무허가 건축물 재산세

무허가 건축물 재산세

 

조심2021지0878(20211123) 재산세기각 /청구인이 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지만을 소유한 것으로 보아 재산세(토지분)를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부

 

결정요지

이 건 주택이 무허가 건물이라 하더라도 사실상 주택으로서의 기능을 하고 있는바, 건물과 그 부속토지를 주택으로 보아 재산세(주택분)가 부과되는 것이므로 쟁점토지를 주택의 부속토지가 아닌 나대지로 보아 재산세(토지분)를 부과할 수는 없다고 판단됨

 

참조조문 : 지방세법 제107조 제1항

참조결정 “ 조심2014지0102 / 조심2013지0599 / 조심2011지0654 / 조심2008지0627

조심2017지0042

 

청구인주장

조세심판원 결정례(조심 2017지42, 2017.8.25., 조심 2014지102, 2014.5.8., 조심 2013지599, 2013.9.2.)에서는 주택의 부속토지만으로는 주거생활이 가능하지 아니하고, 제3자 명의의 건축물의 부속토지만을 소유하는 것은 주택을 소유하지 아니한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단하였다.

 

청구인은 국토교통부에 「주택법」상 주택의 정의 중 ‘부속토지’만으로도 주택에 해당하는지를 질의하였고, 국토교통부는 “건축물을 제외한 부속토지는 「주택법」상 주택으로 볼 수 없다”라는 답변을 하였다.

 

따라서 청구인은 쟁점토지에 대한 재산세(토지분)의 납세의무만 있으므로 이 건 부과처분은 부당하다.

 

처분청의견

 

쟁점주택은 미등기된 무허가주택으로 2017년도 이전까지는 주택의 존재 여부가 확인되지 아니하여 토지분 재산세만이 부과되었으나, 2018년도부터는 이 건 주택을 확인하여 이 건 부과처분을 하게 되었다.

 

재산세 납세의무자와 관련하여 「지방세법」 제107조 제1항에서는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 여기에서 ‘재산을 사실상 소유하고 있는 자’란 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자라 할 것(대법원 2006.3.23. 선고 2005두15045 판결, 같은 뜻임)이며, 같은 조 제3항에서는 “재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고, 여기에서 ‘소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우’라 함은 지방세법 기본통칙 107-6에서 소유권의 귀속 자체에 분쟁이 생겨 소송 중에 있거나 공부상 소유자의 행방불명 또는 생사불명으로 장기간 그 소유자가 관리하고 있지 않은 경우라 정하고 있다.

 

이 건 주택은 조건부 허가를 이행하지 아니하여 건축허가가 반려된 장기 미준공 주택으로 무허가주택 관리대장에도 기록이 없으므로 소유자 또는 점유자 등에 대한 파악이 불가능하였다.

 

처분청은 2018년도 재산세 현황 조사를 실시하여 이 건 (공동)주택에 임차인들이 거주하고 있고, 인근 공인중개사와 AAA의 진술을 듣고 청구인 외 2명이 이 건 주택을 직접 임대차 계약을 체결하여 임대수익을 향유하는 것을 확인하였다.

 

 

설령, 청구인이 직접 임대차계약을 체결하지 아니하였다 하더라도 청구인도 쟁점토지 지분만큼의 권리행사로 쟁점주택에 대하여 언제든지 수익이 발생할 수 있는 것이다.

 

조세심판원 판단

 

(가) 청구인은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지만을 소유하고 있으므로 재산세(토지분)을 부과하여야 한다고 주장한다.

 

(나) 그러나 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용․수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아닌 것이다(조심 2011지654, 2011. 11.28., 같은 뜻임).

 

청구인은 이 건 주택의 부속토지의 일부인 쟁점토지를 소유하고 있고, 처분청의 현장확인 등에 의하면, 이 건 주택은 미등기된 공부상 빌라로 세입자가 BBB, AAA와 임대차계약을 체결한 후 거주하고 있는 것으로 보아 이 건 주택의 부속토지의 공동 소유자인 청구인 외 2명이 건물을 소유하며 사용·수익하였거나 할 수 있는 것으로 보이므로 청구인도 쟁점토지에 대한 재산세(주택분) 납세의무가 있는 것으로 보인다.

 

(다) 비록 이 건 주택이 무허가 건물이라 하더라도 사실상 주택으로서의 기능을 하고 있는바, 건물과 그 부속토지를 주택으로 보아 재산세(주택분)가 부과되는 것이므로 쟁점토지를 주택의 부속토지가 아닌 나대지로 보아 재산세(토지분)를 부과할 수는 없는 것이다(조심 2008지627, 2009.3.20., 같은 뜻임).

 

(라) 따라서 처분청이 쟁점토지에 대하여 청구인에게 한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

 

 

 

 

지방세정팀-386(20070227) 재산세 /공장용 건축물의 부속 토지의 범위와 무허가 공장용 건물

 

답변요지

1. 공장용 건축물의 부속토지 범위는 1구를 기준으로 하므로 한 울타리 안에 야외작업장, 원자재 하치장, 차량출입로, 주차장 등으로 사용한다면 지번이 다르더라도 1구의 범위에 포함되나 공장의 부속토지 여부는 사실관계 확인 후 판단 하여야 한다.

 

2. 공장용 건축물에 있어서 무허가 건축물에 대해 별도합산 배제요건을 따로 정하지 않아서 사용승인을 받지못한 무허가 공장용 건축물이라 해도 그 부속토지는 별도합산 과세대상 토지로 보아야 한다.

 

 

조심2024지0029(20240717) 재산세취소 /쟁점토지가 공장용 건축물의 부속토지로서 분리과세대상에 해당하는지 여부

 

결정요지

쟁점토지가 공장의 효율적인 운영과 전혀 관련이 없는 나대지라고 볼 수는 없다 할 것이므로 쟁점토지는 공장용 건축물의 부속토지로서 분리과세대상이 되는 공장용지에 해당된다고 보는 것이 타당하다고 판단되는바, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 청구법인에게 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨.

 

조심2023지0479(20240205) 재산세경정 /과세기준일 현재 건축물이 사실상 철거‧멸실된 날부터 6개월이 지난 것으로 보아 쟁점토지를 별도합산과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 재산세를 과세한 처분의 당부

 

결정요지

쟁점토지 중 ○○동 14-5, ○○동 14-7, ○○동 14-10은 별도합산과세대상으로, 그 외 나머지 필지는 종합합산과세대상으로 하되, ○○동 20의 공시지가를 ***원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단됨.

 

조심2022지0198(20230727) 재산세기각 /가설건축물 존치기간이 만료된 가설건축물의 부속토지에 대하여 이를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과한 처분이 적법한지 여부

 

결정요지

「지방세법 시행령」제101조 제1항 단서에서 무허가 건축물에 대하여 이를 별도합산과세대상에서 제외하도록 규정하고 있는 것으로 보아야 할 것인데, 위 규정의 “허가 등”에는 허가와 유사하게 가설건축물 축조신고도 포함된다고 보아야 할 것이고, 이러한 허가 등을 받지 아니한 건축물에는 존치기간이 만료되어 계속 사용하고자 하는 경우 새로이 연장신고를 하여야 함에도 연장신고를 하지 아니한 가설건축물도 허가 등을 받지 아니한 건축물에 해당된다고 보는 것이 타당하다 할 것임

 

조심2022지0843(20221114) 재산세기각 /이 건 건물은 사실상 주택에 해당하므로 2021년도 9월분(토지분) 재산세에 대한 부과처분이 부당하다는 청구주장의 당부

 

결정요지

이 건 부과처분은 청구인의 요청에 의한 처분청이 현장 확인을 실시하여 사실상 현황에 의하여 과세된 것으로 절차상 하자가 있는 것으로 보이지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 청구인에게 이 건 부과처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

 

조심2022지0288(20220905) 재산세기각 /재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인 소유 토지 지상에 타인 소유의 주거용 건축물이 무단으로 점유하고 있는 경우 그 토지에 대하여 주택분 재산세를 부과한 처분의 당부

 

결정요지

2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 이 건 토지의 지상에 주거생활을 할 수 있는 구조의 이 건 건축물이 존치하고 있었고, ○○○이 사실상 주거목적으로 사용 중이었던 점, 재산세는 현황과세의 원칙에 따라 부과되는 세목으로 이 건 건축물이 무허가 건축이라고 하더라도 사실상 이 건 건축물의 용도가 주거용으로 사용한다면 주택분 재산세 과세대상에 해당하는 점 등에 비추어 볼 때 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지는 주거용 건축물의 부속토지로 사용 중이었으므로 처분청이 이 건 토지를 토지분이 아닌 주택분으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.

 

조심2021지0878(20211123) 재산세기각 /청구인이 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지만을 소유한 것으로 보아 재산세(토지분)를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부

 

결정요지

이 건 주택이 무허가 건물이라 하더라도 사실상 주택으로서의 기능을 하고 있는바, 건물과 그 부속토지를 주택으로 보아 재산세(주택분)가 부과되는 것이므로 쟁점토지를 주택의 부속토지가 아닌 나대지로 보아 재산세(토지분)를 부과할 수는 없다고 판단됨

 

 

조심2015지1023(20160303) 재산세기각 /무허가 건축물의 부속토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 과세한 처분의 당부

 

결정요지

「지방세법」제115조 제2항에 의하면 지방자치단체가 과세대상 누락 등으로 인하여 이미 부과한 세액을 변경하거나 수시부과하여야 할 사유가 발생하는 경우에는 수시로 부과할 수 있는바, 처분청이 이 건 토지가 무허가 건축물의 부속토지임을 인지하지 못하다가 나중에 이 사실을 확인하고 종합합산과세대상으로 정정한 것이므로 이 건 재산세 부과처분은 잘못이 없다.

 

 

조심2011지0894(20120117) 재산세기각 /무허가 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 보아 재산세를 부과한 처분의 당부

 

결정요지

허가 등을 받지 않은 건축물 또는 사용승인을 받지 않고 사용중인 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상에서 제외하는 것으로 규정하고 있으므로 처분청이 무허가 건축물의 부속토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과고지한 것은 적법하다.

 

조심2010지0706(20101025) 재산세기각 /무허가 건축물의 부속토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과한 처분이 적법한지 여부(기각)

 

결정요지

2006.12.30. 이전에는 무허가 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상에서 제외한다는 규정이 없었다는 주장 및 처분청의 착오 과세가 소급과세금지 원칙에 위배된다는 주장 또한 타당하지 않은 바, 해당 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과한 처분은 잘못이 없다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

재산세 현황과세 및 분리과세 등 운영 요령

 

 

 

◇ 최근 개정된 재산세 관련 법령 중 현황과세, 토지 분리과세 및 1세대 1주택 과세 관련 주요 질의내용에 대한 운영 요령을 안내함.

 

 

 

 

 

2022. 9.

 

 

 

 

 

 

행정안전부 부동산세제과

목 차

 

 

Ⅰ. 무허가‧불법적 이용에 대한 과세 정상화 1 1. 무허가‧미사용승인 주거용 건축물 과세 관련 1 2. 현황과세 배제 관련 3 3. 무허가 공장용 부속토지 관련 7 Ⅱ. 분리과세대상 토지 범위 조정 9 1. 비영리사업자의 ’95년 이전 취득 토지 분리과세 정비 10 2. 조합이 직접사용하는 대형유통시설 등 소유 부동산 14 3. 전통사찰보존지 및 향교재산 중 농지의 실비변상적 사용의 범위 23 Ⅲ. 1세대 1주택 판단 관련 26

Ⅰ

무허가‧불법적 이용에 대한 과세 정상화

□ 개정개요

개정 전	개정 후
□ 무허가･불법적 이용 토지라도 현황 과세 ○ 무허가 주택 부속토지 : 주택세율(0.1~0.4%) 적용 ○ 공부상 용도와 무관하게 사실상 이용현황에 따라 과세	□ 무허가･불법적 이용 토지는 현황과세 배제, 합산과세 전환 ○ 무허가 주택 부속토지 : 종합합산(0.2~0.5%) 과세 ○ 부적법한 이용으로 세부담이 낮아질 경우 등 현황과세 배제
□ 무허가 등 위법한 공장의 부속토지 ○ 분리과세(0.2%) 적용 가능	□ 위법한 공장의 부속토지는 분리과세대상에 제외 ○ 종합합산(0.2~0.5%) 적용

□ 운영요령

󰊱 무허가‧미사용승인 주거용 건축물 과세 관련

	< 관 련 규 정 >
지방세법 제106조 ② 1. ~ 2. (생략) 2의2. 건축물에서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 받지 아니하고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적(허가 등이나 사용승인을 받은 면적을 포함한다)의 100분의 50 이상인 경우에는 그 건축물 전체를 주택으로 보지 아니하고, 그 부속토지는 제1항제1호에 해당하는 토지로 본다. 【부칙】 제7조(무허가 건축물 등에 대한 재산세 부과에 관한 경과조치) 이 법 시행 직전 연도에 주택으로 보아 재산세가 부과된 건축물로서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니한 건축물에 대해서는 해당 건축물을 계속하여 주거용으로 사용하는 기간까지는 제106조제2항제2호의2 및 같은 조 제3항의 개정규정에도 불구하고 주택으로 보아 재산세를 부과한다.

1. 지방세법 제106조제2항제2호의2에서의 “허가 등이나 사용승인을 받지 아니하고 주거용 사용 면적”의 판단방법은?

○ 허가‧사용승인 없이 주거용으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 주택으로 보지 않는 것은 현황과세의 예외로,

- 허가 등을 받지 아니하고 주거용으로 사용하는 면적은 허가 등을 받지 아니하여 사용하여 「건축법」제79조 등 관계 법규에 따라 해체‧개축‧용도변경‧사용금지‧사용제한 등의 명령을 받은 면적을 기준으로 판단

※「건축법」(법률 제7696호, 2005.11.8.) 부칙 제3조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택의 경우에는 무허가‧미사용승인 주거용 건축물로 보지 아니함.

2. ’21년 이전부터 존재한 무허가 주택이었으나, ’21년까지 주택 재산세 부과 누락, ’22.1월 이후 과세관청에서 알게 된 경우, 부칙 제7조 적용이 가능한지 여부?

○ 부과제척 기간 내의 기간 동안 부과가 누락된 재산세를 부과하되, ’21년도 현황이 주택임이 확인되는 경우에는 부칙 제7조에 따라 주거용으로 사용하는 기간까지 주택으로 보아 재산세 과세

3. ’21년 주택으로 과세된 무허가 건물이 2022년 이후 매매, 경매 등으로 인한 소유자가 변동된 경우에도 주택으로 과세하는지?

⇒ 소유권 변동과는 무관, ’22년 이후 계속하여 주거용으로 사용하는 기간까지 주택으로 과세

󰊲 현황과세 배제 관련

【지방세법 제106조】 ③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다. 【지방세법 시행령 제105조의2】 1. 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우로서 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우 2. 재산세 과세기준일 현재의 사용이 일시적으로 공부상 등재현황과 달리 사용하는 것으로 인정되는 경우

1. 재산세 부과를 부과함에 있어 사실상 현황 과세 원칙의 예외를 신설한 취지는?

○ 재산세는 과세물건의 공부상 현황에도 불구하고 사실상 현황에 따라 과세하는 것이 원칙이나

- 허용되지 않는 이용 또는 무단 용도변경 등으로 관계법에 따라 위반사항에 대한 처분(원상회복 명령, 대집행 실행 통고, 이행강제금 부과 등)이 결정되었음에도 조세부담은 낮아지는 불합리 등을 해소하기 위함

2. 영 제105조의2제1호에서 “관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우” 의미

○ 과세물건의 과세기준일 현재 이용현황이 토지‧건축물 대장 등 공부상 등재현황과 달리 사용되고 있으나, 그 이용이 관계법 상 허가 등이 필요한 경우임에도 허가 등을 받지 아니한 채 이용하고 있는 것으로,

- 관계법에 따라 위반사항 등에 대한 조치(원상회복 명령, 대집행 실행 통고, 이행강제금 부과 등)가 결정된 경우에 한정

※ 관계법의 위반 여부는 재산세 담당자 등 세정부서에서 임의판단 지양, 관계기관 또는 부서의 위반행위 조치에 따라 현황과세 배제 필요

3. 영 제105조의2제1호에서 “재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우” 의미

○ 공부상 등재현황에 따라 과세할 경우보다 불법적 이용현황에 따라 과세할 때 재산세액이 낮게 결정되는 경우를 말하는 것으로,

- 불법적 이용으로 토지의 과세구분이 종합합산에서 별도합산 또는 분리과세가 적용되거나, 건축물 용도지수가 낮게 적용되는 경우 등이 해당

4. 영 제105조의2제2호에서 “현재의 사용이 일시적으로 공부상 등재현황과 달리 사용” 의미

○ 관계법에 따른 농지, 산지의 일시적 사용 및 관계법에 따라 허가 등이 필요한 경우는 아니나

- 과세물건의 형태, 본래 용도, 주변 이용상황 등을 고려 시 계속적 이용이라 보기 어려운 경우을 말하는 것으로 이용 기간의 장단에 따라 판단할 사항은 아님

	< 사 례 >
① 주거‧상업용 등으로 조성완료된 대지를 나지 상태에서 다년간 농작물 재배 → 조성택지의 본래 용도를 등을 감안 종합합산과세 ② 주변 농지와 일단의 경작지로 이용되는 전‧답‧과수원 이외의 지목(임야 제외) 토지 → 주변 이용상황 등을 고려 현황에 따라 분리과세 가능 ③ 주택을 사무실‧창고 등 주거용도 외로 사용 → 주택의 형태를 유지하고 있다면 무단 용도변경 등에 따른 처분이 있기 전이라도 일시적 사용으로 보아 주택으로 과세

5. 지목이 임야인 토지로 산지전용 허가가 없이 농지로 이용되는 토지의 과세구분은?

○ 「농지법」상 ‘지목이 임야인 토지’로서 「산지관리법」에 따른 산지전용허가를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지는 농지에서 제외(「농지법 시행령」개정, 2016.1월)

- 따라서 농작물 경작지 또는 작물 재배지로 이용되고 있다 하더라도「농지법」상 농지*에 해당하지 않는 임야의 경우 농지로 보아 분리과세 할 수 없음

○ 다만, 농지법 시행령(대통령령 제26903호, 2016.1.19.) 부칙 제2조에서 개정 규정 시행 당시 지목이 임야인 토지로서 다년생식물의 재배에 이용되고 있는 토지는 농지로 인정

- 경과조치에 해당하여 임야에 대해서는 분리과세 적용 가능

* 농업경영체등록증을 통해 확인

 

【농지법 제2조(정의)】 1. “농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다. 【농지법 시행령 제2조】 ① 「농지법」제2조제1호가목 본문에서 “대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 식물의 재배지를 말한다. 1. 목초ㆍ종묘ㆍ인삼ㆍ약초ㆍ잔디 및 조림용 묘목 2. 과수ㆍ뽕나무ㆍ유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물 3. 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외한다) ② 법 제2조제1호가목 단서에서 “「초지법」에 따라 조성된 토지 등 대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호의 토지를 말한다. 1. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 전ㆍ답, 과수원이 아닌 토지(지목이 임야인 토지는 제외한다)로서 농작물 경작지 또는 제1항 각 호에 따른 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 임야인 토지로서 「산지관리법」에 따른 산지전용허가(다른 법률에 따라 산지전용허가가 의제되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다)를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지 3. 「초지법」에 따라 조성된 초지 부 칙 <대통령령 제26903호, 2016. 1. 19.> 제2조(농지의 범위에 관한 경과조치) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대해서는 제2조제2항제1호 및 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1. 이 영 시행 당시 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 전ㆍ답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작지 또는 제2조제1항제1호에 따른 다년생식물의 재배에 이용되고 있는 토지 2. 이 영 시행 당시 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 임야인 토지로서 토지 형질을 변경하고 제2조제1항제2호 또는 제3호에 따른 다년생식물의 재배에 이용되고 있는 토지

󰊳 무허가 공장용 부속토지 관련

【지방세법 시행령】

1. 공장구역 내 허가 및 무허가 공장용 건축물이 혼재해 있거나 1동의 공장 건축물 중 일부가 무허가인 경우 그 부속토지의 과세구분은?

○ 허가 및 무허가 공장이 혼재되어 있는 경우 ①무허가 공장의 부속토지를 범위를 우선 결정하여 종합합산대상 토지를 확정 후,

- 공장입지기준면적 이내의 토지에 대해 분리과세 적용

⇒ 공장의 1구(構) 토지 범위 판단 → 무허가 공장 부속토지 범위 결정*(종합합산) → 공장입지기준면적 범위 토지 결정(분리과세) → 공장입지기준면적 초과 토지 결정(종합합산)

	【무허가 공장 부속토지 범위 결정】
❖ 무허가 건축물의 부속토지는 그 건축물과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 해당 건축 용도에 따른 토지의 객관적 이용현황에 따라 결정 ⓵ 공장구역 내 여러 동의 건축물이 있고 1개 동이 무허가인 경우 󰠑 경계를 확인할 수 있는 경우 : 경계 구역 내 토지 종합합산 󰠗 경계를 확인할 수 없는 경우 : 무허가 건물 바닥면적 종합합산 ⓶ 공장구역 내 1개 동의 건축물이 있고 그 일부가 무허가인 경우 - 건축물의 바닥면적 중 무허가 건축물 비율에 해당하는 부분 종합합산과세. 다만, 전체 건축물 면적에서 차지하는 무허가 건축물 소규모이고 부수시설인 경우 해당 무허가 건축물 부속토지는 없다고 판단 가능

【유사사례】 별도합산대상 건축물 부속토지 과세 구분(령 제101조제1항) ❖ 별도합산대상 토지인 공장‧건축물의 부속토지의 범위 산정 절차 ⇒ 건축물의 1구(構) 토지 범위 판단 → 무허가 건축물 부속토지 범위 결정(종합합산) → 적법 건축물의 바닥면적 × 용도지역별 적용배율(별도합산) ※ 무허가 건축물의 부속토지 범위 결정은 분리과세 제외 무허가 공장 부속토지 결정 방법과 동일

Ⅱ

분리과세대상 토지 범위 조정

□ 개정개요

개정 (적용)	분 야	정 비 내 용
’20.6월 (’22년부터 단계적)	유통시설용 토지	【분리과세 제외】 • 대규모점포(매장면적 3천㎡)에 이용되는 토지
	리츠·펀드 소유토지	【분리과세 제외】 • 사모형 부동산 리츠‧펀드 소유 토지 【분리과세 유지】 • 공모펀드‧리츠 및 공모펀드가 100%출자한 사모펀드‧리츠는 분리과세 유지
	인천국제공항공사 소유토지	【분리과세 제외】 • 국제업무지역(호텔, 상업시설 예정지 등), 공항신도시, 유수지‧물류단지(수익용 토지), 유보지(진입·전이표면 이외의 토지)
	비영리사업자의 ’95년 이전부터 소유 토지 ※교육기관 제외	【분리과세 제외】 • 고유목적 외 토지 : 이용현황(용도)에 따라 과세구분 ※ 목적사업에 이용하는 토지는 감면대상 【분리과세 유지】 • 「전통사찰법」에 따른 전통사찰보존지 • 「향교재산법」에 따른 향교재산 중 토지 ※ 유료 및 수익사업용 토지 분리과세 제외
21.12월 (’22년부터 유형별 단계적)	교육기관의 ’95년 이전부터 소유토지	【분리과세 제외】 • 교육목적 외 토지 : 이용현황(용도)에 따라 과세구분 【분리과세 유지】 • 교육목적용 토지 : 취득시기와 무관하게 분리과세
21.12월 (’22~’25년)	공항시설용 토지	【분리과세 신설】 • 「공항시설법 시행령」 제3조제1호 및 제2호의 공항시설용 토지 ※ 단, 유료주차장, 수익사업용 토지 제외
	열생산설비용 토지	【분리과세 신설】 • 「집단에너지사업법」에 따른 열공급시설용 토지
21.12월 (’22년~)	향교‧전통사찰보존지	【분리과세 범위 조정】 • 분리과세 적용 제외 대상인 “유료로 사용부분”을 삭제 - 고유의 사업목적을 위하여 해당 토지를 일시적 제공하거나 실비‧무상으로 제공하는 경우 분리과세 적용 가능

□ 운영요령

󰊱 비영리사업자의 ’95년 이전 취득 토지 분리과세 정비

< 교육기관을 제외한 비영리사업자 >

	< 관 련 규 정 >
【지방세법 시행령】(2020.6.2. 시행) 【부칙】 <대통령령 제30728호, 2020. 6. 2.> 제3조(분리과세대상 토지의 범위에 관한 특례) 제102조제8항제1호부터 제3호까지, 제8호 및 제9호의 개정규정에 따라 분리과세대상에서 별도합산과세대상 또는 종합합산과세대상으로 과세대상의 구분이 변경되는 토지(이하 이 조에서 “과세대상 구분 변경 토지”라 한다)에 대해서는 같은 항 제1호부터 제3호까지, 제8호 및 제9호의 개정규정에도 불구하고 2025년까지는 과세대상 구분 변경 토지의 필지별로 다음 표에 따른 과세연도별 비율을 곱하여 계산한 면적은 분리과세대상 토지로 본다. 이 경우 과세대상 구분 변경 토지의 납세의무자가 변경되지 않은 경우로 한정한다.

1. 비영리사업자가 ’95.12.31. 이전부터 소유하고 있는 토지 중 ’22년부터 ’25년까지 단계적으로 분리과세를 정비하여야하는 대상은?

○ 지방세법 시행령 제22조 각호 따른 비영리사업자 중 같은 조 제2호(교육기관)를 제외한 비영사업자가 ‘95년 이전부터 소유한 토지에 대해 분리과세 정비 필요

- 다른 분리과세 조항으로 분리과세 조항으로 분리과세 유지되는 토지를 제외하고는 ‘22년부터 ‘25년까지 매년 필지별로 분리과세 적용 비율을 20% 하향 조정

→ 분리과세가 배제된 비율에 해당하는 토지는 종합‧별도합산 과세

【지방세법 시행령】 제22조(비영리사업자의 범위) 법 제11조제1항제2호 단서에서 “대통령령으로 정하는 비영리사업자”란 각각 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 1. 종교 및 제사를 목적으로 하는 단체 2. 「초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교, 「경제자유구역 및 제주국제자유도시의 외국교육기관 설립ㆍ운영에 관한 특별법」 또는 「기업도시개발 특별법」에 따른 외국교육기관을 경영하는 자 및 「평생교육법」에 따른 교육시설을 운영하는 평생교육단체 3. 「사회복지사업법」에 따라 설립된 사회복지법인 4. 「지방세특례제한법」 제22조제1항에 따른 사회복지법인등 5. 「정당법」에 따라 설립된 정당

< 교육기관 >

	< 관 련 규 정 >
【지방세법 시행령】(2021.1.1. 시행) 【지방세법 시행령 부칙】 <대통령령 제32293호, 2021. 12. 31.> 제6조(분리과세대상 토지의 범위에 관한 특례) ① 제102조제8항제1호의 개정규정에 따라 분리과세대상에서 종합합산과세대상 또는 별도합산과세대상으로 과세구분이 변경되는 토지 중 이 영 시행 전에 소유하여 이 영 시행 이후에도 계속하여 소유하고 있는 토지의 경우에는 같은 개정규정에도 불구하고 과세대상 구분이 변경되는 토지의 필지별로 다음 각 호에 따른 과세연도별 비율을 곱하여 계산한 면적은 분리과세대상 토지로 본다. 1. 제101조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 2. 제1호 외의 토지 ② 제1항에도 불구하고 과세구분이 변경되는 토지 중 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」 제10조제1호에 따른 골프장용 토지, 「관광진흥법」 제3조제2호의 관광숙박업에 사용하는 토지와 「유통산업발전법」에 따른 대규모점포에 사용하는 토지에 대해서는 제1항의 특례를 적용하지 않는다.

1. 비영리사업자 중 교육기관이 소유하고 있는 토지별 과세구분 방법?

○ (개정 전) 용도와 무관하게 취득시기만을 구분하여 분리과세 혜택 부여

※ ’95년 이전 취득 토지는 골프장, 백화점 부지 등으로 활용해도 저율 분리과세

 

구 분	과세구분(지방세법 시행령)		감면적용 (지방세특례제한법)
	’95년 이전 취득	’95년 이후 취득
교육용 토지	분리과세	합산과세	100%
교육용 이외 토지	분리과세	합산과세	-

○ (개정 후) 취득시기와 상관없이 교육사업에 직접사용하고 있는 토지 분리과세 적용. 다만, 수익사업에 사용하는 토지는 제외

- (비교육용 토지) 사립학교가 ’95년 이전 취득한 토지 중 非교육용 토지는 토지 유형에 따라 단계적으로 분리과세 적용 배제

➊ 골프장‧대규모점포‧관광숙박업 활용 부지 : ’22년부터 분리과세 적용 배제

➋ 지방세법 제101조제1항에 따른 별도합산대상 토지(건축물 부속토지)

과세연도	2022	2023	2024	2025	2026	2027
분리과세 적용비율	100%	90%	80%	60%	40%	20%

※ 지방세법 시행령 제101조제3항에 따른 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지는 해당 안됨

➌ ①, ② 외의 토지 : 령 제101조제3항에 따른 별동합산대상 토지, 그 외 임야, 농지, 나대지 등

과세연도	2022～2026	2027	2028	2029
분리과세 적용비율	100%	70%	40%	10%

󰊲 조합이 직접사용하는 대형유통시설 및 리츠‧펀드 소유 부동산

	< 관 련 규 정 >
【지방세법 시행령】(2020.6.2. 시행) 【부칙】 <대통령령 제30728호, 2020. 6. 2.> 제3조(분리과세대상 토지의 범위에 관한 특례) 제102조제8항제1호부터 제3호까지, 제8호 및 제9호의 개정규정에 따라 분리과세대상에서 별도합산과세대상 또는 종합합산과세대상으로 과세대상의 구분이 변경되는 토지(이하 이 조에서 “과세대상 구분 변경 토지”라 한다)에 대해서는 같은 항 제1호부터 제3호까지, 제8호 및 제9호의 개정규정에도 불구하고 2025년까지는 과세대상 구분 변경 토지의 필지별로 다음 표에 따른 과세연도별 비율을 곱하여 계산한 면적은 분리과세대상 토지로 본다. 이 경우 과세대상 구분 변경 토지의 납세의무자가 변경되지 않은 경우로 한정한다.

1. 농협, 수협, 산림조합 등이 직접 사용하는 대형유통시설의 과세구분?

○ ‘22년부터 ‘25년까지 매년 필지별로 분리과세 적용 비율을 20% 씩 하향 조정

→ 분리과세가 배제된 비율에 해당하는 토지는 종합‧별도합산 과세

○ 다만, 202.6.2. 이후에 신규로 취득한 토지는 개정 지방세법 시행령(대통령령 제30728호, 2020. 6. 2.) 부칙 제3조 적용 대상이 아님.

→ 분리과세대상 토지로 보지 아니하고 취득 후부터 전체 토지를 종합 또는 별도합산과세로 구분

 

유통산업발전법 [별표] 대규모점포의 종류(제2조제3호 관련) 1. 대형마트 대통령령으로 정하는 용역의 제공장소(이하 "용역의 제공장소"라 한다)를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 식품·가전 및 생활용품을 중심으로 점원의 도움 없이 소비자에게 소매하는 점포의 집단 2. 전문점 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 의류·가전 또는 가정용품 등 특정 품목에 특화한 점포의 집단 3. 백화점 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 다양한 상품을 구매할 수 있도록 현대적 판매시설과 소비자 편익시설이 설치된 점포로서 직영의 비율이 30퍼센트 이상인 점포의 집단 4. 쇼핑센터 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 다수의 대규모점포 또는 소매점포와 각종 편의시설이 일체적으로 설치된 점포로서 직영 또는 임대의 형태로 운영되는 점포의 집단 5. 복합쇼핑몰 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 쇼핑, 오락 및 업무 기능 등이 한 곳에 집적되고, 문화·관광 시설로서의 역할을 하며, 1개의 업체가 개발·관리 및 운영하는 점포의 집단 6. 그 밖의 대규모점포 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 아니하는 점포의 집단으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 가. 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단 나. 용역의 제공장소를 포함하여 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 전체 매장면적의 100분의 50 이상을 차지하는 점포의 집단. 다만, 시장·군수 또는 구청장이 지역경제의 활성화를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 매장면적의 100분의 10의 범위에서 용역의 제공장소를 제외한 매장의 면적 비율을 조정할 수 있다.

 

2. 「부동산투자회사법」 제49조의3제1항에 따른 공모부동산투자회사 판단방법?

○ 국토부에서 제공한 부동산투자회사 현황*(상장여부, 공모‧사모 구분, 수탁회사명 등)를 통해 공모 부동산투자회사 여부 판단

* 부동산세제과-2839(2022.9.2.) 「‘22.6.1. 기준 부동산투자회사 현황 자료 통보」참조

① 공모/사모 구분에서 공모로 표기된 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」 제49조의3제1항에 따른 공모부동산투자회사에 해당 ② 사모로 구분된 부동산투자회사라 할지라도 “상장리츠가 100% 출자한 경우”에 부동산투자회사명이 표기된 경우에는 공모부동산투자회사에 해당

○ 위 ①, ②에 해당하지 아니함에도 공모부동산투자회사에 해당함을 주장할 경우, 그 근거와 함께 행안부 부동산세제과로 확인 요청

→ 관계부처에 확인 후 회신 예정

※ 확인 요청 서식(변경 가능)

부동산투자회사명	법인번호	주장내용	비고

3. ’20.6.2. 이후 사모 부동산투자회‧펀드가 취득한 토지의 과세구분?

○ 개정 지방세법 시행령(대통령령 제30728호, 2020. 6. 2.) 부칙 제3조 적용 대상이 아님.

→ 분리과세대상 토지로 보지 아니하고 취득 후부터 전체 토지를 종합 또는 별도합산과세로 구분

 

 

참고1

공모 부동산투자회사 현황 (2022.6.1. 기준)

부동산투자회사명		상장여부	공모/사모
1	롯데위탁관리부동산투자회사(주)	상장	공모
2	이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사	상장	공모
3	(주)대한제21호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
4	(주)신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사	상장	공모
5	주식회사 디디아이제이제이60위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
6	(주)마스턴제16호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
7	주식회사 코레이트타워위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
8	대신케이리츠물류1호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
9	(주)에이치엘제일호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
10	(주)경인자기관리부동산투자회사	비상장	공모
11	(주)코크렙청진19호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
12	엔에이치올원위탁관리부동산투자회사	상장	공모
13	주식회사디디아이에스에스280위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
14	주식회사 미래에셋글로벌위탁관리부동산투자회사	상장	공모
15	(주)코크렙케이스퀘어위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
16	(주)투게더구로알앤디센터제5호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
17	(주)하나리치업제2호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
18	주식회사 신한알파위탁관리부동산투자회사	상장	공모
19	주식회사 하나트러스트제5호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
20	주식회사 하나리치업제1호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
21	(주)케이비경산로지스틱스위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
22	(주)코크렙NPS제1호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
23	(주)코람코더원위탁관리부동산투자회사	상장	공모
24	주식회사 케이원제13호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
25	(주)하나리치업제3호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
26	(주)모두투어자기관리부동산투자회사	상장	공모
27	(주)이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사	상장	공모
28	(주)에이자기관리부동산투자회사	상장	공모
29	(주)케이탑자기관리부동산투자회사	상장	공모
30	주식회사제이알글로벌위탁관리부동산투자회사	상장	공모
31	(주)코람코에너지플러스위탁관리부동산투자회사	상장	공모
32	주식회사 엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사	상장	공모
33	에스케이위탁관리부동산투자회사 주식회사	상장	공모
34	주식회사 미래에셋맵스제1호위탁관리부동산투자회사	상장	공모
35	(주)김포마송파주운정3주택위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
36	(주)김포마송고양지축주택위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
37	이지스레지던스위탁관리부동산투자회사	상장	공모
38	주식회사 디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사	상장	공모
39	(주)신한로지스제1호위탁관리부동산투자회사(인가등록)	비상장	공모
40	주식회사 케이원제15호판교위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
41	(주)코크렙청진18호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
42	주식회사 하나트러스트글로벌제1호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
43	이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사	상장	공모
44	(주)고양에이주택위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
45	하나트러스트제3호위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
46	(주)영종하늘도시2차주택위탁관리부동산투자회사	비상장	공모
47	주식회사 마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사	상장	공모

※ 상세현황은 기통보(‘22.9.2.)된 부동산투자회사 현황 참조

참고2

상장리츠가 100% 지분을 소유한 부동산리츠 현황

부동산투자회사명		상장여부	공모/사모
1	(주)신한알파남산위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
2	이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사 주식회사	비상장	사모
3	주식회사 이지스로지스틱스위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
4	주식회사 엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
5	주식회사 디디아이백암로지스틱스위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
6	(주)신한케이제2호위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
7	주식회사 세미콜론문래위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
8	(주)신한서부티엔디제1호위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
9	이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사 주식회사	비상장	사모
10	신한알파광교위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
11	(주)신한알파용산위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
12	주식회사 엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
13	카이트제이십호위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
14	주식회사 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
15	(주)신한알파역삼위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
16	주식회사 제이알제28호위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
17	주식회사 미래에셋글로벌제1호위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
18	주식회사 이지스데이터센터위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
19	케이비강남오피스제1호위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
20	주식회사 마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
21	(주)케이비와이즈스타6호위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
22	주식회사 제이알제26호위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
23	(주)신한케이제1호위탁관리부동산투자회사	비상장	사모
24	클린에너지위탁관리부동산투자회사 주식회사	비상장	사모

※ 상세현황은 기통보(‘22.9.2.)된 부동산투자회사 현황 참조

참고2

리츠 및 펀드 비교 (2022.1)

 

 

구 분	리츠 (주식회사형)			부동산펀드 (공모, 전문투자형 사모)
	자기관리	위탁관리	기업 구조조정	투자회사 (주식회사형)	투자신탁 (신탁형)
근거법률	부동산투자회사법			자본시장과 금융투자업에 관한 법률 (자본시장법)
법인격	주식회사			주식회사	신탁
소관 부처	국토교통부			금융위원회
자산 운용자	직접	위탁 (자산관리회사)		위탁 (집합투자업자=자산운용사)
설립자본금	5억원	3억원		1억원	해당 없음
최저자본금	70억원	50억원		10억원	해당 없음
이사회	3인 이상			3인 이상	이사회 없음
법인이사 제도	선택사항 (법인이사 1명, 감독이사 2명)			의무사항 (공모 : 법인이사 1명, 감독이사 2명 / 전문사모 : 법인이사 1명)	해당 없음
인허가	인가 또는 등록(기관투자자)			공모 : 사전 등록 전문사모 : 사후 보고
주주총회 결의사항	사업계획확정, 차입계획, 투자운용의 중요한 계약 체결 등 운영 관련 주요 의사결정사항 포함			합병, 해산, 보수 조정, 존속기간 변경, 주된 투자자산 및 한도 변경 등 운영 관련 결정이 아닌 펀드의 큰 틀의 변경사항을 결의 (전문사모의 경우 투자자총회 없음)
회계기준	기업회계기준 또는 국제회계기준(상장시 필수)			기업회계기준 제5003호 집합투자기구
감가상각 및 초과배당	감가상각 적용 감가상각비 내 초과배당 가능			감가상각 미적용 정관 또는 신탁계약서에 따라 초과분배 가능
외부감사의무	외부감사대상			공모 : 외부감사대상 전문사모 : 외부감사대상 아님
주식분산의무	주식 총수의 50% 초과 보유 금지 (예외 : ①연기금 등 50% 이상 투자, ②임대주택, ③기업구조조정리츠) * 예외경우에는 단독 사모형태 가능			단독(1인) 사모 불가 * 집합투자 정의에 불부합
공모의무	주식 총수의 30% 이상 공모 (예외 : ①연기금‧공제회 등 투자, ②임대주택‧대토‧기업구조조정리츠)			공모의무 없음 (사모 가능)
부동산 구성비율	총자산 중 부동산 70% 이상 / 총자산 중 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80% 이상			공모 : 집합투자재산의 50% 초과 전문사모 : 제한 없음
금전대여	개발사업 등에 대출 가능 (개발사업 한정 , 담보권 설정 등 방법 제한)			금전대여 가능 (펀드 순자산총액의 100% 한도)
차입 한도	자기자본의 2배 이내 (단, 주주총회 특별결의 시 10배 이내)			공모 : 순자산의 2배 이내 (단, 투자자총회 결의 시 제한 없음) 전문사모 : 순자산의 4배 이내
세제혜택	1. 배당가능이익 90% 이상 배당시 법인세 소득 공제(자기관리X) 2. 리츠의 취득세 중과배제 / 대도시내 법인 등록면허세 중과배제(지특법) 3. 리츠/펀드에 현물출자 시 해당 법인에 과세이연(법인세법§47의2) 4. (공모) 토지 재산세 분리과세(지방세법 시행령 §102⑧.3), 종부세 X 5. (공모) 투자자에 대해 배당소득세 저율(9%) 분리과세 * 임대주택리츠의 경우 별도의 규정에 따라 취득세/재산세 감면 등 적용

□ 리츠와 부동산펀드의 비교

󰊳 전통사찰보존지 및 향교재산 중 농지의 실비변상적 사용의 범위

	< 관 련 규 정 >
【지방세법 시행령】(’20.6.2.)

1. 전통사찰보존지 및 향교재산 토지 중 분리과세대상 토지 중 수익사업에 사용되는 토지의 판단은?

○ 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 전통사찰보존지 및 「향교재산법」 제2조에 따른 향교재산 토지 중 「법인세법」 제4조제3항에 따른 수익사업에 사용되지 않는 토지는 취득 시기와 무관하게 분리과세 적용

○ 전통사찰보존지 및 향교재산 중 분리과세대상 토지에서 제외되는 수익사업에 사용되는 토지는 법인세법 제4조제3항제1호에 따른 사업에 제공되고 있는 토지를 말하는 것임

- 다만, 같은 법 시행령 제3조제1항제7호에 따라 주무관청에 등록된 종교단체가 공급하는 용역 중 「부가가치세법」제26조제1항제18호에 따라 부가가치세가 면제되는 용역을 공급하는 사업은 수익사업에 제외됨을 유의

❖ 주무관청의 허가 또는 인가를 받거나 주무관청에 등록된 단체로서 종교의 보급 기타 교화에 현저히 기여하는 사업 등을 하는 단체가 그 고유의 사업목적을 위하여 일시적으로 공급하거나 실비(實費) 또는 무상으로 공급하는 용역을 위한 토지는 수익사업에 사용되는 토지가 아님

참고

수익사업 판단 관련 법령

【법인세법】 제4조(과세소득의 범위) ① ~ ② (생략) ③ 제1항제1호를 적용할 때 비영리내국법인의 각 사업연도의 소득은 다음 각 호의 사업 또는 수입(이하 “수익사업”이라 한다)에서 생기는 소득으로 한정한다. 1. 제조업, 건설업, 도매 및 소매업 등 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 작성ㆍ고시하는 한국표준산업분류에 따른 사업으로서 대통령령으로 정하는 것 【법인세법 시행령】 제3조(수익사업의 범위) ① 법 제4조제3항제1호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 제외한 각 사업 중 수입이 발생하는 것을 말한다 7. 주무관청에 등록된 종교단체(그 소속단체를 포함한다)가 공급하는 용역중 「부가가치세법」 제26조제1항제18호에 따라 부가가치세가 면제되는 용역을 공급하는 사업 【부가가치세법】 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다 1.~17. (생 략) 18. 종교, 자선, 학술, 구호(救護), 그 밖의 공익을 목적으로 하는 단체가 공급하는 재화 또는 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 【부가가치세법 시행령】 제45조(종교, 자선, 학술, 구호 등의 공익 목적 단체가 공급하는 재화 또는 용역으로서 면세하는 것의 범위) 법 제26조제1항제18호에 따른 종교, 자선, 학술, 구호(救護), 그 밖의 공익을 목적으로 하는 단체가 공급하는 재화 또는 용역은 다음 각 호의 재화 또는 용역으로 한다. 1. 주무관청의 허가 또는 인가를 받거나 주무관청에 등록된 단체(종교단체의 경우에는 그 소속단체를 포함한다)로서 「상속세 및 증여세법 시행령」 제12조 각 호의 어느 하나에 따른 사업 또는 기획재정부령으로 정하는 사업을 하는 단체가 그 고유의 사업목적을 위하여 일시적으로 공급하거나 실비(實費) 또는 무상으로 공급하는 재화 또는 용역 【상속세 및 증여세법 시행령】 제12조(공익법인등의 범위) 법 제16조제1항에서 "대통령령으로 정하는 사업을 하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 하는 자(이하 "공익법인등"이라 한다)를 말한다. 1. 종교의 보급 기타 교화에 현저히 기여하는 사업

2. 전통사찰보존지 및 향교재산 중 임대 농지의 실비변상적 성격의 임대료 수준은?

○ 공양미 생산 등을 위한 실비변상적 수준의 임대료를 받는 임대 농지에 대해 분리과세가 적용 가능하도록 ‘21.12월 「지방세법 시행령」 개정*

* 분리과세 제외 토지 : “유료 또는 수익사업용 토지” → “수익사업 토지”로 축소

○ 실비변상적 수준의 임대료는 해당 토지의 지가, 이용현황, 주변 임대료 수준 등을 통하여 개별적으로 판단하여야 할 사항임

○ 다만, 전통사찰보존지 및 향교재산 해당 토지는 전국으로 산재해 있어 통일적 운영을 위해 최소한의 기준을 국유재산법‧농지법 등 농지 임대 관련 법령의 기준들을 참작하여,

- ① 국유재산인 농지의 최소 연간임대료(공시가격의 1%) 미만이거나, ② 농지법에 따른 유휴농지의 최소 임대료(수확량의 10%) 미만일 경우에는 실비변상적 수준의 임대료로 판단 가능

○ 향후 전통사찰보존지 및 향교재산 중 임대농지의 실비변상적 임대료 기준은 「지방세관계법 운영 예규」에 신설할 예정

현 행	개 정(안)
<신 설>	법106…시행령102-4【전통사찰보존지 및 향교재산 중 임대농지의 수익사업 판단】
	「지방세법 시행령」제102조제8항제11호에 해당하는 토지 중 그 고유의 사업목적을 위하여 임대 중인 농지로서 연간 임대료가 다음 각 호 어느 하나에 미치지 못 할 경우에는 「법인세법 시행령」제3조제1항제7호에 해당하는 것으로 보아 수익사업의 범위에서 제외한다. 1.「국유재산법 시행령」제29조제1항단서에 따라 산정한 농지의 연간 최소 사용료 2. 농지법 제20조제4항에 따른 유휴농지의 연간 임대료

 

Ⅲ

1세대 1주택 판단 관련

※ 기 통보된 1세대 1주택 판단(‘2021년 부과징수 운영요령,부동산세제과-2083, ‘21.7.30.)에서 추가되는 사항임

1. 주택 소유자가 주민등록이 말소된 경우 1세대 1주택의 판단은?

○ 1세대 1주택의 판단은 「지방세법 시행령」제110조의2 제1항에 따라 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표를 기준으로 세대 구성 후 주택 수를 판단함이 원칙이나,

- 주택 소유자의 주민등록이 말소되어 세대별 주민등록표가 없는 경우에는 같은 조 제3항에 따라 가족관계등록부를 통해 배우자, 과세기준일 현재 미혼인 19세 미만의 자녀 또는 부모(주택의 소유자가 미혼이고 19세 미만인 경우로 한정한다)로 세대 구성을 하고 주택 수를 판단함

○ 다만, 국적상실로 인해 주민등록이 말소되어 가족관계등록부를 통해서도 세대확인이 불가능한 경우에는 외국인과 마찬가지로 1세대 1주택 세율특례 적용 대상 아님

※ 배우자, 과세기준일 현재 미혼인 19세 미만의 자녀 또는 부모(주택의 소유자가 미혼이고 19세 미만인 경우로 한정한다)가 내국인이어서 해당 가족의 가족관계등록부를 통해서 가족관계가 확인되면 세율특례 적용 가능

2. 입주권, 분양권을 상속 받아 신규 주택을 취득한 경우 상속주택으로 보아 5년간 주택 수에서 제외되는지?

○ 「지방세법 시행령」제110조의2 제1항제8호에서는 상속을 원인으로 취득한 “주택”으로 한정하고 있어,

- 입주권‧분양권을 상속받아 취득한 주택은 상속주택에 해당하지 않음