취득세 등 부과처분취소(공용부분 체납관리비 취득가액 포함 여부)

대법원 2022두42402(2022.12.01) 취득세

취득세 등 부과처분취소(공용부분 체납관리비 취득가액 포함 여부)

판결요지

경매절차에서 구분건물의 매수인은 체납관리비의 승계 여부와 관계없이 매각대금을 다 내면 매각의 목적인 권리를 취득하고(민사집행법 제135조), 전 소유자가 체납한 공용부분 관리비 채무를 인수하는 것은 경매절차에서 매각되는 구분건물을 취득하기 위한 법정매각조건에도 해당하지 않는다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 매수인이 집합건물법 제18조에 따라 승계하는 공용부분 체납관리비는 경매절차에서 취득하는 구분건물과 대가관계에 있다고 보기 어렵다. 이 사건 체납관리비는 원고가 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 인수한 채무라기보다는 이 사건 부동산을 취득함에 따라 비로소 부담하게 된 채무에 불과하다고 볼 수 있다.

주문 / 처분청 패소

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

이유

상고이유를 판단한다.

 

1. 사안의 개요

 

원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.

 

가. 원고는 2016. 4. 4.부터 2018. 7. 26.까지 경매절차에서 서울 광진구 구의동에 있는 집합건물 중 구분건물 11개 호실(일부는 그 공유지분을 말한다. 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 취득하고, 그 무렵 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세(이하 ‘취득세 등’이라 한다)를 신고ㆍ납부하였다.

 

나. 피고는 2019. 11. 10. 이 사건 부동산의 전 소유자가 체납한 관리비 중「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제18조에 따라 원고에게 승계된 공용부분에 관한 부분(이하 ‘이 사건 체납관리비’라 한다)을 이 사건 부동산의 취득세 과세표준인 사실상의 취득가격에 포함시켜 원고에게 취득세 등(각 가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

 

2. 관련 규정

 

구 지방세법(2021. 12. 28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것) 제10조 제5항 제4호는 ‘공매방법에 의한 취득’에 대하여는 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 하도록 정하고 있다. 그리고 구 지방세법 시행령(2018. 12. 31. 대통령령 제29437호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항은 이러한 사실상의 취득가격을 ‘취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 제1호부터 제7호까지의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액’으로 정하면서, 제5호에서 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액’을, 제7호에서 ‘제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용’을 들고 있다.

 

3. 판단

 

가. 원심은, 이 사건 체납관리비는 원고가 이 사건 부동산을 경매절차에서 취득하는 과정에서 승계한 채무로서 이 사건 부동산의 취득과 상당한 정도의 관련성이 있는 부대비용이므로, 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호 또는 제7호에서 정한 간접비용에 해당한다고 판단하였다.

 

나. 그러나 앞서 본 관련 규정의 내용과 입법취지, 공용부분 체납관리비 승계의 근거 및 취지 등에 비추어 보면, 이 사건 체납관리비는 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호 또는 제7호에서 정한 간접비용에 해당한다고 볼 수 없다. 그 구체적인 이유는 다음과 같다.

 

1) 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호가 사실상의 취득가격에 포함하는 간접비용으로 정한 ‘취득자 조건 부담액과 채무인수액’은 당사자의 약정에 따른 것만을 의미한다고 보아야 한다. 그런데 이 사건 체납관리비는 당사자의 약정이 아니라 법률의 규정에 따라 원고에게 승계된 것이므로 위 조항에서 정한 간접비용에 해당한다고 볼 수 없다.

 

2) 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 체납관리비가 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호의 비용에 준하는 비용으로서 같은 항 제7호에서 정한 간접비용에 해당한다고 보기도 어렵다.

 

가) 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호가 ‘당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액’을 사실상의 취득가격에 포함하도록 규정한 것은, 그러한 금액은 취득하는 과세대상 물건과 대가관계에 있고, 실질적으로 해당 물건의 가격으로 지급되는 것으로 볼 수 있기 때문이다.

 

나) 그런데 경매절차에서 구분건물의 매수인은 체납관리비의 승계 여부와 관계없이 매각대금을 다 내면 매각의 목적인 권리를 취득하고(민사집행법 제135조), 전 소유자가 체납한 공용부분 관리비 채무를 인수하는 것은 경매절차에서 매각되는 구분건물을 취득하기 위한 법정매각조건에도 해당하지 않는다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 매수인이 집합건물법 제18조에 따라 승계하는 공용부분 체납관리비는 경매절차에서 취득하는 구분건물과 대가관계에 있다고 보기 어렵다.

 

다) 이 사건 체납관리비는 원고가 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 인수한 채무라기보다는 이 사건 부동산을 취득함에 따라 비로소 부담하게 된 채무에 불과하다고 볼 수 있다.

 

다. 그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 체납관리비가 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호 또는 제7호에서 정한 간접비용에 해당한다고 보고, 같은 전제 하에 있는 이 사건 처분이 적법하다고 판단하였다. 원심의 이러한 판단에는 사실상의 취득가격의 범위 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

 

4. 결론

 

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리․판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

2심-서울고등법원 2021누54295(2022.04.13) 취득세

취득세 등 부과처분취소(공용부분 체납관리비 취득가액 포함 여부)

판결요지

이 사건 사실상 취득가격조항에서 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액(제5호)’을 사실상의 취득가격에 포함되는 간접비용의 하나로 규정하고 있는바, 매수인이 집합건물의 관리에 관한 법률 제18조 및 이 사건 부동산의 관리규약 등에 따라 승계하는 이 사건 체납 관리비 역시 위 제5호에 준하는 간접비용으로 볼 수 있고, 이와 같이 해석하더라도 이 사건 사실상 취득가격조항의 입법취지에 반하지 않는다.

주문 / 처분청 승소

1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다.

이유

▣ 청구취지 및 항소취지

 

제1심판결을 취소한다. 피고가 2019. 11. 10. 원고에 대하여 한 별지1 부과내역표 기재 취득세 합계89,458,910원(가산세 포함), 지방교육세 합계 8,254,460원(가산세 포함), 농어촌특별세 합계 4,134,320원(가산세 포함)의 부과처분을 모두 취소한다.

 

 

▣ 이 유

 

처분의 경위 및 관련 법령

 

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심판결의 해당 부분(제1항 ‘처분의 경위’ 부분 및 제2의 나.항 ‘관련 법령’ 부분)을 아래와 같이 추가하거나 수정하는 것 외에는 제1심판결의 해당부분 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

 

○ 제1심판결문 2쪽 7행, 아래에서 4번째 행, 3쪽 8, 9, 10, 16행의 각 “낙찰금액”을 각 “매각대금”으로 수정한다.

 

○ 제1심판결문 “[별지2] 관련 법령” 중 ‘● 구 지방세법(2018. 12. 31. 법률 제16113호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다)’ 항목 부분에 “제10조 ② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.”를 추가한다.

 

처분의 적법 여부

 

원고 주장 요지

 

이 사건 체납 관리비는 이 사건 부동산의 취득시기 이전에 지급이 확정된 비용이라고 볼 수 없으므로, 취득세의 과세표준이 되는 사실상 취득가격에 포함되는 비용으로 볼 수 없다. 또한 이 사건 체납 관리비는 원고가 전 소유자를 상대로 구상금 청구 소송을 제기하여 승소 판결을 받은 이상 이 사건 부동산을 취득하기 위해 원고가 최종적으로 부담하는 금액이라고 볼 수 없고, 취득세의 과세표준을 산정함에 있어서 원고가 전 소유자를 상대로 위 승소 판결에 기하여 이 사건 체납 관리비 상당의 금원을 실제 회수할 수 있는지 여부를 고려하여서는 아니 된다.

 

원고는 경매방법에 의한 부동산 취득의 경우 체납관리비가 취득세의 과세표준이 되는 사실상 취득가격에 포함된다거나 이 사건 부동산에 체납관리비가 있다는 사실을 알지 못하였으므로, 취득세 납세의무를 알지 못한 데에 정당한 사정이 있다고 할 것인바, 원고가 납세의무를 해태하였다고 볼 수 없어 가산세 부과는 부당하다.

 

판단

 

근거 법령 및 관련 법리

 

구 지방세법은 취득세의 과세표준과 관련하여 “취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.”고 규정하면서(제10조 제1항 본문) 여기서 ‘취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액’으로 하되(같은 조 제2항 본문), ‘다만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 지방세법 소정의 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.’(같은 조 제2항 단서)고 규정하고 있다.

 

나아가 구 지방세법 제10조 제5항(이하 ‘이 사건 사실상 취득가격조항’이라 한다)은 구 지방세법 제10조 제2항 단서의 특칙으로 ① 국가ㆍ지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득, ② 외국으로부터의 수입에 의한 취득, ③ 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득, ④ 공매방법에 의한 취득 및 ⑤ ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조의 규정에 따라 검증이 이루어진 취득에 대하여는 위 신고 유무 및 신고가액에 관계없이 그 입증된 사실상의 취득가격에 따라 취득세를 부과하도록 규정하고 있다.

 

구 지방세법 시행령 제18조 제1항 본문은 “법 제10조 제5항 각 호에 따른 ‘취득가격’은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다”라고 규정하면서 간접비용으로 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액(제5호)’, ‘제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용(제10호)’ 등을 열거하고 있다.

 

결국 위 각 규정에 의하면, 이 사건과 같이 경매를 통해 부동산을 취득하는 경우 그 취득세의 과세표준은 매각대금 자체가 아니라 ‘사실상의 취득가격’으로서, 그 구체적인 범위는 구 지방세법 시행령 제18조 제1항에 의하여 정하여진다.

 

이때 구 지방세법 시행령 제18조 제1항에서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이다(대법원 1997. 12. 26. 선고 97누10178 판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010두2807 판결 참조). 또한 취득을 위한 경비인지 여부는 해당 자산의 취득에 상당한 정도의 관련성 있는 비용을 의미한다(대법원 2013. 9. 12. 선고 2013두5517 판결 등 참조).

 

이 사건 체납 관리비가 ‘사실상 취득가격’에 포함되는지 여부

 

이 사건 체납 관리비가 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 부동산 자체의 가격으로서 거래 상대방 등에게 지급된 ‘직접비용’에 해당하지 않음은 당사자 사이에 다툼이 없다. 결국 이 사건 체납 관리비가 이 사건 부동산을 취득하는데 지출된 상당한 관련성 있는 대가로서 구 지방세법 제10조 제5항 각 호의 ‘간접비용’에 해당하는지 여부가 문제되는바, 당사자 사이에 다툼이 없거나 제1심에서 인정한 사실 및 그 인정근거, 갑 제5호증, 을 제1 내지 6, 14호증의 각 기재(가지번호 포함, 이하 같다)에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정에 비추어 보면, 이 사건 체납 관리비는 원고 등이 과세대상물건인 이 사건 부동산을 경매를 통해 취득함에 있어서 이 사건 부동산의 특별승계인의 지위에서 전 소유자가 부담하는 공용부분 체납관리비 납부의무를 법률에 따라 승계한 채무인수액으로서, 이 사건 부동산 취득과 상당한 정도의 관련성 있는 부대비용이라고 할 것이므로, 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호 또는 이에 준하는 제10호에서 정한 간접비용에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 체납 관리비는 취득세의 과세표준인 ‘사실상의 취득가격’에 포함된다고 할 것이므로, 이에 반하는 원고의 위 주장은 이유 없다.

 

부동산을 일반매매가 아닌 담보권 실행을 위한 경매를 통해 취득하는 경우에는 경매에 입찰하여 최고가매수인으로 선정되어 매각대금을 납부하면 소유권을 취득하므로 원칙적으로 취득가액은 법원이 발급해 준 매각대금완납증명원 상의 매각대금이라 할 것이나, 우리 민사집행법은 경매에서 인수주의를 채택하고 있어(민사집행법 제91조) 경매 과정에서 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 인해 추가로 부담해야 하는 금액이 발생하게 된다. 결국 매수인이 매각대금을 완납하더라도 위 추가부담금액을 부담하지 않고서는 해당 부동산의 소유권을 온전히 취득하지 못하게 되므로, 위 추가부담금액은 해당 부동산의 소유권 취득과 실질적 관련성 있는 비용으로서 취득세 과세표준인 ‘사실상 취득가격’에 포함된다고 봄이 타당하다. 이 사건 사실상 취득가격조항의 입법취지 역시 담보권 실행을 위한 경매나 공매를 통해 부동산을 취득하는 경우에는 위와 같이 매각허가결정 이후에도 소멸하지 않고 인수되는 권리로 인해 추가부담금액이 발생하는 관계로 일반적으로 시가보다 낮은 가격에 부동산을 취득하는 경우가 많은 점 등을 감안한 것이다.

 

위 법리에 비추어, 민사집행법 제91조 제3항에 의하면 배당절차에서 임대차보증금을 전액 배당받지 못한 대항력 있는 임차인의 잔존 임대차보증금에 대해서는 경매에서 부동산을 취득한 매수인이 인수하여야 하는바, 일반적으로 경매절차에서 경매 목적 부동산의 가액을 감정 평가함에 있어서도 해당 부동산에 대항력 있는 임차권이나 담보권이 설정되어 있는 경우에는 그에 따른 임대차보증금이나 피담보채무액을 감안하여 산정하게 되므로, 대항력 있는 임차권의 목적부동산을 경매절차를 통해 취득한 매수인이 임차인에게 반환한 임대차보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가와 같이 볼 수 있어 부동산의 취득가액으로 산정할 수 있다(대법원 1992. 10. 27. 선고 92누11954 판결 참조).

 

한편, 원고 등은 집합건물인 이 사건 부동산을 담보권 실행을 위한 경매를 통해 취득하였고, 원고 등이 이 사건 부동산을 취득하기 이전부터 이 사건 부동산의 공용부분 관리비는 체납되어 그 변제 범위가 확정된 상태였던 것으로 보인다. 이때 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지․관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지․관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물의 관리에 관한 법률 제18조에서 특별규정을 두고 있고(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 판결 참조), 이 사건 부동산의 관리규약 역시 공유자의 특별승계인에게 점유자와 연대하여 관리비 등의 채무를 변제할 책임을 부과하고 있는바,1) 집합건물인 이 사건 부동산의 특별승계인인 원고 등은 전 소유자의 체납관리비 중 공용부분 체납관리비에 해당하는 이 사건 체납 관리비를 승계하여 변제할 책임을 부담한다.

 

--------------------------------------------------------------------

주1) 피고의 2022. 2. 4.자 참고서면 참조.

--------------------------------------------------------------------

 

이 사건 체납 관리비는 민사집행법상 매각허가결정 이후에도 소멸하지 않고 인수되는 권리에 규정되어 있지 않고, 이 사건 부동산에 대한 경매절차에서 배당절차에 당연히 참가할 수 있는 채권에 해당하지 않으며, 이 사건 부동산의 가액을 감정 평가함에 있어서 그 승계 가액이 감안되지도 않았다. 그러나 이 사건 체납 관리비 역시 집합건물의 관리에 관한 법률 제18조 및 이 사건 부동산의 관리규약에 따라 매각허가결정 이후에도 소멸하지 않고 특별승계인에게 인수되는 점, 이 사건 체납 관리비는 이 사건 부동산의 소유권을 취득하기 이전에 이미 이 사건 부동산 자체의 사용․수익과 관련하여 발생되었고, 매수인이 매각대금을 완납하여 그 소유권을 취득함과 동시에 매수인에게 인수되므로, 이 사건 부동산의 사용․수익과 관련된 비용으로서 실질적으로 이 사건 부동산을 취득하여 그 소유권을 행사하는데 소요된 대가로 볼 수 있는 점 등에서 앞서 본 대항력 있는 임차인의 임대차보증금과 그 법적 성격이 크게 다르지 않다.

 

이 사건 사실상 취득가격조항에서 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액(제5호)’을 사실상의 취득가격에 포함되는 간접비용의 하나로 규정하고 있는바, 매수인이 집합건물의 관리에 관한 법률 제18조 및 이 사건 부동산의 관리규약 등에 따라 승계하는 이 사건 체납 관리비 역시 위 제5호에 준하는 간접비용으로 볼 수 있고, 이와 같이 해석하더라도 이 사건 사실상 취득가격조항의 입법취지에 반하지 않는다.

 

또한 이 사건 체납 관리비와 같이 특별승계인이 이를 인수한 후 전 소유자에게 구상을 하더라도 변제받을 가능성이 희박한 공용부분 체납 관리비에 대해서는 ‘취득가액’에 산입되는 부대비용으로서 양도소득세의 필요경비로 인정되는바(대법원 2013. 4. 26. 선고 2012두28285 판결 참조), 비록 경매를 통해 부동산을 취득한 경우 지방세법 상의 취득세 과세표준과 소득세법 상의 양도소득세 과세표준이 ‘취득 당시의 가액’과 관련하여 완전히 일치하는 개념은 아니지만 유사한 개념을 사용하고 있는 이상,2) 이 사건 체납관리비가 취득세 과세표준인 ‘사실상의 취득가격’에 포함되는지 여부를 판단함에 있어서도 위 양도소득세에 관한 판례 법리를 참작하여 이 사건 체납 관리비를 ‘취득가액에 포함되는 부대비용’으로서 ‘간접비용’에 해당한다고 해석함이 타당하다.

 

--------------------------------------------------------------------

주2) 경매를 통해 부동산을 취득한 경우, ‘취득 당시의 가액’에 관하여 취득세의 과세표준은 ‘사실상의 취득가격’을 기준으로 하는 반면(지방세법 제10조 제5항), 양도소득세의 과세표준은 ‘실지거래가액’을 기준으로 한다(소득세법 제96조 제1항).

--------------------------------------------------------------------

 

원고 등이 이 사건 부동산의 체납된 공용부분 관리비를 납부하고 전 소유자 및 점유자를 상대로 구상금청구 소송을 제기하여 2019. 12. 19. 승소 판결을 받은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 그로부터 2년이 넘도록 당심에 이르기까지 원고 등이 전 소유자 및 점유자로부터 이 사건 체납 관리비를 구상하지 못하고 있는 이상 향후에도 이를 변제받을 가능성은 거의 없는 것으로 보이는바, 이 사건 체납 관리비를 취득세의 과세표준에 포함하더라도 원고 등으로서는 향후 이 사건 체납 관리비를 양도소득세의 필요경비로 인정받아 양도차익에서 공제받을 수 있으므로, 앞서 본 바와 같이 해석하더라도 납세의무자인 원고 등의 권리를 크게 해한다고 보기도 어렵다.

 

가산세 부과가 정당한지 여부

 

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심판결의 해당 부분[제2의 다. 3)항 ‘가산세 부과가 정당한지 여부’ 부분] 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

 

3. 결론

 

따라서 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1심-서울행정법원 2020구단74613(2021.07.07) 취득세

취득세 등 부과처분취소(공용부분 체납관리비 취득가액 포함 여부)

판결요지

취득에 소요된 비용인지 여부는 취득시기를 기준으로 객관적으로 보아 취득자의 부담으로 귀속될 것인지에 따라 가려야 하는 것인데, 원고는 이 사건 부동산을 취득하여 집합건물법에 따라 체납된 공용부분 관리비를 인수하게 되었고, 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산의 전소유자는 채권자들에 대한 채무를 변제하지 못하고 고액의 공용부분 관리비를 체납하고 있는 상태였으므로, 원고는 이 사건 부동산의 취득시기를 기준으로 볼 때 체납된 공용부분 관리비를 납부하더라도 전소유자로부터 상환받기 어렵다고 보이므로, 체납된 공용부분 관리비는 원고의 부담으로 귀속될 비용으로 봄이 상당하다.

주문 / 처분청 승소

1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다.

이유

▣ 청 구 취 지

 

피고가 2019. 11. 10. 원고에 대하여 한 별지1 부과내역표 기재 취득세 합계 89,458,910원(가산세 포함), 지방교육세 합계 8,254,460원(가산세 포함), 농어촌특별세 합계 4,134,320원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

 

 

 

▣ 이 유

 

1. 처분의 경위

 

낙찰자	호실	취득일	낙찰금액	원고 납부 취득세 등
원고(2/3) 외 1명	○○층 11호	2016. 5. 17.	429,999,000	19,779,940
원고(1/2) 외 1명	24층 1호	2017. 5. 23.	2,419,999,999	111,319,970
원고(1/2) 외 1명	27층 1호	2017. 11. 10.	2,630,000,000	120,980,000
원고(1/3) 외 2명	30층 1호	2017. 11. 29.	2,899,999,999	133,399,970
원고(1/3) 외 2명	31층 1호	2017. 11. 30.	2,499,999,999	114,999,970
원고(1/3) 외 2명	23층 1호	2017. 12. 5.	2,739,999,999	126,039,970
원고(1/3) 외 2명	22층 1호	2017. 12. 12.	2,739,999,999	126,039,970
원고	지하1층 4호	2016. 4. 4.	568,999,999	26,173,970
원고(1/10),안○○,오○○,이○○	지하1층 2호	2018. 7. 26.	1,688,999,999	77,693,970
	6층 E-1호	2018. 7. 26.	428,999,999	19,733,970
	6층 E-2호	2018. 7. 26.	418,999,999	19,273,970

 

가. 원고와 안○○, 오○○, 이○○(이하 ‘원고 등’이라 한다)은 경매절차에서 서울 광진구 ○○동 ○○-○○ ○○마트 ○○층 11호 외 10개 호실(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 아래 표 기재와 같이 취득하고, 낙찰금액을 과세표준으로 하여 산정한 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세(이하 ‘취득세 등’이라 한다)를 같은 표 기재와 같이 신고․납부하였다.

 

나. 원고는 경매절차의 낙찰금액인 19,465,998,982원을 과세표준으로 하여 산정한 취득세 등 합계 895,435,670원을 신고․납부하였다.

 

다. 피고는 2019. 11. 10. 이 사건 부동산의 체납 관리비 중 원고에게 승계된 공용부분 체납관리비 1,728,277,823원(부가가치세 제외)이 있음을 확인하고, 이를 취득가격에포함시켜 별지1 부과내역표 기재와 같이 원고에게 취득세 등을 부과․고지하였다.

 

라. 원고와 안○○, 오○○, 이○○은 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원장은 2020. 8. 20. 이를 기각하였다.(조심2020지0243)

 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제7, 9, 13호증의 각 기재(각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

 

2. 처분의 적법 여부

 

가. 원고 주장

 

1) 체납 관리비는 취득물건과 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용에 해당하고, 최종적으로 원고가 부담하는 금액도 아니므로 취득세 과세표준이 되는 실지거래가격에 포함될 수 없다. 원고는 전 소유자를 상대로 구상금 청구 소송을 제기하여 승소 판결을 받았는바, 취득세의 과세표준은 명확하고 분쟁이 없어야 하므로, 상환 받을 수 있는 채권을 취득가격에 포함시키는 것은 부당하다.

 

2) 피고는 원고에게 가산세를 부과하였는바, 원고는 경매방법에 의한 부동산 취득의 경우 체납관리비가 사실상 취득가격에 포함된다거나 이 사건 부동산에 체납관리비가 있다는 사실을 알지 못하였으므로 취득세 납세의무를 알지 못한 데에 정당한 사정이 있다. 따라서 원고가 납세의무를 해태하였다고 볼 수 없으므로 가산세 부과는 부당하다.

 

나. 관련 법령

 

별지2 기재와 같다.

 

다. 판단

 

1) 체납 관리비가 사실상의 취득가격에 포함되는지 여부

 

가) 위 관련 법령 규정에 의하면, 경매방법에 의한 부동산 취득의 경우 사실상 취득가격에 의하여 과세표준을 정하고, 여기에서 말하는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 각 호의 간접비용의 합계액을 말한다.

 

일반적인 부동산 매매의 경우에는 매도인과 매수인이 합의에 의해 매매대금을 정하므로 취득세의 과세표준은 매수인이 지급한 매매대금이 된다. 그러나 경매로 부동산을 취득하는 경우 당사자들 사이의 합의가 아닌 매수인(경락인)의 낙찰금액에 따라 매각대금이 결정되고, 낙찰금액은 시세에 비해 낮은 가격인 경우가 대부분이며, 매수인은 낙찰금액 외에 추가로 부담하여야 하는 금액이 발생할 수 있고, 목적물을 인도받기까지 시간이 지연될 수 있다. 이러한 경매절차의 특수성을 고려하여 구 지방세법 제10조 및 구 지방세법 시행령 제18조 제1항은 실질과세의 원칙에 따라 조세정의와 형평을 실현하기 위해 경매로 인한 부동산의 취득의 경우 실질적으로 부동산의 취득을 위하여 소요된 비용을 사실상의 취득가격에 포함시켜 이를 과세표준으로 삼도록 한 데에 그 입법취지가 있다.

 

즉, 경매에서 낙찰대금 자체가 과세표준이 되는 것이 아니라 과세대상물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010두2807 판결 참조).

 

나) 살피건대, 앞서 본 증거들 및 갑 제5호증, 을 제1 내지 6, 12호증의 각 기재(각 가지번호 포함)에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 앞서 본 구 지방세법 관련 규정의 입법취지에 비추어 보면, 원고 등이 납부한 체납된 공용부분 관리비는 법률에 따라 인수한 채무인수액으로서 실질적으로 이 사건 부동산의 취득을 위하여 소요된 비용이라고 봄이 타당하므로, 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 5호 또는 10호에서 정한 간접비용에 해당하여 사실상의 취득가격에 포함된다고 판단된다. 따라서 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

 

⑴ 집합건물의 공용부분 관리비가 체납된 경우 집합건물의 특별승계인은 체납관리비를 승계하여야 하고(집합건물의 관리에 관한 법률 제18조), 원고는 집합건물인 이 사건 부동산을 임의경매절차에서 취득하였다. 이 사건 부동산에는 근저당권설정등기와 다수의 가압류등기, 압류등기가 마쳐져 있었으므로, 19,465,998,982원의 거액에 이 사건 부동산을 낙찰 받은 원고로서는 이 사건 부동산에 대한 공용부분 관리비가 체납되어 있을 경우 이를 승계하여 납부하여야 한다는 점을 충분히 예상할 수 있었던 것으로 보이고, 실제 입찰금액을 결정함에 있어서도 이러한 사정을 충분히 고려하였을 것으로 보인다.

 

⑵ 원고가 이 사건 부동산의 체납된 공용부분 관리비를 납부하고 전소유자를 상대로 구상금청구 소송을 제기하여 승소 판결을 받은 사실은 인정할 수 있다.

 

그러나 취득에 소요된 비용인지 여부는 취득시기를 기준으로 객관적으로 보아 취득자의 부담으로 귀속될 것인지에 따라 가려야 하는 것인데, 원고는 이 사건 부동산을 취득하여 집합건물법에 따라 체납된 공용부분 관리비를 인수하게 되었고, 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산의 전소유자는 채권자들에 대한 채무를 변제하지 못하고 고액의 공용부분 관리비를 체납하고 있는 상태였으므로, 원고는 이 사건 부동산의 취득시기를 기준으로 볼 때 체납된 공용부분 관리비를 납부하더라도 전소유자로부터 상환받기 어렵다고 보이므로, 체납된 공용부분 관리비는 원고의 부담으로 귀속될 비용으로 봄이 상당하다.

 

또한 대항력 있는 임차권의 목적부동산을 경매절차에서 낙찰받은 매수인이 임차인에게 반환한 임대차보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가와 같이 볼 수 있어 부동산의 취득가액으로 산정하므로(대법원 1992. 10. 27. 선고 92누11954 판결 참조). 배당절차에서 임대차보증금을 전액 배당받지 못한 임차인의 잔존 임대차보증금에 대해서는 경매에서 부동산을 취득한 매수인이 인수하여야 하고, 매수인이 임대차보증금을 반환한 경우 전소유자에게 구상금 또는 부당이득금을 청구할 수 있는 점에 비추어 보면, 체납된 공용부분 관리비를 취득가격에 포함시키는 것이 부당하다고 보기 어렵다.

 

3) 가산세 부과가 부당한지 여부

 

세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상 제재로서, 납세자의 고의·과실은 고려되지 아니한다. 따라서 원고가 인수하게 된 체납관리비가 사실상 취득가격에 포함된다는 것을 알지 못하였다거나 그 액수를 알지 못하였다는 사정은 원고의 납세의무 위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 않으므로(대법원 2004. 6. 24. 선고 2002두10780 판결, 대법원 2016. 10. 27. 선고 2016두44391 판결 등 참조), 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

 

3. 결론

 

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

 

 

[별지1]

 

 

 

부과내역

 

 

 

 

[별지2]

 

 

관련 법령

 

 

● 구 지방세법(2018. 12. 31. 법률 제16113호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다)

 

제7조(납세의무자 등)

⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산 등을 취득한 경우

 

제10조(과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

 

 

● 구 지방세법 시행령(2018. 12. 31. 대통령령 제29437호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다)

 

제18조(취득가격의 범위 등)

① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(연부) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사 등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용