에 상응하는 부분에 대하여 취득세를 납부하였기 때문에 취득하는 부동산에서 청산금을 공제한 부분에 상당하는 부동산에 대하여 면제를 받고, 승계조합원은 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하지 아니하는 범위내에서 감면을 받으며 초과액에 상당하는 부동산에 대하여는 과세되는 것이다.

 

당초조합원	승계조합원
- 청산금에 대하여 과세 - (면제범위) 취득부동산 가액 - 청산금상당액	- (과세범위) 취득부동산 가액 － 종전 부동산가액 - (면제범위) 종전부동산 가액

 

또한 지특법 부칙 제11조 제1항의 규정에 의거 2023.1.1. 전에 「도시개발법」 제29조에 따른 환지계획 인가를 받은 도시개발사업시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 2023.1.1. 이후 취득(토지상환채권으로 취득하는 경우를 포함)하는 부동산에 대해서는 구 지특법 제74조 제1항 및 제2항에 따라 2025년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.

 

그런데 지방세법(§7⑯)에 의거 2023.1.1. 이후 도시개발사업인가를 받고 시행하는 도시개발사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함)가 환지계획 등에 따른 취득하는 건축물은 그 소유자가 원시취득한 것으로 보며, 토지의 경우에는 그 소유자가 승계취득한 것으로 본다.

 

이 경우 토지는 당초 소유한 토지 면적을 초과하는 경우로서 그 초과한 면적에 해당하는 부분에 한정하여 취득한 것으로 본다. 그러므로 원조합원과 승계조합원 모두 동일하게 당초 토지면적 범위내에서 과세되지 아니하며 초과분에 대하여만 과세되는 것이다.

 

대부분 환지처분으로 취득하는 초과토지가 없기 때문에 과세되는 사례가 많지 아니하다. 그리고 환지처분으로 취득하는 건축물 부분에 대하여는 원시취득하게 되므로 건축물 전체 가액에 대하여 과세되는 점이 차이점이다.

 

종전	2023.1.1이후
구 지방세특례제한법(§74①,②)	지방세법(§7⑯)
당초 조합원과 승계조합원 과세방식 각각 구분	당초 조합원과 승계조합원 과세방식 동일적용
토지 : 청산금, 종전토지가액 초과분 과세	토지 : 토지면적 기준으로 초과분 과세
건축물 : 청산금, 종전건물가액 초과분 과세	건축물 : 과세(감면없음, 종전건물 불인정)
취득유형: 토지(승계취득), 건축물(승계취득)	취득유형: 토지(승계취득), 건축물(원시취득)

 

(2) 재개발사업에 따라 취득하는 주택감면

 

종전 「도시및주거환경정비법」 제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함다)가 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물에 대해서는 취득세를 면제하였다.

 

도시개발사업과 동일하게 당초 조합원은 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산에 대하여 과세되고 승계조합원은 관리처분계획에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산에 대하여 과세된다.

 

또한 지특법 부칙(§11①)의 규정에 의거 2023.1.1. 전에 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가를 받은 재개발사업시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 2023.1.1. 이후 취득(토지상환채권으로 취득하는 경우를 포함)하는 부동산에 대해서는 구 지특법 제74조 제1항 및 제2항에 따라 2025년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.

 

1가구 1주택인 경우에는 종전의 제74조 제5항 제3호에 따라 전용면적 60㎡이하 75%, 60~85㎡이하는 50%의 취득세를 2025.12.31.까지 경감한다.

 

또한 당초 조합원이 청산금에 상당하는 부동산을 취득하여 해당 부동산에 대한 취득세를 경감받았거나 승계조합원이 취득세를 경감받는 경우 그 경감 취득세에 관하여는 종전의 제74조 제5항 각 호 외의 부분 단서에 따라 그 취득일부터 5년 이내에 사치성재산(고급주택 등)이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우 및 제3호에 일시적 2주택자에 해당하여 취득세를 경감받은 사람이 그 취득일부터 3년 이내에 1가구 1주택이 되지 아니한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

 

지특법 부칙(§13)의 규정에 의거 2023년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가를 받은 재개발사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 취득(토지상환채권으로 취득하는 경우를 포함)하는 부동산에 대해서는 제180조의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따라 지방세 특례의 중복 감면을 적용받을 수가 있다.

 

또한 도시개발사업과 마찬가지로 지방세법(§7⑯)에 의거 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함)가 관리처분계획에 따라 공급받거나 토지상환채권으로 상환받는 건축물은 그 소유자가 원시취득한 것으로 보며, 토지의 경우에는 그 소유자가 승계취득한 것으로 본다.

 

이 경우 토지는 당초 소유한 토지 면적을 초과하는 면적에 한정하여 취득한 것으로 보며, 관리처분으로 취득하는 건축물 부분은 원시취득하는 것으로 초과부분 면적이 없기 때문에 건축물 전체 가액에 대하여 과세되는 것이다.

 

[사례] 도시개발사업시행에 따른 초과부동산 범위(조심2021지2730, 2022.10.19.)

 

쟁점토지의 가액이 종전부동산의 가액을 초과하는 이상 그 초과액에 대하여는 취득세를 신고·납부하여야 하는 것이며 증가면적에 대해서만 취득세 등을 부과하는 것은 타당하지 아니함(조심2018지1438, 2018.11.27., 참조).

 

 

 

[사례] 도시환경정비사업의 취득 부동산 감면 범위(조심2021지437, 2021.04.21.)

 

토지의 취득 당시 시행 중인 도시 및 주거환경정비법」(2017.2.8. 법률 제14567호로 개정된 것) 제2조 제2호에 따르면 종전의 도시환경정비사업 역시 재개발사업에 포함되므로 취득세 감면 대상인 재개발사업에는 종전 도시환경정비사업이 포함된다고 보아야 하는 점, 「도시 및 주거환경정비법」의 개정으로 주택재개발사업 등이 재개발사업으로 통합되었다는 이유로 「지특법」 제74조 제3항 제1호의 취득세 감면대상에서 도시환경정비사업을 제외하는 것은 법적인 안정성 측면에서 바람직하지 아니하고 도시환경정비사업에 사용하고자 취득한 토지는 「지특법」 제74조 제3항 제1호에 따른 취득세 감면대상이라 할 것임(조심2019지1668, 2019.12.4., 참조)

 

[사례] 재개발사업의 관리처분시 과세표준 산정방식(조심2021지669, 2021.09.09.)

 

지특령 제35조 제2항의 규정은 증가한 면적이 아니라 증가한 가액에 대하여 취득세를 부과하도록 규정하고 있는 것으로, 그 입법 취지는 사업시행인가 이후에 사업고시 구역 내의 종전의 부동산을 승계 취득하는 자는 실질적으로는 사업시행결과 그보다 재산적 가치가 증가한 새로운 부동산을 취득하는 것을 목적으로 하고 있어 후에 실질적으로 취득하게 되는 부동산의 가액에 근거한 취득세를 과세하기 위한 것임. 이러한 취득세 산정방법은 환지계획 등에 의하여 취득한 부동산 전체에 대하여 취득세를 부과하는 것이 아니라 종전의 부동산가액을 초과하는 부분에 대하여만 이를 부과하는 것이어서 이중과세의 문제도 발생하지 아니하여 헌법상 재산권의 본질적 내용을 침해하는 것도 아닌바(대법원2003두4515, 2004.4.28., 판결), 재개발 사업시행인가 이후에 종전 토지를 승계취득한 경우, 지특법 제74조 제1항 제2호의 계산식에 따라 토지의 과세표준에서 종전 토지의 과세표준을 차감하여 취득세 등의 과세표준을 산정한 것은 정당함.

 

 

[판례] 도시환경정비사업에 대한 지방세 감면범위(대법원2020두45766, 2020.11.12.)

 

도시정비법이 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되면서 지방세특례법도 부수적으로 함께 개정됨에 따라 이 조항의 취득세 감경대상에 도시환경정비사업도 포함되게 된 점, 이 조항이 2018. 12. 24. 법률 제16041호로 개정되면서 취득세 감면 대상이 재개발사업 중 종전의 주택재개발사업과 주거환경개선사업 중 종전의 주거환경개선사업만으로 한정된 점은 인정된다. 그러나 이 사유만으로 이 조항에서 종전 도시환경정비사업을 취득세 감경대상에 포함시키고 있는 것이 단순한 입법상 미비라고 볼 수도 없음. 입법자는 단순히 ‘주택재개발사업’이라는 용어만을 ‘재개발사업’으로 수정한 것이 아니라 ‘주택재개발사업 및 도시환경정비사업’도 일괄적으로 ‘재개발사업’으로 개정하였는데, 이는 지방세특례제한법상 ‘주택재개발사업’이 종전 주택재개발사업 및 종전 도시환경정비사업을 모두 통칭하는 ‘재개발사업’으로 개정된 것을 단순히 입법 미비라고 보기 어렵게 하는 사정이다.

 

 

(3) 도시개발사업시행자가 취득하는 체비지 등 감면

 

지특법(§74③)의 규정에 의거 「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 사업시행자가 해당 도시개발사업의 시행으로 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세의 75%를 경감한다. 이 때 『체비지』는 공사비충당을 위한 토지등을 환지처분하지 아니한 것이며, 환지처분공고 익일에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 그 소유권을 원시적으로 취득하게 되는 것인 점에 비추어 보면(대법원2002두6361, 2003.11.28.,등 참조) 원칙적으로는 관리처분계획에 의한 관리처분이 있어야 비로소 체비지로서의 요건을 구비하게 되는 것이다.

그리고 사업시행자가 취득하는 체비지와 보류지에 대하여 취득세를 감면하는 취지가 당해 사업의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하려는 데 있다는 점과 위 각 조항들의 규정내용에 비추어 볼 때, 분양신청 후의 잔여분 중 일반에 분양하는 것으로서 체비지 또는 체비시설로 지정된 부분은 소정의 감면대상인 체비지에 해당하고 체비지에는 토지뿐 아니라 건축시설도 포함된다(대법원2001두5392, 2001.10.23.).

 

도정법상 임대주택의 경우 재건축조합이 사업비를 충당할 목적으로 임대주택을 건설한 것이 분명하고 실제 정산후 사업비에 충당하였기 때문에 체비지에 해당하는바, 당초 관리처분계획인가당시 지특법상 취득세 100% 감면 대상이며, 별도 구분하여 관리처분계획을 인가받을 필요가 없기 때문에 관리처분대상으로 구분하지 아니하며, 관리처분계획상 체비지로 분류하지 아니하였더라도 실제 임대주택을 매각하여 공사비에 충당한 경우라면 실질과세의 원칙에서 보면 사실상의 체비지에 해당하는 것이다.(대법원2002두11714, 2004.3.11.)

 

[사례] 무상양여토지의 체비지 인정(조심2022지519, 2022.06.27.)

 

「지특법」 제74조 제1항에 규정된 취득세가 면제되는 체비지란 사업시행자가 미리 관리처분계획에서 체비지 등으로 정하여 환지처분의 공고나 분양처분의 고시가 있은 후에 취득하는 것만을 의미한다 할 것(대법원2007두3275, 2009.6.23., 판결)인데, 쟁점토지는 「도시및주거환경정비법」 제65조 제1항에 따라 사업시행자가 무상양여 받은 용도폐지된 정비기반시설로서 정비사업의 관리처분계획에 체비지로 지정되지 않은 점, (대법원2018두35841, 2019.4.11.) 판결에서도 재개발사업의 시행자가 무상양여 받은 용도폐지된 정비기반시설은 체비지 또는 보류지에 해당하지 아니하므로 취득세가 면제되지 아니하는바 쟁점토지를 재개발사업 시행자가 취득하는 체비지로 보아 취득세를 면제되지 아니함.

 

 

[판례] 도시환경정비사업 임대주택의 체비지감면(대법원2019두53518, 2020.1.9.)

 

임대주택은 면제규정에서 취득세 면제 대상으로 정한 ‘도시정비법에 따른 도시환경정비사업의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지’에 해당한다고 볼 수 없음. 면제규정에 의하여 취득세가 비과세되는 범위를 확정할 객관적인 기준이 없게 되는 점 등에 비추어 보면, 면제규정에 의하여 취득세가 면제되는 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 미리 환지계획이나 관리처분계획에서 체비지 또는 보류지로 정하거나 그에 따라 체비지 또는 보류지로 간주되는 것만을 의미한다고 봄이 타당함(대법원2007두3275, 2009.6.23., 판결 등 참조).

 

※ 대법원 결정(대법원2019두53914, 2020.1.16.) 및 조세심판원 결정(조심2020지0010, 2020.05.20., 조심2019지1777, 2020.1.22)도 동일한 취지임

 

또한 도시개발사업으로 당초 도시개발사업조합(=사업시행자)이 취득한 토지의 지목이 사실상 변경된 경우에는 지목변경에 따른 간주취득세를 사업시행자가 납부하여야 하나 지특법(§74⑤ 제1호)의 규정에 의거 지목변경에 따른 간주취득세가 감면적용된다.

 

부동산 취득의 범위에는 부동산취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 획득하였는가의 여부에는 관계없이 부동산취득의 모든 경우가 포함되는 것으로써, 소유권 이전형식이 없는 토지의 지목변경 또한 ｢사회통념상｣ 취득이라고는 볼 수 없으나 지목변경 등으로 당해 토지의 경제적 효용가치가 증가되었기 때문에 지방세법상 취득으로 의제하여 취득세 과세대상으로 보는 것이다. 그러므로 부동산 취득시 취득세를 감면받는 경우 지목변경행위도 감면적용 대상이다(조심2020지406, 2020.7.14., 참조)

 

[사례] 지목변경과 산업단지 사업시행자 감면적용(조심2020지406, 2020.7.14.)

 

「구 지특법」 제78조 제1항에서 규정하고 있는 “산업단지를 조성하기 위하여 취득”에는 매매․신축 등에 의한 취득뿐만 아니라 토지의 지목변경에 의한 취득도 포함하는 점, 청구법인은 산업단지개발사업의 시행자의 지위에서 조성공사를 시행하여 토지의 지목을 임야에서 공장용지로 변경하였으므로 산업단지를 조성하기 위한 취득에 해당된다고 보이는 점 등에 비추어 취득세 등은 「지특법」 제78조 제1항 및 「경북도세감면조례」 제10조 제1호에 따라 100분의 60 감면대상임.

 

3. 주거환경개선사업 등에 따른 주택 등 취득시 감면

 

(1) 주거횐경개선사업에 따라 취득하는 주택 감면

 

지특법(§74④)의 규정에 의거 「도시및주거환경정비법」 제2조 제2호가목에 따른 주거환경개선사업의 시행에 따라 취득하는 주택에 대해서는 다음의 구분에 따라 취득세를 감면한다.

 

다만, 그 취득일부터 5년 이내에 사치성재산(고급주택 등)이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

 

(1) 주거환경개선사업의 시행자가 주거환경개선사업의 대지조성을 위하여 취득하는 주택: 취득세의 75% 경감

(2) 주거환경개선사업의 시행자가 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따라 해당 사업의 시행으로 취득하는 체비지 또는 보류지: 취득세의 75% 경감

(3) 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 같은 법 제23조제1항제1호에 따라 스스로 개량하는 방법으로 취득하는 주택 또는 전용면적 85㎡ 이하의 주택 : 취득세 면제

 

(2) 재개발사업시행에 따른 부동산 취득시 감면분석

 

지특법(§74⑤)의 규정에 의거 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 시행에 따라 취득하는 부동산에 대해서는 다음에 따라 취득세를 경감한다.

 

다만, 그 취득일부터 5년 이내에 사치성 재산(고급주택 등)이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우 및 일시적 2주택자에 해당하여 취득세를 경감받은 사람이 그 취득일부터 3년 이내에 1가구 1주택이 되지 아니한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

 

(1) 재개발사업시행자가 재개발사업의 대지조성을 위하여 취득하는 부동산: 취득세의 50% 경감

(2) 재개발사업의 시행자가 「도시및주거환경정비법」 제74조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택: 취득세의 50% 경감

(3) 재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 재개발사업의 시행으로 주택을 취득함으로써 1가구 1주택이 되는 경우(취득당시 일시적으로 2주택이 되는 경우를 포함)에는 다음에 따라 취득세를 경감

(가) 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 취득하는 경우 : 취득세의 75% 경감

(나) 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택을 취득하는 경우: 취득세의 50% 경감

지특령(§35④)의 규정에서 『1가구 1주택』은 주택 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 1가구(취득자의 배우자, 취득자의 미혼인 30세 미만의 직계비속은 각각 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 가구에 속한 것으로 의제함)가 국내에 1개의 주택을 소유하고, 그 소유한 주택이 재개발사업의 시행에 따라 취득한 주택인 경우를 말한다.

 

이 때 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 본다. 또한 지특령(§35③)의 규정에서 『일시적 2주택자』는 취득일 현재 재개발사업의 시행으로 취득하는 주택을 포함하여 2개의 주택을 소유한 자를 말한다.

 

이 경우 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보며, 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 소유한 경우(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함)에는 주택을 소유한 것으로 보지 않는다.

 

4. 주요 검토사항

 

도시개발사업 및 재개발사업의 시행으로 취득하는 부동산에 대한 과세와 감면에 대하여 종전에는 지특법(§74①,②)에 근거하였으나 개정후에는 과세방식은 지방세법(§7⑯)에서 다루고 있다.

 

또한 종전에는 당초조합원과 승계조합원에 대한 과세방식과 감면에 대하여 차별하였으나 개정후에는 동일한 과세방식과 감면이 적용된다.

 

취득유형도 종전에는 토지와 건축물 모두 재개발조합 등으로부터 승계취득하는 것으로 보았으나 개정후에는 토지는 초과분에 대하여 승계취득, 건축물은 원시취득이므로 2.8%의 세율이 적용되는 것이 차이점이다.

 

그리고 아래와 [표2]와 같이 가장 차이가 많은 부분은 취득세 과세표준이다.

 

종전에는 토지·건물 구분없이 전체 부동산 가액을 기준으로 초과분을 과세표준으로 하였기 때문에 당초조합원은 청산금 상당액을, 승계조합원은 취득부동산에서 당초 취득부동산가액을 공제한 차액을 과세표준으로 하였다.

 

그러나 개정후에는 가액기준이 아닌 토지면적기준으로 초과분에 대하여 과세된다.

 

이에 따라 당초 조합원의 과세표준은 『(공식1) [분양가액(㎡) × 해당 토지 면적] - 지목변경에 따른 취득가액』이나 승계조합원은 『(공식2) 분양가액(㎡) × [해당 토지 면적 - (당초취득토지면적 × 해당토지면적/전체토지면적)』으로 과세표준을 산정한다.

 

건축물은 당초조합원이나 승계조합원 모두 전체 건축물에 대하여 과세되므로 별도의 감면이 적용되지 아니한다. 다만 재개발사업으로 부동산이나 주택을 취득하는 경우에는 종전과 동일하게 감면이 적용된다.

 

[표2] 재개발사업에 따른 조합원에 대한 과세방식과 감면

 

구분		종전	개정(2023.1.1.)ㅇ후
근거규정		구 지방세특례제한법(§74①,②)	지방세법(§7⑯)
과세방시		당초 조합원과 승계조합원 각각 구분	당초 조합원과 승계조합원 동일적용
취득유형		토지 (승계취득) : 4% 건축물 (승계취득) : 4%	토지 (승계취득) : 4% 건축물(원시취득) : 2.8%
토지과표	당초 조합원	① 부동산가액기준 초과분 과세 ② 과표 : 청산금 상당액	① 토지면적 기준 초과분 과세[(A × B) - C] (공식1) ② 과표 : [분양가액(㎡) × 해당 토지 면적] - 지목변경에 따른 취득가액
	승계 조합원	① 부동산가액기준 초과분 과세 ② 과표 : 취득토지액 - 종전토지가액	① 토지면적 기준 초과분 과세[A × {B - (C × B / D)}] (공식2) ② 과표 : 분양가액(㎡) × [해당 토지 면적 - (당초취득토지면적 × 해당토지면적/전체토지면적)
건축물 과표	당초 조합원	① 가액기준 초과분과세 ② 과표 : 청산금 상당액	건축물 : 전체 건축물 과세(감면없음, 종전건물가액 불인정, 단, 당초조합원의 1가구 1주택은 면적에 따라 차등감면)
	승계 조합원	① 가액기준 초과분 과세 ② 과표 : 취득토지액 - 종전토지가액
감면		① 재개발사업 시행자의 대지조성용 부동산 : 취득세(50%) 감면 ② 재개발사업 시행자의 관리처분용 주택 : 취득세(50%) 감면 ③ 당초조합원의 1가구 1주택 취득 : 60㎡이하 75%, 60~85㎡이하 50% 취득세 감면

 

 

(공식1) 도시개발사업 시행시 조합원의 과세표준액 = (A × B) - C

 

A: 해당 토지의 제곱미터당 분양가액 (관리처분후)

B: 해당 토지 면적 (관리처분후)

C: 법 제7조제4항 후단에 따른 토지의 지목 변경에 따른 취득가액

 

(공식2) 비조합원용 토지(체비지,보류지)의 과세표준액 = A × [B - (C × B / D)]

 

A: 해당 토지의 제곱미터당 분양가액 (관리처분후)

B: 해당 토지의 면적 (관리처분후)

C: 사업시행자 또는 주택조합이 해당 사업 진행 중 취득한 토지면적(조합원으로부터 신탁받은 토지는 제외한다)

D: 해당 사업 대상 토지의 전체 면적 (관리처분후)

 

따라서 개정전후의 재개발사업 등에 있어 입체환지를 하는 경우 토지분 면적 정산시 초과토지가 거의 없으나 종전건물분 가액을 인정하지 아니하기 때문에 당초 조합원과 승계조합원 간 취득세 세부담에 있어서 차이가 발생하게 된다.

 

특히 취득세 감면을 적용받지 못하는 전용면적 85㎡ 공동주택 등에 대하여는 차이가 많이 발생된다. 그리고 관리처분으로 취득하는 건축물 부분에 대한 과세표준에 대하여 별도 산정방식이 없기 때문에 원시취득에 해당하는 이상 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하게 된다.