도시개발사업의 주택건설용 토지 범위에 대한 질의 회신

부동산세제과-1077(20200514) 재산세

도시개발사업의 주택건설용 토지 범위에 대한 질의 회신

답변요지

･ (질의1) 분리과세대상인 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지라 함은 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지를 말한다 할 것이므로, 주택용지가 아닌 준주거 및 상업용지는 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역으로서 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지가 아니라 하겠으므로 재산세 분리과세대상에 해당한다고 보기는 어려움 ･ (질의2) 분리과세 규정은 사업자별 구분 체계로 ‘도시개발사업자’와 ‘주택건설사업자’는 적용 법조 자체를 달리하고 있으므로, ｢주택법｣에 의한 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자로서의 지위를 가지고 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지를 과세기준일 현재 주택건설용 토지로 사용하는 등｢지방세법 시행령｣ 제102조제7항제7호에서 규정하고 있는 요건을 모두 갖추지 않은 이상 분리과세대상인 주택건설용 토지로 보기는 어려움

본문

<질의요지>

   ･ (질의1) 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지 중 상업용지(주상복합용지)를 분리과세대상 주택건설용 토지로 볼 수 있는지 여부

   ･ (질의2)「도시개발법」제19조의 규정에 따라 상업용지(주상복합용지)를｢주택법｣ 상 사업계획승인을 받은 분리과세대상 토지로 볼 수 있는지 여부

 

<회신내용>

○ (질의1) 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지 중 상업용지(주상복합용지)를 분리과세대상 주택건설용 토지로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면,

   - ｢지방세법 시행령｣ 제102조제7항제4호에서 ｢도시개발법｣ 제11조에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)를 분리과세대상 토지로 규정하고 있는데,

   - 여기서 “도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지와 산업단지용 토지만을 한정하여 분리과세대상으로 규정한 입법취지는 도시개발사업의 보다 효율적 수행을 위하여 공익적인 목적으로 사용되는 토지를 종합합산 과세표준에서 제외하여 예외적으로 저율의 분리과세를 함으로써 조세부담을 경감하여 주는데 있고, 분리과세대상인 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지라 함은 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지를 말한다 할 것이므로, 재산세 과세기준일 현재 주택용지가 아닌 준주거 및 상업용지로 지정되었고, 이러한 준주거용지 등은 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역으로서 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지가 아니라 하겠으므로 재산세 분리과세대상에 해당한다고 보기는 어렵다”(조심 2018지0112, 2018.2.27., 조심 2019지2111, 2020.3.27. 참조) 할 것입니다.

○ (질의2) ｢도시개발법｣ 제19조의 규정에 따라 상업용지(주상복합용지)를｢주택법｣ 상 사업계획승인을 받은 분리과세대상 토지로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면,

   - ｢지방세법 시행령｣ 제102조제7항제7호에서 ①｢주택법｣에 의한 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 ②주택을 건설하기 위하여 같은 법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 ③주택건설 사업에 공여되는 토지에 대하여 별도로 재산세 분리과세대상으로 규정하고 있습니다.

   - 한편,「도시개발법」제19조제1항에서는 실시계획을 작성하거나 인가할 때 지정권자가 해당 실시계획에 대한 다음 각 호의 허가ㆍ승인ㆍ심사ㆍ인가ㆍ신고ㆍ면허ㆍ등록ㆍ협의ㆍ지정ㆍ해제 또는 처분 등에 관하여 제3항에 따라 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보며, 제18조제1항에 따라 실시계획을 고시한 경우에는 관계 법률에 따른 인ㆍ허가등의 고시나 공고를 한 것으로 본다고 규정하면서 그 제16호에서「주택법」제15조에 따른 사업계획의 승인을 규정하고 있는데,

   - “주된 인･허가에 관한 사항을 규정하고 있는 법률에서 주된 인허가가 있으면 다른 법률에 의한 인허가를 받은 것으로 의제한다는 규정을 둔 경우, 주된 인허가가 있으면 다른 법률에 의한 인허가가 있는 것으로 보는데 그치고, 거기에서 더 나아가 다른 법률에 의하여 인허가를 받았음을 전제로 하는 그 다른 법률의 모든 규정들까지 적용되는 것은 아니므로”(대법원 2016.11.24. 선고 2014두47686 판결 참조), ｢도시개발법｣에 따른 허가 의제만으로 다른 법률 규정(지방세법 시행령 제102조제7항제7호)의 요건까지 갖춘 것이라고 보기는 어렵습니다.

   - 또한, 분리과세 규정은 사업자별 구분 체계(지방세법 시행령 제102조)로 ‘도시개발사업자’(같은 조 제7항제4호)와 ‘주택건설사업자’(같은 조 제7항제7조)는 적용 법조 자체를 달리하고 있으므로,「주택법」에 의한 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자로서의 지위를 가지고 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지를 과세기준일 현재 주택건설용 토지로 사용하는 등 「지방세법 시행령」제102조제7항제7호에서 규정하고 있는 요건을 모두 갖추지 않은 이상 분리과세대상인 주택건설용 토지로 보기는 어렵다고 판단됩니다.

○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다.