쟁점대출금에 대한 이자비용 및 관련 수수료 등을 이 건 오피스텔의 취득세 과세표준에서 제외하고 이 건 아파트의 취득세 과세표준에 포함하는 것으로 하여 이 건 부동산의 취득세 과세표준..

조심2021지3210(20221206) 취득세경정

잔금유동화대출에 대한 이자비용이 이 건 아파트와 이 건 오피스텔의 각 취득가격으로 구분되지 않는 것으로 보아 면적 비율로 안분하여 취득세를 과세한 처분의 당부

결정요지

청구법인이 이 건 부동산을 일괄 신축하면서 쟁점대출금이 장부상 이 건 아파트와 이 건 오피스텔의 각 공사대금으로 얼마가 지급되었는지 명확히 구분하지는 못한다 하더라도 그 채권자에게 지급한 이자비용 및 관련 수수료 등은 그 대출의 목적에 따라 지급된 것으로 봄이 합리적이라 할 것이므로 이를 이 건 아파트의 취득가액으로 보는 것이 타당하다 할 것임.

참조조문

지방세법 시행령 제18조

주문

OOO구청장이 2021.6.9. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 청구법인이 2018.10.31. 체결한 잔금유동화대출약정에 따른 이자비용 및 관련 수수료 등을 OOO의 과세표준에서 제외하고 같은 소재지 민간임대유동화 공동주택 OOO세대의 과세표준에 해당하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

이유

1. 처분개요

 

가. 청구법인은 2019.12.30. OOO에 민간임대유동화 공동주택 OOO세대(이하 “이 건 아파트”라 한다), 오피스텔 OOO호(이하 “이 건 오피스텔”이라 하고, 이 건 아파트과 합하여 이하 “이 건 부동산”이라 한다) 및 부속시설을 취득(신축)한 후, 이 건 아파트에 대하여는 ｢지방세특례제한법｣(2018.12.24. 법률 제16041호로 개정된 것, 이하 같다) 제31조 제1항에 따른 임대주택 등에 대한 감면을 적용하고 이 건 오피스텔에 대하여는 일반세율을 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고‧납부하였다.

 

나. 처분청은 청구법인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 이 건 부동산 공사대금 조달을 위한 대출과 관련하여 지급한 이자비용, 대출수수료 등 OOO원이 과세표준에서 누락되었음을 확인하고, 이 건 아파트와 이 건 아파트 외 건축물의 면적으로 안분하여 이 건 아파트분으로 산정된 OOO원에 대하여는 감면, 그 외 건축물분으로 산정된 OOO원에 대하여는 일반세율을 적용하여 2021.6.9. 청구법인에게 취득세 등 합계 OOO원을 부과‧고지하였다.

 

다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.9.3. 심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구법인 주장

 

   청구법인은 임대할 목적으로 이 건 부동산을 신축하면서 공사대금을 조달하기 위하여 잔금유동화대출 OOO원(이하 “쟁점대출금”이라 한다)을 실행하였다.

 

   잔금유동화대출 약정서에도 민간임대유동화 주택 신축을 위한 것으로 기재되어 있고 그 담보물도 이 건 아파트 계약자들의 잔금채권으로 하고 있으므로 쟁점대출금에 대한 이자비용 등은 그 대출목적인 이 건 아파트 취득을 위하여 지급한 비용으로 하여 과세표준이 산정되어야 한다.

 

나. 처분청 의견

 

   주식회사 AAA과 체결한 도급계약서상 공사원가계산서에서 이 건 아파트 부분과 이 건 오피스텔 부분이 구분되지 않은 하나의 공사임을 확인할 수 있는 점, 일단의 구역 내, 동일한 대지 위에서 착공부터 준공까지 공사가 진행된 점, 해당 대출금액의 이자가 이 건 아파트 부분에 대한 공사비용(재료비, 노무비 등)인지 그 외 부분에 대한 공사비용인지 구분할 수 없는 점 등을 고려할 때, 이자비용 상당액에 대하여 이 건 부동산의 각 연면적으로 안분하여 세율 및 감면을 각각 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

 

 

3. 심리 및 판단

 

가. 쟁점

 

   잔금유동화대출에 대한 이자비용이 이 건 아파트와 이 건 오피스텔의 각 취득가격으로 구분되지 않는 것으로 보아 면적 비율로 안분하여 취득세를 과세한 처분의 당부

 

나. 관련 법령 : <별지> 기재

 

다. 사실관계 및 판단

 

  (1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

 

   (가) 청구법인은 주식회사 AAA(이하 “이 건 시공사”라 한다)과 공사도급계약을 체결하고 2016.10.17. 이 건 부동산 신축공사에 착공하였다.

 

   (나) 청구법인은 2016.10.5. OOO로부터 이 건 오피스텔을 담보로 대출금액 OOO원에 대한 보증을 승인받았는바, 그 주요내용은 아래 <표>와 같고, 2016.12.6.∼2020.1.3. 기간 동안 누적 합계 OOO원을 대출받은 것으로 나타난다.

 

 

OOO

 

   (다) 청구법인은 2016.10.13. OOO로부터 이 건 아파트를 담보로 대출금액 OOO원에 대한 보증을 승인받았는바, 그 주요내용은 아래 <표>와 같고, 2016.12.6.∼2020.1.3. 기간 동안 누적 합계 OOO원을 대출받은 것으로 나타난다.

 

OOO

 

   (라) 청구법인은 2018.10.31. 차주를 청구법인, 유동화 대주를 BBB 주식회사, 연대보증인을 이 건 시공사로 하여 대출한도를 OOO원으로 하고 이 건 아파트 계약자 OOO세대의 임대보증금을 담보로 하여 대출약정을 체결하였는바, 그 주요내용은 아래와 같고, 2018.10.31.∼2019.8.12. 기간 동안 쟁점대출금 합계 OOO원을 대출받은 것으로 나타난다.

 

 

OOO

 

   (마) 청구법인은 2019.12.30. 이 건 부동산을 취득(신축)한 후, 그 취득가액을 과세표준으로 하여 이 건 아파트에 대하여는 ｢지방세특례제한법｣ 제31조 제1항에 따른 임대주택에 대한 취득세 감면을 적용하고, 이 건 오피스텔 등에 대하여는 일반세율을 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고‧납부하였다.

 

   (바) 처분청은 세무조사 결과, 청구법인이 취득세 신고 시 건설자금 조달을 위한 차입금의 이자 및 대출수수료 등 OOO원을 누락하였다고 보아 아래 <표>와 같이 이 건 아파트와 이 건 오피스텔 등의 면적 비율로 안분하여 2021.6.4. 취득세 등 합계 OOO원을 부과‧고지하였다.

 

 

OOO

 

   (사) 청구법인은 쟁점대출금이 이 건 아파트의 공사대금 조달을 위하여만 사용하도록 약정되어 있고, 이 건 아파트 임대차계약자들의 보증금을 담보로 제공되어 그에 대한 이자비용은 전액 이 건 아파트 취득가액에 포함되어야 한다고 주장한다.

 

   (아) 공사원가계산서상 순공사원가 합계액은 OOO원으로 나타나고, 이 건 아파트와 이 건 오피스텔 각 공사비의 구분은 확인되지 아니한다.

 

  (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

 

   (가) 쟁점대출금은 이 건 아파트의 공사대금을 조달할 목적으로 실행된 것으로 보이고, 그 담보도 이 건 아파트 임대보증금으로 설정되었는바,

 

    청구법인이 이 건 부동산을 일괄 신축하면서 쟁점대출금이 장부상 이 건 아파트와 이 건 오피스텔의 각 공사대금으로 얼마가 지급되었는지 명확히 구분하지는 못한다 하더라도 그 채권자에게 지급한 이자비용 및 관련 수수료 등은 그 대출의 목적에 따라 지급된 것으로 봄이 합리적이라 할 것이므로 이를 이 건 아파트의 취득가액으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

 

   (나) 따라서 쟁점대출금에 대한 이자비용 및 관련 수수료 등을 이 건 오피스텔의 취득세 과세표준에서 제외하고 이 건 아파트의 취득세 과세표준에 포함하는 것으로 하여 이 건 부동산의 취득세 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

 

 

4. 결론

 

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제6항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

 

 

 

 

 

<별지> 관련 법령

 

  (1) 지방세법

 

제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 ｢소득세법｣ 제101조 제1항 또는 ｢법인세법｣ 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1.국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2.외국으로부터의 수입에 의한 취득

3.판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4.공매방법에 의한 취득

5.｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

 

  (2) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정되기 전의 것

 

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1.건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2.할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3.｢농지법｣에 따른 농지보전부담금, ｢산지관리법｣에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4.취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5.취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6.부동산을 취득하는 경우 ｢주택도시기금법｣ 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7.｢공인중개사법｣에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8.제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용

 

  (3) 지방세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16041호로 개정된 것)

 

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공주택사업자 및 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1.전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2.｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 또는 ｢공공주택 특별법｣에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

 

  (4) 주택도시기금법

 

제9조(기금의 용도) ① 기금의 주택계정은 다음 각 호의 용도에 사용한다.

1.다음 각 목에 대한 출자 또는 융자

  가.국민주택의 건설

  나. 국민주택규모 이하의 주택의 구입·임차 또는 개량

  다.준주택의 건설

  (이하 각 목 생략)