무허가 주택 부속토지 관련 세율 특례 적용 질의 회신

부동산세제과-3654(20241024) 재산세

무허가 주택 부속토지 관련 세율 특례 적용 질의 회신

답변요지

사실관계, 세율 특례 및 주택 수 예외 규정의 도입 취지 등을 종합적으로 고려할 때, 일반적으로 민법상 가족관계에 있는 자를 정당한 권원이 없다고 보기는 어려우므로, 세율 특례 적용 시 예외 되는 주택수에 해당하지 않음.

본문

<질의요지>

 

○ 건축물 부분은 父가 사실상 소유하고, 토지 부분은 子가 소유한 상태로서 해당 관계를‘정당한 권원이 없는자’로 보아,「지방세법 시행령」제110조2제1항제10호에 따른 주택 수 예외 규정을 적용하여 세율 특례 적용이 가능한 지의 여부

 

 

 

<회신내용>

 

○ 「지방세법」제111조의2에서는 대통령령으로 정하는 시가표준액 9억원 이하의 주택에 대한 1세대 1주택 세율 특례를 규정하고 있고,

 

   - 같은법 시행령 제110조의2제1항에서는 ‘법 제111조의2제1항에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 과세기준일 현재 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1세대가 국내에 다음 각 호의 주택이 아닌 주택을 1개만 소유하는 경우 그 주택을 말한다’고 규정하고 있으며,

 

   - 상기 규정에 따른 1주택자의 경우, 종전 60%에서 43%~45%의 낮은 공정시장가액비율을 적용하며, 주택 과표구간별 0.05%p의 세율을 인하하는 바, 이는 서민 주거 안정지원 필요성 등을 감안하여 주택 실수요자인 1주택자의 세부담 완화를 위하여 세제상 경감 혜택을 부여하고 있는 것임.

 

○ 또한,「지방세법 시행령」제110조의2제1항에서는 1주택 특례로 인정 받지 못하는 경우 납세자가 받게 될 불이익을 고려하여 주택 수 산정 제외 주택(5년 이내의 상속주택, 어린이집 등)을 규정하고 있으며,

 

   - 이와 관련하여 같은 조 같은 항 제10호에서는 ‘세대원이 소유하고 있는 토지 위에 토지를 사용할 수 있는 정당한 권원이 없는 자가 「건축법」에 따른 허가ㆍ신고 등(다른 법률에 따라 의제되는 경우를 포함한다)을 받지 않고 건축하여 사용(건축한 자와 다른 자가 사용하고 있는 경우를 포함한다) 중인 주택(부속토지만을 소유하고 있는 자로 한정한다)’도 주택 수 산정시 제외토록 하고 있음.

 

   - 동 규정은 주택은 건축물과 토지를 합하여 하나의 과세대상으로 과세되므로 주택의 부속토지만 소유한 경우에도 주택으로 간주하는 바, 토지 소유자가 인지하지 못하여 해당 토지에 무허가 주택이 존재하는 경우, 소유자가 무허가 주택 소유자 또는 거주자 등의 의사에 반해 해당 주택을 철거하거나 소유권 등기 등의 조치를 할 수 없음 등을 반영하여 제3자 등 타인이 건축한 무허가 주택의 부속토지도 주택 수로 포함되는 세제상 불합리를 완화하는데 그 취지가 있다고 할 것임(「지방세법 시행령」제110조의2제1항제10호, '23.3월 개정).

 

○ 상기 규정에서 ‘정당한 권원이 없는자’란 토지의 소유권 또는 지상권 등 토지를 사용할 수 있는 권원이 없는 자로 한정한다고 할 것(부동산세제과-2348, 2023.6.26.)으로 세율 특례 도입 취지 등을 고려할 때 이를 판단함에 있어 형식적 요건 뿐만 아니라 실질적 요건까지도 함께 판단하여야 할 것임.

 

   - 즉, 등기부등본 상 토지의 소유권 또는 지상권 등의 권리 등록 여부 뿐만 아니라, 토지 사용 허가 및 사실상 토지 사용 승낙으로 볼 만한 암묵적 합의 내용 및 그간 타인이 자기 소유의 토지를 무단으로 이용하는 데 있어, 이러한 상황을 개선할 기회가 있었다고 볼 만한 사유 등을 종합적으로 고려하여 해당 과세관청에서는 적용 요건을 면밀히 판단하여야 할 것임.

 

○ 본 건 질의는 건축물 부분은 父가 사실상 소유하고, 토지 부분은 子가 소유한 상태로서 해당 관계를‘정당한 권원이 없는자’로 보아, 「지방세법 시행령」제110조2제1항제10호에 따른 주택 수 예외 규정을 적용하여 세율 특례 적용이 가능한 지의 여부인 바,

 

   - 본 건 사례에서 지상 위 건축물은 '50년도에 祖父가 건축·소유한 무허가 주택으로 '22년도에 상속으로 인하여 父가 사실상 소유 및 현재 거주하는 상태이며, 해당 건축물의 부속토지는 '67년도에 무허가 건축물이 있는 상태에서 父가 타인으로부터 취득하여 소유하다가 '19년도에 子에게 증여한 것으로서 제출된 자료의 제반 사실 관계를 본다고 하더라도, 이러한 상황을 개선하기에 충분한 시간적 여력이 있었던 것으로 보이며, 그간 무허가 건축물을 이용하는데 있어 암묵적 인지 및 동의가 있었다고 사료됨.

 

   - 이러한 사실관계와 제도의 취지를 종합적으로 판단할 때, 상기 규정은 자기 소유 토지에 무단으로 타인이 무허가 주택을 건축·사용하는 부분에 대하여 극히 예외적으로 주택 수 제외를 인정해주는데 그 취지가 있는 점, 정당한 권원의 범위에 있어 그간의 경과 등 실질적 사유를 고려하지 않고 폭넓게 인정해 줄 경우 이를 통한 조세 회피의 악용 우려가 있으며 과세 형평성 차원에서도 적절치 않은 점 등 사실관계, 세율 특례 및 예외 규정의 입법 취지, 과세 형평성 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건 사례의 경우 1주택 세율 특례 적용 시 주택 수 제외는 어렵다고 사료됨. 다만, 이에 해당하는 지의 여부는 구체적인 사실관계를 토대로 해당 과세관청에서 최종 판단해야 할 것임. 끝.