무허가 주택관련

증빙자료6

 

폐가로 방치되거나 재건축, 리모델링 목적으로 철거 멸실한 경우 해석사례

 

1) 공부상 등재되지 않고 장기간 폐가로 방치된 건축물의 주택 해당 여부

서면부동산2022-5367(2023.02.06)

 

(요약)

장기간 폐가로 방치된 건축물이 과세기준일 현재 주택에 해당하는지 여부는 건축물이 사실상 철거·멸실된 날을 기준으로 사실판단할 사항이며, 공부상 등재되지 않거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 관할 시장·군수에게 의견조회하여 결정(경정)할 수 있음

 

1. 종합부동산세의 과세대상 판정에 있어서 “주택”이라 함은 「종합부동산세법」 제2조제3호, 「지방세법」 제104조제3호 및 「주택법」 제2조제1호에 따라 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 것으로,

귀 질의의 건축물을 과세기준일 현재 주택으로 보는지에 대하여는 세대의 구성원이 퇴거·이주하고, 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 때가 아니라 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.

2. 이 경우 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 「종합부동산세법」 제22조 및 같은 법 시행령 제18조에 따라 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 종합부동산세의 과세와 관련하여 과세물건 소재지 관할 시장·군수에게 의견조회를 할 수 있으며, 그 회신결과에 따라 종합부동산세를 결정(경정)할 수 있는 것입니다.

 

2) 재개발·재건축 구역 멸실 예정 주택 적용 기준

(서면부동산 2023-2167 2024.6.17.)

(요약)

도시정비법상 재개발·재건축 구역 멸실 예정 주택은 퇴거·이주하고 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 출입 제한이나 철거 개시 및 관리처분계획인가 여부와 관계없이, 사실상 철거된 날부터 과세대상에서 제외됨

 

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축사업 정비구역 내 철거예정주택이 종합부동산세 과세대상 주택으로 보는지는 과세기준일 현재 세대원이 퇴거·이주하고 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 출입 제한이나 철거 개시 및 관리처분계획인가 여부보다는 주택의 건축물이 ‘사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날)’을 기준으로 판단하는 것입니다.

 

2. 여기서 ‘사실상 철거·멸실된 날’이란 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 의미하는 것으로 이에 해당하는지는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.

 

 

 

3) 철거진행중인 재건축 공동주택의 주택 적용기준

(행정안전부 부동산세제 –1076, 2020.05.14.)

 

(답변요지)

어떠한 건축물을 주택으로 보는지에 대하여는 단전·단수·출입의 제한 여부, 철거의 개시 여부 보다는 ‘외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단’하여야 하며, 재건축 구역 내 부동산이라고 하더라도 현황과세의 원칙상 개별 재산세 부과대상에 해당하는 각각의 주택 (동)별로 주택 여부를 달리 판단하여야 함

 

<질의요지>

철거가 시작되었으나 완료되지 않은 경우, 주택으로 볼 수 있는지 여부 및 공동주택의 각 동별 철거 여부에 따라 각각판단하여야 하는지, 동일한 재건축 구역 내에서는 일괄 적용하여야하는지 여부

 

<회신내용>

○ 「지방세법」 제105조에서 재산세의 과세대상으로 토지, 건축물, 주택,항공기 및 선박을 규정하고 있고, 같은 법 제104조제3호에서 주택이란「주택법」제2조제1호에 따른 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 규정하고 있으며,

- 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있습니다.

 

○ 기존에는 철거예정주택 세대의 세대원이 퇴거·이주하고, 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌다면 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수 없다고 해석하였으나,

 

○ 2018년 1월 2일「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발·재건축사업이 진행되고 있는 경우, ‘주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날’을 기준으로 주택 여부를 판단하도록 하는 새로운 운영기준을 마련하였는데,

- 그 취지는 ① 멸실이 임박한 주택에 대하여 어느 시점까지 주택으로 볼 것인지의 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 개별 주택과 동일하게 적용하고,

 

- ② 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이 건축물 대장상 주택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우의 매매거래 시 주택으로 보아 취득세율이 적용되는 점을 고려하여 취득세와 재산세의 판단기준을 동일하게 적용하여 과세체계의 일관성을 확보하기 위한 것입니다.

○ 따라서 어떠한 건축물을 주택으로 보는지에 대하여는 단전·단수 ·출입의 제한 여부, 철거의 개시 여부 보다는 ‘외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단’(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결 참고) 하여야 하며, 재건축 구역 내 부동산이라고 하더라도 현황과세의 원칙상 개별 재산세 부과대상에 해당하는 각각의 주택 (동)별로 주택 여부를 달리 판단하여야 합니다.

 

○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다.

 

 

4) 재개발 재건축구역 멸실예정주택 적용기준 보완

(행정안전부 지방세운영과-1, 지방세운영과-2018.01.02.)

 

○ (추진배경) 재개발·재건축 사업이 진행되는 구역에서, 멸실이 임박한 주택의 경우 어느 시점까지 ‘주택’으로 볼 것인지 혼선

 

○ (과세체계 일관성 확보) ‘주택’에 대한 판단 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 주택과 동일하게 적용하고,

- 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득세와 재산세 판단기준을 동일하게 적용하는 것이 바람직

 

○ (적용기준) 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발·재건축 사업이 진행되고 있는 경우

- “주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날”을 기준으로 주택 여부를 판단하는 것이 타당

* 다만, 통상적인 사업진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적으로 의도적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용 가능

 

< 적용 예시 >

·(취득세) 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 취득세율 적용

 

·(재산세) 과세기준일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 주택분 재산세 과세

 

 

5) 관리처분계획인가 단전 단수되고 철거가 예정된 건물이 종합부동산세 과세대상

주택인 지 여부

 

(서울고등법원 2023누69604 종합부동산세부과처분취소)

 

이 사건 건물이 주택법 제2조 제1호에 따른 ‘주택’에 해당할 경우 구 종합부동산세법상의 과세대상이 되는데, 어떠한 건물이 지붕, 기둥, 벽이 갖춰져 있고 장기간 일정한 수준의 주거생활이 가능한 상태라고 한다면, 해당 건물에 대하여 관리처분계획 인가 등이 이루어졌다거나 단전·단수가 있었다는 사정만으로 주택법 제2조 제1호의 ‘주택’의 의미에서 배제된다고 보기 어렵고, 지방세법 제109조 제3항 제5호, 같은 법 시행령 제108조 제3항과 같이 행정기관으로부터 철거명령을 받았다거나 철거보상계약이 체결된 건축물이 아닌 이상, 사실상 철거가 예정되어 있다는 사정만으로 해당 건물을 구 종합부동산세법상 ‘주택’에서 배제하기 어렵다.

 

 

6) 조심2019지3518(20191218) 재산세 기각

 

재산세 과세기준일 현재 철거가 예정된 재건축 사업부지 내 주택은 주택건설사업자가 주택건설사업에 제공하는 토지로 보아 분리과세 대상으로 구분하여 재산세를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부

 

결정요지

이 건 부동산과 같이 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 거주하는 자가 없고 단전․단수되어 정상적인 주거생활이 쉽지 않다고 하더라도 이러한 사실만으로 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다르다고 단정할 수는 없는 점, 취득세와 재산세를 부과함에 있어 특별한 사정이 없는 한 동일한 과세물건에 대하여 주택과, 재산세 과세대상으로서 주택은 같은 기준에서 판단하는 것이 조세형평의 원칙에 부합하는 점 등에 비추어 실제로 거주할 수 있는지 여부에 관계 없이 공부상 주택에 해당하는 경우 이를 주택으로 보아 재산세를 부과하는 것이 합리적이라고 할 것이므로 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

 

 

7) 조심2022지0227(20221222) 재산세 기각

 

이 건 건물은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주거기능이 상실되었으므로 주택분 재산세를 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

 

결정요지

이 건 건물과 같이 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 거주하는 자가 없고 단전·단수되어 정상적인 주거생활이 쉽지 않다고 하더라도 이러한 사실만으로 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다르다고 단정할 수 없다고 판단됨.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

추가자료 1

 

조심2021지0878(20211123) 재산세기각 /청구인이 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지만을 소유한 것으로 보아 재산세(토지분)를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부

 

결정요지

이 건 주택이 무허가 건물이라 하더라도 사실상 주택으로서의 기능을 하고 있는바, 건물과 그 부속토지를 주택으로 보아 재산세(주택분)가 부과되는 것이므로 쟁점토지를 주택의 부속토지가 아닌 나대지로 보아 재산세(토지분)를 부과할 수는 없다고 판단됨

 

참조조문 : 지방세법 제107조 제1항

참조결정 “ 조심2014지0102 / 조심2013지0599 / 조심2011지0654 / 조심2008지0627

조심2017지0042

 

청구인주장

조세심판원 결정례(조심 2017지42, 2017.8.25., 조심 2014지102, 2014.5.8., 조심 2013지599, 2013.9.2.)에서는 주택의 부속토지만으로는 주거생활이 가능하지 아니하고, 제3자 명의의 건축물의 부속토지만을 소유하는 것은 주택을 소유하지 아니한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단하였다.

 

청구인은 국토교통부에 「주택법」상 주택의 정의 중 ‘부속토지’만으로도 주택에 해당하는지를 질의하였고, 국토교통부는 “건축물을 제외한 부속토지는 「주택법」상 주택으로 볼 수 없다”라는 답변을 하였다.

 

따라서 청구인은 쟁점토지에 대한 재산세(토지분)의 납세의무만 있으므로 이 건 부과처분은 부당하다.

 

처분청의견

 

쟁점주택은 미등기된 무허가주택으로 2017년도 이전까지는 주택의 존재 여부가 확인되지 아니하여 토지분 재산세만이 부과되었으나, 2018년도부터는 이 건 주택을 확인하여 이 건 부과처분을 하게 되었다.

 

재산세 납세의무자와 관련하여 「지방세법」 제107조 제1항에서는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 여기에서 ‘재산을 사실상 소유하고 있는 자’란 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자라 할 것(대법원 2006.3.23. 선고 2005두15045 판결, 같은 뜻임)이며, 같은 조 제3항에서는 “재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고, 여기에서 ‘소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우’라 함은 지방세법 기본통칙 107-6에서 소유권의 귀속 자체에 분쟁이 생겨 소송 중에 있거나 공부상 소유자의 행방불명 또는 생사불명으로 장기간 그 소유자가 관리하고 있지 않은 경우라 정하고 있다.

 

이 건 주택은 조건부 허가를 이행하지 아니하여 건축허가가 반려된 장기 미준공 주택으로 무허가주택 관리대장에도 기록이 없으므로 소유자 또는 점유자 등에 대한 파악이 불가능하였다.

 

처분청은 2018년도 재산세 현황 조사를 실시하여 이 건 (공동)주택에 임차인들이 거주하고 있고, 인근 공인중개사와 AAA의 진술을 듣고 청구인 외 2명이 이 건 주택을 직접 임대차 계약을 체결하여 임대수익을 향유하는 것을 확인하였다.

 

 

설령, 청구인이 직접 임대차계약을 체결하지 아니하였다 하더라도 청구인도 쟁점토지 지분만큼의 권리행사로 쟁점주택에 대하여 언제든지 수익이 발생할 수 있는 것이다.

 

조세심판원 판단

 

(가) 청구인은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지만을 소유하고 있으므로 재산세(토지분)을 부과하여야 한다고 주장한다.

 

(나) 그러나 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용․수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아닌 것이다(조심 2011지654, 2011. 11.28., 같은 뜻임).

 

청구인은 이 건 주택의 부속토지의 일부인 쟁점토지를 소유하고 있고, 처분청의 현장확인 등에 의하면, 이 건 주택은 미등기된 공부상 빌라로 세입자가 BBB, AAA와 임대차계약을 체결한 후 거주하고 있는 것으로 보아 이 건 주택의 부속토지의 공동 소유자인 청구인 외 2명이 건물을 소유하며 사용·수익하였거나 할 수 있는 것으로 보이므로 청구인도 쟁점토지에 대한 재산세(주택분) 납세의무가 있는 것으로 보인다.

 

(다) 비록 이 건 주택이 무허가 건물이라 하더라도 사실상 주택으로서의 기능을 하고 있는바, 건물과 그 부속토지를 주택으로 보아 재산세(주택분)가 부과되는 것이므로 쟁점토지를 주택의 부속토지가 아닌 나대지로 보아 재산세(토지분)를 부과할 수는 없는 것이다(조심 2008지627, 2009.3.20., 같은 뜻임).

 

(라) 따라서 처분청이 쟁점토지에 대하여 청구인에게 한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

 

 

 

 

증빙자료7

 

 

 

재산세 현황과세 및 분리과세 등 운영 요령

 

 

 

◇ 최근 개정된 재산세 관련 법령 중 현황과세, 토지 분리과세 및 1세대 1주택 과세 관련 주요 질의내용에 대한 운영 요령을 안내함.

 

 

 

 

 

2022. 9.

 

 

 

 

 

 

행정안전부 부동산세제과

목 차

 

 

Ⅰ. 무허가‧불법적 이용에 대한 과세 정상화 1 1. 무허가‧미사용승인 주거용 건축물 과세 관련 1 2. 현황과세 배제 관련 3 3. 무허가 공장용 부속토지 관련 7 Ⅱ. 분리과세대상 토지 범위 조정 9 1. 비영리사업자의 ’95년 이전 취득 토지 분리과세 정비 10 2. 조합이 직접사용하는 대형유통시설 등 소유 부동산 14 3. 전통사찰보존지 및 향교재산 중 농지의 실비변상적 사용의 범위 23 Ⅲ. 1세대 1주택 판단 관련 26

Ⅰ

무허가‧불법적 이용에 대한 과세 정상화

□ 개정개요

개정 전	개정 후
□ 무허가･불법적 이용 토지라도 현황 과세 ○ 무허가 주택 부속토지 : 주택세율(0.1~0.4%) 적용 ○ 공부상 용도와 무관하게 사실상 이용현황에 따라 과세	□ 무허가･불법적 이용 토지는 현황과세 배제, 합산과세 전환 ○ 무허가 주택 부속토지 : 종합합산(0.2~0.5%) 과세 ○ 부적법한 이용으로 세부담이 낮아질 경우 등 현황과세 배제
□ 무허가 등 위법한 공장의부속토지 ○ 분리과세(0.2%) 적용 가능	□ 위법한 공장의 부속토지는분리과세대상에 제외 ○ 종합합산(0.2~0.5%) 적용

□ 운영요령

󰊱 무허가‧미사용승인 주거용 건축물 과세 관련

	< 관 련 규 정 >
지방세법 제106조 ② 1. ~ 2. (생략) 2의2. 건축물에서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 받지 아니하고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적(허가 등이나 사용승인을 받은 면적을 포함한다)의 100분의 50 이상인 경우에는 그 건축물 전체를 주택으로 보지 아니하고, 그 부속토지는 제1항제1호에 해당하는 토지로 본다. 【부칙】 제7조(무허가 건축물 등에 대한 재산세 부과에 관한 경과조치) 이 법 시행 직전 연도에 주택으로 보아 재산세가 부과된 건축물로서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니한 건축물에 대해서는 해당 건축물을 계속하여 주거용으로 사용하는 기간까지는 제106조제2항제2호의2 및 같은 조 제3항의 개정규정에도 불구하고 주택으로 보아 재산세를 부과한다.

1. 지방세법 제106조제2항제2호의2에서의 “허가 등이나 사용승인을 받지 아니하고 주거용 사용 면적” 의 판단방법은?

○ 허가‧사용승인 없이 주거용으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 주택으로 보지 않는 것은 현황과세의 예외로,

- 허가 등을 받지 아니하고 주거용으로 사용하는 면적은 허가 등을 받지 아니하여 사용하여 「건축법」제79조 등 관계 법규에 따라 해체‧개축‧용도변경‧사용금지‧사용제한 등의 명령을 받은 면적을 기준으로 판단

※「건축법」(법률 제7696호, 2005.11.8.) 부칙 제3조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택의 경우에는 무허가‧미사용승인 주거용 건축물로 보지 아니함.

2. ’21년 이전부터 존재한 무허가 주택이었으나, ’21년까지 주택 재산세 부과 누락, ’22.1월 이후 과세관청에서 알게 된 경우, 부칙 제7조 적용이 가능한지 여부?

○ 부과제척 기간 내의 기간 동안 부과가 누락된 재산세를 부과하되, ’21년도 현황이 주택임이 확인되는 경우에는 부칙 제7조에 따라 주거용으로 사용하는 기간까지 주택으로 보아 재산세 과세

3. ’21년 주택으로 과세된 무허가 건물이 2022년 이후 매매, 경매 등으로 인한 소유자가 변동된 경우에도 주택으로 과세하는지?

⇒ 소유권 변동과는 무관, ’22년 이후 계속하여 주거용으로 사용하는 기간까지 주택으로 과세

󰊲 현황과세 배제 관련

【지방세법 제106조】 ③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다. 【지방세법 시행령 제105조의2】 1. 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우로서 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우 2. 재산세 과세기준일 현재의 사용이 일시적으로 공부상 등재현황과 달리 사용하는 것으로 인정되는 경우

1. 재산세 부과를 부과함에 있어 사실상 현황 과세 원칙의 예외를 신설한 취지는?

○ 재산세는 과세물건의 공부상 현황에도 불구하고 사실상 현황에 따라 과세하는 것이 원칙이나

- 허용되지 않는 이용 또는 무단 용도변경 등으로 관계법에 따라 위반사항에 대한 처분(원상회복 명령, 대집행 실행 통고, 이행강제금 부과 등)이 결정되었음에도 조세부담은 낮아지는 불합리 등을 해소하기 위함

2. 영 제105조의2제1호에서 “관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우” 의미

○ 과세물건의 과세기준일 현재 이용현황이 토지‧건축물 대장 등 공부상 등재현황과 달리 사용되고 있으나, 그 이용이 관계법 상 허가 등이 필요한 경우임에도 허가 등을 받지 아니한 채 이용하고 있는 것으로,

- 관계법에 따라 위반사항 등에 대한 조치(원상회복 명령, 대집행 실행 통고, 이행강제금 부과 등)가 결정된 경우에 한정

※ 관계법의 위반 여부는 재산세 담당자 등 세정부서에서 임의판단 지양, 관계기관 또는 부서의 위반행위 조치에 따라 현황과세 배제 필요

3. 영 제105조의2제1호에서 “재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우” 의미

○ 공부상 등재현황에 따라 과세할 경우보다 불법적 이용현황에 따라 과세할 때 재산세액이 낮게 결정되는 경우를 말하는 것으로,

- 불법적 이용으로 토지의 과세구분이 종합합산에서 별도합산 또는 분리과세가 적용되거나, 건축물 용도지수가 낮게 적용되는 경우 등이 해당

4. 영 제105조의2제2호에서 “현재의 사용이 일시적으로 공부상 등재현황과 달리 사용” 의미

○ 관계법에 따른 농지, 산지의 일시적 사용 및 관계법에 따라 허가 등이 필요한 경우는 아니나

- 과세물건의 형태, 본래 용도, 주변 이용상황 등을 고려 시 계속적 이용이라 보기 어려운 경우을 말하는 것으로 이용 기간의 장단에 따라 판단할 사항은 아님

	< 사 례 >
① 주거‧상업용 등으로 조성완료된 대지를 나지 상태에서 다년간 농작물 재배 → 조성택지의 본래 용도를 등을 감안 종합합산과세 ② 주변 농지와 일단의 경작지로 이용되는 전‧답‧과수원 이외의 지목(임야 제외) 토지 → 주변 이용상황 등을 고려 현황에 따라 분리과세 가능 ③ 주택을 사무실‧창고 등 주거용도 외로 사용 → 주택의 형태를 유지하고 있다면 무단 용도변경 등에 따른 처분이 있기 전이라도 일시적 사용으로 보아 주택으로 과세

5. 지목이 임야인 토지로 산지전용 허가가 없이 농지로 이용되는 토지의 과세구분은?

○ 「농지법」상 ‘지목이 임야인 토지’로서 「산지관리법」에 따른 산지전용허가를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지는 농지에서 제외(「농지법 시행령」개정, 2016.1월)

- 따라서 농작물 경작지 또는 작물 재배지로 이용되고 있다 하더라도「농지법」상 농지*에 해당하지 않는 임야의 경우 농지로 보아 분리과세 할 수 없음

○ 다만, 농지법 시행령(대통령령 제26903호, 2016.1.19.) 부칙 제2조에서 개정 규정 시행 당시 지목이 임야인 토지로서 다년생식물의 재배에 이용되고 있는 토지는 농지로 인정

- 경과조치에 해당하여 임야에 대해서는 분리과세 적용 가능

* 농업경영체등록증을 통해 확인

【농지법 제2조(정의)】 1. “농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다. 【농지법 시행령 제2조】 ① 「농지법」제2조제1호가목 본문에서 “대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 식물의 재배지를 말한다. 1. 목초ㆍ종묘ㆍ인삼ㆍ약초ㆍ잔디 및 조림용 묘목 2. 과수ㆍ뽕나무ㆍ유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물 3. 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외한다) ② 법 제2조제1호가목 단서에서 “「초지법」에 따라 조성된 토지 등 대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호의 토지를 말한다. 1. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 전ㆍ답, 과수원이 아닌 토지(지목이 임야인 토지는 제외한다)로서 농작물 경작지 또는 제1항 각 호에 따른 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 임야인 토지로서 「산지관리법」에 따른 산지전용허가(다른 법률에 따라 산지전용허가가 의제되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다)를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지 3. 「초지법」에 따라 조성된 초지 부 칙 <대통령령 제26903호, 2016. 1. 19.> 제2조(농지의 범위에 관한 경과조치) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대해서는 제2조제2항제1호 및 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1. 이 영 시행 당시 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 전ㆍ답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작지 또는 제2조제1항제1호에 따른 다년생식물의 재배에 이용되고 있는 토지 2. 이 영 시행 당시 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 임야인 토지로서 토지 형질을 변경하고 제2조제1항제2호 또는 제3호에 따른 다년생식물의 재배에 이용되고 있는 토지

󰊳 무허가 공장용 부속토지 관련

【농지법 제2조(정의)】 1. “농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다. 【농지법 시행령 제2조】 ① 「농지법」제2조제1호가목 본문에서 “대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 식물의 재배지를 말한다. 1. 목초ㆍ종묘ㆍ인삼ㆍ약초ㆍ잔디 및 조림용 묘목 2. 과수ㆍ뽕나무ㆍ유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물 3. 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외한다) ② 법 제2조제1호가목 단서에서 “「초지법」에 따라 조성된 토지 등 대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호의 토지를 말한다. 1. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 전ㆍ답, 과수원이 아닌 토지(지목이 임야인 토지는 제외한다)로서 농작물 경작지 또는 제1항 각 호에 따른 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 임야인 토지로서 「산지관리법」에 따른 산지전용허가(다른 법률에 따라 산지전용허가가 의제되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다)를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지 3. 「초지법」에 따라 조성된 초지 부 칙 <대통령령 제26903호, 2016. 1. 19.> 제2조(농지의 범위에 관한 경과조치) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대해서는 제2조제2항제1호 및 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1. 이 영 시행 당시 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 전ㆍ답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작지 또는 제2조제1항제1호에 따른 다년생식물의 재배에 이용되고 있는 토지 2. 이 영 시행 당시 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 임야인 토지로서 토지 형질을 변경하고 제2조제1항제2호 또는 제3호에 따른 다년생식물의 재배에 이용되고 있는 토지

󰊳 무허가 공장용 부속토지 관련

1. 공장구역 내 허가 및 무허가 공장용 건축물이 혼재해 있거나 1동의 공장 건축물 중 일부가 무허가 인 경우 그 부속토지의 과세구분은?

○ 허가 및 무허가 공장이 혼재되어 있는 경우 ①무허가 공장의 부속토지를 범위를 우선 결정하여 종합합산대상 토지를 확정 후,

- 공장입지기준면적 이내의 토지에 대해 분리과세 적용

⇒ 공장의 1구(構) 토지 범위 판단 → 무허가 공장 부속토지 범위 결정*(종합합산) → 공장입지기준면적 범위 토지 결정(분리과세) → 공장입지기준면적 초과 토지 결정(종합합산)

	【무허가 공장 부속토지 범위 결정】
❖ 무허가 건축물의 부속토지는 그 건축물과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 해당 건축 용도에 따른 토지의 객관적 이용현황에 따라 결정 ⓵ 공장구역 내 여러 동의 건축물이 있고 1개 동이 무허가인 경우 󰠑 경계를 확인할 수 있는 경우 : 경계 구역 내 토지 종합합산 󰠗 경계를 확인할 수 없는 경우 : 무허가 건물 바닥면적 종합합산 ⓶ 공장구역 내 1개 동의 건축물이 있고 그 일부가 무허가인 경우 - 건축물의 바닥면적 중 무허가 건축물 비율에 해당하는 부분 종합합산과세. 다만, 전체 건축물 면적에서 차지하는 무허가 건축물 소규모이고 부수시설인 경우 해당 무허가 건축물 부속토지는 없다고 판단 가능

【유사사례】 별도합산대상 건축물 부속토지 과세 구분(령 제101조제1항) ❖ 별도합산대상 토지인 공장‧건축물의 부속토지의 범위 산정 절차 ⇒ 건축물의 1구(構) 토지 범위 판단 → 무허가 건축물 부속토지 범위 결정(종합합산) → 적법 건축물의 바닥면적 × 용도지역별 적용배율(별도합산) ※ 무허가 건축물의 부속토지 범위 결정은 분리과세 제외 무허가 공장 부속토지 결정 방법과 동일