임대주택 등 감면

임대주택 등 감면(제31조, 제31조의3)

 

서민 주거안정 및 이와 관련한 임대사업 활성화를 위해 임대사업자가 임대목적으로 취득하는 부동산에 대해 지방세를 지원한다.

 

2012.4.27. 전월세 대책 후속조치의 일환으로 업무시설인 오피스텔이 주거용으로 임대되는 경우에도 임대주택과 동일하게 취득세·재산세를 감면하게 되었다. 한편, 주거용으로 임대되는 오피스텔이 감면대상에 해당되더라도 오피스텔은 건축법상 업무용 시설에 해당되므로 종전과 같이 업무용에 해당하는 취득세 세율을 적용한 후 면적에 따라 감면율을 차등 적용하고, 재산세의 경우 사실상 주거용으로 사용되는 경우에는 사실상 현황 과세의 원칙에 따라 주택분 세율을 적용한 후 감면을 적용한다. 그리고, 「임대주택법」(제2조 제3호)에서 오피스텔에 대해서는 매입임대만 임대주택으로 인정하고 있어 건설임대 오피스텔은 감면대상이 아니다.

 

2016년에는 중산층 주거안정을 위한 기업형 임대주택의 육성을 지원하기 위해 임대주택 의무 임대기간이 축소(일반 5→ 4년, 준공공 10 → 8년)되고, 취득세 감면이 확대(60~85㎡ : 25 → 50%)되었으며, 2017년에는 임대사업자가 부동산을 추가로 취득하여 임대용으로 감면을 받고자 하는 경우, 추가 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우로 감면대상 임대사업자의 정의를 명확히 하였다.

 

2020년 「7.10. 대책」 으로 「지방세특례제한법」과 「민간임대주택에 관한 특별법을 동반 개정하였는데, 그 요지는 단기임대 및 아파트 장기임대는 임대사업자에서 제외하고, 매입임대에 관한 가액 요건을 강화하면서 당초 하나의 항(법 ①)으로 구성되었던 취득세 감면규정을 건설임대사업자는 제1항, 매입임대사업자는 제2항을 적용하도록 재구성하였다. 2021년에는 7.10. 대책시 입법한 부분에 대한 보완을 하였는바, 장기 임대 기간을 '8년'에서 '10년'으로 명확화(법 ①)하면서, 취득세 감면을 법에서 건설부분과 매입부분으로 분항하면서 이를 인용하고 있는 시행령의 각 규정을 법에 따른 항에 맞도록 단순 재정비한 사안이다.

 

2022년에는 건설임대용 토지 취득시에는 취득일로부터 60일 이내에 임대목적물로 등록하지 못한 경우라도 사업계획승인일 또는 건축허가일부터 60일 이내(토지 취득일부터 1년 6개월限)에 해당 등록을 하는 경우에는 취득세 감면을 적용받을 수 있도록 그 요건을 완화(법 ①)하였고, 수도권 건설임대의 재산세 감면 가액 기준을 9억원으로 3억원을 상향 조정하여 감면대상 요건을 완화하였으며, 오피스텔의 감면대상 가액기

 

 

준에 대해 당초에는 '건축물 시가표준액'으로만 판단토록 하였던것을 토지도 포함하여 판단토록 '토지 및 건축물 시가표준액' 기준으로 개선하여 공동주택의 가액기준과 보조를 맞추도록 하였다(제31조④, 제31조의3). 또한, 주택시장 안정 보완대책(20.7.10.)을 통해 단기임대 및 아파트 장기임대 유형이 폐지됨에 따라 대책발표 다음날(20.7.11.)부터 대책에 따른 개정법 시행 전날(20.8.17.) 사이에 폐지될 유형으로 신규 등록하거나, 단기에서 장기로 유형을 변경한 경우에는 취득세·재산세 감면을 배제토록 개선(제31조, 제31조의3)하였다.

 

 

< 참고 : 임대주택 유형별 지방세 감면 현황 >

감면대상		조문	감면율
			취득세	재산세	도시지역분
임대주택 (단기 및 공공)	40㎡ 이하 (30년 이상 공공임대)	취 §31 ①, ② 재 §31 ④	100%1)	100%3)	100%
	60㎡ 이하	§31취 §31 ①, ② 재 §31 ④	100%1)	50%3)	50%
	60~85㎡이하	§31취 §31 ①, ② 재 §31 ④	50%1) (8년 장기 & 20호 이상)	25%3)
장기일반 민간임대 등 (舊준공공, 기업형)	40m㎡ 이하	§31취 §31 ①, ② 재 §31의 3	100%2)	100%3)	100%
				대상확대(다가구)4)
	40m²~60m² 이하	§31취 §31 ①, ② 재 §31의 3	100%2)	75%3)	75%
	60m²~85m² 이하	§31취 §31 ①, ② 재 §31의 3	50%2) (20호 이상)	50%3)

 

1) 매입임대사업자는 최초 분양취득 & 가액요건[3억 ↓ (수도권 6억 ↓)]을 충족한 경우에 한해 취득세 감면

2) 제31조 ①, ②에 따라 면적별로 감면 가능(단기 임대주택 요건과 동일)

※ (1), 2) 공통사항) 100% 면제인 경우 최소납부세제 적용, 건설임대사업자가 오피스텔을 건축하는 경우 감면대상 아님(공동주택 건축만 해당)

3) 가액요건[공동주택 3억 ↓ (수도권 6억↓), 오피스텔 2억 ↓ (수도권 4억 ↓)] 충족한 경우에 한해 재산세 감면

4) 주인이 거주하는 1호를 제외한 모든 호실을 전용면적 40㎡ 이하(대장 구분기재)로 하여 임대사업하여야 함.

 

 

세목별로 감면 대상자 등 감면 요건, 추징 요건 등이 상이하므로, 세목을 기준으로 구분하여 자세히 살펴보도록 한다.

 

1-1. 취득세 감면

법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물(2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택"이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 "단기민간임대주택"이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다)로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 감면분만 농비 1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85 제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다. ② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다. 감면분만 농비 1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2. 장기임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다. ③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의 2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각 · 증여하는 경우 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우 영 제13조 (추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정한 경우"란 「민간임대주택에 관한 특별법⌟ 제43조 제4항 또는 「공공주택 특별법 시행령⌟ 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.

 

1) 감면대상자 : $31① 및 $31②)

 

(i) ⌜공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자와 (ii) 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자를 말한다. 여기서 (ii) ⌜민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자의 경우에는 (ii-1)관련법에 따른 임대사업자로서, (ii-2) 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 등록해야 한다. 따라서 종전부터 임대사업자였던 자라 하더라도 임대목적 부동산을 취득한 경우 취득한 부동산을 60일 이내에 임대목적물로 등록한 경우에 한해 감면대상자가 된다. 다만, 2022년부터는 건설임대로 취득하는 자(법ⓛ)에 대해서는 건설용 토지를 취득하고 바로 임대목적물로 등록하는데 어려움이 있는 점을 고려하여 토지 취득분에 대해서 그 취득일로부터 60일 이내에 임대목적물로 등록하지 못한 경우라도 사업계획승인일 또는 건축허가일부터 60일 이내까지만 등록하는 경우에는 감면대상자로 적용될 수 있도록 그 요건을 완화하였는데, 사업계획승인 또는 건축허가를 해태할 수 있는 점을 고려하여 최대 토지 취득일부터 1년 6개월까지로만 한정하였다. 해당 임대목적물 등록 연장 조치는 취득물건이 토지인 경우만 해당되는 것이므로 건축물까지준공이 완료된 경우에는 건축물에 대해서는 준공일로부터 60일 이내로만 한정하여야 한다.

 

한편, 제1항의 건설임대, 제2항의 매입임대의 감면대상자에 해당하는지를 판단함에 있어 민간건설임대주택과 민간매입임대주택 중 무엇으로 등록하였는지 여부가 감면 가부에 영향을 미치지 않는다(민간매입임대주택으로 등록하였다 하더라도 제31조 제1항의 기타 요건을 충족시 감면 可).

 

감면대상자 관련 주요 사례를 살펴보면, (i)2020. 7. 단기임대가 폐지된 이후에 취득한 경우라도 기존 임대사업자로서 지위가 유지되고 있고, 취득한 임대주택을 60일 이내에 임대목적물로 등록하는 경우라면 취득세 감면대상자에 해당하고(지방세특례제도과-1474, 2021.6.23.), (ii)임대사업자의 요건을 갖춘 자가 임대주택에 사용될 토지를 취득하고, 관리신탁 계약에 따라 부속토지의 소유권이 신탁회사로 이전되더라도 해당 토지는 임대사업자가 임대할 목적으로 건축하는 공동주택의 부지에 해당한다(2021두39942, 2021.9.9.).

 

2) 감면 요건

 

건설임대인지, 매입임대인지에 따라 감면 요건이 상이하므로 이를 구분하여 세부적으로 살펴본다.

 

(1) 건설임대($31①)

 

가. 감면 부동산 종류 : 공동주택(신축 건축물+부속토지)

감면대상은 공동주택에 한해 적용되며, 감면대상 공동주택에는 부대시설이 포함된다.

감면대상 공동주택에는 (i) 공동주택으로서 원시취득하게 되는 건축물 뿐 아니라 (ii) 이를 건축하기 위해 취득한 토지(멸실대상이 되는 기존 건축물은 제외(지방세특례제도과-1815, 2018.5.25.))도 포함된다. 다만, 토지는 취득후 2년 이내에 정당한 사유없이 착공하지 않는 경우에는 감면에서 제외한다.

 

공동주택의 부대시설에 대해서는, 공동주택에 필수적인 주차장은 그 부대시설의 범위에 포함된다고 할 것이지만, 집합건축물대장상 공동주택의 공유부분이 아닌 별도로 구분등기 되어 있는 주차장에 대해서는 공동주택의 부대시설로 볼 수 없으므로 감면대상 부대시설에서 제외하여야 한다 (대법원 2021두38161).

 

별도 구분등기한 주차장은 공동주택의 부대시설로 볼 수 없어 감면대상에서 제외됨 : 이 사건 주차장이 지방세 감면대상에 해당하려면, 이 사건 공동주택의 부대시설로서 이 사건 공동주택에 '딸린' 주차장이라는 점이 인정되어야 한다. 이 사건 건물은 대부분(약 70.03%) 주차장으로 이루어져 있다. 나아가 이 사건 주차장은 집합건물등기부에 각 층을 전유부분으로 하여 이 사건 공동주택과는 별개로 구분등기 되어 있어, 이 사건 건물의 공용부분에 해당하지 아니하고, 각 층마다 구분소유권의 목적이 될 수 있다. 이 사건 주차장은 일반의 이용에 제공되며, 일반이용객들에게 주차요금을 부담시키고 있고, 공동주택의 입주자들이 보유 차량 1대당 월 5만 원의 주차장 이용료를 부담하여야 이용할 수 있다. 위와 같은 운영 방식을 보더라도, 이 사건 주차장은 이 사건 공동주택에 ‘딸린' 시설이라기보다는 이 사건 공동주택과 무관하게 독자적으로 운영되는 시설로 볼 여지가 크다(대법원 2021두38161, 2021.8.19.).

 

한편, 재건축조합원이 취득하는 공동주택에 대해서도, 그 조합원은 원시취득자의 지위에서 취득한 것이므로 임대 목적으로 사용하는 경우에는 건설임대(법 ①) 감면을 적용한다(대법원 2020두39389).

 

 

나. 면적 임대유형 · 취득호수.

 

전용면적 60m2 이하는 취득세를 면제하고, 85㎡ 이하인 경우에는 장기임대에 한해 20호 이상을 취득해야 취득세를 50% 감면한다.

 

후단의 감면요건 20호를 적용함에 있어, 한 번에 20호 이상을 일괄 취득하는 경우에는 전체가, 20호 이상 보유 중에 추가로 취득하는 경우에는 추가 취득분에 대해, 20호 미만을 보유하다가 추가 취득하는 경우에는 20호부터 초과분까지 50% 감면이 된다.

 

(2) 매입임대($31②)

 

가. 감면 부동산 종류 : 공동주택 또는 오피스텔로서 최초 분양

 

감면대상에는 공동주택뿐 아니라 오피스텔도 포함되는데, 공동주택 또는 오피스텔로서 최초 분양은 공동주택뿐 아니라 오피스텔도 포함되는데, 매입임대주택은 건축주로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우에 한해 적용된다. 즉, 임대목적으로 기존의 공동주택이나 오피스텔을 취득하는 경우라도 승계 취득하는 경우에는 취득세 감면대상이 아니다.

 

최초분양에 해당하는지 여부에 대해서는 소유권이 보존된 물건을 최초로 이전 취득한 경우로서, 매매가 아닌 분양에 해당하여야 한다. 이에 대한 쟁점사례를 세가지로 분류하여 살펴본다.

 

(i) 건설사업자가 신축한 공동주택 등을 포괄양수도 방식으로 취득시 분양 해당 여부 : 분양이란 「건축물 분양에 관한 법률」에서 2인 이상에게 판매하는 것을 말하며, 공개 추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 하며, 분양계약 등을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 수의계약으로 분양할 수 있다고 규정하고 있으므로, 분양공고 등의 절차를 先이행하였는지 여부에 따라 해당 여부가 달라진다 하겠다. 즉, 분양공고 등 절차의 이행없이 포괄양수도 한 경우는 분양으로 볼 수 없으며 (지방세특례제도과 – 1161, 2021.5.21.), 해당 절차를 이행한 후 미분양된 부분을 포괄양수도 한 경우라면 분양에 해당하는 것으로 볼 수 있다(지방세특례제도과-2458, 2021.11.4.).

 

(ii) 신탁부동산으로 소유권 이전한 부동산을 분양받은 경우 : 신탁계약의 종료에 따라 건축주(위탁자)가 이전 받고 그로부터 분양받은 경우에도 이를 분양받은 매입임대사업자의 입장에서는 실질에 따라 최초로 분양받은 것으로 본다(조심 2016지0921).

 

(ii) 이미 건축주가 임대 등으로 사용하다가 이전하는 경우 : 분양을 목적으로 건축되지 아니한 채 임대 등으로 이미 사용하였던 경우에는 건축주로부터 최초로 매입한 경우라도 최초 분양에 해당하지 않는다(대법원 2020두56957).

 

분양을 목적으로 건축되지 아니한 이상 최초로 매입하였더라도 최초분양에 해당하지 아니함 : 건축주는 당시 이 사건 부동산에 관하여 일반건축물로 사용승인을 받았고, 구분등기를 하지 아니한 채 일반건축물로 소유권보존등기를 미치기도 하였으며, 이 사건 부동산을 신축한 후 원고들에게 매도하기에 이르기까지 약 7년동안 이 사건 부동산을 임대하는 등 본인이 직접 장기간 사용·수익하였다. 이처럼 건축주가 분양을 목적으로 이 사건 부동산을 건축하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 이 사건 오피스텔의 경우 이미 임대주택으로 사용되고 있었던 이상 이를 매수한 원고들에게 취득세를 감면해 주는 것은 임대주택의 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위한 제31조 제1항((現제31조① • ②)의 입법취지에도 부합하지 않는다.(2020두56957, 2021.3.25.)

 

그 외에도 상속으로 불가피하게 건축주(피상속인)의 지분이 이전된 부동산을 분양받은 경우 지방세운영과-2759, 2011.6.13.), 기존 건축물을 일부 증축 및 용도변경하여 공동주택으로 사용승인을 받은 경우의 증축에 해당하는 부분(지방세운영과-762, 2014.3.4.)은 최초 분양으로 보았으나 임대사업자가 용도변경된 건축물을 취득한 경우(대법원 2018두38482), 이미 근생시설로 신축된 건축물을 취득하여 공동주택으로 용도변경한 경우(대법원 201837731)에는 이에 해당하지 않는것으로 보았다.

 

 

나. 면적·임대유형 · 취득호수 & 취득부동산 가액 한도

 

면적·임대유형·취득호수에 대한 요건 및 감면율은 1)의 건설임대와 동일하다. 다만, 2020년하반기부터 매입임대에는 추가적으로 취득가액 기준이 설정되었는데, 취득 당시의 부동산 가액이3억원 이하(수도권은 6억원 이하)인 경우에만 감면대상이 된다.

 

3) 추징 및 사후관리(제31조③)

 

감면을 규정하고 있는 개별 조문에서 항을 달리하여 추징을 규정하고 있다. 임대의무기간 이내에 임대 외의 용도로 사용하거나, 매각·증여하는 경우, 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 감면받은 취득세를 추징한다. 다만, 민특법 제43조 제4항에 해당하거나 공특법 시행령 제54조 제2항 제1호및 제2호에 해당하는 경우에는 추징을 제외한다.

 

먼저, 추징 배제 사유부터 살펴보면, 임대의무기간 내에 민간임대주택 특별법 제43조 제4항에 따라 말소하고 매각·증여하는 경우에는 추징대상에서 제외된다고 할 것인데, 2020.7.10. 대책으로 임대주택자 요건을 강화(단기임대를 폐지 및 아파트 장기임대 폐지)하면서 같은 법 제43조 제4항 제3호를 신설(제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우)하였는바, 종전 법에 따른 단기임대사업자 및 아파트 장기임대사업자가 임차인의 동의를 얻어 말소하는 경우에는 취득세를 추징하지 아니한다.

 

<민간임대주택에 관한 특별법> 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ④ 생략 1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의 2 제1항 제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우 3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 생략 11. 제48조에도 불구하고 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우

 

다음으로, 임대의무기간에 대해 관련법에 따르도록 규정하고 있다. 이는 5년·10년 등 관련법에서 정한 기간을 적용하는 것이지 그 기산일까지 동일하게 적용하는 것은 아니라 할 것인바, 임대사업자 등록을 하고 3개월 후에 취득을 한 경우라면 관련법의 기산일은 별론으로 하고 지방세에서는 취득일부터 기산하여 그 기간을 계산해야 한다(조심 2019지2013). 또한, 임대사업자의 지위를 승계하면서 임대주택을 취득한 자는 임대의무기간까지 승계하는 것이 아니라, 승계취득일을 새로운 기산일로 하여 임대의무기간을 계산하여야 한다(지방세운영과-3448, 2013․12․20.).

 

매각·증여 해당 여부 관련 사례를 살펴보면, 임대의무기간 내 포괄양도한 경우에는 추징 배제사유에 해당하지 아니하는 것이며(대법원 2021두39782), 소유권보존등기 및 대지권등기를 위한 과정에서 부지 일부를 교환한 경우라도 매각으로 보아 추징한다(대법원 2016두61914). 반면, 공유물 분할로 소유권이 이전되는 경우 당초 자기지분을 초과하지 아니하는 부분에 대해서는 매각에 해당하지 않으며(지방세특례제도과-2995, 2020.12.15.), 임대주택을 취득한 후 임대의무기간 내에 신탁등기를 한 경우를 매각·증여한 것으로 볼 수는 없다(조심 2016지0383)고 할 것이다.

 

1-2 재산세 감면

법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ④ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔[2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한특별법⌟(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원[「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택인 경우에는 9억원)으로 한다]을 초과하는 공동주택과 「지방세법」제4조에 따른 시가표준액이 2억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다. 1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다. 2. 전용면적 40제곱미터 초과 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해 서는 재산세(「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다. 3. 전용면적 60제곱미터 초과 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다. ⑤ 제4항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되거나 같은 법 제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 매각·증여하는 경우에는 그 감면 사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 추징에서 제외한다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우 2. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 영 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ② 법 제31조 제4항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 임대사업자 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 「부가가치세법」 제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다) 2. 「주택법」 제4조 제1항 제6호에 따른 고용자 3. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호의 임대사업자 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 ③ 법 제31조 제4항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록해야 한다. 다만, 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자는 임대사업자로 등록하지 않아도 재산세를 감면받을 수 있다. ④ 법 제31조 제5항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우"란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제4항의 사유로 임대사업자 등록이 말소된 경우를 말한다. 법 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① ⌜민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4조에 따른 공공지원민간임대주택 '민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 건의 것을 말한다) 제5조에 따라 등록한 같은 법 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 "단기민간임대주택"이라 한다)을 같은 법 제5조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 공공지원민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다] 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(2020년 7월 11일이후 「민간임대주택에 관한 특별법⌟(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2024년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 「지방세법」제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원[「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원(「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택인 경우는 9억원)으로 한다]을 초과하는 공동주택과 「지방세법」제4조에 따른 시가표준액이 2억원(「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다. 1. 전용면적 40 제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다. 2. 전용면적 40 제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(「지방세법」제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의75를 경감한다. 3. 전용면적 60제곱미터 초과 85 제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다. ② 제1항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되거나 같은법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간 내에 매각 · 증여하는 경우에는 그 감면 사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 추징에서 제외한다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우 2. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 영 제13조의 2(다가구주택의 범위 등) ① 법 제31조의 3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다. ② 법 제31조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 다가구주택"이란 다가구주택(⌜민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제2조의 2에 따른 일부만을 임대하는 다가구주택은 임대 목적으로 제공하는 부분만 해당한다)으로서 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택을 말한다. ③ 법 제31조의 3 제2항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우"란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제4항의 사유로 임대사업자 등록이 말소된 경우를 말한다.

 

1) 감면대상자 : 제31조④ 및 제31조의3

 

(1) 주택건설사업자, (ii) 주택법에 따른 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자, (iii) 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자, (iv) 공공주택사업자이다. 또한, 공공주택사업자를 제외한 자(i,ii,iii)는 재산세 과세기준일 현재 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 감면대상자에 해당한다.

 

2) 감면 요건 : 일반임대와 공공지원 · 장기일반민간임대로 구분하여 살펴본다.

 

(1) 일반임대(제31조④)

 

가, 감면 부동산 종류 : 공동주택 및 오피스텔

 

나. (i)면적·임대유형 · 임대호수 & (ii) 부동산 가액 한도 & (iii) 직접사용

I. 전용면적 40㎡ ↓ & 30년이상 임대 공동주택 -> 재산세면제(도시분포함) II. I 에 해당하지 아니하는 60㎡↓임대 공동주택 • 오피스텔 -> 재산세 50%(도시분포함) III. 85㎡↓임대 공동주택 • 오피스텔 -> 재산세 25%

 

(i) 공동주택 또는 오피스텔을 2세대 이상 임대주택으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면하는데, 2세대 이상이라 함은 공동주택과 오피스텔을 합한 세대수(제31조의 3 재산세 감면은 각각 2세대임)를 말한다.

 

여기서, 감면요건인 임대주택 세대수를 산정함에 있어, 공동명의로 보유하고 있는 경우에는 지분이라도 1호로 보아 주택수를 계산하 요건 충족자의 지분에 대해서만 감면이 적용된다(지방세특례제도과-724, 2014.6.23.).

 

(예시)

지분 유형	감면 여부
A, B주택을 甲・乙이 각 1/2 지분 보유	각 지분별 2세대로 보아 감면
A주택은 甲 단독으로, B주택은 甲. Z 1/2 지분으로 보유	甲만 2세대가 되므로(乙은 1세대), A주택 전체 및 B주택 1/2 지분 감면

 

(ii) (i)의 요건을 갖춘 경우로서 아래 부동산 가액기준의 요건을 갖추어야 감면대상이 된다. 부동산 가액기준은 2020.7.10. 대책으로 추가된 요건으로서, 개정 당시 부칙에 적용례 (§2②, §3)를 두어 시행 이후 임대사업자가 임대할 목적으로 취득하여 등록하거나, 시행 전에 보유한 물건을 신규로 등록한 경우부터 적용하도록 하였다.

 

 

공동주택 : 주택가격 3억원↓(수도권 6억원↓), 오피스텔 : 시가표준액 2억원↓ (수도권 4억원↓)

 

(iii) 등록된 임대주택이라고 하더라도 임대 이외의 목적사용으로 인해 행정처분 대상인 경우(지방세운영과-5883, 2011.12.29.), 임대사업자가 "매입임대주택"에 주소지를 등록하고 제3자와 임대차 계약을 체결하여 공동으로 사용하는 경우(지방세운영과-5883, 2011.12.29.)에는 “임대목적에 직접 사용하는 경우" 에 해당한다고 볼 수 없으므로 해당연도의 재산세 감면을 배제한다(지방세운영과-5883, 2011.12.29.), 즉, 추징규정(5년간 감면분 소급 추징)에서 정한 요건에 해당하는 경우가 아니라고 하더라도 과세기준일 현재 임대목적으로 직접 사용하지 않는 경우에는 당해연도의 재산세 감면을 제외하는 것이다.

 

(2) 공공지원 및 장기일반 민간임대(제31조의3①)

 

(1)의 일반임대 재산세 감면규정에도 불구하고, 아래의 요건을 갖춘 경우에는 높은 감면율을 적용할 수 있다.

 

가. 감면 부동산 종류 : 공동주택,오피스텔, 다가구주택

 

나. (i)면적 · 임대유형 · 임대호수 & (ii)부동산 가액 한도 & (iii)직접사용

I. 공공지원 및 장기일반 & 전용면적 40㎡ ↓ -> 재산세면제(도시분포함) II. 공공지원 및 장기일반 & 전용면적 40㎡ ↑~ 60㎡↓ -> 재산세 75%(도시분포함) III. 공공지원 및 장기일반 & 전용면적 60㎡ ↑~ 85㎡↓ -> 재산세 50%

 

(i) 일정 호수 이상의 부동산을 공공지원임대주택 및 장기일반민간임대주택으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면하는데, 그 호수의 요건은 공동주택만으로 2세대 이상이거나, 오피스텔만으로 2세대 이상이거나, 다가구주택의 경우 건축물대장상 호수별 전용면적이 구분 기재된 경우로서 주인이 거주하는 호를 제외한 모든 호실이 40㎡이하여야 하고 그 호실을 모두 임대 목적에 직접사용 해야 한다.

 

주요 사례를 살펴보면, 집합건축물이 아닌 일반건축물로 건축된 오피스텔이라 하더라도 2호 이상을 임대목적물로 임대사업자 등록을 한 경우로서 해당 용도로 직접 사용하는 경우라면 임대사업자등록증상 기재된 호를 세대로, 그 호별 면적을 세대별 전용면적으로 보아 감면을 적용(지방세특례제도과-2746, 2020.11.18.)하며, 주상복합 다가구주택의 경우라도 주택부분이 임대주택 감면 요건을 충족하는 경우에는 감면대상에 해당한다.

(지방세특례제도과-1259,2020.6.4.)

 

한편, 위탁관리부동산투자회사라 하더라도 신탁에 따른 소유권 이전으로 과세기준일 현재 부동산을 소유하고 있지 않은 이상(수탁자의 소유) 법 제31조의3 규정에 따른 감면대상에 해당하지 않는다(대법원 2021두34558).

 

※ 2021년부터는 신탁재산의 재산세 납세의무자가 위탁자로 개정됨에 따라, 同규정에 따른 감면 가능

(ii) 및 (ii): (1) 일반임대와 동일

 

3) 추징 및 사후관리(제31조⑤, 제31조의3②)

 

감면을 규정하고 있는 개별 조문에서 항을 달리하여 추징을 규정하고 있다. 1-1의 취득세 뿐 아니라 재산세도 소급하여 추징하는 특성이 있다.

 

임대사업자 등록이 말소되거나, 임대의무기간에 감면받은 부동산을 매각. 증여하는 경우에는 감면 사유 소멸일부터 소급하여 5년이내에 감면된 재산세를 추징한다. 다만, 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소되거나, 민특법 제43조 제4항에 해당하는 사유로 임대사업자 등록이 말소된 경우는 제외한다. 취득세 추징과 동일한 체계로 구성되어 있으므로, 추징 배제 사유, 임대의무기간 등에 대해 취득세 추징편을 참고하면 되겠다.