조합에 상환조건의 조합원 이주비 대출이자 과표 포함 여부

조합에 상환조건의 조합원 이주비 대출이자 과표 포함 여부

1.. 사실관계

재건축 조합이 아래와 같이 타 조합과 다르게 이주비대출이자를 조합원에게 대여하여 조합원이 당 아파트에 입주시 조합에게 상환하는 조건(일반분양자 중도금대출이자와 성격 같음)으로 입주 시까지 대납해주었습니다.(관리처분계획서에도 명시함) 조합원 대출이자는 대납하여 상환받았으므로 사업비가 아니기에 공사비에 제외하였으며, 조합원 분담금으로도 정산하지 않았습니다.

구분 해당 조합 타 조합

이자 지급방식 조합 대납 조합 납부

이자 정산 이자후불제 무이자

(개별조합원이 조합에 상환) (조합 정산, 조합 귀속 부담)

이자 상환 시기 입주 시 조합에 상환 상환 안함, 사업비로 정산귀속

사업비 포함 여부 총 공사비에서 제외 총 공사비에 포함 정산

2. 관련규정

[지방세법시행령] 제18조(사실상취득가격의 범위 등)

① 법 제10조의3제1항에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”(이하 “사실상취득가격”이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

3. 질의

건축조합이 조합원 이주비대출이자를 일반분양자 중도금대출과 같이 이자후불제로 입주 시 조합원이 조합에 상환하는 조건으로 조합원에게 대여해 준 경우 신축아파트 취득세 과표에 포함할 수 있는지 여부

(갑설) 이주비 대출이자는 조합에서 대신 납부해주는 게 아니라 추후 상환받을 대여금의 성격으로 사업비로 보지 않아 취득절차비용에 속하지 아니하므로 과표 포함되지 아니함

(을설) 대출약정서 상에 준공(입주) 시까지 조합이 이주비 대출이자를 지출하게 약정되어 있고, 회계처리 여부와 상관없이 준공 전까지 지출된 간접비용으로 과표에 포함됨.

4. 검토의견

지방세법시행령 제18조 제1항의 규정에 의거 사실상취득가격은 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용등 간접비용의 합계액을 말합니다. 따라서 취득가격에 포한되기 위해서는 당해 신축건물 취득과 관련하여 발생되는 비용이어야 하므로 이주비 이자비용이 취득비용에 해당되어야 할 것입니다.

따라서 재건축조합이 조합원 이주비대출이자를 일반분양자 중도금대출과 같이 이자후불제로 입주 시 조합원이 조합에 상환하는 조건으로 조합원에게 대여해 준 다음 추후 상환을 받는 경우라면 실제 취득과 관련된 비용이 발생되지 아나한 만큼 신축아파트 취득세 과표에 포함되지 아니한 것으로 보여집니다.

다만 최근 조세심판결정 등에서 이주비 이자 비용을 주택재건축사업을 추진하기 위하여 발생한 비용으로서 회계처리 여부와 관계없이 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지출된 간접비용의 일종으로 「지방세법 시행령」제18조 제1항에 따른 취득가격에 포함된다고 해석하고 있는 점을 참조하기 바랍니다.(조심 2021지3215, 2022.09.29.참조) (끝)

[사례] 이주비이자의 취득세 과세표준 적용 범위

조합원 이주비대출 협약서상 조합원들에게 기본이주비를 대여한 대출금융기관은 채무자인 조합원들에 우선하여 청구법인으로부터 그 이자를 수령하는 것으로 나타나고 이는 청구법인이 이 건 주택재건축사업을 추진하기 위하여 발생한 비용으로서 회계처리 여부와 관계없이 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지출된 간접비용의 일종으로 「지방세법 시행령」제18조 제1항에 따른 취득가격에 포함된다고 봄이 타당하다 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점이주비이자를 쟁점건축물의 취득가격에 포함하는 것임(조심 2021지3215, 2022.09.29.)

[판례] 조합원 운영비 등의 취득세 과세표준 범위(대법원 2022두45944, 2022. 9. 29.)

이주비 그 자체와 같이 보상 성격으로 지급된 금원이 아니고, 조합원들이 이주하기 위하여 필요한 비용을 금융기관으로부터 대출받는데 드는 비용을 지원해 준 것으로서, 구 지령 제18조 제1항 제5호에서 정한 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액’으로서 취득가격에 포함되는 간접비용에 해당한다. 재건축조합 사무실 운영을 위해 정기적으로 지출한 소속 직원의 급여, 수당, 건물관리비, 사무용품비, 사무실임차료 등으로 이루어져 있고, 이러한 비용을 통상적인 기업회계기준에 따라 ‘판매비 및 관리비’ 항목으로 공사원가와 구분하여 회계장부에 기장한다. 그렇다면 건축물의 신축과 관계없이 사무실 운영을 위해 정기적으로 지출해 온 비용으로서, 건축물 자체의 가격이거나 그 가격으로 지급되었다고 볼 수 있는 비용 또는 그에 준하는 취득절차비용 어디에도 해당되지 않으며, ‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용’ 또는 ‘그에 준하는 비용’에 해당한다.

[사례] 공급단가 사후인하로 대금반환시 취득세 과세표준(조심 2022지0874, 2022.09.20.)

이주자 택지의 취득세 과세표준을 산정하는데 있어서 부당이득금 반환 소송을 제기하여 분양대금의 일부를 반환받은 매수인과 한국토지주택공사의 공급단가 인하결정으로 분양대금의 일부를 반환받은 매수인을 달리 볼 것은 아닌 점 등에 비추어 쟁점금액은 토지의 취득세 과세표준에 해당되지 않는다고 보는 것이 타당함(조심 2018지216, 2018.5.1.참조)

※ 행안부 유권해석과 차이가 있음[납세자가 적법하게 성립되어 확정된 취득가격 중 일부를 사후적으로 반환받는다 하더라도 이미 성립된 취득가격에 영향을 미치지 않는다(행자부 지방세운영과-2444, 2016.9.22.)]