쟁점주택을 취득한 후 3년 이내에 주거용 건축물을 멸실하였으므로 쟁점주택을「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 4)에서 규정하고 있는 주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

조심2023지0066(20230825) 취득세취소/쟁점주택을 취득한 후 3년 이내에 주거용 건축물을 멸실하였으므로 쟁점주택을「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 4)에서 규정하고 있는 주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

 

결정요지

주택건설사업자인 청구법인은 2021.4.30. 주택건설사업을 위하여 쟁점주택을 취득하였으므로 취득 당시「지방세법 시행령」제28조의2 제8호의 취득세 중과세 제외 요건을 충족하였고, 쟁점주택의 취득일(2021.4.30.)부터 3년 이내인 2021.9.23. 그 주택을 멸실하였는바, 문언 상 취득세 중과세 제외 배제 사유가 발생하지 않은 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.

 

참조조문

지방세법 시행령 제28조의2 제8호 나목

 

참조결정

조심2012지0157

 

주문

 

OOO시 OOO구청장이 2022.8.3. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

이유

 

1. 처분개요

 

가. 청구법인은 2021.4.30. OOO시 OOO구 OOO동 OOO 토지 OOO㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)와 주거용 건축물 OOO㎡(이 건 토지를 포함하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득한 후 이 건 주택의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호 나목의 표준세율(주택의 유상거래)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고․납부하였다.

 

 

 

나. 청구법인은 2021.9.23. 쟁점주택의 주거용 건축물을 멸실(철거)하고 그 지상에 건축물 OOO㎡(다가구주택 13호, 소매점 1호, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 건축하는 신축공사를 진행하다가 2021.10.21. 이 건 토지와 이 건 건축물(미완성)을 매각하였다.

 

다. 처분청은 청구법인이 이 건 건축물의 사용승인을 받지 않은 상태에서 이 건 토지와 이 건 건축물 매각하였으므로 청구법인이 취득한 쟁점주택은「지방세법 시행령」(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것, 이하 같다)제28조의2 제8호 나목 본문 및 4)에서 규정하고 있는「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택에 해당하지 않는다고 보아 2022.8.3. 쟁점주택의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」제13조의2 제1항 제1호의 중과세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 세액에서 청구법인이 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 청구법인에게 부과·고지하였다.

 

라. 청구법인은 이에 불복하여 2022.10.27. 심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구법인 주장

 

(1)「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 단서 및 각 목을 종합하면, 주택신축판매업을 영위할 목적으로 사업자등록을 한 자가 멸실 목적으로 취득하는 주택의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년 이내에 주택을 신축하여 판매하지 않는 경우「지방세법」제13조의2 제1항 제1호의 세율(이하 “이 건 중과세율”이라 한다)을 적용한다고 규정하고 있을 뿐 청구법인과 같은 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 경우에는 그 취득일부터 3년이 경과하기 전까지 해당 주택을 멸실하지 않는 경우에만 이 건 중과세율을 적용한다고 규정하고 있고, 신축 후 판매에 대하여는 규정하고 있지 않다.

 

(2) 청구법인은「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 4)에 해당하는 주택건설사업자로서 주택건설사업을 하기 위해 쟁점주택을 취득하였고, 그 취득일부터 3년이 경과하기 전에 쟁점주택의 주거용 건축물을 멸실하였으므로 쟁점주택은 이 건 중과세율 적용대상이 아니라 할 것임에도 이 건 건축물의 사용승인을 받지 않고 이 건 토지와 이 건 건축물을 매각하였다는 이유만으로 처분청이 쟁점주택을 이 건 중과세율 적용대상으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

 

나. 처분청 의견

 

(1)「지방세법 시행령」제28조의2 제8호의 입법 취지는 주택 공급정책을 지원하고 민간의 주택 공급을 확대하고자 하는데 있다고 할 것이고, 여기에서 ‘주택건설사업을 위하여 취득한 주택’이란 주택을 신축하여 판매하는 사업을 위해 취득하는 종전의 주택이란 의미가 이미 내재되어 있는 것으로 해석하는 것이 합리적이라 할 것인바, 그렇다면 주택건설사업자가 종전의 주택을 취득한 후 이를 멸실하고, 주택을 건설하여 이를 실수요자에게 공급하여야만 이 건 중과세율의 적용이 배제된다고 보는 것이 타당하다고 할 것이다.

 

(2) 청구법인이 제출한 사업계획서를 보면, 청구법인은 쟁점주택의 주거용 건축물을 멸실하고 주택을 신축하기 위해 쟁점주택을 취득한 것으로 나타나고, 이를 근거로 이 건 중과세율의 적용을 배제 받은 것인바, 이와 같은 중과세율 적용 배제는 종전의 주택을 취득한 후 그 지상에 새로운 주택을 신축하여 실수요자에 공급하는 것을 전제한 것으로 보는 것이 타당하다.

(3) 따라서, 청구법인이 이 건 건축물의 사용승인을 받지 않은 상태에서 이 건 토지와 이 건 건축물을 매각한 이상 쟁점주택은「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목에서 규정하고 있는 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택에 해당되지 않는다 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

 

 

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 

쟁점주택을「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 4)에서 규정하고 있는 취득세 중과 제외 주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

 

나. 관련 법령 : <별지> 기재

 

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

 

(가) 청구법인은 2020.2.21. 본점소재지를 OOO시 OOO구 OOO로OOO번길 OOO, OOO호로 하고, 목적사업을 건축공사업, 주택건설업 등으로 하여 설립한 후, 2021.1.4.「주택법」제4조에 따라 주택건설사업자로 등록하였다.

 

(나) 청구법인은 2021.4.30. 쟁점주택을 OOO원에 취득한 후 쟁점주택을 주택건설사업자인 청구법인이 주택건설사업을 하기 위하여 취득하는 주택으로 보아「지방세법」제11조 제1항 제8호 나목의 표준세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

 

(다) 청구법인은 2021.9.14. 처분청으로부터 이 건 건축물의 신축을 위한 건축허가를 받은 후 2021.9.23. 쟁점주택의 주거용 건축물을 멸실(철거)하고, 이 건 건축물의 신축공사를 진행하다가 2021.10.21. 배대열에게 이 건 토지와 이 건 건축물(미완성)을 매각하였다.

 

(라) 처분청은 청구법인이 이 건 건축물의 사용승인을 받지 않은 상태에서 이 건 토지와 이 건 건축물을 매각하였으므로 종전 주택인 쟁점주택은「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목의 주택(이 건 중과세율 적용 배제 주택)에 해당되지 않는다고 보아 2022.8.3. 청구법인에게 이 건 취득세 등 89,719,670원을 부과·고지하였다.

 

(2)「지방세법」제13조의2 제1항 제1호에서 법인이 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율(1천분의 120)을 적용한다고 규정하고 있고,

 

같은 법 시행령 제28조의2 제8호 나목을 종합하면,「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 등이 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택을 이 건 중과세율 적용 배제 대상으로 규정하면서, 나목6)에서 규정하고 있는 주택신축판매업자의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않는 경우 이 건 중과세율 적용 배제 대상에서 제외하고,

 

청구법인과 같은 주택건설사업자나 공공지원민간임대주택 개발사업시행자 등의 경우에는 정당한 사유 없이 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않는 경우를 이 건 중과세율의 적용 배제 대상에서 제외한다고 규정하고 있다.

 

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 주택건설사업자가 종전 주택을 멸실한 후 주택신축을 완료하지 않고 처분하는 경우에는 취득세를 중과세 하여야 한다는 의견이나

 

「지방세법 시행령」제28조의2 제8호는 2020.8.12. 대통령령 제30939호로 신설된 후 현재까지 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 취득세 중과제외 배제 사유를 “정당한 사유 없이 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실하지 않는 경우”로 규정하고 있을 뿐 주택 신축을 완료하여야 한다고 규정하고 있지는 않은 점,

 

「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에서 취득세 중과 제외 배제 사유로 규정하고 있지 아니한 경우까지 그 입법취지 등을 감안하여 취득세를 중과세하는 것은 납세자의 조세법령에 대한 법적안정성 및 예측가능성을 저해하는 것으로 볼 수 있는 점,

 

우리 원은 그 동안 지방세의 면제 또는 감면을 받은 후 별도의 추징규정을 두고 있지 아니함에도 과세관청이 해당조항의 입법취지 등을 고려하여 추징을 한 처분에 대하여 조세법률주의 원칙에 위배된다고 보아 청구주장을 인용하는 결정(조심 2012지157, 2012.7.31. 등)을 하고 있는 점,

 

주택건설사업자인 청구법인은 2021.4.30. 주택건설사업을 위하여 쟁점주택을 취득하였으므로 취득 당시「지방세법 시행령」제28조의2 제8호의 취득세 중과세 제외 요건을 충족하였고, 쟁점주택의 취득일(2021.4.30.)부터 3년 이내인 2021.9.23. 그 주택을 멸실하였는바, 문언 상 취득세 중과세 제외 배제 사유가 발생하지 않은 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

 

 

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

별지> 관련 법령 등

 

(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것)

 

 

제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

 

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다.(이하 생략)

 

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

 

 

제13조의2[법인의 주택 취득 등 중과] ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

 

1. 법인(「국세기본법」제13조에 따른 법인으로 보는 단체,「부동산등기법」제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

 

(2) 지방세법 시행령(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것)

 

제28조의2[주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

 

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

가.「공공기관의 운영에 관한 법률」제4조에 따른 공공기관 또는 「지방공기업법」제3조에 따른 지방공기업이「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업을 위하여 취득하는 주택

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

1)「도시 및 주거환경정비법」제2조 제8호에 따른 사업시행자

2)「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자

3)「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)

4)「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

5)「민간임대주택에 관한 특별법」제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로「부가가치세법」제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

 

(3) 지방세법 시행규칙

 

제7조의2[주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 영 제28조의2 제8호 나목 본문에 따른 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우 다음 각 호의 구분에 따라 산정한 부분에 대해서는 중과세 대상으로 보지 않는다.

1.「도시 및 주거환경정비법」제2조 제2호에 따른 정비사업 중 주거환경을 개선하기 위한 사업,「주택법」제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 시행하는 사업 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 100분의 100에 해당하는 부분

2.「도시 및 주거환경정비법」제2조 제2호 나목에 따른 재개발사 업 중 도시환경을 개선하기 위한 사업 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 다음의 비율에 해당하는 부분

3. 그 밖의 주택건설사업 : 다음 각 목의 구분에 따라 산정한 부분

가. 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50 이상인 경우 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 100분의 100에 해당하는 부분

나. 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50 미만인 경우 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 제2호의 비율에 해당하는 부분

 

 

부동산세제과-4052(20221212) 취득세 /주택건설사업자의 멸실예정주택 취득 관련 중과세 여부 회신

관계법령

지방세법 제13조의2,지방세법 시행령 제28조의2

 

답변요지

정비사업 시행자, 주택건설사업자 등 사업주체별로 주택건설 여부에 따라 멸실목적으로 취득하는 주택에 대한 중과비율을 달리 정하고 있는데, 이는 멸실 이후 주택 신축을 전제로 한 것이며, 기존 주택의 멸실만으로 중과제외 요건이 이미 충족되었다고 본다면 해당 규정에 따른 중과세 요건은 사실상 유명무실한 규정이 될 수 있다 할것이므로 주택건설사업자가 멸실시킬 목적으로 취득한 주택을 멸실 후 처분하거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용한 경우라면 중과세 대상에 해당함.

 

<질의요지>

○ 주택건설사업자가 멸실시킬 목적으로 주택(쟁점 주택)을 취득하였는바, 취득 후 멸실은 하였지만, 준공에 이르지 않은 경우 중과세 여부

 

<회신내용>

○ 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호에서 법인이 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우 취득세를 중과세하도록 규정하고,

- 「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에서 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행자,「주택법」제2조제11호에 따른 주택조합,「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 등이 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택을 취득하는 경우에는 중과세 대상으로 보지 않으나, 정당한 사유 없이 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다고 규정하고 있습니다.

 

○ 다주택자에 대한 취득세 중과제도는 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 억제하기 위해 시행되었으며, 주택건설사업자가 새로운 주택을 짓기 위해 멸실목적의 주택을 취득하는 것은 주택 실수요자 보호 취지에 반하지도 않고, 투기 목적의 주택 취득으로도 볼 수 없어 중과세에서 제외하고 있습니다.

- 그에 따라 멸실만 하고 준공 이전에 해당 부동산을 처분한다면 이러한 취지에 부합하지 않는다 할 것입니다.

 

○ 「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 및 같은 법 시행규칙 제7조의2에 따라정비사업 시행자, 주택건설사업자 등 사업주체별로 주택건설 여부에 따라 멸실목적으로 취득하는 주택에 대한 중과비율을 달리 정하고 있는데, 이는 멸실 이후 주택 신축을 전제로 한 것입니다.

- 아울러 법문상“주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실목적으로 취득하는 주택”이라고 규정하고 있는데, 기존 주택의 멸실만으로 중과제외 요건이 이미 충족되었다고 본다면 해당 규정에 따른 중과세 요건은 사실상 유명무실한 규정이 될 수 있다 할 것입니다.

 

 

○ 따라서, 주택건설사업자가 멸실시킬 목적으로 취득한 주택을 멸실 후 처분하거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용한 경우라면 중과세 대상에 해당한다고 판단됩니다.

- 이는 질의 당시 취득 사실관계만을 바탕으로 판단한 해석으로서 과세권자인 해당 자치단체에서 구체적인 사실관계를 확인한 후 최종 결정할 사안입니다.

 

 

조심2012지0157(20120731) 취득세 취소/청구법인으로부터 회원용 공동주택을 분양받는 회원이 당해 공동주택을 비회원에게 전매하거나 부부 공동명의로 전환한 경우 청구법인이 이를 회원용으로 직접 사용하지 아니한 것으로 보아 면제된 취득세 등을 추징한 처분이 적법한지 여부

 

결정요지

회원용 공동주택을 분양받은 회원이 해당 주택을 비회원에게 전매하거나 부부 공동명의로 전환한 경우 회원용으로 직접 사용하지 않은 것으로 보고 주택을 분양한 법인에게 경감받은 취득세 등을 추징하는 것은 조세법률주의 원칙상 법문대로 해석해야 함을 고려할 때별도의 추징규정이 있지 않는 이상 잘못된 처분이다.

 

조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세 요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유없이 확장해석이나 유추해석 하는 것은 허용되지 않는다 할 것으로,

 

청구법인의 경우 이 건 공동주택 중 회원용 공동주택 163세대에 대하여 그 회원자격이 있는 자들과 분양계약을 체결하였으므로 이후 특별한 사정, 즉 당사자 사이의 사정으로 분양계약을 합의해제한 다음 청구법인이 이를 비회원에게 분양한 경우 등을 제외하고는 당해 공동주택을 취득목적에 맞게 사용하였다고 보아야 하겠고,

 

더구나 위 지방세법령에서 공동주택을 분양받은 회원이 회원자격이 없는 자에게 이를 전매하거나 회원이 그 소유권을 부부 공동명의로 전환하는 경우 이를 분양한 자에게 경감받은 취득세 등을 추징한다고 규정하고 있지 아니하므로, 분양계약을 체결한 회원이 이후 당해 공동주택에 대한 분양권을 전매한다거나 공동명의로 전환함으로써 건축중인 공동주택을 비회원인 일반인이 분양받게 되거나 사용하는 경우 피분양자인 청구법인에게 그 책임을 물어 이미 경감한 취득세 등을 부과할 수는 없다OOO 할 것이다.