개발이익 Share분 취득세 과세표준

개발이익 Share분 취득세 과세표준

 

청구법인등이 사공법인에게 지급한 쟁점금약에 대하여 “건축물 신축을 위하여 체결한 쟁점금액에서 그 계약체결당시 약정 분양가 보다 분양가가 상승할 경우 청구법인 등과 시공법인이 공사대금과 구분하여 이익배분금으로 분배하도록 계약을 체결한 점 등을 고려하는 경우 쟁점금액은 청구법인과 시공법인의 이 건 건축물 신축을 위한 공사대금이라기 보다는 일분분양가 상승에 따른 이익분배금으로서 이 건 건축물 자체의 가격은 물론 이 건 건축물 취득을 위한 간접비용이라고도 보기 어렵다” 하겠다. (조심 2023지0835.2023.4.3)

 

 

조심2023지0835(20230403) 취득세취소 /청구법인 등이 시공법인에게 지급한 쟁점비용을 이 건 건축물의 신축비용으로 보아 청구법인 등의 경정청구를 거부한 처분의 당부

 

결정요지

쟁점금액은 청구법인과 시공법인의 이 건 건축물 신축을 위한 공사대금이라기 보다는 일분분양가 상승에 따른 이익분배금으로서 이 건 건축물 자체의 가격은 물론 이 건 건축물 취득을 위한 간접비용이라고도 보기 어렵다 하겠음.

 

참조조문

지방세법 시행령 제18조 제1항

 

참조결정

조심2021지2321

 

주문

 

OOO시장이 2022.10.19. 청구법인 외 748(세부내역 <별지1> 기재)에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

이유

 

1. 처분개요

 

가. OOO주택재건축정비사업조합(이하 “청구법인”이라 한다)과 그 조합의 조합원 AAA 외 747명(이하 “청구인들”이라 하고, 청구법인과 합하여 “청구법인 등”이라 한다)은 2020.11.30. OOO주택재건축정비사업(이하 “이 건 재건축정비사업”이라 한다) 구역 내 OOO일원 토지 지상에 건축물 OOO㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축하여 각 취득한 후, 그 취득비용OOO을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제11조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 청구법인 등이 각 취득면적에 따라 안분한 세액(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다, 세부내역 <별지1> 기재)으로 2021.1.10.부터 2021.1.29.까지 처분청에 각 신고·납부하였다.

 

 

나. 이후, 청구법인 등은 2021.6.15. 이 건 건축물 신축공사 시공사인 주식회사 BBB(이하 “시공법인”이라 한다)에게 분양가 상승에 따라 지급한 이익분배금 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 이 건 건축물의 취득비용에 해당하지 아니하므로 이 건 취득세 등에서 그 쟁점금액에 해당하는 취득세 등이 환급되어야 한다는 사유로 하여 처분청에 경정청구를 하였고, 처분청은 2022.10.19. 이를 거부하였다.

 

 

다. 청구법인 등은 이에 불복하여 2023.1.10. 심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구법인 등 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구법인 등 주장

「지방세법」제10조 제1항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항 규정에 의하면 “취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다”고 규정하고 있다.

 

위 규정에서 말하는 “취득가액”에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가액에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것(조심 2021지2321, 2022.5.26. 결정 등 다수)이다.

 

이 건의 경우 청구법인이 2016.2.16. 이 건 건축물 신축공사의 시공사인 시공법인과 체결한 공사계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 보면, 공사금액은 OOO원이고, 쟁점계약서 제21조(일반분양) 제2항에서 일반분양가는 평균 OOO원(OOO㎡당)을 기준으로 한다고 되어 있으며, 그 제3항에서 일반분양은 시공법인의 책임으로 분양하며, 그 제5항에 평균 일반분양가 OOO원(OOO㎡당)을 초과하여 발생하는 수익에 대하여는 청구법인 등과 시공법인이 8:2의 비율로 분배하고, 만약 평균 일반분양가 OOO원(OOO㎡당)을 미달하여 발생하는 손실에 대하여는 청구법인 등과 시공법인이 5:5의 비율로 부담하기로 약정하였다.

 

그 후 이 건 건축물 신축을 위한 공사금액은 2018.2.28. 마감 상승분 등을 반영하여 쟁점계약의 공사금액을 OOO원으로 1차 변경계약(이하 “1차 변경계약”이라 한다)을 체결하였고, 이후 2021. 1.15. 이 건 건축물 분양가 상승분에 대하여 위 수익분배 약정에 따라 시공법인에게 지급할 이익분배금을 총 도급금액에 포함시켜 달라고 시공법인이 요청하여 이익분배금(쟁점금액), 추가공사비 등을 포함하여 1차 변경계약의 공사금액을 OOO원으로 하는 2차 변경계약(이하 “2차 변경계약”이라 한다)을 체결하였다.

 

청구법인 등이 이 건 건축물을 취득한 후 청구법인이 2021.1.10. 처분청에 이 건 취득세 등을 신고할 당시에 처분청에 제출한 비용산정 내역에 쟁점금액이 분양가 상승에 따른 이익분배금이라고 기재되어 있고, 쟁점계약서에 공사금액과 별도로 이익분배금이나 손실에 대한 약정이 되어 있으며, 비록 청구법인과 시공법인의 2차 변경계약에 따라 쟁점금액이 공사금액에 포함되어 있으나 이는 시공법인의 요구에 따른 것이라고 하더라도 이익분배금이 이 건 건축물 신축공사의 자체 비용이 아님은 물론 그에 준하는 절차적비용이라고도 볼 수 없다(조심 2021지2321, 2022.5.26. 결정 등).

 

따라서 쟁점금액은 청구법인 등이 이 건 건축물을 신축한 후 이 건 건축물의 분양을 성공리에 완료하여 발생한 초과이익금을 사전약정에 따라 시공법인에게 지급한 이익분배금으로서 이 건 건축물 신축을 위한 직접비용이 아님은 물론 간접비용으로 보기 어려우므로 처분청이 청구법인 등의 경정청구를 거부한 처분에는 잘못이 있다.

 

나. 처분청 의견

청구법인이 이 건 건축물 신축을 위하여 시공법인과 체결한 쟁점계약에 따라 시공법인에게 지급한 쟁점금액은 청구법인 등이 이 건 건축물을 신축하기 위해 필요한 비용의 일부를 구성할 뿐 아니라, 청구법인 등이 이 건 건축물을 취득하지 않았다면 부담하지 않게 될 비용에 해당한다. 따라서 청구법인과 시공법인 간에 체결한 쟁점계약에 따라 청구법인이 시공법인에게 지급한 쟁점금액은 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제5호에 따라 “당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액”으로 이 건 건축물 취득을 위한 간접비용으로 볼 수 있으므로 처분청이 청구법인 등의 경정청구를 거부한 처분에는 잘못이 없다.

 

3. 심리 및 판단

 

가. 쟁 점

청구법인 등이 시공법인에게 지급한 쟁점금액을 이 건 건축물의 신축비용으로 보아 청구법인 등의 경정청구를 거부한 처분의 당부

 

나. 관련 법령 : <별지2> 기재

 

다. 사실관계 및 판단

 

(1) 청구법인 등 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

 

(가) 청구법인은 2013.12.20. OOO를 본점소재지로 하고, OOO안의 건축물을 철거하고 그 토지의 지상에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 하여 설립되었다.

 

(나) 처분청은 2018.8.27. 이 건 재건축정비사업에 대한 사업시행인가를 아래와 같이 하였다.

 

(다) 청구법인은 2016.2.16. 이 건 건축물 신축을 위하여 시공법인과 쟁점계약을 아래와 같이 체결하였다.

 

(라) 청구법인은 2018.2.28. 이 건 건축물 신축을 위하여 시공법인과 쟁점계약보다 공사대금 및 분양가를 인상하는 것으로 하는 1차 변경계약을 아래와 같이 체결하였다.

(마) 처분청은 2020.11.30. 청구법인에게 이 건 건축물 신축에 대하여 아래와 같이 준공인가전 사용허가를 통보하였다.

 

(바) 청구법인 등은 2020.11.30. 이 건 건축물을 신축하여 각 취득한 후, 그 취득비용OOO을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제11조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 청구법인 등이 각 취득면적에 따라 안분한 세액으로 하여 2021.1.10.부터 2021.1.29.까지 처분청에 각 신고·납부하였고, 청구법인이 2021.1.10. 처분청에 취득세 등을 신고할 당시에 처분청에 제출한 비용산정 내역을 보면 쟁점금액을 분양원가 항목이 아닌 판매관리비 항목의 “분양가상승에 따른 이익분배금”으로 기재되어 있는 것으로 확인된다.

 

(사) 청구법인은 2020.12.26. 시공법인의 쟁점금액을 공사금액으로 변경하여 지급하여 달라는 요구 등과 관련하여 청구법인이 조합원들의 승인을 받기 위하여 청구법인의 총회안건에 상정하여 아래와 같이 승인의결된 것으로 확인된다.

 

(아) 청구법인은 2021.1.15. 1차 변경계약 중 위(사)의 청구법인 총회결과를 반영하여 이익분배금인 쟁점금액과 추가공사비OOO를 포함하여 공사금액을 공사대금으로 변경하는 것 등으로 하여 시공법인과 2차 변경계약을 아래와 같이 체결하였다.

 

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

 

(가)「지방세법」제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하면서 그 제3호에서 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.

 

(나) 위 규정에서 말하는 “취득가격”에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것(조심 2021지2321, 2022.5.26. 결정 등 다수, 같은 뜻임)이다.

 

(다) 처분청은 청구법인 등이 시공법인에게 지급한 쟁점금액을 이 건 건축물의 신축비용에 포함하여야 한다는 의견이나, 청구법인과 시공법인이 2016.2.16. 이 건 건축물 신축을 위하여 체결한 쟁점계약에서 그 계약체결 당시 약정 분양가 보다 분양가가 상승할 경우 청구법인 등과 시공법인이 공사대금과 구분하여 이익분배금으로 분배하도록 계약을 체결한 점, 청구법인이 2021.1.10. 처분청에 이 건 취득세 등을 신고할 당시에 처분청에 제출한 비용산정 내역에서 쟁점금액을 분양원가 항목이 아닌 판매관리비 항목의 “분양가상승에 따른 이익분배금”으로 기재한 사실이 확인되는 점, 제2차 변경계약(2021.1.15.)은 청구법인이 이 건 건축물을 취득(2020.11.30.)한 후 시공법인의 요청에 따라 쟁점금액이 사실상 이익분배금임에도 총 계약금액에 합산하는 것 등을 안건으로 하여 청구법인의 총회(2020.12.26.)의 승인에 따라 체결한 것이 총회안건 등의 자료에서 확인되는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점금액은 청구법인과 시공법인의 이 건 건축물 신축을 위한 공사대금이라기 보다는 일분분양가 상승에 따른 이익분배금으로서 이 건 건축물 자체의 가격은 물론 이 건 건축물 취득을 위한 간접비용이라고도 보기 어렵다 하겠다.

 

따라서 청구법인 등이 시공법인에게 지급한 쟁점금액이 이 건 건축물의 신축비용에 포함된다고 볼 수 없으므로 처분청이 청구법인 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

 

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

 

 

<별지1> 심판청구내역

 

 

<별지2> 관련 법령

 

(1) 지방세법

 

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

 

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

 

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

 

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

 

⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

 

(2) 지방세법 시행령

 

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

 

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

 

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

 

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

 

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

 

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

 

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

 

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

 

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

 

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

 

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

 

 

 

 

조심2021지2321(20220526) 취득세경정 /쟁점비용이 쟁점건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

 

결정요지

 

쟁점비용은 위탁법인이 쟁점건축물을 신축·분양하여 발생한 초과이익금을 사전약정에 따라 시공법인에게 지급한 이익분배금으로서 쟁점건축물 자체의 가격은 물론 취득을 위한 간접비용이라고도 보기 어려우므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.

참조조문

 

지방세법 제11조 제1항

참조결정

 

조심2010지0518

 

주문

 

OOO구청장이 2021.3.10. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 OOO원을 과세표준에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

 

이유

 

1. 처분개요

가. 주식회사 AAA(이하 “위탁법인”이라 한다)는 2017.6. 29. BBB 주식회사(이하 “시공법인”이라 한다)와 OOO외 7필지(이하 “쟁점토지”라 한다) 상에 OOO건축물 신축을 위한 공사도급계약을 체결하였고, 청구법인은 2017.7.6. 위탁법인과 쟁점토지의 관리형토지신탁계약을 체결하였다.

나. 청구법인은 2019.9.3. 쟁점토지 상에 지하 3층 지상 17층의 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설용 건축물(이하 “쟁점건축물”이라 한다)을 신축하여 취득한 후, 2019.9.18. 처분청에 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

 

다. 처분청은 청구법인이 쟁점건축물에 대한 취득세 등을 신고·납부하면서 청구법인 등이 시공법인에게 지급한 분양가 상승 및 사업수익확정에 따른 배당금 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)과 도급공사비 증가액 OOO원을 과소신고한 것으로 보아, 2020.3.10. 청구법인에게 그 과소신고한 금액 OOO원에서 과다신고한 건설자금이자 OOO원을 차감한 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 청구법인에게 부과·고지하였다.

 

라. 청구법인은 이에 불복하여 2021.4.23. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

취득세의 과세대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것으로 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해물건의 취득가액에 포함된다고 볼 수 없다.

 

쟁점비용은 위탁법인과 시공법인이 2019.12.31. 쟁점건축물 신축을 위해 체결한 공사도급변경계약과는 무관한 비용이고, 위탁법인과 시공법인이 2017.3.9. 체결한 공사도급 및 사업시행 약정서에 따라 분양가 상승 및 사업이익발생에 따른 사후 이익분배금이므로 처분청이 쟁점비용을 쟁점건축물 신축을 위한 직·간접비용으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

 

나. 처분청 의견

취득세 과세표준이 되는 취득가격은 취득자가 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 비용, 즉 취득행위가 완성될 때까지 소요되는 비용 전부가 포함되어야 하는 것이고, 쟁점건축물 취득을 위하여 체결한 공사도급 및 사업시행 약정서, 공사도급계약서, 공사도급 및 사업시행 약정 정산서에 따라 시공법인에게 지급하는 도급 관련 정산액이 증가하였으므로 처분청이 쟁점비용을 쟁점건축물 신축을 위한 직·간접비용으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

 

가. 쟁 점

쟁점비용이 쟁점건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

 

다. 사실관계 및 판단

 

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

 

(가) 위탁법인은 2017.3.9. 시공법인과 “OOO도시형생활주택 및 오피스텔, 근린생활시설 신축공사 및 분양사업”에 대한 약정을 아래와 같이 체결하였다.

 

(나) 위탁법인은 2017.6.23. 시공법인과 공사도급 및 사업시행 변경약정을 아래와 같이 체결하였다.

 

(다) 위탁법인은 2017.6.29. 시공법인과 공사도급계약을 아래와 같이 체결하였다.

 

(라) 청구법인은 2017.7.6. 위탁법인과 관리형토지신탁계약을 아래와 같이 체결하였다.

 

(마) 처분청은 2017.7.27. 청구법인의 쟁점건축물 신축과 관련한 착공신고필증을 아래와 같이 교부하였다.

 

(바) 청구법인은 2019.9.3. 쟁점건축물을 신축하여 취득한 후, 2019. 9.18. 건축공사비, 설계 및 감리용역비 등 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다.

 

(사) 위탁법인은 2019.12.31. 시공법인과 공사도급금액을 OOO원 증액하는 것으로 하는 변경계약을 아래와 같이 체결하였다.

 

(아) 위탁법인은 2020년 1월 시공법인과 아래와 같이 공사도급 및 사업시행 약정 정산서를 작성하였다.

 

(자) 위탁법인의 2020년 거래처원장의 지급수수료 계정과목을 보면 2020.3.31. 시공법인에게 OOO신축공사 준공정산합의금으로 OOO원을 지출하였고, 시공법인은 같은 날, 같은 금액을 같은 품목으로 수입하고 전자계산서를 위탁법인에게 발급한 것으로 확인된다.

 

(차) 처분청은 2021.3.10. 위탁법인이 수탁법인에게 지급예정인 쟁점건축물 신축을 위한 분양가 상승금 및 사업이익금 OOO원에서 공사 지체보상금 등 OOO원 및 기 과다신고한 건설자금이자 OOO원을 차감한 금액에 도급공사비 증가분 OOO원을 더한 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과·고지하였다.

 

< 이 건 취득세 등 과세표준 산정내역 >

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

「지방세법」제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하면서 그 제3호에서 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.

 

위 규정에서 말하는 “취득가액”에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가액에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것(조심 2010지518, 2012.6.26. 결정 등 다수)이다.

 

위탁법인이 2017.3.9. 시공법인과 체결한 공사도급 및 사업시행 약정서를 보면 분양가가 상승한 경우 위탁법인은 시공법인에게 분양가 상승분의 50%를 지급하고, 시공법인의 대여금에 연 8.5% 이자와 사업수익금 38%를 지급한다고 약정한 점, 위탁법인이 2017.6.23. 시공법인과 체결한 공사도급 및 사업시행 변경약정서를 보면 현금대여를 OOO원으로 증액하고 사업수익이 발생할 경우 그 수익금의 43%를 시공법인에게 지급하기로 약정한 점, 위탁법인이 2019.12.31. 시공법인과 체결한 공사도급 변경계약서를 보면 그 계약금이 OOO원으로 기재되어 있는 점, 위탁법인이 2020년 1월 시공법인과 체결한 공사도급 사업시행 약정 정산서를 보면 쟁점비용을 사업수익금으로 기재하고 있는 점, 위탁법인의 2020년 지급수수료 계정과목을 보면 2020.3.31. 시공법인에게 OOO신축공사 준공정산합의금으로 OOO원을 지출한 것으로 기재되어 있고, 시공법인은 같은 날, 같은 금액을 같은 품목으로 수취하고 위탁법인에게 전자계산서를 발급한 점 등에 비추어 쟁점비용은 위탁법인이 쟁점건축물을 신축·분양하여 발생한 초과이익금을 사전약정에 따라 시공법인에게 지급한 이익분배금으로서 쟁점건축물 자체의 가격은 물론 취득을 위한 간접비용이라고도 보기 어려우므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

 

 

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제6항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

 

 

<별지> 관련 법령

 

(1) 지방세법

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

 

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

 

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

 

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

 

⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

 

(2) 지방세법 시행령

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

 

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

 

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

 

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

 

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

 

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

 

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

 

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

 

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

 

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

 

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

 

 

 

조심2010지0518(20120626) 취득세취소 /청구법인이 시공사에게 이익분배금 성격의 비용(인센티브)을 이 건 아파트의 취득비용으로 볼 수 있는지 여부

 

결정요지

 

아파트를 분양하고 발생한 초과이익금을 사전 약정에 따라 이익배분의 성격으로 지급받았다면 아파트 취득 또는 간접비용에 포함된다고 할 수 없으므로, 매출원가로 회계처리했다는 사실만으로 해당 금액을 취득가액으로 보고 취득세 등을 부과한 처분은 타당하지 않다.

 

(자) 청구법인들과 OOO은 2006년 10월 이 건 아파트를 착공과 동시에 분양하여 분양 완료 후 약 OOO의 개발이익이 발생할 것으로 예상됨에 따라 사업약정서에 따라 이중 OOO은 청구법인들에게 50 : 50의 비율로 우선 배분하고, 나머지 약 OOO 중 60% 상당액인 OOO은 청구법인들에게 50 : 50의 비율로 배분한 후, 나머지 40% 상당액인 쟁점금액 OOO은 OOO에게 배분하기로 약정하였다.

 

(2) 쟁점에 대하여 살펴본다.

(가) 지방세법 제111조 제5항의 규정에서 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가액이 입증되는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가액 또는 연부금액을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있고,

 

같은 법 시행령제82조의3 제1항은 취득세의 과세표준이 되는 취득가액이라 함은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있다.

 

(나) 위 규정에서 말하는 “취득가액”에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이나,

 

그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가액에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것이다(OOO OOOOOOOOO OO OOOOOOOOOOO OO, OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO OO).

 

(다) 그런데 이 건의 경우를 살펴보면, 청구법인들과 OOO이 2006.9.28. 체결한 사업약정서(2차) 제3조에서 이 건 아파트를 분양하여 이익이 발생하면 OOO까지는 청구법인들의 몫으로 하고 OOO을 초과하는 이익이 발생하는 경우 그 초과이익의 40%인 쟁점금액을 OOO에게 배분하기로 사전에 약정하고 도급금액 OOO을 건축공사비 OOO과 쟁점금액 OOOOO으로 구분하여 도급계약서를 작성한 점, 쟁점금액은 이 건 아파트를 분양하여 발생한 분양대금에서 건축비, 토지비 등 각종 비용을 제외한 이익금의 일부를 OOO에게 지급한 것으로서 이 건 아파트의 신축과 관련된 것이 아니라 이 건 아파트의 성공적인 분양에 기여한 OOO의 역할(OOO이 건축한 아파트에 대한 수요자의 선호 등)에 대한 보수로 볼 수 있는 점, 이 건 쟁점금액을 제외하더라도 이 건 아파트의 ㎡당 건축비용은 OOO으로서 같은 시기에 건축한 인근 아파트와 유사하거나 더 높은 점, OOO의 이 건 아파트 건축공사비 O,OOOOO은 도급계약서상 계약금액 OOO(쟁점 금액을 제외한 금액)의 88.74%(원가율)로 2008년도 주택건설업체(대기업)의 평균 원가율2)2) 주택건설업체의 원가율은 2008년 88.5%, 2009년 89.9% (출처 : OOO “건설업체 2009년 실적분석 및 향후 신용위험 전망” OOO, 2010.5.17.)과 비슷한 점 등을 종합하여 볼 때,

 

쟁점금액은 청구법인들과 OOO이 이 건 아파트를 신축분양하여 발생한 초과이익금을 사전 약정에 따라 OOO이 청구법인들로부터 이익배분의 성격으로 지급받은 금액으로서 이 건 아파트 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 이 건 아파트 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함되지 아니한다 할 것이므로 청구법인들이 이 건 아파트를 취득하기 이전에 쟁점금액을 OOO에게 지급하였고 이를 이 건 아파트의 매출원가로 회계처리하였다고 하더라도 그러한 사실만으로 쟁점금액이 이 건 아파트의 취득가액에 포함된다고 볼 수는 없다고 판단된다.

 

따라서 처분청이 쟁점금액을 이 건 아파트의 취득가액으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.