2024년 9월 행정안전부 해석사례 요약

지방세 관련 행정안전부 해석사례 요약

'24.9.1∼9.30까지 행정안전부 주요 해석사례임

 

부동산세제과-2977(20240902) 재산세 /재산세 분리과세대상 농지 여부 회신

 

답변요지

농지 분리과세 취지 및 관계부처 회신, 종전 사례 등을 종합적으로 고려 할 때,「농지법 시행령」부칙(대통령령 제26903호, 2016.1.19) 제2조에 따른 적용 대상 농지를 매매 등의 원인으로 소유권이 변경된 경우에도 분리과세 대상 농지로 적용이 가능하다고 판단됨. 다만 이에 해당하는지의 여부는 지자체 세정부서 및 농지 담당 부서에서 사실관계를 확인하여 적용해야할 것임.

 

<질의요지>

○ 산지전용허가를 거치지 않은 임야를 농지로 사용하는 경우,「농지법」시행령(대통령령 제26903호, 2016.1.19) 부칙 제2조에 따라 개정 규정 시행 당시 농지로 인정되는 경우에는 재산세 분리과세를 적용하고 있는 바,

- 해당 임야가 매매 등으로 소유권이 이전된 경우에도 계속하여 상기 규정에 따른 분리과세 적용 농지로 볼 수 있는지의 여부

 

<회신내용>

○ 「지방세법」제106조제1항제3호가목 및 같은 법 시행령 제102조제1항제2호가목에 따라 재산세 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지를 분리과세대상으로 규정하고 있음.

○ 이는, 원칙적으로 모든 토지는 종합합산이 원칙이나, 정책적 고려에 따라 중과세 또는 경과세의 필요가 있는 토지에 대하여 예외적으로 별도의 기준에 의하여 분리과세 함으로써 종합합산과세에서 오는 불합리를 보완하고자 하는 것(대법원 2013두8622, 2013.8.30.)이며,

- 농지와 관련해서는 농지산업 보호 및 농업인의 경영 안정 등 정책적 지원이 필요한 토지로서 합산을 배제하여 경과세할 필요성이 있어 분리과세대상으로 정하고 있는데 입법 취지가 있다고 할 것임.

○ 또한,「농지법」제2조 및 같은 법 시행령 제2조에 따라 지목이 임야인 토지로서 산지관리법에 따른 산지전용허가(다른 법률에 따라 산지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인 등을 포함한다)를 거치지 아니하고 농작물의 경작또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지는 농지에서 제외토록 규정하면서,

- 다만,「농지법 시행령」(대통령령 제26903호, 2016.1.19) 부칙 제2조에 따라 개정 규정 시행 당시 지목이 임야인 토지로서 다년생 식물의 재배에 이용되고 있는 토지는 농지로 인정하도록 규정하고 있음.

○ 아울러,「농지법 시행령」개정(2016.1.21. 시행) 이전에 임야가 3년 이상 계속해서 농작물 경작지 또는 목초, 종묘, 인삼, 약초, 잔디 및 조림용 묘목의 재배지로 이용되거나, 형질을 변경하여 3년 이상 과수, 뽕나무, 유실수 등 다년생식물 재배지로 이용된 경우 농지에 해당되며, 매매 등으로 소유권이 이전된 경우에도 계속하여 적용해야 할 것(농식품부 농지과-5904호, 2024.8.26.)임.

 

○ 아울러,「농지법 시행령」(대통령령 제26903호, 2016.1.19.) 부칙 제2조 경과조치에 해당하는 임야에 대해서는 농업경영체등록증을 통해 확인하여 분리과세 적용이 가능하다고 할 것(부동산세제과-2948, 2022.9.13.)으로, 해당 내역 등을 이외의 다른 신뢰할 수 있는 서류로 확인 가능한 경우에도 객관적인 서류로 인정한다고 할 것(부동산세제과-3063, 2023.8.16.)임

 

○ 본 건 질의는「농지법 시행령」부칙(대통령령 제26903호, 2016.1.19) 제2조에 따라 농지로 인정된 토지를 매매 등의 원인으로 소유권이 이전된 경우에도 계속하여 분리과세대상 농지의 적용이 가능한 지의 여부인 바,

- 농지 분리과세 취지 및 관계부처 회신, 종전 사례 등을 종합적으로 고려 할 때,「농지법 시행령」부칙(대통령령 제26903호, 2016.1.19) 제2조에 따른 적용 대상 농지를 매매 등의 원인으로 소유권이 변경된 경우에도 분리과세 대상 농지로 적용이 가능하다고 판단됨. 다만 이에 해당하는지의 여부는 지자체 세정부서 및 농지 담당 부서에서 사실관계를 확인하여 적용해야할 것임.

 

부동산세제과-2982(20240903) 재산세 /재산세 비과세 적용 여부 회신

 

답변요지

쟁점토지의 일부 면적은 물이 상시 고여 있음이 확인되나, 이외 면적에 대하여는 갈대밭과 수풀로 이뤄져 있고 물이 상시적으로 고여 있다고 보기 어려워 그 정도가‘유지’에 대한 비과세 취지에 맞지 않은 점, 쟁점토지의 대부분을 차지하는 갈대밭은「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」제58조에 따른 잡종지에 해당하는 점, 방조제를 쌓아 매립하여 간척한 토지 특성상 자연적으로 형성된 호수·늪이라고 보기 어려운 점, 간척 토지 내 소규모 물웅덩이가 일부 고여있다는 사실만으로 전체 면적을 비과세할 경우 여타 매립토지 등에 대해서도 동일하게 비과세를 통한 조세 회피의 악용 우려가 있는 점 등을 고려할 때, - 재산세 비과세의 취지, 조세형평성, 종전사례 등을 종합적으로 고려할 때, 쟁점토지의 물이 상시 고여있음이 확인되는 부분 외에 재산세 비과세를 적용하기는 어렵다고 판단되며, 해당 과세관청의 면밀한 조사를 통해 비과세 및 비과세 외의 면적을 구분하여 적용하여야 할 것임. 끝.

 

<질의요지>

○ 간척사업으로 조성된 토지로 수풀과 갈대 등이 식재되어 있는 토지(이하,“쟁점토지”라고 함)를 「지방세법」 제109조제3항제1호에 따른‘유지(溜池)’로 보아 재산세 비과세가 가능한지 여부

 

<회신내용>

○ 「지방세법」제109조제3항제1호에서는‘대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지’의 경우 재산세 비과세대상으로 규정하고 있으며,

- 같은 법 시행령 제108조제1항제5호에서는‘유지(溜池): 농업용 및 발전용에 제공하는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지와 자연적으로 형성된 호수ㆍ늪’의 경우 재산세 비과세대상으로 규정하고 있음.

 

○ 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」제58조는‘유지란 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지(沼溜地)ㆍ호수ㆍ연못 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지’로 규정하고 있고, ‘잡종지란 갈대밭, 돌을 캐내는 곳, 그밖에 다른 지목에 속하지 않는 토지 등’으로 규정하고 있음.

 

○ 비과세란 국가 또는 지방자치단체가 과세권을 포기하고 과세하지 않는 것을 말하며 법률로 처음부터 납세의무가 발생하지 않도록 하는 것이므로 비과세의 적용은 매우 엄격하게 제한적으로 적용하여야 할 것임

- 따라서 지방세법령에서 비과세로 규정하는‘유지’의 경우 그 사용목적이 명확하게 농업·발전용에 제공되는 댐·저수지·소류지이거나, 인공적·물리적인 힘이 가해지지 않은 상태의 자연적으로 형성된 호수·늪에 해당하는 토지에 대해 그 취지에 맞게 과세관청의 면밀한 현황 조사 등을 통해 극히 예외적인 경우에 한해 적용해야 할 것임.

 

○ 그간 유사 판단사례를 확인하면 유지 판단시‘용수제공이 일시적인 경우(서울고등법원 2011누4680, 2011.8.10.)’와‘물에 상시적으로 잠겨있더라도 인공적으로 물의 유입을 차단할 수 있는 경우(조세심판원 2014지0080, 2014.8.21.)’는 유지로 보지 않았으며, 구거 판단시 인근토지와 지고의 차이가 있어 자연적으로 유수 등이 있어야 함에도 지고 차이가 없는 지하에 수로관이 매설된 경우는 구거로 보지 않는(부동산세제과-895, 2019.11.4.) 등과 같이 비과세 적용 조문에서 정하는 요건을 충분히 충족하지 않은 경우에 비과세 규정을 적용하지 않음을 확인할 수 있음.

 

○ 법령상 입법취지를 살펴보면, 지방세법령은 ‘농업용 및 발전용에 제공하는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지’와 ‘자연적으로 형성된 호수ㆍ늪‘을 ‘유지’로 정의하고 있는데, 이때 ’자연적으로 형성된 호수‧늪‘은 단순히 형태적인 의미만으로 판단해서는 안 되고 선행하여 정의하고 있는 ’농업용 및 발전용에 제공하는 댐‘ 등과 유사하게 물이 어느 정도로 충분히 고여있어, 토지로서 기능을 상실한 정도를 전제로 하고 있다고 할 것임.

- 이는 비과세 규정이 적용되는 도로‧하천‧공원‧철도‧항만‧공항 등의 주민편익에 필수불가결한 시설(지방세운영과-1144, 2012.4.13.)과의 형평성을 고려할 때도 그러하고,「지방세법」상‘유지’의 정의를「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상 ‘유지’정의와 달리‘연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지’를 제외하는 등 축소하여 규정하고 있는 점에서도 확인할 수 있다고 할 것임.

 

○ 본 건 질의의 경우, 간척사업으로 조성된 토지로서 토지의 현황이 수풀과 갈대 등이 식재되어 있는 토지를「지방세법」제109조제3항제1호에 따른‘유지’로 보아 재산세 비과세가 가능한지 여부인 바,

- 제출된 과세관청의 현장조사 자료에서 쟁점토지의 일부 면적(8,200㎡)은 물이 상시 고여 있음이 확인되나, 이외 면적에 대하여는 갈대밭과 수풀로 이뤄져 있고 물이 상시적으로 고여 있다고 보기 어려워 그 정도가‘유지’에 대한 비과세 취지(댐·소류지 등과 유사하게 물이 어느 정도로 충분히 고여있어 토지의 기능을 상실함을 전제)에 맞지 않은 점, 쟁점토지의 대부분을 차지하는 갈대밭은「지방세법」대비 ‘유지’의 범위를 넓게 정의하는「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」의 ‘유지’에도 해당되지 않아「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」제58조에 따른 잡종지에 해당하는 점, 방조제를 쌓아 매립하여 간척한 토지 특성상 수문의 조절 및 성토 등을 통해 언제든지 토지의 상태가 변할 수 있어 자연적으로 형성된 호수·늪이라고 보기 어려운 점, 간척 토지 내 소규모 물웅덩이가 일부 고여있다는 사실만으로 전체 면적을 비과세할 경우 여타 매립토지 등에 대해서도 동일하게 비과세를 통한 조세 회피의 악용 우려가 있는 점 등을 고려할 때,

- 재산세 비과세의 취지, 조세형평성, 종전사례 등을 종합적으로 고려할 때, 쟁점토지의 물이 상시 고여있음이 확인되는 부분 외에 재산세 비과세를 적용하기는 어렵다고 판단되며, 해당 과세관청의 면밀한 조사를 통해 비과세 및 비과세 외의 면적을 구분하여 적용하여야 할 것임. 끝.

 

 

지방세특례제도과-2244(20240906) 취득세 /물류단지 개발사업용 부동산 추징 대상 여부 회신

 

답변요지

물류단지를 준공하지 못한 사실만으로 감면된 취득세를 추징할 수 없고, 1년 이내에 직접 사용하지 못한 데 대한 정당한 사유의 유무를 판단하여 추징 여부를 결정해야 할 것임

<질의요지>

○ 물류단지 개발사업용 부동산을 취득 후 1년 이내 준공하지 못한 경우 추징 대상에 해당하는지 여부

 

<회신내용>

○ 「지방세특례제한법」제71조제1항에서 물류단지개발사업의 시행자가 물류단지를 개발하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세와 재산세를 감면한다고 규정하면서 그 추징에 대하여는 특별히 규정하고 있지 않고,

- 같은 법 제178조제1항제1호에서 부동산에 대한 감면을 적용할 때 특별히 규정한 경우를 제외하고는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있습니다.

 

○ '직접 사용'은 부동산 등의 소유자가 해당 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것(「지방세특례제한법」 제2조제8호 참조)이고,

- '정당한 사유'에는 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 직접 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함(대법원 97누5121 판결, 지방세특례제도과-1722, 2020.7.21. 등 다수 참조)됩니다.

 

○ 따라서, 감면 세액을 추징하기 위하여는 ① 유예기간 내 직접 사용하지 못한 경우로서 ② 그에 대한 정당한 사유가 없는 등의 요건을 모두 충족해야 하므로,

- 물류단지를 준공하지 못한 사실 만으로 감면된 취득세를 추징할 수는 없고, 1년 이내에 직접 사용하지 못한데 대한 정당한 사유의 유무를 판단하여 추징 여부를 결정해야 할 것(같은 취지의 지방세정팀-249, 2005.4.18. 해석 참조)입니다.

 

○ 다만, 이에 해당하는지 여부에 대해서는 과세권자가 제반 사실관계를 면밀히 검토하여 결정할 사안입니다.

 

지방세특례제도과-2279(20240910) 취득세 /관리처분인가일 전 승계취득한 조합원이 관리처분계획에 따른 부동산 취득 시 프리미엄 반영 여부 질의 회신

 

답변요지

이 건 관련 프리미엄은 승계조합원이 재개발사업으로 준공된 아파트를 취득하기 위하여 원조합원에게 실제로 지급한 비용이므로 舊 지방세특례제한법 시행령 제35조제2항에 따라 초과액을 산정할 때 환지계획 등에 따른 취득 부동산의 과세표준에 그 프리미엄을 포함하는 것이 타당함

<질의요지>

○ 주택재개발 사업 추진 시 원조합원의 권리가격이 결정되기 전인 관리처분계획인가일 이전에 승계 취득한 조합원이 관리처분계획에 따라 부동산을 취득하는 경우, 취득세 과세표준 산정 시 프리미엄 반영 여부

 

<회신내용>

○ 「지방세특례제한법」(법률 제19232호, 2023.3.14. 개정되기 전의 것, 이하 舊 지방세특례제한법'이라 한다) 제74조제1항제2호에서 승계조합원이 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산에 대하여 취득세를 부과하도록 규정을 하면서,

- 같은 조 제2항에서 승계조합원의 취득세 초과액 산정 기준과 방법 등을 대통령령으로 위임하여 규정하고 있고,

- 「지방세특례제한법 시행령」(대통령령 제33324호, 2023.3.14. 개정되기 전의 것, 이하 '舊 지방세특례제한법 시행령'이라 한다) 제35조제2항에서 승계조합원의 취득세 초과액은 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준에서 환지 이전의 부동산의 과세표준을 뺀 금액으로 규정하고 있습니다.

 

○ 「지방세법」(법률 제19230호, 2023.3.14. 개정되기 전의 것, 이하 '舊 지방세법'이라 한다) 제10조에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 규정하고 있고,

- 같은 법 제10조의4제1항에서 원시취득하는 경우 취득 당시의 가액은 사실상 취득가격으로 한다고 규정하고 있으며,

- 사실상 취득가격이라 함은 같은 법 제10조의3제1항 및 같은 법 시행령(대통령령 제33325호, 2023.3.14. 개정되기 전의 것, 이하 '舊 지방세법 시행령'이라 한다) 제18조제1항에서 해당 물건을 취득하기 위하여 취득시기 이전에 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용 등의 합계액으로 규정하고 있습니다.

 

○ 조세법규의 해석에 있어 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안전성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것은 불가피할 것인 바(대법원 2007두4438, 2008.2.15. 선고 등),

- 승계조합원의 취득세 과세표준의 산정방식을 별도로 규정한 것은 사업시행인가 당시 소유자(원조합원)의 경우와 같이 종전의 부동산가액에 해당하는 만큼은 비과세하되, 이를 초과하는 재산적 가치만큼은 새로운 취득에 해당하므로 취득세를 부과함이 조세평등원칙에 부합하기 때문입니다(지방세특례제도과-2207, 23.8.22. 참조).

 

○ 舊 지방세법 제10조, 제10조의4제1항에서 환지등계획에 따른 취득부동산에 대한 과세표준을 산정함에 있어, 그 과세표준을 ‘사실상취득가격’으로 규정하고 있고, 이 건 승계조합원이 환지계획 등에 따른 취득부동산을 취득하는 당시에는 관리처분계획인가에 따라 권리가액과 분양가액 등이 확정되어 있는 점 등을 고려할 때,

- 이 건 관련 프리미엄은 승계조합원이 재개발사업으로 준공된 아파트를 취득하기 위하여 원조합원에게 실제로 지급한 비용이므로 舊 지방세특례제한법 시행령 제35조제2항에 따른 초과액을 산정할 때 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준에 그 프리미엄을 포함하는 것이 타당하다 할 것입니다.

 

 

지방세특례제도과-2285(20240911) 취득세 /임대주택에 대한 취득세 감면대상 해당 여부 회신

 

답변요지

쟁점아파트는 2020.8.18. 전에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 장기임대주택에 해당하여 2020.12.29. 법률 제17771호로 개정되기 전「지방세특례제한법」제31조제1항제2호에 따라 취득세 감면을 적용받을 수 있으나, - 다만, 쟁점아파트가 2020.8.18. 전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 장기임대주택(장기일반, 8년)을 2020.8.18. 후에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 양도받는 자가 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하면서 양도받은 장기임대주택(장기일반, 8년)에 해당하는지 여부에 대해서는 임대주택 업무 소관 국토교통부에서 판단할 필요가 있음

 

<질의요지>

○ 장기일반민간임대주택의 의무임대기간이 8년에서 10년으로 하는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호 개정(2020.8.18.) 전에 임대사업자(장기일반, 8년)로 등록한 자와 2020.5.13. 사업양도양수약정서(공동주택 625세대 신축 및 8년 임대분양사업의 사업권)를 체결하고, 2020.11.12. 민간임대주택 양도신고를 한 다음 2021.3.16. 임대목적물로 쟁점아파트를 등록한 임대사업자(장기일반, 8년)가 쟁점아파트를 2024.1.31. 건축하여 원시취득하는 경우

- 2020.12.29. 개정된「지방세특례제한법」부칙 제7조에 따라 개정 전 제31조제1항제2호를 적용하여 취득세를 감면받을 수 있는지 여부

 

<회신내용>

○ 2020.12.29. 법률 제17771호로 개정된 「지방세특례제한법」제31조제1항제2호는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(생략)가 임대할 목적으로 공동주택(생략)을 건축하여 취득하는 경우 그 공동주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감하도록 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제7조는 2020년 8월 18일 전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 신청한 장기임대주택에 관하여는 제31조제1항제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따르도록 규정하고 있으며,

- 2020.12.29. 법률 제17771호로 개정되기 전 「지방세특례제한법」제31조제1항제2호는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(생략)가 임대할 목적으로 공동주택(생략)을 건축하여 취득하는 경우 그 공동주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있습니다.

 

○ 또한, 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호는 “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제6조제1항은 제2조제4호 및 제5호의 개정규정에 따른 임대의무기간의 연장 및 제43조제4항제2호의 개정규정은 이 법 시행 이후 등록하는 민간임대주택부터 적용한다고 규정하고 있으며,

- 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호는 “장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다고 규정하고 있습니다.

 

○ 2020.12.29. 법률 제17771호로 개정된「지방세특례제한법」제31조제1항제2호 및 같은 법 부칙 제7조의 개정 취지는 임대주택 등록제도의 근거 법률인 「민간임대주택에 관한 특별법」 상 장기임대주택의 임대기간이 8년에서 10년으로 연장(2020.8.18. 시행)되어 이를 반영한 것입니다.

 

○ 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세 감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는 것(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결 등 참조)으로

- 2020.12.29. 법률 제17771호로 개정된 「지방세특례제한법」부칙 제7조에서는 “등록을 신청한 자”에 대해서는 규정하지 않고, 등록을 신청한 “장기임대주택”에 대해서만 규정하고 있으므로 쟁점아파트가 2020년 8월 18일 전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 신청한 “장기임대주택”에 해당한다면, 2020.12.29. 법률 제17771호로 개정되기 전 「지방세특례제한법」제31조제1항제2호에 따라 취득세 감면을 적용할 수 있는 것입니다.

 

○ 따라서 2020.8.18. 전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 장기임대주택(장기일반, 8년)을 2020.8.18. 후에 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조제2항 등에 따라 양도받는 자가 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하면서 임대목적물로 쟁점아파트(장기일반, 8년)를 물건등록한 다음, 쟁점아파트를 건축하여 2024.1.31. 원시취득하였다면, 그 쟁점아파트는 2020.8.18. 전에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 장기임대주택에 해당하여 2020.12.29. 법률 제17771호로 개정되기 전「지방세특례제한법」제31조제1항제2호에 따라 취득세 감면을 적용받을 수 있습니다.

 

○ 다만, 쟁점아파트가 2020.8.18. 전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 장기임대주택(장기일반, 8년)을 2020.8.18. 후에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 양도받는 자가 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하면서 양도받은 장기임대주택(장기일반, 8년)에 해당하는지 여부에 대해서는 임대주택 업무 소관 국토교통부에서 판단할 필요가 있음을 알려드립니다

 

부동산세제과-3221(20240920) 취득세 /명의신탁 후 진정명의회복을 원인으로 소유권이전 시 납세의무에 관한 회신

 

답변요지

무효인 명의신탁에 기한 소유권 이전등기의 원상회복을 위하여 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권 이전 등기 소송의 판결에 따라 부동산의 소유권 이전 절차를 이행하는 경우 부동산 취득에 해당하지 않으며, 무상으로 인한 소유권 취득에 기한 부동산 등기로 보아 등록면허세 1,000분의 15의 세율을 적용하는 것이 타당함

 

<질의요지>

○ 2자간 명의신탁으로 등기된 부동산에 대해 법원 판결에 따른 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전 등기를 하는 경우 새로운 취득으로 보아 취득세 납세의무가 있는지, 아니면 취득에 해당하지 않고 등기에 따른 등록면허세 납세의무가 있는지 여부

 

<회신내용>

○ 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기 청구소송에 따라 2자간 명의신탁으로 수탁자로 등기한 것을 말소하고, 위탁자에게 소유권 이전절차를 이행하는 경우 취득으로 볼 수 있는지에 대해 살펴보면,

- 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 「지방세법」제7조제1항에서 규정한 '취득'이란 소유권 이전의 형식에 의하여 부동산 등을 취득하는 모든 경우를 포함합니다.

- 무효인 명의신탁 약정에 터잡은 물권변동의 외관을 제거하기 위한 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기는 그 실질이 소유권의 회복이어서 취득세 과세대상에 해당하지 않는다고 할 것(인천지법 2013.6.30. 선고 2013구합684 판결 참조)인바,

- 이 건 취득의 경우에도 쟁점부동산의 명의를 수탁자(매수인 을)로 신탁한 것은 부동산실명법 제4조제1항에서 무효로 규정하고 있으며, 법원판결에서 무효인 계약에 기한 소유권 이전등기의 원상회복을 위하여 위탁자(매도인 갑)에게 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하도록 결정한 것이 확인되고 있는 점 등을 종합해 볼 때,

- 이는 무효인 명의신탁 약정에 따른 소유권에 대한 원상회복의 방법으로 소유권이전등기의 방식을 취한 것에 불과하므로 「지방세법」제7조에서 말하는 부동산의 취득에 해당하지 않는다고 할 것입니다.

 

○ 한편, 등록면허세는 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록하는 경우에 등기 또는 등록이라는 단순한 사실의 존재를 과세물건으로 하여 그 등기 또는 등록을 받는 자에게 부과하는 세금으로서,

- 그 등기 또는 등록의 유·무효나 실질적인 권리귀속 여부와는 관계가 없는 것이므로 등기명의자와 실질적인 권리귀속 주체가 다르다거나 일단 공부에 등재되었던 등기가 뒤에 원인무효로 말소되었다 하더라도 그 등기에 따른 등록세 부과처분의 효력에는 영향이 없으므로(대법원 2002.6.28. 선고 2000두7896 판결 참조) 비록 진정명의회복 판결에 따라 당초 소유권 이전 등기를 무효로 하고 새로운 소유권이전 등기를 이행하는 경우라도 등록면허세 납세의무는 발생하게 됩니다.

- 법원은 이 건 부동산에 대하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결한바, 이는 소유권을 취득한 자가 그 대가를 지급하지 아니하고 형식적으로 소유권이전등기를 이행하는 것이므로 「지방세법」에서 규정한 소유권이전 등기 중 '무상으로 인한 소유권 취득에 기한 부동산 등기'로 보아 「지방세법」제28조제1항제1호나목2에 따른 1,000분의 15 세율을 적용하는 것(서울고법 2013,9.5. 선고 2013누4929 판결 참조)이 타당하다고 보입니다.

 

○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계만을 바탕으로 판단한 것으로 과세권자인 해당 자치단체에서 구체적인 사실관계를 확인하여 최종 결정할 사안입니다. 끝.

 

부동산세제과-3222(20240920) 취득세/상속등기 후 진정명의회복을 원인으로 소유권이전 시 납세의무에 관한 회신

 

답변요지

상속인이 납부의무에 대해 연대납세의무가 있다고 규정하고 있고 지방세법 제7조제13항의 요건에 해당되지 않는다면 법정상속인 중 1인 이상이 취득세를 신고납부한 이후 상속인이 변경되더라도 취득세 신고납부 의무를 이미 이행한 것으로 보아야 하고, 이후 진정명의회복을 원인으로 한 소유권 이전 등기 소송의 판결에 따라 부동산의 소유권 이전 절차를 이행하는 경우 무상으로 인한 소유권 취득에 기한 부동산 등기로 보아 등록면허세의 1,000분의 15의 세율을 적용하는 것이 타당함

 

<질의요지>

○ 상속인이 법원 조정조서에 따른 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전 등기를 하는 경우 당초 유증에 의한 취득세는 취소(환급)하고 새로운 상속인이 취득세(2.8%) 납세의무가 있는지 또는 취득에 해당하지 않고 등기에 따른 등록면허세 납세의무가 있는지 여부

 

<회신내용>

○ 진정명의회복 소송의 판결에 따라 당초 유증으로 등기한 것을 말소하고, 새로운 상속인에게 소유권 이전절차를 이행하는 경우 취득으로 볼 수 있는지에 대해 살펴보면,

- 「지방세법」제7조제13항에서는 상속개시 후 상속재산에 대하여 등기·등록·명의개서(名義改書) 등(이하 "등기등"이라 한다)에 의하여 각 상속인의 상속분이 확정되어 등기등이 된 후, 그 상속재산에 대하여 공동상속인이 협의하여 재분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산가액은 그 재분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받아 취득한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

- 따라서, 진정명의회복 소송의 판결에 따라 새로운 상속인에게 소유권 이전절차를 이행하는 것은「지방세법」제7조제13항에서 정하는 바와 같이 상속재산에 대한 공동상속인의 협의 및 재분할을 통해 채무자가 당초 상속지분을 초과하여 취득하는 것, 즉 「지방세법」제7조제13항에서 규정한 '증여받아 취득하는 것'으로 보기 어렵습니다.

 

○ 「지방세법」제7조제7항에서는 상속인의 납부의무에 대해 연대납세의무가 있다고 규정하고 있습니다.

- 만약,「지방세법」제7조제13항의 요건에 해당하지 않는다면 상속인 중 1인 이상이 취득세를 신고납부한 이후 상속인이 변경되더라도 취득세 신고납부 의무를 이미 이행한 것으로 보아야 합니다.(지방세운영과-278, 2017.8.30. 참조)

- 따라서, 당초 유증에 의해 상속인이 당초 상속재산 전부에 대해 취득세를 신고납부하였다면, 이후 소송을 통해 상속인이 변경되더라도 취득세 납세의무가 발생하지 않는다고 보아야 합니다.

 

○ 진정명의회복을 원인으로 소유권 이전절차를 이행하는 것에 대한 등록면허세 납세의무에 대해 살펴보면,

- 등록면허세는 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록하는 경우에 등기 또는 등록이라는 단순한 사실의 존재를 과세물건으로 하여 그 등기 또는 등록을 받는 자에게 부과하는 세금으로서,

- 그 등기 또는 등록의 유·무효나 실질적인 권리귀속 여부와는 관계가 없는 것이므로 등기명의자와 실질적인 권리귀속 주체가 다르다거나 일단 공부에 등재되었던 등기가 뒤에 원인무효로 말소되었다 하더라도 그 등기에 따른 등록세 부과처분의 효력에는 영향이 없으므로(대법원 2002.6.28. 선고 2000두7896 판결 참조) 비록 진정명의회복 판결에 따라 당초 상속 등기를 무효로 하고 새로운 소유권이전 등기를 이행하는 경우라도 등록면허세 납세의무는 발생하게 됩니다.

- 법원은 이 건 부동산에 대하여 등기원인이 상속이 아닌 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라고 조정한바, 이는 소유권을 취득한 자가 그 대가를 지급하지 아니하고 형식적으로 소유권이전등기를 이행하는 것이므로 「지방세법」에서 규정한 소유권이전 등기 중 '무상으로 인한 소유권 취득에 기한 부동산 등기'로 보아 「지방세법」제28조제1항제1호나목2에 따른 1,000분의 15 세율을 적용하는 것(서울고법 2013,9.5. 선고 2013누4929 판결 참조)이 타당하다고 보입니다.

 

○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계만을 바탕으로 판단한 것으로 과세권자인 해당 자치단체에서 구체적인 사실관계를 확인하여 최종 결정할 사안입니다.

 

부동산세제과-3216(20240920) 재산세 /서울형 키즈카페 비과세 적용 여부 검토

 

답변요지

본 건 질의는 서울특별시 내 자치구에서 민간시설을 무상 임차하여 조성하는 실내형 놀이터 시설에 대하여 「지방세법」제109조제2항에 따른 비과세 대상으로 볼 수 있는지 여부인 바, - 해당 시설은 이용자 일부에게 편익이 제공되는 점이 제출된 표준 계약서상으로 확인되어 그 자체로 직접 일반 공중의 자유로운 이용에 제공되는 공공용 재산으로 보거나 공공용재산을 이용하는데 부대적으로 필요한 시설로 보기는 어렵고, - 해당 소유주 등에게 민간 위탁하여 지자체가 시설의 운영비 및 인건비를 지원하는 점, 이용 시민으로부터 소액의 이용료를 징수받아 해당 시설 운영비로 처리하며, 계약 해제시 지자체가 지원한 비용을 기간에 비례하여 반납하는 점 등 당해 재산 사용에 대하여 대가적 의미가 있다고 보아야 할 것으로 이는 ‘유료 사용’으로 판단되는 점 등 비과세의 취지, 종전 사례 등을 종합적으로 고려할 때,「지방세법」제109조제2항에 따른 비과세 대상에 해당하지 않는다고 판단됨.

 

<질의요지>

○ 서울특별시 내 자치구에서 민간시설(종교시설, 공동주택, 어린이집 등)을 무상 임차하여 실내형 어린이 놀이터 시설(‘서울형 키즈카페’)을 조성중인 바, 해당 시설을 「지방세법」제109조제2항에 따른 비과세 대상으로 볼 수 있는 지의 여부

 

<회신내용>

○ 「지방세법」제109조제2항에서는‘국가·지자체 등이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산’에 대하여 재산세를 비과세하며,

- 다만, 유료 사용의 경우 비과세를 제외하도록 규정하고 있음.

○ 「지방세관계법 운영 예규」법109-2에서는‘유료로 사용하는 경우라 함은 당해 재산사용에 대하여 대가가 지급되는 것을 말하고, 그 사용이 대가적 의미를 갖는다면 사용기간의 장단이나, 대가의 지급이 1회적인지 또는 정기적이거나 반복적인 것인지, 대가의 다과 혹은 대가의 산출방식 여하를 묻지 아니한다’고 규정하고 있음.

 

○ 또한, 비과세란 국가 또는 지방자치단체가 과세권을 포기하고 과세하지 않는 것을 말하며 법률로 처음부터 납세의무가 발생하지 않도록 하는 것이므로 비과세의 적용은 매우 엄격하게 제한적으로 적용하여야 할 것이며,

- 「지방세법」에서 규정하는‘공용 또는 공공용에 사용하는 재산’이라 함은 법문상 국가 등이 재산을 직접 사용할 것을 요구하는 이상, 행정주체가 직접 공용으로 사용하거나 행정주체가 이를 점유 또는 관리하여 일반 공중의 사용에 제공하는 재산을 말한다고 할 것(대법원 2010두23026, 2011.2.10.)임.

 

○ 아울러, 이러한 비과세의 적용에 있어 해당 재산이 그 자체로 직접 일반공중의 자유로운 이용에 제공되는 공공용 재산 또는 주민의 편익을 위해 제공되는 도로, 공원, 철도, 항만, 공항 등과 같은 필수불가결한 시설(공공시설)인 경우라고 할 것(지방세운영과-1144, 2012.4.13.)으로, 직접 불특정 다수 주민의 공동사용에 재산이거나 직접적으로 지자체 자신의 사용에 제공한 재산에 해당 하지 않는 경우 재산세 비과세가 어렵다고 할 것(지방세운영과-2389, 2015.8.6.)임.

 

○ 또한, 무상사용기간 내 토지소유자가 지상권설정 해제 요구시 사업비(철거비용)를 회수하는 점 등 그 실질은 해당 토지를 공공용지로 사용할 것에 대한 사용료 성격의 금액을 지급한 것이고, 토지소유자에게 발생한 이익은 토지 사용에 대한 대가로서의 의미가 있으므로 비과세 적용은 어렵다고 할 것(지방세운영과－576, 2012.2.21.)임.

 

○ 본 건 질의는 서울특별시 내 자치구에서 민간시설을 무상 임차하여 조성하는 실내형 놀이터 시설에 대하여, 해당 시설을 「지방세법」제109조제2항에 따른 비과세 대상으로 볼 수 있는지 여부인 바,

- 해당 시설은 입주 시설(종교시설, 공동주택, 어린이집 등)의 특성을 고려하여 우선예약권, 휴관 시 관련 자가 이용할 수 있도록 편의를 제공하는 등 이용자 일부에게 편익이 제공되는 점이 제출된 표준 계약서상으로 확인되어 그 자체로 직접 일반 공중의 자유로운 이용에 제공되는 공공용 재산으로 보거나 공공용재산을 이용하는데 부대적으로 필요한 시설로 보기는 어렵고,

- 해당 소유주 등에게 민간 위탁하여 지자체가 시설의 운영비 및 인건비를 지원하는 점, 이용 시민으로부터 소액의 이용료를 징수받아 해당 시설 운영비로 처리하며, 계약 해제시 지자체가 지원한 비용(리모델링, 운영비)를 기간에 비례하여 반납하는 점 등 당해 재산 사용에 대하여 대가적 의미가 있다고 보아야 할 것으로 이는 ‘유료 사용’으로 판단되는 점 등 비과세의 취지, 종전 사례 등을 종합적으로 고려할 때,「지방세법」제109조제2항에 따른 비과세 대상에 해당하지 않는다고 판단됨. 끝.

 

지방세특례제도과-2405(20240925) 재산세 /산업단지 내 공사현장사무실, 주차장 등 사용 시 직접 사용 여부 질의 회신

 

답변요지

이 건 토지를 이 건 토지를 제조시설 부지(이하 ”연접지“라고 함)에 있는 공장 부지로서 직접 사용하였다고 볼 수 있는지 여부를 판단하기 위해서는, 이 건 토지와 연접지가 하나의 공장경계구역을 이루고 있는지 여부에 대한 판단이 선행되어야 하고, 이 건 토지와 연접지가 하나의 공장경계구역을 이루고 있는지 여부는 이 건 토지와 연접지의 취득 경위·시기와 활용 현황, 연접지 내 제조시설과 이 건 토지 내 부대시설 간 물리적 또는 기능적 관련성 등을 종합적으로 고려하여야 할 것임

 

<질의요지>

○ 산업단지 입주기업이 산업용 건축물등을 신축하기 위하여 취득하는 토지에 대해서는 재산세를 감면 중(지특법 §78④2.다)

- 취득한 토지를 현장사무실, 창고, 주차장 등으로 사용하는 것에 대하여 이를 직접 사용으로 볼 수 있는지 여부(지특법 §78⑤)

 

<회신내용>

○ 「지방세특례제한법」(법률 제19862호, 2023. 3. 14., 일부개정 되기 전의 것, 이하 “지특법”이라 함) 제78조제4항에서 산업용 건축물등을 신축 하기 위하여 취득하는 토지에 대해서는 해당 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년간 재산세의 100분의 35를 경감 하도록 규정하고 있고,

- 같은 조 제5항에서는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우에는 제4항에 따라 감면된 취득세 및 재산세를 추징해야 하며,

 

- 같은 법 제2조제8호에서 "직접 사용"이란 부동산의 소유자가 해당 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것으로 규정하고 있습니다.

 

○ 한편, 같은 법 시행령 제38조제3호에는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」(이하 “산업입지법”이라 함) 제2조에 따른 공장을 산업용 건축물등에 해당하는 건축물 중 하나로 규정하고 있고,

- 「산업입지법」제2조에서 공장이란 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제2조 제1호에 따르도록 하면서, 그 "공장이란 건축물 또는 공작물, 물품제조공정을 형성하는 기계ㆍ장치 등 제조시설과 그 부대시설(이하 “제조시설등”이라 한다)을 갖추고 대통령령으로 정하는 제조업을 하기 위한 사업장으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다"고 정의하고,

- 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행규칙」에서는 그 부대시설을 "사무실‧창고‧경비실‧주차장 및 수조‧저유조, 송유관 등"으로 규정하고 있습니다.

 

○ 위 산업단지 감면 규정의 입법 취지는 산업단지 내에 산업용 건축물등을 신‧증축하는 경우에 대한 지방세 감면지원을 통해 산업단지에 공장 건설을 촉진하여 산업단지의 활성화를 도모하고자 한 것인데,

- 해당 감면 규정의 입법 취지에 비추어 볼 때, '산업용 건축물 등의 용도에 직접 사용'이라고 함은 당해 부동산을 취득한 자가 산업용 건축물 등을 직접 신‧증축하여 공장 등의 용도에 직접 사용하는 것을 의미하는 것(대법원 2005.12.23. 선고, 2004다58901 판결 참조)으로 보아야 합니다.

 

○ 또한, 지상정착물의 부속토지란 지상정착물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하고, 부속토지인지 여부는 필지 수나 공부상의 기재와 관계없이 토지의 이용 현황에 따라 객관적으로 결정(대법원 1995.11.21. 1995누3312 판결 등 참조)하여야 하는 것으로 취득목적, 인근 공장용 건축물과의 거리, 토지용도, 실제이용 현황, 경제적 일체성 등을 종합적으로 고려하여 전체가 하나의 유기적인 공장구역을 이루고 있다면 하나의 공장경계구역으로 판단하는 것이 합리적이라 할 것(지방세특례제도과-1094, 2015.4.17. 참조)입니다.

 

○ 그렇다면 이 건 토지를 제조시설 부지(이하 ”연접지“라고 함)에 있는 공장 부지로서 직접 사용하였다고 볼 수 있는지 여부를 판단하기 위해서는,

- 이 건 토지와 연접지가 하나의 공장경계구역을 이루고 있는지 여부에 대한 판단이 선행되어야 하고,

- 이 건 토지와 연접지가 하나의 공장경계구역을 이루고 있는지 여부는 이 건 토지와 연접지의 취득 경위·시기와 활용 현황, 연접지 내 제조시설과 이 건 토지 내 부대시설 간 물리적 또는 기능적 관련성 등을 종합적으로 고려하여야 할 것입니다.

○ 따라서 이 건 토지와 연접지 간 하나의 공장경계구역을 이루고 있는지 여부 및 공장용지의 취득 목적에 비추어 직접 사용하고 있는지 여부는 과세기관인 지방자치단체에서 구체적인 사실관계 확인을 통해 결정할 사안임을 알려드립니다.

 

부동산세제과-3318(20240926) 재산세 /조성공사 중인 토지의 비과세 여부 질의 회신

 

답변요지

재산세는 매년 과세기준일 현재 소유자에게 그 재산의 현황이나 이용상황에 따라 독립적으로 납세의무가 성립하는 것(대법원 2007두7741, 2009.10.29.)으로「지방세법」제109조제2항의 규정은 과세기준일 현재 공익적 목적에 이용되는 공공용 재산에 대하여 예외적으로 비과세를 적용하는데 그 취지가 있는 점, 본 건과 같이 과세기준일 현재 조성공사 중인 토지를 일반 공중에 이용되는 재산으로 보기 어려운 점, 계약서 상 장래에 지자체의 1년 이상 무상 사용 예정이 되어있다고 하더라도 공사 중에 있는 토지라면 지자체가 사용하고 있는 재산으로 보기도 어려운 점 등 비과세의 취지 및 종전 해석사례, 대법원 판례 등을 종합적으로 고려할 때,「지방세법」제109조제2항에 따른 비과세의 적용은 어렵다고 판단됨.

 

<질의요지>

○ 공공용으로 사용할 목적으로 지자체와 무상 계약을 맺고 기반시설 조성공사 중인 토지를「지방세법」제109조제2항에 따른 재산세 비과세의 적용이 가능한지 여부

 

<회신내용>

○ 「지방세법」제109조제2항에서는‘국가·지자체 등이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의하여 입증되는 경우를 포함)하는 재산’에 대하여 재산세를 비과세하며,

- 다만, 유료 사용의 경우 비과세를 제외하도록 규정하고 있음.

○ 비과세란 국가 또는 지방자치단체가 과세권을 포기하고 과세하지 않는 것을 말하며 법률로 처음부터 납세의무가 발생하지 않도록 하는 것이므로 비과세의 적용은 매우 엄격하게 제한적으로 적용하며, 상기 규정에 따른 재산세의 비과세는 고도의 공익적 목적에 이용되는 공공용 재산에 한하여 비과세하는 취지가 있다고 할 것으로,

- 국가 등이 1년 이상 공용 또는 공공용에 사용하는 재산이라 함은 법문 상 국가 등이 재산을 직접 사용할 것을 요구하는 이상, 행정주체가 직접 공용으로 사용하거나 행정주체가 이를 점유 또는 관리하여 일반 공중의 사용에 제공하는 재산을 말한다고 할 것(대법원 2010두23026, 2011.02.10.)임.

 

○ 또한, 재산세가 비과세되기 위해서는 과세기준일 현재 국가 등이 사용 주체로서 1년 이상 공용 또는 공공용에 사용하는 재산에 한해 적용되어야 하므로, 사용이 개시되지 않은 재산은 이에 해당하지 않는다 할 것으로, 최소한 그 사용의 개시가 전제된 재산으로 보는 것이 타당하다 할 것(지방세운영과-5640, 2010.11.30.)임.

 

○ 본 건 질의는 공공용으로 사용할 목적으로 지자체와 무상계약을 맺고 기반시설 조성공사 중인 경우「지방세법」제109조제2항에 따른 재산세 비과세가 가능한 지의 여부인 바,

- 재산세는 매년 과세기준일 현재 소유자에게 그 재산의 현황이나 이용상황에 따라 독립적으로 납세의무가 성립하는 것(대법원 2007두7741, 2009.10.29.)으로 「지방세법」 제109조제2항의 규정은 과세기준일 현재 공익적 목적에 이용되는 공공용 재산에 대하여 예외적으로 비과세를 적용하는데 그 취지가 있는 점, 본 건과 같이 과세기준일 현재 조성공사 중인 토지를 일반 공중에 이용되는 재산으로 보기 어려운 점, 계약서 상 장래에 지자체의 1년 이상 무상 사용 예정이 되어있다고 하더라도 공사 중에 있는 토지라면 지자체가 사용하고 있는 재산으로 보기도 어려운 점 등 비과세의 취지 및 종전 해석사례, 대법원 판례 등을 종합적으로 고려할 때,「지방세법」제109조제2항에 따른 비과세의 적용은 어렵다고 판단됨. 끝.

 

지방세특례제도과-2423(20240926) 재산세 /임대주택을 건축 중인 토지 재산세 감면 시 가격기준 적용 여부 회신

 

답변요지

장기일반민간임대주택으로 등록한 공동주택 2세대 이상을 건축 중인 토지에 대해서는 전용면적 기준 등 감면요건을 충족할 경우 공동주택의 가격기준과는 상관없이 재산세 감면을 적용 할 수 있는 것임

 

<질의요지>

○ 장기일반민간임대주택으로 등록한 공동주택 2세대 이상을 건축 중인 토지에 대해서 공동주택 가격기준을 적용하지 않고 재산세를 감면할 수 있는지 여부

 

<회신내용>

○ 「지방세특례제한법」제31조의3제1항은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[생략]을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2024년 12월 31일까지 재산세를 감면하되, 「지방세법」 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원[생략]을 초과하는 공동주택은 감면 대상에서 제외하도록 규정하고 있습니다.

 

○ 2020.12.31. 대통령령 제31344호로 개정되기 전 「지방세특례제한법 시행령」제123조는 ‘건축물을 건축 중인 경우’에 대해서만 ‘직접 사용’으로 보아 토지에 대한 재산세 감면을 적용하였으나,

- 2020.12.31. 대통령령 제31344호로 개정된 「지방세특례제한법 시행령」제123조는 ‘주택을 건축 중인 경우’에도 '직접 사용'으로 보아 토지에 대한 재산세의 감면을 적용하도록 규정함에 따라 임대주택을 건축 중인 토지의 경우에도 임대주택 감면 규정에서 정한 감면요건을 충족할 경우 재산세 감면대상에 해당하는 것입니다.

※ 2021년도 시행 지방세 관계법령 개정내용 및 적용요령 송부(지방세정책과-6196, 2020.12.31.) 참조

 

○ 장기일반민간임대주택에 대한 재산세 감면대상 공동주택의 가격기준은 2020.8.12. 법률 제17474호로 개정된 「지방세특례제한법」제31조의3제1항 단서에서 「지방세법」 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원을 초과하는 공동주택은 감면 대상에서 제외하도록 처음으로 규정하였는데,

- 공동주택의 범위에는 「지방세특례제한법」제2조제3호에 따라 건축물로서의 공동주택과 그 부속토지를 포함하여 일체를 말하는 것이므로 공공주택이 준공되어야만 비로소 공동주택을 건축 중이였던 토지가 공동주택의 부속토지가 되는 것이고, 공동주택을 건축 중인 토지는 아직 공동주택의 부속토지에까지 이르지 못한 상태로서 토지에 해당될 뿐 재산세 감면대상 공동주택으로서 가격기준 적용대상이 아닙니다.

 

○ 따라서 장기일반민간임대주택으로 등록한 공동주택 2세대 이상을 건축 중인 토지에 대해서는 전용면적 기준 등 감면요건을 충족할 경우 공동주택의 가격기준과는 상관없이 재산세 감면을 적용 할 수 있는 것입니다.