다주택자 법인 주택 유상거래 중과

다주택자 법인의 주택 유상거래 중과

 

법 제13조의 2 (법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의 3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. 1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단•재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율 3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 ② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조 제1항 제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득"이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조 제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. ③ 제1항 또는 제2항과 제13조 제5항이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조 제5항에도 불구하고 제1항 각 호의 세율 및 제2항의 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. ④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다. ⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의 3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다. [본조신설 2020.8.12.] 〈법률 제17473호, 2020.8.12.〉부칙 제3조 (주택 수의 판단 범위에 관한 적용례) 제13조의3제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다. 제6조 (법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다. 제7조 (주택 수의 판단 범위에 관한 경과조치) 부칙 제3조에도 불구하고 제13조의3제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 전에 매매계약(오피스텔 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우는 적용하지 아니한다. 부칙 <대통령령 제30939호, 2020.8.12.> 제4조(주택 취득세율에 관한 경과조치) 제22조의2, 제28조의3및 제28조의4의 개정규정에도 불구하고 2019년 12월 4일 전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에는 대통령령 제30318호 지방세법 시행령 일부개정령 부칙 제5조에 따른다.

 

다주택자 · 법인 주택 유상거래 취득세 중과41)

 

1 개요

 

정부는 2020년 7.10. 부동산대책의 일환으로 다주택자에 대한 세금부담을 강화하였는데, 취득세율을 인상하고, 주택보유에 따른 종합부동산세를 인상하고, 양도시 양도소득세를 강화하는 종합적인 조치를 취하였다. 그에 따라 2020.8.12. 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위하여 법인이 주택을 취득하거나 1세대가 2주택 이상을 취득하는 경우 주택 취득에 따른 취득세율을 상향하는 내용의 취득세 중과제도를 시행하였다. 다주택자와 법인이 주택을 취득하는 경우 기존의 주택유상거래 특례세율이 1~3%(4주택자는 4%)에서 8%, 12%로 인상하였다. 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔까지 주택수로 간주하여 다주택자에 대한 주택거래를 사실상 억제하는 제도를 도입했다고 볼 수 있다. 주택유상거래뿐 아니라 다주택자가 증여하는 경우 증여취득자에 대한 취득세율도 12%로 인상하는 등 전례없는 중과세율이 도입되었다. 중과제도 시행으로 과세체계가 매우 복잡해졌다. 특히 1세대를 기준으로 다주택자를 판단해야 하기 때문에 1세대의 요건이 도입되었고, 저가주택이나 농어촌주택 등 불가피하게 중과대상에서 제외하는 중과제외주택을 열거하고 있다. 일시적 2주택자에 대한 보호를 위해 세부적인 요건도 신설하였다.

 

1) 다주택자 • 법인의 주택 취득 중과세율(법 제13조의2 ①)

 

주택 취득에 대한 중과제도는 다주택자, 법인, 증여취득에 대한 중과로 구분할 수 있다. 다주택자, 법인은 유상거래를 대상으로 하고 법인은 다주택 여부를 따지지 않는다.

 

1세대가 2주택 이상을 유상거래로 취득하는 경우 해당 주택에 대해 중과세를 적용하는데 세대별

 

41) 아래 내용은 2020.8.12. 시행한 취득세 중과세 제도에 대한 행안부 운영지침을 참고하였고, 일부는 저자의 의견을기술하였으므로 독자들(특히 주택을 취득하고자 하는 사람은 반드시 과세관청의 확인을 요한다.

 

소유주택수를 고려하고, 취득하는 주택의 소재지가 조정대상지역인지 여부에 따라 세율을 차등 적용하고 있다. 조정대상지역이란 「주택법」 제63조의 2 제1항 제1호에 따라 국토교통부장관이 공고하는 지역을 말한다.

 

1세대 2주택(일시적 2주택 제외)에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 非조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 8% 세율이 적용된다. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 非조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 12% 세율이 적용된다.

 

|참고_다주택자·법인의 주택 및 사치성재산(고급주택·별장) 취득세율 |

구 분		취득세	농특세주1)	지방 교육세	합계세율
주택	①-1. 법인 (법인으로 보는 단체, 사단·재단 등)	12%	1.0%	0.4%	13.4%
	①-2. 1세대2주택 조정대상지역 내 (1세대 3주택 조정대상지역 외)	8%	0.6%	0.4%	9.0%
	①-3. 1세대3주택 이상 조정대상지역 내 (1세대4주택 이상 조정대상지역 외)	12%	1.0%	0.4%	13.4%
	② 조정대상지역 내 3억이상 주택 무상취득(다주택자 · 법인) ※ 1주택자가 배우자, 직계존비속 증여 제외	12%	1.0%	0.4%	13.4%
사치성 재산 (고급주택•별장)	①-1. 법인 (법인으로 보는 단체, 사단·재단 등)	20%	1.8%	0.4%	22.2%
	①-2. 1세대 2주택 조정대상지역 내 (1세대3주택 조정대상지역 외)	16%	1.4%	0.4%	17.8%
	①-3. 1세대3주택 이상 조정대상지역 내 (1세대3주택 이상 조정대상지역 외)	29%	1.8%	0.4%	22.2%

주1) [취득세 표준세율(2%로 적용, 농특세법) + (중과기준세율(2%) x 배수)]의 10%, 단, 국민주택(85㎡이하)은 비과세

 

 

2) 조정대상지역

 

조정대상지역 관련내용을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 법인의 주택 취득은 다주택소유 여부뿐 아니라 조정대상지역과 무관하게 12% 세율이 적용된다. 개인인 다주택자의 세율적용기준은 조정대상지역 여부에 따라 달라지는데 1주택을 소유한 상태에서 조정대상지역에 주택을 취득하면

 

 

 

 

8% 세율이 적용된다. 기존 소유주택이 조정대상지역에 소재하는지 여부와 무관하게 취득하는 주택을 기준으로 조정대상지역에 소재하는지 여부를 따지게 된다. 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다(제4항). 이 규정의 의미는 납세의무 성립시점을 매매계약 시점으로 앞당긴다는 의미라기보다 납세의무성립일 기준으로 조정대상지역 여부를 판단하는 것이 원칙이나 예외적으로 매매계약 시점을 기준으로 조정대상지역 여부를 판단하여 납세자에게 유리하게 적용한다는 의미이다. 예를 들어 1주택을 소유한 자가 2020.12.18, ○○시(2020.12.18, 지정)에 있는 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 2020.12.30. 잔금을 지급하는 경우 "지정고시일 이전” 매매계약을 체결한 경우에 해당하므로 향후 취득시(잔금지급일) 1~3% 세율을 적용한다.

중과적용이 제외되는 일시적 2주택자의 경우 조정대상지역에서만 적용된다. 비조정지역의 경우 1세대 2주택까지 일반세율이 적용되기 때문이다. 그리고 일시적 2주택 적용시 종전주택의 처분기간과 관련하여 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역인 경우에 한해 1년의 기간이 주어지고, 그 이외에는 3년이 적용된다. 예를 들어 ○○시(2020.12.18. 지정)에 1주택을 소유한 자가 2020.12.17.서울(조정지역)에 있는 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 2020․12.18. 이후 잔금을 지급하는 경우 일시적 2주택을 적용받기 위해서는 취득하는 서울소재 주택 계약당시 종전주택이 非조정지역이므로 종전주택을 “3년 이내에 처분해야 한다.

주택의 무상취득에 대한 12% 중과가 적용되는 경우도 조정대상지역에 한해 적용된다. 비조정지역에서 무상으로 취득하는 경우라면 12% 중과와 무관하다.

 

3) 주택의 범위

 

중과대상 주택의 범위와 관련하여 제13조의 2 제1항에서 “주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의 3에서 같다)”라고 규정하고 있다.

중과 적용 대상 주택의 범위는 제11조 제1항 제8호의 주택유상거래 특례세율 적용대상과 동일하다. 즉 주택유상거래 특례세율(1-3%)을 적용받지 않는 무허가주택(건축허가·신고 없이 건축이 가능한 주택 제외)은 중과 적용대상(8%·12%)이 아니다. 주택의 범위는 법인이 취득하는 경우에도 동일하게 적용한다. 그리고 조정지역 내 주택 무상취득 중과의 경우에도 제11조 제1항 제8호의 주택이 적용된다.

주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득하는 것으로 본다. 주택을 취득하면서 지분취득이나 건물과 토지를 분리하여 취득하는 경우 중과대상에서 제외할 경우 취득시점을 조정하여 취득하는 부작용이 있을 수 있어 이를 억제하기 위한 장치로 볼 수 있다.

예를 들어 1세대가 기존에 지분 100%인 1주택(a주택)과 지분 1/2인 1주택(b주택, 서울 소재)을 소유한 상태에서 주택의 나머지 지분을 유상승계 취득할 경우, 기존 1.5주택을 소유하고 있다가 0.5 지분을 추가 취득하여 온전한 2주택을 취득하는 것에 해당하여 1세대가 2주택에 해당하는 주택을 취득하는 것이므로 8%의 취득세율이 적용된다.

 

4) 법인의 주택 유상취득 중과

 

법인이 유상거래로 주택을 취득하는 경우 12%의 세율을 적용한다. 법인이 소유한 주택수 및 취득하는 주택이 조정대상지역에 소재하는지 여부와 관계없이 모두 12% 세율을 적용한다. 법인이란 국세기본법(제13조)에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법(제49조 ① 3호)에 따른 법인 아닌 사단·재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다.

 

제13조 제2항의 대도시내 법인이 주택을 취득하는 경우 중과세 대상인데, 개정된 법인의 주택유상거래 중과제도와 비교하면 다음과 같다.

 

법인이 주택을 유상취득하는 경우 12%의 세율을 적용하는데, 동일한 물건에 2개의 세율이 동시에 적용되는 경우, 높은 세율을 적용(법 제16조 ⑤) 한다는 점에 유의할 필요가 있다. 제13조 제2항에 따라 대도시 신설법인 등이 대도시 내에서 주택을 취득하는 경우 12% 중과를 적용한다. 법규정을 보면 당초 “세율(제11조 제1항 제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 같은 조 제1항의 표준세율과 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율)을 적용한다"에서 “세율(제11조 제1항 제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의 2 제1항 제1호에 해당하는 세율)을 적용한다."로 개정되었다. 즉 대도시내 법인인 주택을 유상거래로 취득하는 경우 제13조의 2 제1항 제1호에 해당하는 “세율"을 적용하게 된다. 여기서 세율은 12%이므로 제13조 제2항 자체에서 12%가 우선 적용된다. 만약 중과제외업종이라면 해당 규정(제13조 제2항)을 적용할 수 없고, 바로 제13조의2 규정으로 넘어가 제1항 제1호가 적용되어 12%가 되며, 여기서 다시 중과제외주택에 해당한다면 1~3%의 세율이 적용된다. 결국 대도시내 신설 법인(중과제외 업종이 아닌 일반 법인)이 주택을 취득하면 제13조의 2에 따른 중과예외주택(1억원 이하 등)에 해당하더라도 제13조 제2항에 따라 12%가 적용된다. 중과제외업종이면서 제13조의 2에 따른 중과제외주택에 모두 해당하면 일반세율(1~3%)이 적용될 수 있다. 즉 중과 제외업종(영 제26조)과 법인중과 제외규정(영 제28조의 2)이 동시에 적용되는 경우에는 일반 취득세율이 적용된다. 그런데 중과제외업종을 영위하는 법인인데 주택을 취득한다는 것은 매우 제한적이라 할 것이다. 왜냐하면 주거용도인 주택을 중과제외 업종에

 

 

 

 

사용하는 경우는 흔치 않은 일이기 때문이다. 한편 대도시 내라도 5년이 경과한 경우이거나 지방소재 법인의 경우 직접 제13조의 2에 따라 중과적용 여부를 판단하면 된다.

 

이번 개정에서 제13조 제2항의 대도시 중과 예외규정인 사원에 대한 분양·임대용 주택의 중과제외규정이 삭제되었다. 즉 대도시내 신설 법인이 사원임대용으로 주택을 유상거래로 취득하는 것우에는 12%가 적용된다. 제13조의 2에 따른 중과예외주택(1억원 이하 등)에 해당하더라도 제13조제2항에 따라 12% 세율이 적용되기 때문이다.

 

2 중과 제외 주택(영 제28조의2)

영 제28조의 2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의 3부터 제28조의 6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다 1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」제2조 제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정·고시된지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에소재하는 주택은 제외한다. 2. 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따라 지정된 공공주택사업자가 같은 법 제43조 제1항에 따라 공공매입임대주택으로 공급(신축 또는 개축하여 공급하는 경우를 포함한다)하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공매입임대주택으로 공급하지않거나 공공매입임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외한다. 3. 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호에 따른 노인복지주택으로 운영하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외한다. 4. 「문화재보호법」 제2조 제3항에 따른 지정문화재 또는 같은 조 제4항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택 5. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자가 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공지원민간임대주택으로 공급하지 않거나 공공지원민간임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외한다. 6. 「영유아보육법」 제10조 제5호에 따른 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택, 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외하되, 가정어린이집을 「영유아보육법」 제10조 제1호에 따른 국공립어린이집으로 전환한 경우는 당초 용도대로 직접 사용하는 것으로 본다. 7. 「주택도시기금법」제3조에 따른 주택도시기금과 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사가 공동으로 출자하여 설립한 부동산투자회사 또는 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률1에 따라 설립된 한국자산관리공사가 출자하여 설립한 부동산투자회사가 취득하는 주택으로서 취득 당시 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 가. 해당 주택의 매도자(이하 이 호에서 "매도자"라 한다)가 거주하고 있는 주택으로서 해당 주택 외에 매도자가 속한 세대가 보유하고 있는 주택이 없을 것 나. 매도자로부터 취득한 주택을 5년 이상 매도자에게 임대하고 임대기간 종료 후에 그 주택을 재매입할 수 있는 권리를 매도자에게 부여할 것 다. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 5억원 이하인 주택일 것 8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다. 가. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 또는 「지방공기업법」 제3조에 따른 지방공기업이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업을 위하여 취득하는 주택 나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다. 1) 「도시 및 주거환경정비법」제2조 제8호에 따른 사업시행자 2) 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자 3) 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 "주택조합설립인가를 받으려는 자"를 포함한다) 4) 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 5) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자 6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자 9. 주택의 시공자(「주택법」제33조 제2항에 따른 시공자 및 「건축법」 제2조 제16호에 따른 공사시공자를 말한다)가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 취득일 현재까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이 조 및 제28조의 6에서 같다). 다만, 가목의 자로부터 취득한 주택으로서 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 경우는 제외한다. 가. 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자 나. 「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 받은 자 10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 저당권의 실행 또는 채권변제로 취득하는 주택. 다만, 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 처분하지 않은 경우는 제외한다. 가. 「농업협동조합법」에 따라 설립된 조합 나. 「산림조합법」에 따라 설립된 산림조합 및 그 중앙회다. ⌜상호저축은행법」에 따른 상호저축은행 라. ⌜새마을금고법」에 따라 설립된 새마을금고 및그 중앙회 마. 「수산업협동조합법」에 따라 설립된 조합 바. 「신용협동조합법」에 따라 설립된 신용협동조합 및 그 중앙회 사. 「은행법」에 따른 은행 11. 제28조 제2항에 따른 농어촌주택 12. 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택으로서 1구의 건축물의 연면적(전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하인 공동주택, 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다. 가. 취득하는 자가 개인인 경우로서 「지방세기본법 시행령」 제2조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계인 사람에게 제공하는 주택 나, 취득하는 자가 법인인 경우로서 「지방세기본법」 제46조 제2호에 따른 과점주주에게 제공하는주택 다. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 주택 13. 물적분할[「법인세법」 제46조 제2항 각 호의 요건(같은 항 제2호의 경우 전액이 주식등이어야 한다)을 갖춘 경우로 한정한다]로 인하여 분할신설법인이 분할법인으로부터 취득하는 미분양 주택.다만, 분할등기일부터 3년 이내에 「법인세법」 제47조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)는 제외한다. 14. 「주택법」에 따른 리모델링주택조합이 같은 법 제22조 제2항에 따라 취득하는 주택 규칙 제7조의 2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 영 제28조의 2 제8호 나목 본문에 따른 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우 다음 각 호의 구분에 따라 산정한부분에 대해서는 중과세 대상으로 보지 않는다. 1. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호에 따른 정비사업 중 주거환경을 개선하기 위한 사업, 「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 시행하는 사업 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 100분의 100에 해당하는 부분 2. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업 중 도시환경을 개선하기 위한 사업 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 다음의 비율에 해당하는 부분 3. 그 밖의 주택건설사업 : 다음 각 목의 구분에 따라 산정한 부분 가. 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50이상인 경우 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 100분의 100에 해당하는 부분 나. 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50미만인 경우 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 제2호의 비율에 해당하는 부분

 

공공성이 높은 주택, 저가(시가표준액 1억원 이하)주택 및 농어가주택 등 투기목적으로 보기 어려운 경우에는 중과대상에서 제외한다. 지방세법 시행령에서 중과대상에서 제외하는 주택을 유형별로 구분하고 있다.

 

1) 1억원 이하 주택 (제1호)

 

시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말함) 즉 주택공시 가격 1억원 이하인 주택은 제외된다. 취득당시 공시가격이므로 취득가격(거래가격)과는 무관하다. 1억원을 판단하는 기준은 개별 단위주택의 전체 가격을 의미한다. 지분이나 부속토지를 취득하는 경우라도 단위주택 가격이 1억원이 넘으면 중과대상이 될 수 있다. 다만, 도시정비법에 따른 정비구역으로 지정·고시된 지역에서 취득하는 경우에는 제외하므로 해당지역에서 취득하거나 보유한 주택은 1억원 이하라도 중과대상이 될 수 있다. 도시재정비법에 따른 재정비촉진지구 내 재정비촉진구역 중 '주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업'에 대한 재정비촉진계획이 결정·고시된 구역 내의 주택은 시가표준액이 1억원 이하라도 중과세율 적용대상에 해당한다(부동산세제과-441, 2021.2.9.).

 

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택도 해당하는데, 해당구역은 지정·고시 절차가 없는데 사업시행구역은 조합설립인가 시점을 기준으로 적용한다.

 

공시가격 1억원 이하 주택을 소유하고 있는 경우 다른 주택을 취득할 때 주택수 산정에서도 제외한다. 예를 들어 주택취득일 현재 조정지역(도시정비법상 정비구역은 아님)에서 주택공시가격 8천만원인 다세대 주택 10호를 소유하고 있는 상태에서 조정지역에 10억원짜리 주택을 취득하는 경우, 다세대 주택 10호는 주택수 산정에서 제외되므로 일반세율(3%)이 적용된다.

 

한편 대도시내 신설법인(중과제외업종이 아닌 일반법인)이 1억원 이하 주택을 취득하는 경우에는 12% 세율이 적용된다(위 법인 취득 관련 설명 참조). 그리고 중과제외 업종이라도 1억원 이하주택을 해당 업종에 사용하는 경우라야하므로 사실상 그 대상이 매우 제한적이라 할 것이다.

 

2) 임대주택(제2호, 제5호)

 

「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따라 지정된 공공주택사업자가 공공매입임대주택으로 공급(신축 또는 개축하여 공급하는 경우를 포함)하기 위하여 취득하는 주택은 중과대상에서 제외한다. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공매입임대주택으로 공급하지 않거나 공공매입임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외한다.

 

그리고 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자가 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택은 중과대상에서 제외한다(제5호). “공공지원민간임대주택"이란 임대사업자가 주택도시기금의 출자를 받아 건설·매입하는 민간임대주택, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택, 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 · 매입하는 민간임대주택 등에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

 

3) 가정어린이집 취득(제6호)

 

⌜영유아보육법」 제10조 제5호에 따른 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택은 중과대상에서 제외한다. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각•증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외한다. 여기서 "직접사용"이라는 조건이 있다. 지특법상 직접사용은 소유자와 사용자가 일치하는 경우를 의미하는데 "직접사용" 개념을 그대로 적용하는 것이 타당하다. 만약 주택취득자와 가정어린이집의 운영자가 다른 경우에는 "직접사용"에 해당하지 않으므로 중과대상이 될 수 있다. 부부공동명의로 취득하는 경우라도 취득자와 운영자가 동일한 경우에 한해 중과대상에서 제외하고 한쪽 배우자 지분은 중과대상이 될 수 있다. 한편, 가정어린이집 목적으로 주택을 취득하고 3년 이내에 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하여 국공립어린이집으로 전환하는 경우에는 어린이집으로 이용하는 이용실태 및 주택 중과세 취지 등을 고려할 때 다른용도로 사용한다고 보기 어려우므로, 중과세가 제외된다고 할 것이다(2021년말 입법보완).

 

4) 주택건설을 위한 멸실목적의 주택(제8호)

 

주택건설을 위해 멸실목적으로 사업지구내 주택을 취득하는 경우 중과대상에서 제외한다. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년(주택신축판매업자 1년, 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자는 2년)이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우 추징대상이 되는 등 일정 요건을충족해야 한다.

공공기관 또는 지방공기업이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 공익사업을 위하여 취득하는 주택은 중과대상에서 제외한다. 취득주체가 공공기관 및 지방공기업으로 제한되어 있고, 대상사업으로 토지보상법에서는 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 다양한 사업을 포함하고 있다.

그리고 i)도시정비법에 따른 사업시행자(소규모주택정비법상 사업시행자 포함), ii) 주택법상주택조합, iii) 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자 iv) 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자,v) 주택신축판매업자를 대상으로 한다.

주택조합 : 주택조합을 설립하기 전 "지역주택조합 설립추진위원회"가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택이 있을 수 있다. 2020년 1월 개정된 「주택법」 제11조는 주택조합을 설립하기 위해서는 "해당 주택건설대지의 1.5퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보" 하도록 규정하고 있다. 그리고 원활한 사업 추진을 위해 추진위원회명의로 상당한 토지를 확보한 이후에 조합을 설립하는 경우도 있을 수 있다. 이 경우 "추진위원회"가 취득하는 주택을 중과할 경우 주택조합 설립 자체를 불가능하게 하는 결과를 초래하므로 조합설립전 추진위원회가 멸실목적으로 취득하는 주택도 중과제외 대상으로 보고 있다(2021.1.1. 입법보완).

주택건설사업자 : 만약 개인 3인 공동명의(대표)로 주택법상 주택건설사업자 등록을 한 사업자가 주택건설을 위한 멸실적 주택을 공동명의인 중 1인(또는 2인)의 일부 명의로 해당 주택을 취득하더라도 중과세 예외 대상에 해당한다. 다만, 해당 주택을 멸실 후 새로이 건설하는 주택이 해당 공동사업실적에 포함되어야 할 것이며, 이에 해당하는 지는 과세권자가 「소득세법」에 따른 공동사업소득 신고 여부, 「주택법」에 따른 주택건설사업 실적에 반영 여부 등 구체적인 사실관계를 확인하여 결정하여야 할 사안(부동산세제과-1585, 2021.6.15.)

주택신축 판매업자: 주택신축판매업자(주택법에 따라 등록한 주택건설사업자가 아닌 경우)가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실이 전제되는 경우 중과대상에서 제외한다. 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자와 주택신축판매업자는 2021.4.27. 추가되었다. 주택신축판매업자의 추가 경위를 보면, 그동안 주택신축판매업을 영위하는 법인 및 개인사업자의 경우에도 주택공급에 일부 기여하고 있는 측면이 있으나, 대부분 사업규모가 영세하고 소규모 주택을 신축 · 판매하고있어 주택건설사업자 등록요건을 갖추지 못해 중과대상에 해당되고 있었다. 이에 대해 소규모 주택신축판매업은 판매기한을 고려하여 취득일로부터 1년이내 멸실하고, 취득일로부터 3년이내 신축후 판매에 이른 경우 그 멸실목적으로 취득한 주택에 대해 중과세를 배제한다. 주택신축판매업자의경우, 주택 취득일로부터 1년이내에 멸실해야하고, 이후 3년 이내에 새로운 주택의 신축과 판매가완료되어야한다. 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업을 영위할 목적으로 「부가가치세법」에 따라 사업자 등록을 한 자라야한다. 업종코드로 보면 주거용 건물개발 및 공급업(6812), 주거용 건물건설업(4111, 단독주택건설업(41111), 아파트건설업(41112),기타 공동주택 건설업(41119)) 및 부가가치세법상 업종코드(451101~3, 451105~7, 703011~2)에 해당하는 경우이다. 도급하는 경우도 포함한다. 주거용 건물 개발 및 공급업에는 도급을 통해 신축하는 경우에도 포함되기 때문이다.

 

< 주택과 비주택을 함께 신축하는 경우 >

 

해당사업은 주택건설을 전제로 중과대상에서 제외하므로 향후 주택이 아닌 상업시설 등을 건축하는 경우라면 중과대상이 될 수 있다. 그런데 주택을 취득하여 멸실한 토지에 향후 들어서게 될 주택과 상업시설의 비중이 어느 정도인지 판단하기 어려울 수 있다. 이 경우 사업시행인가나 사업계획승인 또는 건축허가 등을 통해 예상할 수 있는데 사업의 유형에 따라 적용기준을 다음과 같이 구분하고 있다(규칙 $7-2).

 

주택재개발조합, 주택재건축조합, 지역주택조합의 주택건설 사업의 경우 사업 목적 및 특성 등을 고려할 때, 해당 사업 전체를 "주택건설사업"으로 보아, 해당 사업시행자가 취득하는 멸실대상 주태은 그 전체에 대해 중과대상에서 제외한다. 그리고 재개발사업 중 주거환경 개선목적이 아닌 "상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업(舊 도시환경정비사업)"의 경우 해당 사업에서 주택에 해당하는 비율에 대하여 중과대상에서 제외한다. 주택의 비율 등은 사업시행인가 등을 통해 확인하고, 추후 사후관리하며 주택의 비율이 달라지는 경우 및 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우 등은 추징해야 할 것이다. 또한 위에 해당하지 않는 소규모 주택건설사업자가 취득하는 주택의 경우 해당 주택건설사업자가 취득하는 주택의 경우 해당 주택건설사업으로 주택에 해당하는 비율이 50% 이상인 경우 전체를 주택으로 보아 중과대상에서 제외하고, 50% 미만인 경우 주택에 해당하는 비율에 한하여 중과대상에서 제외한다.

 

5) 그 밖의 중과제의 주택

 

노인복지주택(제3호) : 사업상 노인복지주택으로 운영하기 위하여 취득하는 주택은 제외하는데, 2015.7.29. 노인복지법 개정이후 주택으로서의 노인복지주택은 사라지게 되었고 현재는 준주택으로 분류되었다. 그러나 법 개정 이전에는 노인복지주택이 건축법상 주택(건축물 대장에 주택으로 기재)으로 등재되었는데, 이러한 주택을 노인복지사업으로 사용하기 위해 취득하는 경우라면 중과세 대상에서 제외된다. 반면 개인이 단순히 주거 용도로 이러한 주택을 취득하는 경우라면 중과요건에 따라 중과대상이 될 수 있다.

환매조건부 취득주택(제7호) : 주택도시기금, LH, 자산관리공사 등이 설립한 리츠가 환매조건부로 취득하는 주택 중 다음 요건을 충족하는 주택은 중과대상에서 제외한다. ① 매도자(그 세대)가 해당 주택만 소유하고, 매도자가 해당 주택에 거주하고, ②5년 이상 매도자에게 임대 후에 그 주택을 재매입할 수 있는 권리가 부여되어 있고, ③ 주택가격이 5억원(지분•부속토지만 취득하는 경우에는 전체 주택가격을 기준으로 판단함) 이하인 주택일 것 등의 요건을 모두 갖추어야 한다.

공사대금으로 취득한 미분양주택(제9호) : 주택을 공급하기 위해 건축허가를 받은 자 또는 주택건설사업계획승인을 받은 자가 주택을 준공했으나 미분양이 발생한 경우 주택의 시공자는 공사대금을 미분양주택으로 대신 받을 수 있는데 이러한 미분양주택 취득에 대해서는 중과대상에서 제외한다. 이 때 미분양주택이란 「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 취득일 현재까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 특히 사업계획승인이 아닌 건축허가를 받은 자의 미분양주택의 경우에는 해당 주택에 건축주가 거주했거나 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 경우는 제외한다.

 

대물변제주택(제10호) : 저당권의 실행 또는 채권변제로 취득하는 주택은 중과대상에서 제외한다. 다만, 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 처분하지 않은 경우는 제외한다. 농업협동조합, 산림조합 및 그 중앙회, 상호저축은행, 새마을금고 및 그 중앙회, 수산업협동조합, 신용협동조합 및 그 중앙회, 은행 등 특정법인(금융권)만 해당한다.

 

농어촌주택(제11호) : 지방세법 시행령 제28조 제2항에 따른 농어촌주택은 중과대상에서 제외된다. 농어촌주택은 ① 대지면적 660m㎡, 건축물의 연면적 150㎡ 이내일 것, ② 건축물의 시가표준액이 6천500만원 이내일 것, ③ 특정지역(광역시 소속 군지역 또는 수도권지역, 국토계획법상 도시지역, 토지거래허가구역, 소득세법상 지정지역, 관광단지)에 소재하지 않는 주택 등 3가지 요건을 충족해야 한다.

 

사원에 대한 임대용 주택(제12호) : 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택으로서 1구의 건축물의 연면적(전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하인 공동주택은 중과대상에서 제외한다. 다만, 취득하는 자가 개인인 경우로서 특수관계인(지방세기본법 시행령 제2조 ① 각호)에게 제공하는 주택, 법인인 경우로서 과점주주(지방세기본법 제46조 2호)에게 제공하는 주택은 해당하지 않는다. 그리고 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각•증여하거나 다른 용도로 사용하는 주택은 사후관리 대상이다.

 

적격분할(물적분할)에 따른 미분양 주택 취득(제13호) : 분할신설법인이 분할법인의 주택을 취득하는 경우 유상취득으로써 12% 중과대상이나, 건설법인이 미분양된 주택을 보유한 상태에서 적격분할로 인해 분할신설법인이 주택을 취득하는 경우 중과대상에서 제외한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 1세대의 기준(영 제28조의 3)

영 제28조의 3(세대의 기준) ① 법 제13조의 2 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 1세대란 주택을 취득하는 사람과 ⌜주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 "세대별 주민등록표"라 한다) 또는 「출입국관리법」 제34조 제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표(이하 이조에서 "등록외국인기록표등"이라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 제28조의 6에서 같다), 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표 또는 등록외국인기록표등에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다. ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 별도의 세대로 본다. 1. 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀로서 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득이 「국민기초생활보장법⌟에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자인 경우는 제외한다. 2. 취득일 현재 65세 이상의 부모(부모 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함한다)를 동거봉양(同居奉養)하기 위하여 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀 또는 제1호에 따른 소득요건을 충족하는 성년인 자녀가 합가(合家)한 경우 3. 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 「주민등록법」 제10조의3 제1항 본문에 따라 해당 세대가 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우 4. 별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우

 

 

1) 개요

 

다주택자에 대한 중과세 적용시 다주택의 판단기준은 개인이 아닌 세대가 된다. 소득세법상 소득의 단위, 종합부동산세법상 종부세 과세단위는 개인이 된다. 다만, 종부세의 경우 1세대 1주택자에 대한 세부담을 완화하는 장치가 있는데 이 경우에는 세대기준이 적용된다. 세대가 생활이나 경제활동의 단위가 되는 점을 고려한 것으로 이해할 수 있다.

 

여기서 1세대의 적용과 관련하여 법 제13조의 2 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 1세대란 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」상 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 세대를 말한다. 이때 가족은 배우자, 직계혈족 및 형제자매 그리고 생계를 같이하는 경우로서 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매를 말한다(민법 제779조). 세대원의 관계를 따지는 기준은 세대주가 아니라 주택을 취득하는 자를 기준으로 판단해야하므로, 만약 형제가 한 세대를 이루고 있고 형의 배우자(형수)는 따로 살지만 주택이 있는 상황에서 동생이 주택을 취득할 경우 주택을 취득하는 동생을 기준으로 볼 때, 형수는 세대를 같이하지 않으므로 형수의 주택은 주택수 계산에서 제외된다.

 

주택을 취득하는 사람의 배우자, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다. 한편, 2022년부터는 자녀 등 세대원이 분가하기 위해 주택을 취득하는 경우에는 그 주택의 취득일로부터 60일 이내에 전입신고를 하면 분리된 세대로 간주토록 개선하였다.

 

세대의 단위와 주택 수 산정과 관련하여(특히 분양권의 주택 수 산정) 아래의 분양권의 주택 수산정관련 내용(법 제13조의 3, 영 제28조의 4)을 참고하기 바란다.

 

2) 독립세대로 보는 예외

 

(1) 소득이 있는 30세 미만 자녀

 

부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀는 부모와 같은 세대로 보지만 예외가 적용된다.

 

이 경우 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득(「주택 취득세 중과 관련 별도세대 판단 소득기준」, 2022.1.1. 시행)이 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 독립된 세대로 본다. 다만, 미성년자인 경우는 이러한 요건을 충족하더라도 제외한다.

 

주택 취득일 현재 근로를 제공하거나, 사업을 영위하는 등 경제활동을 하는 사람을 적용대상으로 하는데, 소득의 범위, 기준소득 산정방식, 소득확인 절차에 대해 "주택 취득세 중과 관련 별도세대 판단 소득기준"을 참고하기 바란다.

 

소득 금액의 규모를 보면, “소득 산정 기간 동안 월평균 소득이 “중위소득의 100분의 40”이상이라야 하는데, 주택 취득일 현재 소득(소득창출 활동)이 있어야하고, 예를 들어 2022.6.30. 주택 취득일 현재 근로소득 또는 사업소득이 있는 1인 세대의 경우 9,335,040원(777,920원 × 12개월)이상이라야 한다. 만약 소득 금액 규모에 못미치는 경우 2년 이내 소득이 18,670,080원 이상이면 별도세대로 볼 수 있다.

 

 

 

참고

 

주택 취득세 중과 관련 별도세대 판단 소득기준

[시행 2022 1, 1.] [행정안전부고시 제2022-3호, 2022.1.1, 제정]

 

제1조(목적) 이 기준은 「지방세법 시행령」 (이하 "영"이라 한다) 제28조의3제2항제1호에 따라 주택 취득세중과와 관련한 별도 세대를 판단하기 위한 소득 등 세부기준에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(적용 대상) 이 기준의 적용 대상은 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀(미성년자는 제외한다)로서 주택 취득일 현재 근로를 제공하거나, 사업을 영위하는 등 경제활동을 하는 사람으로 한다.

제3조(소득의 범위) ① 영 제28조의3제2항제1호에서 "행정안전부장관이 정하는 소득"이란 제2조에 따른 사람이 주택을 취득하는 경우 그 주택의 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로, 다음 각 호에 따른 소득을 합한 금액을 말한다.

1. 「소득세법」 제19조제1항에 따른 사업소득, 이 경우 같은 법 제12조에 따른 비과세소득 및 제27조부터 제35조에 따른 필요경비를 차감한다.

2. 「소득세법」 제20조제1항에 따른 근로소득. 이 경우 같은 법 제12조에 따른 비과세소득은 차감한다.

3. 「소득세법」 제21조제1항 제5호ㆍ제15호·제19호에 따른 기타소득. 이 경우 같은 법 제12조에 따른 비과세소득 및 제37조에 따른 필요경비를 차감한다.

4. 그 밖에 제1호부터 제3호에 준하는 소득으로서 경상적, 반복적으로 발생하는 소득

② 제1항 본문에도 불구하고 계속하여 소득이 있던 사람이 일시적인 휴직, 휴업 등으로 제1항에 따른 소득이 제4조제1항에 따른 기준소득을 충족하기 어려운 경우에는 주택의 취득일이 속하는 달의 직전 24개월 동안 발생한 소득을 "행정안전부장관이 정하는 소득"으로 볼 수 있다.

제4조(기준소득의 산정방식) ① 별도세대 판단을 위한 기준이 되는 소득은 「국민기초생활보장법」 제2조 제11호에 따른 기준중위소득의 100분의 40을 12개월로 환산한 금액을 말하며(이하 "기준소득"이라 한다), 기준소득의 계산식은 다음과 같다.

주택 취득일 현재 「국민기초생활 기준소득= X 40/100 X 12 보장법」 제2조제11호에 따른 “기준중위소득"

 

② 제3조제2항에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 다음 계산식에 따라 산출한 금액을 기준소득으로 한다.

주택 취득일 현재 「국민기초생활 기준소득= X 40/100 X 24 보장법」 제2조제11호에 따른 “기준중위소득"

 

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 소득의 월별 귀속 시기를 구분할 수 없는 경우에는 해당 연도에 귀속되는 전체 소득이 매월 균등하게 발생한 것으로 본다.

제5조(소득의 확인) ① 취득일 현재 근로를 제공하거나, 사업을 영위하는 등 경제활동을 하는지 여부는 다음 각 호의 서류로 확인한다.

1. 근로 제공 여부 : 근로계약서 또는 재직증명서 등 고용되어 근로를 제공하고 있음을 증명할 수 있는 서류

2. 사업 영위 여부: 부가가치세법 시행규칙 별지 제7호에 따른 "사업자등록증 사본

3. 그 밖에 제1호 및 제2호에 준하는 서류로서 경제활동을 영위하고 있음을 확인할 수 있는 서류

② 제4조 각 호에 따른 소득은 주택을 취득하는 자가 제출하는 다음 각 호의 서류로 확인한다.

1. 직전년도 소득으로 기준소득을 증빙하는 경우 : ⌜국세청민원사무처리규정⌟ 별지 제15호 · 제16호 서식에 따라 세무서장이 발급하는 "소득금액증명위"

2. 당해연도 소득으로 기준소득을 증빙하는 경우 : 소득세법 시행규칙 별지 제23호 및 제24호 서식에 따른 “지급명세서"

3. 그 밖에 「소득세법」 제160조에 따른 장부 등 객관적 증빙자료로서 소득을 확인할 수 있는 서류

 

(2) 동거봉양 합가

 

취득일 현재 65세 이상의 부모(부모 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우 포함)를 동거봉양(同居奉養)하기 위하여 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀 또는 소득요건을 충족하는 성년인 자녀가 합가(合家)한 경우에는 각각을 별도세대로 본다. "부모"를 동거봉양하기 위하여 "자녀”가 합가한 경우이므로, 조부모는 포함하지 않는다. 동거봉양 합가를 적용할 때 65세 판단 기준일은 주택을 취득하는 날을 기준으로 판단한다.

 

예를 들어 1주택을 소유한 부모(64세)의 세대원인 자녀(30세 이상)가 분양권(8월 12일 이후 취득)에 의한 주택을 취득하는 날 부모가 66세가 되는 경우를 보면, 주택 취득일 현재를 기준으로 부모가 65세 이상에 해당하므로, 동거봉양 합가에 따른 별도세대로 본다. 따라서, 취득일 현재 자녀 세대의 소유 주택수가 무주택이면 1주택자 세율이 적용된다.

 

예를 들어 별도세대였던 A(기혼, 1주택을 배우자인 C와 공동소유)가 아버지 B(80세, 1주택 소유)를 봉양하기 위해 합가한 상태에서, C(A, B와 주소를 달리하여 거주 중)가 이사를 위해 주택을 취득하는 경우 적용 세율을 보면, A는 B와 별도의 세대로 보므로, C의 주택 취득이 일시적 2주택에 해당하는 경우(A, C 공동소유 주택을 일시적 2주택 기간내 처분하는 경우) 1~3%를 적용하고, 일시적 2주택에 해당하지 않는다면 8%를 적용한다.

 

별도세대였다가 합가한 경우로 한정하지 않고 취득일 전부터 계속해서 합가인 상태까지 포함하여 적용한다. 즉 부모와 분가하지 않고 계속해서 합가인 상태까지 포함하여 적용하는데, 태어나면서부터 부모와 주민등록이 분리되지 않는 경우로서 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀 또는 소득요건을 충족하는 성년이면 합가한 경우로 볼 수 있다. 또한, 부모가 자녀의 세대에 합가한 경우도 해당 규정을 적용한다.

 

(3) 해외체류신고

취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 「주민등록법」 제10조의 3 제1항 본문에 따라 해당 세대가 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우 별도세대로 본다. 예를 들어 3주택을 소유한 A가 2년간의 해외파견으로 주민등록법에 따른 해외체류신고를 하면서 형제관계인 B(1주택 소유)의 주소를 체류지로 신고한 상태에서, B가 주택 취득시 적용 세율을 보면, B는 A와 별도의 세대로 보므로, B의 주택 취득이 일시적 2주택에 해당하는 경우 1~3%를 적용하고, 일시적 2주택에 해당하지 않는 경우 8%를 적용한다.

 

(4) 60일 이내 세대분리

 

2022.1.1. 별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우(영 제28-3②4) 각각 별도의 세대로 보도록 보완되었다. 예를들어 형제(형이 주택 소유)가 동일 세대(1항해당)에 있는 상태에서 동생이 주택을 취득하면 해당세대의 2주택이 되는데, 동생이 해당 주택 취득일로부터 60일 이내에 주소지를 이전한다면 형과 별도세대를 구성한 것으로 본다. 그리고 30세미만의 자녀일지라도 독립된 생계가 가능한 소득이 있는 경우(2항1호 해당) 부모(1주택)와 함께 거주(동일세대)하던 중 주택을 취득한 경우 2주택이 되는데, 취득일로부터 60일 이내에 취득한 주택으로 이전하여 부모와 별도세대를 구성한다면 분리된 세대로 간주한다.

 

4 주택 수 산정 방법(법 제13조의3, 영 제28조의 4)

법 제13조의 2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의 3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. 1. ~. 법 제13조의 3(주택 수의 판단 범위) 제13조의 2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다. 1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다. 2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권'이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다. 3. 부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약"을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 "주택분양권"이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다. 4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스템은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다. [본조신설 2020.8.12.] 영 제28조의 4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의 2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 "주택분양권"이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다. ② 제1항을 적용할 때 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 본다. ③ 제1항을 적용할 때 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 본다. ④ 제1항을 적용할 때 상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 그 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자를 판정한다. 이 경우, 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다. 1. 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람 2. 나이가 가장 많은 사람 ⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 가. 제28조의 2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가 표준액 기준을 충족하는 주택 나. 제28조의 2 제3호·제5호·제6호 및 제12호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택 다. 제28조의 2 제4호에 해당하는 주택 라. 제28조의 2 제8호 및 제9호에 해당하는 주택. 다만, 제28조의2 제9호에 해당하는 주택의 경우에는 그 주택의 취득일부터 3년 이내의 기간으로 한정한다. 마. 제28조의 2 제11호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 제28조 제2항 제2호의 요건을 충족하는 주택 2. 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다. 3. 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔 4. 주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 오피스텔 [본조신설 2020.8.12.] 부칙<대통령령 제30939호, 2020.8.12.〉 제2조(조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택에 관한 적용례) 제28조의4제1항 후단의 개정규정은 이 영 시행 이후 조합원입주권 또는 주택분양권을 취득하는 경우부터 적용한다. 제3조(상속 주택 등의 주택 수 산정에 관한 특례) 이 영 시행 전에 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔에 대해서는 제28조의4 제5항 제3호의 개정규정에도 불구하고 이 영시행 이후 5년 동안 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외한다.

 

 

1) 주택의 취득 및 소유에 대한 주택수 산정 개요

 

주택의 공유지분이나 부속토지만을 '소유'하거나 '취득'하는 경우에도 주택을 ‘소유’하거나 ‘취득’하는 것으로 본다. 따라서 취득하는 주택이 공유지분이거나 주택 부속토지를 취득하는 경우에도 주택의 취득으로 보아 세율을 적용하고, 다른 주택을 취득할 때 해당 세대가 보유하고 있는 공유지분이나 주택 부속토지도 주택수에 포함된다.

 

다주택자에 대한 중과세율 적용 기준이 되는 1세대의 주택수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔의 수를 말한다.

 

「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택수에 가산하고 대신 수탁자의 주택수 산정에는 제외한다.

 

주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 본다.

 

1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 본다(영 제28조의 4 ③). 즉 부부가 공동으로 소유하고 있는 주택은 부부세대 기준으로 2주택이 아닌 1주택으로본다. 예를 들어 특정주택을 제3자와 공동소유하고 있던 상태에서 제3자의 지분을 취득하여 하나의 주택을 모두 소유하게 되는 경우 해당 지분의 취득은 1주택의 취득으로 본다. 또한 주택의 건축물만 소유하고 있는 상태에서 부속토지를 취득하는 경우 그 부속토지의 취득은 하나의 주택을 취득한 것으로 본다.42)

 

42) 제11조 제4항의 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함한다)가

 

상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인, 거주하는 사람(주택 · 오피스텔 한정), 연장자 순으로 소유자를 판정한다. 분양권, 조합원입주권, 오피스텔을 상속받은 경우에도 주택과 마찬가지로 적용하는데, 주택이 아니므로 공시가격 1억원 또는 농어촌 주택 요건은 고려할 필요가 없고, 주된 상속자 판단에 있어 오피스텔은 주택과 동일하게 적용하지만, 입주권 · 분양권은 거주 요건을 고려할 필요가 없다. 한편 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다. 즉 소급하여 소유주택수를 다시 판단하게되는데 이때는 제척기간 경과 여부를 따져봐야 할 것이다.

 

< 주택부속토지의 주택 수 산정 >

 

주택의 건축물만 소유하고 있는 상태에서 부속토지를 취득하는 경우 그 부속토지의 취득은 하나의 주택을 취득한 것으로 본다(§13-2①). 43)

 

「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 주택은 '주거용 건축물과 그 부속토지'인데, '부속토지'는 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻하고(조심 2017지0042), 토지의 권리관계 및 소유형태를 불문하고 토지의 이용실태가 해당 주택의 효용과 편익을 위하여 사용되는 경우 그 주택의 부속토지라할 것이다(대법원 1992누18535). 따라서, 주택의 부속토지는 건축물대장, 부동산등기부에 '관련토지'로 등재된 것으로만 판단할 것이 아니라, 해당 토지의 취득경위, 사회통념상 부속토지로 볼 수 있는지 여부, 주거용 건축물과 토지 간의 이용관계(연계성) 등을 종합적으로 판단하여야 한다(지방세운영과-1169, 2019.12.6.).

 

타인 소유주택 부속토지의 일부지분을 소유하고 있는 경우, 해당 토지를 주택 수에 포함해야 하는지 여부에 대한 사례에서, 甲은 당초 A주택과 B주택을 소유하고 있었는데, B주택 및 A주택 부속토지의 일부(쟁점토지)를 乙에게 매도하였고, 乙은 쟁점토지가 사실상 도로라고 주장, 쟁점토지 외의 B주택의 통행로는 존재하지 않는다. 그리고 A주택과 B주택은 상호 대각선 위치에 연접하여 있고, 큰 도로에서 B주택으로 들어가기 위해서는 길이 10여미터, 폭 2~3미터 굽은 골목길(A주택의관련지번)을 지나야하고, 해당 골목길과 접하여 B주택이 위치하고 있다. 이와 같이 쟁점 토지의 매매경위, 두 주택의 위치 및 상호 이용관계를 고려할 때, 쟁점토지가 전적으로 A주택의 부속토지라고 단정하기 어렵다고 보았다(부동산세제과-170, 2021.1.12.).

 

해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우 4% 세율을 적용하는 것과는 구분해야 한다.

43) 제11조 제4항의 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함한다)가해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우 4% 세율을 적용하는 것과는 구분해야 한다.

2) 분양권 등의 주택수 산정(법 제13조의 3)

조합원입주권, 주택분양권 오피스텔은 취득세 과세대상은 아니지만, 이를 보유하고 있는 경우 세대별 소유 주택수에 가산한다. 2020.8.12. 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다. 2020.8.12.부터 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔은 주택수에 포함하는데 2020.8.12. 이후 취득하는 분부터 적용한다(법 부칙 제3조). 이 경우 2020.8.12. 전에 매매계약(오피스텔 분양계약 포함)을 체결한 경우는 주택수에 포함하지 않는다(법 부칙 제7조).

 

(1) 조합원입주권

 

「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 즉 조합원입주권(재건축사업 또는 재개발사업, 소규모재건축사업의 조합원으로서 취득한 것)은 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택수에 가산한다. 한편 주택법상 지역주택조합의 조합원 자격은 주택수에 포함되는 조합원입주권에 해당하지 않는다. 지역주택조합의 조합원자격을 얻을 때 토지에 대한 취득세가 과세되고, 신축시 건축물 취득에 대한 원시취득세율이 적용되는데 주택 재건축 조합원과 비슷한 지위이지만 법령에서 조합원입주권으로 규정하고 있지 않다. 그렇다고 주택분양권으로 볼 수도 없다.

 

조합원입주권은 지방세법상 주택은 아니지만 주택으로 간주하겠다는 취지이다. 도시정비법상 사업추진 절차에 따라 일반적으로 관리처분계획인가 이후 주택이 멸실되게 된다. 도시정비법에 따라 관리처분인가가 나면 조합원입주권으로 볼 여지가 있지만 주택이 멸실되지 않으면 지방세법상 주택으로 보아 취득세를 과세하기 때문에 입주권이 아닌 주택으로 봐야한다. 이는 관리처분계획 인가가 있는 경우라도 해당 주거용 건축물이 사실상(또는 공부상) 멸실되기 전까지는 주택으로, 멸실 이후에는 토지로 보아 취득세와 재산세를 과세(지방세운영과-1, 2018․1.2. 참조)하는 지방세 과세체계와 일관성 측면에서 볼 수 있다. 그리고 조합원입주권의 경우 "주거용 건축물이 멸실된 경우라도”라는 규정을 통해서도 주택이 멸실되고 없더라도 주택으로 간주하겠다는 중과제도의 취지가 반영된것으로 이해할 수 있다.

 

따라서 조합원입주권의 취득시점은 비록 취득행위는 없지만 관리처분계획인가와 주택이 멸실된 경우의 두 조건을 충족하는 경우라 할 것이다. 승계조합원은 일반적으로 조합원 소유의 주택이나 토지를 취득하여 조합원의 지위를 승계하게 되는데, 지방세법상 취득의 시기를 기준으로 조합원입주권을 취득한 것으로 본다.

 

도시정비법상 재건축재개발 조합원입주권은 주택수에 포함하지만 주거환경개선사업지구의 조합원입주권은 이에 해당하지 아니하므로 입주권으로서의 주택수에는 포함되지 않는다. 그런데 1억원 이하 주택의 중과제외 규정에서는 주거환경개선사업지구(구역지정고시)를 제외하지 아니하므로 주택수에 포함되는 점과 구분하여야 한다. 즉 주거환경개선사업지구에서 주택을 취득하는 경우 공시가격 1억원 이하라도 중과세율이 적용될 수 있고, 주거환경개선사업지구에 공시가격 1억원 이하 주택이 있는 경우 다른 주택 취득시 주택수에도 포함된다.

 

(2) 주택분양권

 

⌜부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제2호에 따른 "부동산에 대한 공급계약"을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 주택분양권이라고 하며 해당 주택분양권을 소유한 세대의 주택수에 가산한다.

 

분양권의 취득일과 관련하여, 분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일이 된다. 그리고 분양권을 승계 취득한 경우에는 지방세법상 부동산 취득과 연계하여 살펴볼 수 있는데, 잔금지급일이 부동산의 취득일이고 잔금지급 전에 등기가 이루어지면 등기일을 취득일로 보듯이 분양권의 승계취득도 이와 같은 방식으로 보는 것이 타당하다. 즉 분양권에 대한 잔금지급일을 분양권의 취득시기로 보고 분양권의 승계에 대한 분양회사(또는 조합)의 확인이 먼저인 경우 그 날을 취득일로 볼 수 있을 것이다.

 

분양권은 「부동산거래신고법」 제3조 제1항 제2호에서 부동산에 대한 공급계약 중 하나로「주택법」에 따른 공급계약을 규정하고 있는데, 주택법(제54조①) 상 사업주체는 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 자로서 단독주택 30호, 공동주택 30세대 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다. 따라서 30세대 미만의 주택 사업계획승인 대상이 아니므로 분양권에 포함되지 않는다고 판단된다.

 

주택(기존주택)을 소유한 상태에서 분양권을 취득한 경우 분양권에 의한 주택을 취득하는 시점이 아닌 분양권 취득당시 기존주택에 대한 1억 여부를 따져 1억원 이하이면 분양권은 첫 번째 주택(분양권) 취득으로 본다.

 

① 준공 후 미분양 아파트에 대한 조건부 분양계약(계약금 완납 후 입주, 잔금납부 2년간 유예) 체결시 수분양자의 주택 수에 포함 여부 : 준공 이후에 미분양상태라면 주택으로서의 실체가 존재하므로 사업시행자가 소유한 주택으로 볼 수 있어, 일반적인 매매계약의 유형과 크게 다르지 않고 언제든지 입주가 가능하다. 재개발·재건축 주택의 준공 이후 소유권 이전고시 사이에 소유권이 이전되는 경우 해당 승계조합원에 대하여 주택유상거래 취득세율을 적용하고 있고(지방세운영과-1569, 2019.5.30.), 조합원입주권의 경우 주거용 건축물의 멸실 전까지는 주택으로 보되 멸실 이후부터를 조합원입주권으로서 주택 수를 산정하고 있는 점도 고려할 필요가 있음. 주택으로서의 실체가 존재(원시취득 시기 도래하는지 여부는 주택 수에 포함하는 주택분양권인지 여부를 판단하는 중요한 기준이 됨. 따라서, 주택 수에 포함되는 '주택분양권'은 '주택이 존재하기 전의 공급계약이 체결된 경우로서 해당 주택에 대한 잔금지급이 완료되기 전'까지로 한정하고, '준공이 완료된 이후의 주택'에 대한 공급계약을 체결한 경우(잔금 미지급 상태)는 주택분양권으로 보지 않고 수분양자의 주택 수에 포함하지 않는 것이 타당(부동산세제과-564, 2021. 2.23).

 

주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 분양권의 취득일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택수를 산정한다(영 제28조의 4 ①), 즉 분양권에 의한 주택을 취득하는 경우, 주택 취득일(납세의무성립일) 당시의 세대를 기준으로 그 세대가 분양권 취득 당시 소유 주택 수를 기준으로 해당 주택 취득에 대한 중과세율을 판단한다44). 예를 들어 2020.8.12. 이후에 취득한 분양권에 의한 주택을 취득하는 경우, 분양권 취득일을 기준으로 세대별 주택수를 산정하므로 분양권 취득당시 주택수에 따른 세율을 적용한다. 따라서 1세대 2주택인 상황에서 취득하는 분양권이 조정대상지역인 경우 분양권에 의한 주택 취득시 12%를 적용하며, 중간에 주택을 처분하더라도 해당 세율을 적용한다. 또한 다주택자인 부모의 세대원인 자녀(무주택, 30세 이상)가 2020.8.12. 이후에 분양권을 취득하여 해당 분양권에 의한 주택을 취득하는 경우를 보면, 1세대는 주택의 취득일(납세의무 성립일) 현재를 기준으로 판단하고, 주택수는 해당 세대의 분양권 취득 당시를 기준으로 판단해야 하므로 분양권에 따른 '주택 취득일 현재' 자녀가 독립된 세대를 구성하였다면, 그 자녀 세대가 해당 분양권 취득 당시 무주택 세대이므로, 1~3%를 적용한다.

 

주택 준공 이후 분양권 전매 계약을 체결하고 부모 세대(1주택 소유)로 합가한 경우, 중과세 적용에 대해 사례(부동산세제과-1695, 2021.6.24.)를 통해 살펴보면 다음과 같다.

 

<사실관계> (2020.10.7.) 공동주택 사용승인 → (2020.11.10.) 분양권 전매계약 체결 →(2020.11.19.) 분양계약서상 권리의무승계 → (2020.12.3.) 부모님 세대로 합가 (부모님 1주택 소유) → (2020.12.9.) 신탁회사에 분양대금 완납 → (2020.12.11.) 부모님 세대와 세대분리 주소이전 → (2020.12.30.) 분양권 전매계약서상 분양권 잔금지급일

 

주택으로서의 실체가 존재(원시취득 시기 도래하는지 여부는 주택 수에 포함하는 주택분양권에해당하는지 여부를 판단하는 중요한 기준이므로 주택 수에 포함되는 '주택분양권'은 '주택이 존재하기 전의 공급계약이 체결된 경우로서 해당 주택에 대한 잔금 지급이 완료되기 전'까지로 한정된다(부동산세제과-564, 2021.2.23.). 따라서, 해당 사례의 경우 준공 이후의 잔금지급일(2020.12.9.)이 해당 주택의 취득일이 되므로 부모와 합가(2020.12.3.)한 상태의 주택 수를 판단하면 두 번째 주택의 취득이 된다.

 

 

44) 다만 2020. 7, 10․에서 2020, 8, 12. 사이에 취득한 분양권의 경우 그 분양권이 주택으로 전환된 시점을 기준으로적용한다(2020. 8. 12. 개정 시행령 부칙 제2조).

 

설령 분양권의 거래라 하더라도, 「지방세법 시행령」 제28조의4 제1항 단서에서 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우 주택분양권 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우 분양계약일)을 기준으로 해당 주택의 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다고 규정하고 있으며, 이때, 일반적으로 분양사업자(시행사)와 수분양자간 분양 계약을 체결하여 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일, 전매와 같이 분양권을 승계취득하는 경우는 잔금지급일로 보아 적용하고 있다. 그런데 분양권을 전매로 취득하면서 매도인(원분양자)과 매수인, 분양사업자(시행사)와 확인을 거쳐 분양권 권리의무승계가 이루어진 경우라면, 그 승계일에 사실상 분양권을 취득한 것으로 보는 것이 타당하므로, 그 이후에 잔금지급일이 도래되었다 하더라도 이를 달리 볼 수는 없다.

 

여기서 분양권에 의한 주택 취득 시 ①'1세대'는 「지방세법 시행령」 제28조의4에 따라 주택의 취득일(납세의무 성립일) 현재를 기준으로 판단하고, ②‘주택 수’는 그 세대 기준으로 '분양권 취득 당시 시점'에 주택 수를 판단해야 한다. 따라서, 분양권으로 주택을 취득하는 시점(2020.12.9.)에 부모 세대와 합가한 상태를 기준으로 분양권 취득(1주택인 상태에서 취득)당시(2020.11.19.)의 주택수를 판단해야 하므로, 해당 분양권으로 주택을 취득하는 경우에는 두번째 주택의 취득으로 보아야 한다.

 

(3) 오피스텔

 

오피스텔 자체는 주택이 아니므로 기존의 주택 보유여부 또는 다른 오피스텔의 보유여부와 무관하게 4%의 표준세율이 일률적으로 적용된다. 그런데 주택을 취득하는 경우 지방세법 제105조에 따라 주택분 재산세가 과세된 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택수에 가산한다. 오피스텔에 대한 주택분 재산세 부과방식을 보면, 주택 취득일 현재 오피스텔에 대해 일정절차(납세자 신고, 과세관청 확인 등)에 따라 주거용으로 보아 주택분 재산세가 과세되는데, 이렇게 주택분 재산세가 과세된 오피스텔은 주택수에 포함한다.

 

2020.8.12. 이후 신규로 취득하는 오피스텔부터 적용하고, 그 전에 매매 또는 분양계약을 체결한 경우에도 주택수에서 일괄 제외한다. 오피스텔 분양권의 경우 주택 분양권도 아니고, 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 확정되지 않으므로 주택수에 포함되지 않는다.

 

한편 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 과세되는데 직전연도 전 소유자에게 주택분 재산세가 과세된 오피스텔을 승계취득하여 보유하고 있는 경우라면 해당 오피스텔 취득자에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 경우부터 주택수에 산정한다.

 

3) 주택수 산정 제외

 

중과제외주택 : 중과제외주택은 개인, 법인 모두에게 적용한다. 그런데 주택수 산정은 1세대를 기준으로 적용하기 때문에 개인에 대해서만 적용되고 법인에 대해서는 적용하지 않는다. 중과세주택은 법 제13조의 2 제1항을 적용할 때에만 해당하므로 무상취득중과에는 적용하지 않는다

중과제외주택은 해당주택의 취득시에 중과세에서 제외될 뿐 아니라 다른 주택 취득시 보유 주주에서도 제외된다. 중과세가 제외되는 주택 중 일부는 주택수 산정시에도 제외되는데 주택수는 A인에게만 적용되기 때문이다. 하지만 개인의 경우라도 중과제외주택과 주택수 산정에서 제외되는 주택과 반드시 일치하지는 않는다. 주택수 산정에서 제외되는 주택유형을 보면 다음과 같다.

 

① 주택수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 주택(재개발 구역내 주택 등 제외)은 제외된다. ② 노인복지주택, 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위해 취득하는 주택, 가정어린이집, 사원임대주택은 주택수 산정에서 제외한다. 이러한 주택들은 주택수 산정일 현재 해당 용도에 직접사용하고 있어야 한다. ③ 국가등록문화재에 해당하는 주택이면 제외된다. ④ 그리고 주택건설사업자가 주택건설사업을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택, 공사시공자가 대물변제로 취득하는 주택(취득일부터 3년 이내 한정), 제28조 제2항에 따른 농어촌주택(주택수 산정일 현재기준 가격요건충족)은 주택수 산정에서 제외된다. 결국 중과제외주택 중 대부분은 주택수 산정에서 제외하고, 그중 공공매입임대주택 등(제2호), 환매조건부 취득주택(제7호), 금융기관이 저당권 실행 등 채권변제로 취득하는 주택(제10호)에 대해서는 규정하지 않고 있다. 이는 다주택자 중과세 제도 취지에 맞지 않거나(제2호), 특정 법인에만 해당하는 경우이므로 다주택자의 주택수 산정과는 무관하기 때문이다.

 

주택신축판매업자: 주택 건설업자가 신축하여 보유하는 주택(재고자산)은 주택수 산정에서 제외한다. 즉 자신이 건축주가 되어 주택을 건축하였으나 아직 판매되지 않은 재고주택을 의미한다. 해당 주택에 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 주택수 산정한다. 중과제외주택에서규정하고 있는 것은 주택건설사업자가 주택을 건축하기 위해 기존 주택을 멸실 목적으로 취득하는 경우와 구분해야한다.

 

상속 주택 : 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 상속 개시일부터 5년간 주택수에서 제외한다. 그리고 부칙 제3조에서 영 시행(2020.8.12.) 전에 취득한 상속 주택 등은 이 영 시행 이후 5년 동안 주택수 산정 시 소유주택수에서 제외한다. 따라서 상속주택의 주택수 산정을 위해서는 먼저 언제 취득했는지를 확인해야 하는데, 사실상 2020.8.12. 이전에 상속받은 경우라면 2025.8.12.까지는 주택수 산정시 고려할 필요가 없다. 한편 분양권이나 입주권을 상속받은 상태에서 5년이 경과하지 않은 상태에서 주택으로 전환된 경우에는 상속주택 5년 기준을 적용할 수 없을 것이다.

 

저가 오피스텔 : 오피스텔은 앞서 2020.8.12. 이후 취득분부터 적용하고, 주택분 재산세가 부과되는 경우에 주택수로 산정한다. 그런데 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔이라도 시가표준액이 1원 이하인 오피스텔은 주택수 산정에서 배제된다. 오피스텔의 시가표준액은 건축물분의 시가표과 부속토지(대지권)의 시가표준액(공시지가)의 합이 1억원이 넘는 경우를 말한다. 여기서 오피스텔의 지분이나 부속토지만 소유한 경우라도 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 합을 기준으로 1억원 여부를 따진다.

 

5 일시적 2주택(영 제28조의 5)

영 제28조의 5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원 입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의 3에서 “종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의 3에서 "신규 주택"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간"이라 한다)이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다. ② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다. ③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날 종전 주택등을 처분한 것으로 본다. 부칙 <대통령령 제31343호, 2020.12.31.> 제3조(관리처분 대상 주택 등에 대한 일시적 2주택 기간에 관한 적용례) 제28조의5제3항의 개정규정은 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택에 거주하고 있던 세대가 이 영 시행 전에 신규 주택을 취득한 경우에 대해서도 적용한다.

 

1주택을 소유한 세대가 조정대상지역 내에 있는 주택을 취득하여 2주택이 되는 경우에는 8% 세율이 적용되지만 해당 주택이 이사 등의 사유로 취득한 주택으로써 일시적 2주택이 되는 경우에는 중과세율 적용을 배제한다. 법문에서는 일시적 2주택의 요건을 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 취득하는 경우로 규정하고 있는데, 해당주택으로 실질적인 이주(전압) 여부를 조건으로 하지는 않는다. 신규주택 취득에 따른 납세의무성립시점에 종전주택을 소유하고 있는지, 의시적 2주택 요건을 갖추기 위해 언제까지 종전주택을 처분해야 하는지에 대한 과세요건이 발생한다.

 

일시적 2주택이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 “종전주택 등"이라 함)을 1개 소유한 1세대가 그 종전 주택등을 소유한 상태에서, 이사 등의 사유로 다른 1주택(신규주택)을 추가로 취득한 후 일정기간(일시적 2주택 기간, 3년 또는 1년)이내에 종전주택등을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.

 

1) 종전주택과 신규주택

 

종전주택의 범위에는 주택뿐 아니라 주택수 산정시 주택으로 간주되는 입주권, 분양권, 오피스텔이 포함되는데 이를 “종전주택등”이라 한다. 종전주택등이 있는 상태에서 조정지역에 추가로 주택을 취득하는 경우 8%가 적용되지만 종전주택을 처분하면 일반세율이 적용된다. 신규주택이란 중과세율 적용 여부를 따지는 해당 주택이다. 그런데 일시적 2주택이 적용되는 해당 주택으로 주택뿐 아니라 분양권으로 취득하는 주택도 신규주택이 될 수 있다. 한편 조합원입주권은 향후 원시취득세율이 적용되고, 오피스텔은 취득시 업무용으로 과세 (4% 세율)되어 신규주택에는 해당되지 않는다.

 

2) 주택과 분양권의 일시적 2주택 관계

영 제28조의 5 제1항에서 “종전주택등(신규주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규주택을 말한다.”고 규정하고 있다. 종전주택등의 처분을 전제로 신규주택에 대해 일시적 2주택(일반세율)을 적용함에 있어, 이 경우 신규주택으로 입주45) 하지 않고 종전주택(입주권·분양권이 주택으로 전환되는 경우)으로 입주하는 경우가 있을 수 있는데, 이 때는 신규주택을 처분해야 한다. 즉 신규주택이 종전주택의 지위를 가지게 되므로 이런 의미에서 괄호 속에서 “신규주택을 포함한다”고 규정하고 있다.

 

괄호속의 의미를 두 가지로 구분해 볼 수 있다.

 

① “신규주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나”의 경우 예를 들어 주택이 있는 상태에서 입주권 · 분양권을 취득하고 그 입주권 · 분양권이 주택으로 전환되면서 신규주택이 되는데 종전주택을 처분하는 것이 아니라 그 신규주택을 처분하는 경우이다. 여기서 입주권은 원시취득이므로 신규취득은 분양권에 의한 주택을 취득하는 경우만 해당한다고 볼 수 있다. 처분기간은 준공이후 분양권에 대한 잔금을 지급

 

45) 실질적인 입주를 전제하지는 않는다.

하여 납세의무가 성립한 시점부터 1년 이내(둘 다 조정지역에 해당시)에 신규주택을 처분해야 한다.

 

② "종전주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우”는 예를 들면 분양권이 있는 상태(주택으로 전환하기 전)에서 신규주택을 취득하는 경우이다. 신규주택을 취득하면 2주택이 되는데 일시적 2주택 요건을 위해 원칙적으로 종전주택등에 해당하는 분양권을 처분해야 한다. 그러나 분양권이 아닌 취득한 그 신규주택을 처분하는 경우로써 그 신규주택을 종전주택등으로 본다는 것이다.

 

o 관리처분계획인가 후 종전주택이 아닌 다른 주택에 거주하던 경우라도 신규주택으로 이주한 날에 종전주택을 처분한 것으로 보아 일시적2주택 해당 여부를 판단하여야 함(부동산세제과-2193, 2021.8.13.)

 

3) 일시적 2주택 기간(법 제21조 ① 3호, 영 제36조의 3)

 

종전주택등을 소유한 1세대가 신규주택을 취득하는 경우 일시적 2주택이 되기 위해 3년이내에 종전주택등을 처분해야 한다. 신규주택과 종전주택이 모두 조정지역에 있는 경우 1년 이내에 처분해야 한다. 한편 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우(계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 한정)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다. 즉 신규주택의 취득시점에 조정대상지역(종전주택도 조정대상지역) 이더라도 해당 신규주택의 계약 시점에 조정대상지역이 아니면 3년의 기간이 적용된다(법 제13조의 2 ④).

.주택과 입주권 · 분양권과의 관계에서 영 제28조의 5 제2항에서 일시적 2주택기간(처분기간과 관련하여 입주권 · 분양권을 1개 소유한 1세대가 그 입주권 · 분양권을 소유한 상태에서 신규주택을 취득한 경우에는 해당 입주권 · 분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다. 분양권과 주택과의 관계에서 상호 종전주택과 신규주택이 될 수 있는데, 모두 분양권이 주택으로 전환(주택취득)된 이후 일시적 2주택 기간 이내에 종전주택을 처분해야 한다..

 

4) 재개발·재건축 구역 멸실예정주택과 일시적 2주택 관계

 

재개발·재건축사업 등과 관련하여 주택을 취득하는 경우 일시적 2주택 적용요건을 유형별로 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 종전주택(A)이 관리처분계획 인가 후 멸실 예정인 상태에서 신규주택(B)를 취득하는 경우신규주택 취득 후 일시적 2주택 기간 내에 종전주택이 멸실되거나 매각 등 처분해야 한다. 그런데 사업구역내 종전주택이 낡아서 이주하기 위해 신규주택을 취득할 수 밖에 없는데, 종전주택이 멸실되기까지 일시적 2주택 기간이 너무 짧은 점(일시적 2주택 기간 내에 멸실되지 않는 경우)을 보완하기 위해 2021.1.1 개정되었다. 즉, 종전주택이 도시정비법상 관리처분계획의 인가를 받은 주택인경우로서 관리처분계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규주택을 취득하여 그 신규주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전주택등을 처분한 것으로 본다. 여기서 이주는 실질적인 이주(주민등록 전입)를 의미하고, 종전주택의 처분의무를 신규주택으로의 이주와 동시에 이행한것으로 본다. 그에 따라 관리처분계획인가 이전에 이미 사업구역에서 빠져나온 경우 또는 관리처분계획인가 당시 거주를 했지만 신규주택의 취득과 이주를 동시에 이행하지 않고 전세를 살면서 신규주택을 취득하여 이주한 경우라면 이에 해당하지 않는다 할 것이다. 한편 신규 주택으로의 이주와 동시에 종전 주택을 처분한 것으로 보아 일시적 2주택 요건을 보완(2020.12.31.)하였는데, 이 경우 관리처분계획인가 후 종전주택이 아닌 다른 주택에 거주하던 경우라도 신규주택으로 이주한 날에 종전주택을 처분한 것으로 보아 일시적2주택 해당 여부를 판단할 수 있다고 보았다(부동산세제과-2193, 2021.8.13.). 그리고 부칙(영 제3조)에 따라 2020.8.12. 전에 이주한 경우에는 적용대상이 아니며, 2020.8․12, 이후 2020.12.31. 사이에 신규주택을 취득하여 이주한 경우에도 해당 요건을 적용한다.

 

둘째, 재건축사업 등의 사업구역 내 관리처분계획 인가 및 주택 멸실상태(조합원입주권 A 보유)에서 신규주택(B)를 취득하는 경우 입주권(A)에 의해 취득하는 주택(A')의 취득일로부터 일시적 2주택 기간 내에 A' 또는 B주택을 처분해야 한다.

 

셋째, 종전주택(A)을 소유한 상태에서 관리처분계획 인가 후 멸실 예정인 주택(신규주택B)을 취득한 경우 B주택 취득 후 일시적 2주택 기간 내에 A주택을 처분해야 한다. 즉 종전주택을 보유한상태에서 신규주택의 처분(멸실)은 일시적 2주택에 해당하지 않는다.

 

5) 추징(법 제21조 ① 3호, 영 제36조의 3)

 

취득일로부터 일시적 2주택 기간(3년, 신규주택 취득당시 종전주택등도 조정대상지역이면 1년)내에 종전주택을 처분하지 못하여 1주택으로 되지 아니한 경우 부족세액을 추징하는데, 일시적 2주택 기간 이내에는 납세자가 언제든지 종전주택을 처분하여 중과세에서 제외되는 선택권이 부여되어있기 때문에 중과세로 추징할 수 없다.

제13조의 2 제1항 제2호에 따라 일시적 2주택으로 신고하였으나 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 처분하지 못하여 1주택으로 되지 아니한 경우에는 8%의 산출세액에서 당초 신고한 세액을 차감하고 과소신고가산세 및 납부불성실가산세를 합하여 보통징수의 방법으로 징수한다. 일반적으로 취득후 사후에 중과세요건(대도시중과, 사치성재산 중과)이 충족된 경우에는 그때부터 별도의 신고의무를 부여하고 그 시점부터 가산세가 부과되지만 일시적 2주택 적용에 있어서는 일시적 2주택 기간 이내에 종전주택등을 처분하지 않아 중과요건이 해당되더라도 별도의 신고의무를 부여하지 않고, 과세관청이 보통징수의 방식으로 부과하는 것으로 규정하고 있다(제21조 ①).

 

한편 주택유상거래 중과세(무상취득 중과 포함)가 사치성재산이 된 경우에는 신고의무를 부여하고 있다. 같은 취득물건에 대하여 둘 이상의 세율이 해당되는 경우에는 그중 높은 세율을 적용하는데(제16조 ⑤), 제13조 제5항에 따른 사치성재산 중과세와 주택유상거래 중과세(무상취득 중과 포함)가 동시에 적용되는 경우에는 주택유상거래 중과세율(무상취득 중과 포함)에 8%(중과기준세율의 100분의 400)를 합한 세율을 적용한다(제16조 ⑤·제13조의 2 ③).

 

조정지역내 주택 무상취득 중과세

 

1. 무상취득 중과 개요(법 제13조의 2 2)

법 제13조의 2(법인의 주택 취득 중과) ② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조 제1항 제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 "무상취득"이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제2호에도 불구하고 같은 항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. 영 제28조의 6(중과세 대상 무상취득 등) ① 법 제13조의 2 제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택"이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 3억원 이상인 주택을 말한다. ② 법 제13조의2 제2항 단서에서 “1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 법 제11조 제1항 제2호에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우 2. 법 제15조 제1항 제3호 및 제6호에 따른 세율의 특례 적용대상에 해당하는 경우 3. 「법인세법」 제46조 제2항에 따른 적격분할로 인하여 분할신설법인이 분할법인으로부터 취득하는 미분양 주택. 다만, 분할등기일부터 3년 이내에 「법인세법」 제46조의 3 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)는 제외한다.[본조신설 2020.8.12.]

 

다주택자 · 법인의 주택 유상취득중과와 무상취득중과는 과세요건에 차이가 있다. 중과대상주택은 유상취득중과와 동일하게 일정 지분이나 주택부속토지를 무상으로 취득하는 경우에도 적용한다. 입주권, 분양권, 오피스텔 등을 증여하는 세대의 주택수에 포함하는 것도 동일하다. 그런데 중과제외주택이나 주택수 산정방법의 경우 유상취득중과에서만 적용되고 무상취득에는 적용되지 않는다.

주택 무상취득 중과세에서는 조정대상지역에 있는 주택으로서 시가표준액 3억원 이상의 주택을 상속 외의 원인으로 무상취득하는 경우 3.5%가 아닌 12% 세율을 적용한다. 이때 시가표준액이란 주택공시가격을 말하며, 지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 말한다.

 

무상취득은 개인과 개인간의 무상취득뿐 아니라 개인이 법인으로부터 무상취득하거나 법인이 개인으로부터 무상으로 취득하는 경우에도 포함되고 법인과 법인간의 무상취득(합병취득 포함, 아래 예외 있음)도 적용된다. 주택유상거래의 경우 법인이 주택 취득시 조정대상지역과 무관하게 중과세를 적용하지만, 법인의 주택무상취득의 경우에는 조정대상지역에 한해 중과세를 적용한다. 한편 조정대상지역에서 무상으로 주택을 취득하더라도 1세대 1주택자로부터 증여로 취득하거나 법인의 합병 등을 원인으로 취득하는 경우에는 중과하지 않는다.

 

2. 1세대 1주택 중과 제외주택

조정대상지역에서 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득을 원인으로 취득하는 경우에는 중과하지 않는다. 이 경우 수증자(취득자)의 주택 소유수와 관계 없이 증여자의 주택 소유수를 기준으로 판단한다. 여기서 1세대 1주택은 증여하는 세대를 기준으로 판단한다. 증여하는 세대가 오피스텔, 입주권, 분양권 등을 보유하고 있는 경우 주택수에 포함한다. 지방세법 시행령 제28조의 4에 관한 상속주택의 주택수 산정방식의 경우 주택유상거래에서만 적용되고 무상취득 중과세에는 적용되지 않는다. 즉 상속받은 주택이라도 5년 여부를 고려하지 않고, 상속받은 주택을 지분으로 보유하고 있는 경우에도 주택수에 포함된다.

 

다주택자인 세대가 그 중 하나의 주택을 특수관계인끼리 공유하고 있는 상태에서 지분을 이전하는 경우에도 중과세된다. 예를 들어 아버지가 2주택을 소유하고 있는데 하나의 주택은 아들과 공유한 상태에서 공유하고 있는 주택을 아들에게 증여하여 아들이 전체를 소유하는 경우, 아들이 2주택 세대인 아버지로부터 증여받는 것이므로 중과세된다.

 

유상거래중과에서는 1주택과 또 다른 주택을 타인과 공유하고 있는 2주택 세대인 상태에서 공유하고 있는 지분을 마저 취득하는 경우 해당 지분의 취득은 2주택 취득세율이 적용된다. 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택 등을 소유한 것으로 보기 때문이다 (제28조의 4 ③).

 

부담부증여와 중과세율 적용과의 관계를 보면 다음과 같다. 부부·직계존비속 등 특수관계인간부담부증여시 부담부분은 유상, 나머지 지분은 무상(증여)으로 보아 세율을 적용한다. 그런데 경우에 따라서는 유상거래가 유리한 경우(1~3%), 불리한 경우(8.12%)가 존재한다. 증여취득세가 중과되는 소유자의 경우 1주택 자녀에게 증여하면서 부담부증여분의 지분이 커질수록 12% 증여취득세율은 줄어들고 1주택 유상거래세율(1~3%) 부분이 늘어난다. 그런데 증여취득자가 미성년자와 같이 부모와 동일세대로 보는 경우에는 다주택 세대에서 미성년자가 취득하게 되어 유상세율 12%가 적용될 수 있다.

 

증여는 증여시점(증여계약일)이 취득일이므로 경과조치를 적용하지 않아 법개정이후부터 바로 적용한다. 분양권을 증여한 경우에는 분양권 자체가 취득세 과세대상이 아니며, 분양권을 증여로 취득한 시점에 분양권을 취득한 것으로, 그 시점부터 다른 주택 취득시 해당 분양권은 주택수 산정에 포함된다.

 

3. 기타 무상취득 중과제의 주택

 

조정대상지역에서 법인의 합병으로 인한 주택 취득은 무상취득으로 보아 12% 세율을 적용하는데, 적격합병요건을 충족하면서 주택을 취득하는 경우에는 일반세율을 적용한다. 지방세법 제15조의 특례세율이 적용되는 경우를 주택무상취득 중과세 예외대상에 준용한다. 다만, 법인의 합병으로 인하여 취득한 과세물건이 합병 후에 합병등기일부터 3년 이내에 「법인세법」 제44조의 3 제3항(적격합병에 해당하지 않는 경우)에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 중과세 대상이다. 예를 들어 조정대상지역에서 적격합병 요건을 충족한 법인합병으로 주택을 취득하는 경우 1.5% 세율이 적용된다. 그런데 적격합병요건을 충족하지 못한 경우에는 특례세율 대상에도 해당하지 않고 “주택무상취득"중과에 해당하여 12% 세율이 적용된다. 참고로 적격합병 요건을 충족하면 지특법상 감면이 적용되고, 그렇지 않으면 감면도 적용되지 않는다.

 

「민법」 제834조, 제839조의 2 및 제840조에 따른 협의이혼 또는 재판상 이혼에 따라 재산분할로 인해 배우자의 주택을 취득하는 경우에는 특례세율(1.5%)을 적용한다. 즉 주택무상취득 중과에 있어 조정지역에서 주택을 무상으로 취득하는 경우에는 중과하지 않는다.