청구법인이 임대를 목적으로 소규모 공동주택을 건축 중인 경우 해당 임대주택 건설용 토지가 재산세 감면대상에 해당하는지 여부

조심2020지1054(20221201) 재산세경정

청구법인이 임대를 목적으로 소규모 공동주택을 건축 중인 경우 해당 임대주택 건설용 토지가 재산세 감면대상에 해당하는지 여부

결정요지

이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세 관계법령에서 “주택”의 범위에는 주거용 건축물 및 그 부속토지를 포함하도록 하고 있는 점,「지방세특례제한법 시행령」제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함하도록 규정하고 있는 점,「지방세특례제한법」제31조 제3항의 재산세 감면 취지가 임대주택 확대를 통한 서민의 주거생활 안정 등을 위하여 기존의 공동주택을 매입하여 임대하는 행위뿐 만 아니라 새로이 임대용 공동주택을 건축하여 임대주택의 물량을 확대함으로써 그 공급을 촉진하는 것도 포함되므로 임대사업자 등이 임대용 공동주택을 신축 중인 경우 그 부속토지에 대하여도 재산세 감면 혜택을 부여하는 것이 위의 감면 취지에 부합한다고 보이는 점 등에 비추어 청구법인이「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자로서 2019년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지상에 임대용 공동주택을 건축 중에 있으므로「지방세특례제한법」제31조 제3항에 따라 재산세를 감면하는 것이 타당하다고 판단됨.

참조조문

지방세특례제한법 제31조 제3항

참조결정

조심2020지1215

주문

OOO이 2019.9.17. 청구법인에게 한 재산세 등 합계 OOO원의 부과처분은「지방세특례제한법」제31조 제3항 각호의 규정에 따라 그 임대주택 규모별로 해당 감면율을 적용하여 감면한 세액으로 이를 경정한다.

이유

1. 처분개요

 

가. 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 OOO토지 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 분리과세대상으로 구분한 후, 2019.9.17. 청구법인에게 그 과세표준을 OOO원으로 하여 산출한 재산세(토지) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과․고지하였다.

 

나. 청구법인은 이에 불복하여 2019.11.19. 이의신청을 거쳐 2020.4.23. 심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구법인 주장

 

청구법인은 2017.6.21.「부동산투자회사법」에 따라 설립된 공공임대위탁관리부동산투자회사로서 OOO과 OOO가 출자하여 설립되었고, 2017.11.6.「공공주택특별법」에 따라 공공주택사업자로 지정을 받았으며, OOO로부터 쟁점토지를 취득하여 2019년도 재산세 과세기준일 현재 공공임대주택을 건설중인 상태이다.

 

「지방세특례제한법」(2020.8.12. 법률 제17474호로 개정되기 전의 것, 이하 “지특법”이라 한다) 제31조 제3항 본문 및 제1호와 제2호에서 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 전용면적 OOO제곱미터 이하인「공공주택 특별법」제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제하고, 전용면적 OOO제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제123조에서는 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있다.

 

조세심판원 선결정례(조심 2020지1215, 2021.4.2.)에서 청구법인의 경우와 같이 재산세 과세기준일 현재 임대주택을 건축 중인 경우에는 재산세 감면대상에 해당된다고 해석하고 있는 점에 비추어, 쟁점토지의 경우에도 2019년도 재산세 과세기준일 현재 임대용 공동주택을 건축중인 토지이므로 재산세 감면대상에 해당된다 할 것임에도 처분청이 재산세를 감면하지 아니한 처분은 부당하다.

 

나. 처분청 의견

 

「지방세특례제한법」제31조의4 제2항은 위탁관리 부동산투자관리회사가 건축 또는 매입을 완료한 공동주택의 2세대 이상을 임대하는 경우 재산세를 감면하는 것(행정안전부 지방세특례제도과-1813, 2018.5.25.)이므로

 

청구법인이 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 임대 목적에 사용하기 위하여 전용면적 OOO㎡이하의 공동주택을 신축하고 있다고 하더라도 쟁점토지는 위 조항에 따른 재산세 감면대상에 해당된다고 볼 수 없고,

 

「지방세특례제한법 시행령」제123조는 토지에 대한 재산세 감면 규정으로 임대용 공동주택의 감면을 규정하고 있는「지방세특례제한법」제31조의4 제2항과는 관련이 없으므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

 

 

3. 심리 및 판단

 

가. 쟁점

 

  청구법인이 임대를 목적으로 소규모 공동주택을 건축 중인 경우 해당 임대주택 건설용 토지가 재산세 감면대상에 해당하는지 여부

 

나. 관련 법령

 

  (1) 지방세특례제한법(2017.12.26. 법률 제15295호로 개정된 것)

 

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  8. “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다.

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 재산세를 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인「공공주택특별법」제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다.

3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

④ 제3항을 적용할 때「민간임대주택에 관한 특별법」제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 그 감면사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다. 다만, 같은 법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우와 같은 조 제2항 또는 제4항에 따른 사유(임대사업자 간의 매각은 추징제외 사유로 보지 아니한다)로 사업자 등록이 말소된 경우에는 추징에서 제외한다.

 

제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ① 「부동산투자회사법」제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산(「주택법」제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다)에 대해서는 취득세의 100분의 30을 2018년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우「지방세법」제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.

② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대해서는 재산세(「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고,「지방세법」제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.

2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

 

  (2) 지방세특례제한법 시행령

 

제13조(추징에 제외되는 임대의무기간내 분양 등) ② 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 임대사업자 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에「부가가치세법」제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)

2.「주택법」제4조 제1항 제6호에 따른 고용자

3.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호의 임대사업자 또는 「공공주택특별법」제4조에 따른 공공주택사업자

③ 법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다.

 

제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.

 

  (3) 지방세법

 

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “공동주택”이란 「주택법」제2조 제3호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다.

8. “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다.

 

(4) 주택법

 

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

 

다. 사실관계 및 판단

 

  (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

 

   (가) 청구법인은 2017.6.21.「부동산투자회사법」제2조 제1호 나목에 따라 설립된 위탁관리부동산투자회사로서, 주주는 OOO(OOO주, 80.1%)과 OOO(OOO주, 19.9%)로 구성되어 있고, 2017.8.3. 주택건설 및 임대사업자 등록을 하였다.

 

   (나) 청구법인은 2017.11.6. 국토교통부장관으로부터「공공주택특별법」에 따라 공공주택사업자로 지정을 받았고, 2017.11.9. OOO로부터 쟁점토지를 취득하였다.

 

   (다) 청구법인은 2017.12.18. 국토교통부로부터 공공임대주택건설 사업계획 승인을 받고, 2018.2.1. 쟁점토지에 공공임대주택용 건축물(OOO공공주택)을 신축하는 공사에 착공하였다.

 

   (라) 청구법인이 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 신축 중인 공공임대주택은 총 823세대로서 전용면적 OOO㎡ 이하이고, 이에 대하여 처분청과 다툼은 없다.

 

  (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세 관계법령에서 “주택”의 범위에는 주거용 건축물 및 그 부속토지를 포함하도록 하고 있는 점,「지방세특례제한법 시행령」제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함하도록 규정하고 있는 점,「지방세특례제한법」제31조 제3항의 재산세 감면 취지가 임대주택 확대를 통한 서민의 주거생활 안정 등을 위하여 기존의 공동주택을 매입하여 임대하는 행위뿐 만 아니라 새로이 임대용 공동주택을 건축하여 임대주택의 물량을 확대함으로써 그 공급을 촉진하도록 하는 것에도 있으므로 임대사업자 등이 임대용 공동주택을 신축 중인 경우 그 부속토지에 대하여도 재산세 감면 혜택을 부여하는 것이 위의 감면 취지에 부합한다고 보이는 점 등에 비추어 청구법인이「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자로서 2019년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지상에 임대용 공동주택을 건축 중에 있으므로「지방세특례제한법」제31조 제3항에 따라 재산세를 감면하는 것이 타당하다고 판단된다.

 

 

4. 결론

 

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제6항과「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.