지분제방식의 공사

지분제방식의 공사

 

건축물을 신축하면서 도급제 방식이 아니라 지분제 방식은 시행사(건축주)가 모든 이익과 손실에 대한 책임을 지는 것이 아니라 시공사인 건설회사가 모든 이익과 손실의 책임을 지는 시공방식이다.

 

즉 재건축·재개발사업 등에 있어서 지분제 방식이란 재건축·재개발사업과 관련하여 시공사가 모든 사업을 책임지고 수행하는 것으로 계약시에는 조합원의 무상지분율이 확정된다. 도급제 방식은 시공사가 건축공사에 대해서만 책임지는 계약방식으로 조합이 공사간접비용과 공과금을 부담하는 것을 말한다.

 

지분제방식은 주택 등을 재건축·재개발하면서 조합원들의 지분은 무상으로 공급하고 일반분양분은 시공사가 시공을 하면서 분양 및 분양계약업무 일체 분양금 수금 및 관리 분양홍보 등의 업무를 조합으로부터 위임받아 직접 처리하게 되어 있다. 따라서 실질적으로 일반분양분은 시공사가 직접 건축하여 분양하는 것과 다름없다.

 

금융감독원은 지분제방식의 경우에는 건축주가 재건축·재개발조합이 되지만 일반분양분에 대한 회계처리는 위험과 효익이 건설사에 있는 경우에 자체분양과 동일하게 회계처리를 하도록 금융감독원에서는 의견을 제시하고 있다(금융감독원, 재개발·재건축 사업의 일반분양분 회계처리)

 

행정안전부에서도 지분제방식으로 아파트를 건축한 경우에 시공사의 법인장부상 입증되는 실제 공사비를 취득세 과세표준액으로 계산하도록 유권해석을 반 있는데 도급금액 400억원(=공사비 300억원+분양비용 40억원+시공사 이윤60억원)인 경우에 지분제 방식은 공사비 300억원을 과세표준액으로 하고 도급제방식은 360억원을 과세표준액으로 하도록 해석하고 있다(행안부 세정-1718, 2005.7.19. 및 행안부 세정과-880, 2006.3.3.)

 

조세심판원에서도 조합원들이 건축주로서 기존의 부동산과 분담금을 사공사에 제공하고 공동주택을 건축한 후 1가구씩 조합원분을 제공받는 경우에 조합원들과 시공사가 공동사업을 한 것으로서 신축한 공동주택의 취득세 과세표준은 시공사인 법인장부에 의해 입증되는 공사 투입비용으로 보고 있다(조심 2014지1349,2015.9.2.)

 

따라서 재건축·재개발조합이 지분제 방식으로 아파트를 건축하면서 취득하는 일반 분양분의 취득가격은 사실상 시공사가 건축하여 자체분양한 거과 동일하게 보는 것이 실질과세원칙에 부합하므로 시공사의 법인장부상에 나타나는 건축물 취득과 관련된 순수한 공사원가만을 취득세 과세표준으로 해야 할 것이다.

 

 

 

 

 

 

세정-1718(2005.07.19.) / 지역주택조합의 취득세 과세표준

 

지방세법시행령 제82조의 3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용［소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다］을 말한다고 규정하고 있으므로 지역주택조합의 취득세 과세표준이 되는 취득가격은 조합원이 지급한 확정분담금이 아니라 주택 취득에 소요된 시공법인의 장부상 입증되는 실제 공사비가 되는 것임.

 

(질의)

지역주택조합이 지분제사업으로 주택을 취득할 경우 취득세 과세표준을 순수공사비로 할 것인지 또는 순수공사비와 이윤이 포함된 조합원이 지급한 확정분담금으로 할 것인지?

 

(회신)

지방세법시행령 제82조의 3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용［소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다］을 말한다고 규정하고 있으므로

지역주택조합의 취득세 과세표준이 되는 취득가격은 조합원이 지급한 확정분담금이 아니라 주택 취득에 소요된 시공법인의 장부상 입증되는 실제 공사비가 되는 것임.

 

 

세정과-880, 2006.03.03. /지역주택조합이 지분제방식으로 주택공사를 하여 취득하는 경우 당해 주택의 취득세 과세표준이 되는 취득가격은 주택 취득에 소요된 시공법인의 장부상 실제 공사비임

 

(질의)

지역주택조합이 건설법인과 지분제 도급방식으로 공동주택을 신축(도급금액 400억원 : 공사원가 300억원, 모델하우스 및 분양비용 등 50억원, 시공사 이윤 50억원)한 경우 취득세 과세표준의 범위에 시공사 이윤을 포함하는 것인지.

 

(회신)

지역주택조합이 지분제방식으로 주택공사를 하여 취득하는 경우라면 당해 주택의 취득세 과세표준이 되는 취득가격은 주택 취득에 소요된 시공법인의 장부상 실제 공사비(질의 예시 : 공사원가 300억원)가 되는 것이며, 도급제사업으로 주택공사를 하여 취득하는 경우에는 도급금액 중 모델하우스 및 분양비용 등을 제외한 금액(질의 예시 : 350억원)이 되는 것인 바, 질의내용의 경우 당해 "주택건설공사 방식"이 지분제와 도급제 중 사실상 어느 공사방식에 해당하는지를 면밀히 판단하여 취득세 과세표준을 산정하여야 할 것임.

조심2014지1349(20150902) 취득세 취소 /청구인들 중 (주)000000을 제외한 연립주택소유자들 27인이 건축주가 되어 44가구의 공동주택을 신축하고 그 중 27가구는 당초 연립주택소유자들이 분담금을 납부하고 1가구씩 취득하며, 나머지 주택은 시공사인 (주)000000이 일반분양하여 공사비에 충당하기로 한 경우 44가구인 공동주택의 취득세 과세표준

 

결정요지

공동주택을 신축하고 조합원인 나머지 청구인들이 종전의 부동산과 분담금을 부담하고 1가구씩 조합원분 주택을 취득하고 나머지 주택은 약정에 따라 시공사가 일반분양하여 공사비에 충당하기로 하였다면 공동사업을 하였다고 보아야 하고, 공동주택 신축비용이 시공사의 법인장부에 의해 입증되므로 공동주택의 취득세 과세표준으로 보는 것이 타당하다.

 

(가) 「지방세법」제7조 제1항에서 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과하며, 같은 법 제10조 제1항, 제2항, 제5항과 같은 법 시행령 제18조 제3항 및 제4항의 규정을 종합하면, 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 이러한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 하지만, 법인장부 등에 의하여 사실상의 취득가격이 입증되는 취득의 경우에는 법인장부가액을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있다.

 

(나) 이 건의 경우와 같이 공동으로 쟁점공동주택을 신축하는 경우 신축건물의 소유권은 원칙적으로 자기의 노력과 재료를 들여 이를 건축한 사람이 원시취득하는 것이나, 건물신축도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속되는바, 이때 신축건물이 집합건물로서 여러 사람이 공동으로 건축주가 되어 도급계약을 체결한 것이라면, 그 집합건물의 각 전유부분 소유권이 누구에게 원시적으로 귀속되느냐는 공동 건축주들의 약정에 따라야 할 것이다.

 

(다) 이 건의 경우에 있어서도 건축허가상 건축주들은 청구인들 중 OOO을 제외한 나머지 27인이지만 이들과 OOO이 체결한 공사계약의 내용에서일반 도급공사와 같이 공사도급금액을 확정함이 없이 총 공사비를 추정하여 그 중 27가구는 연립주택의 당초 소유자들인 공동건축주들이 일정한 분담금을 지급하고 이를 취득하기로 하고, 나머지 주택을 일반 분양하여 공사비에 충당하기로 약정한 점,OOO이 조합운영비를 포함한 모든 사업경비를 투입하여 쟁점공동주택을 신축하기로 약정한 점,OOO이 자신의 노력과 비용으로 쟁점공동주택을 신축하고, 조합원인 나머지 청구인들은 종전에 소유한 부동산과 일부 부담금을 제공하고 1가구씩 조합원분 주택을 취득하고 나머지 주택은 약정에 따라OOO이 이를 원시취득하고 이를 일반분양하여 공사비에 충당하기로 하는 형태의 공동사업을 하였다고 보는 것이 타당하다고 보이며, 이 경우 공동사업자들이 쟁점공동주택을 신축하기 위하여 투입된 비용이 법인인 OOO의 법인장부에 의하여 입증되고 있으므로 이를 쟁점주택의 취득세 과세표준으로 하는 것이 타당하다고 보인다.

 

(라) 또한, 처분청은 청구인들 중OOO을 납세의무자로 보아 쟁점공동주택에 대한 취득세를 부과한 점에서 서로 모순되며, OOO을 제외한 나머지 27인의 청구인들이 쟁점공동주택의 원시취득자라고 볼 경우에 쟁점공동주택을 신축하면서 신축과 관련하여 지급한 비용은 종전의 부동산과 부담금으로서 이러한 종전의 부동산가격과 일반분양주택의 분양가격을 동일시 할 수는 없다 할 것이고, 쟁점공동주택 중 일반분양주택을 종전의 연립주택 소유자들이 공사비에 대한 대물변제로 지급한 것으로 본다면 이는 취득행위와 취득 이후에 공사비를 대물변제하는 것이 각각 별개의 행위임에도 이를 동일시한 것으로서 잘못이라고 보이는 점과 조합원들인 청구인들이 쟁점공동주택 44가구를 공동으로 취득할 의도가 있었던 것이 아니라 재건축을 통하여 1가구를 각각 취득하고자 한 것에 불과함에도 재건축주택인 쟁점공동주택을 모두 조합원들이 원시취득한 것으로 보는 것은 사회통념상 불합리하다고 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 조합원들이 분담한 부담금과 일반분양주택의 분양가격을 쟁점공동주택의 취득세 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 청구인들에게 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.

 

금융감독원, 재개발·재건축 사업의 일반분양분 회계처리

 

재개발ㆍ재건축 사업의 일반 분양분 회계처리(K-IFRS 제1011호, 제1018호, 제2115호)

 

(쟁점) 지분제 재개발 재건축사업에서 일반분양분과 조합원분의 구분 여부

 

- 조합원 소유 토지에 아파트를 건축하되 조합원에게는 일정비율 아파트 면적을 제공하고 나머지 주택, 상가 등을 매각하여 공사비로 충당하는 방식으로 건설사가 평당 건축비를 받아 공사하는 도급제 사업과 구분됨.

 

- 전체를 조합에 대한 공사용역 제공으로 볼 수 있으므로 일반분양분을 포함하여 진행기준으로 수익을 인식하는 것이 타당하다는 의견

 

- 일반분양분에 대한 위험과 효익이 건설사에 있으므로 자체분양과 동일하게 처리하고 조합원분에 대해서는 건설계약으로 보아 진행기준 적용하는 것이 타당하다는 의견

 

(참고) 금융간독원 의견

 

일반분양분에 대한 위험과 효익이 건설사에 있으면 자체분양과 동일하게 처리하고, 위험과 효익이 조합에 있다면 공사전체를 도급공사로 보아 진행기준 적용